Размещено на http://www.allbest.ru

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Недвижимость как финансовый актив

Недвижимость представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятия, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.

Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения являются жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

Недвижимость является финансовым активом, т.е. формой вложения капитала, способной приносить доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.

Недвижимость и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

В зависимости от конкретных целей менеджмента следует учитывать особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:

· потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как правило, изменениями в системе землепользования относительным дефицитом участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами;

· неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные - в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости;

· износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость;

· гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;

· комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например, сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;

· налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;

· риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа самого объекта, так и окружающей территории;

· сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости представляет сложную структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.

В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости с одной стороны могут выступать собственники - продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой - пользователи - покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.

Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли, на которой расположены, и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:

· по использованию - для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

· по экономико-географическому фактору - для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;

· по цене покупки;

· по качеству объекта - офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;

· по инвестиционной мотивации - одни инвесторы, могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие - могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

· по типу прав в собственности - неограниченности права собственности, сервитуты¹¹ Сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:

· установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;

· низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е. если даже спрос возрастет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;

· изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.

управление недвижимость актив доход

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены:

· управление отдельными объектами недвижимости;

· управление имущественными комплексами;

· управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, еще больше возрастает. В него включаются:

· создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

· обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

· формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости; обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:

· недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности - производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

· недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Управление недвижимостью в этих двух случаях имеет свои особенности.

v Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование подчинено общим целям предприятия (организации).

Недвижимость является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление недвижимостью является одним из направлений управления предприятием.

Исходный пункт управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

Указанная задача распадается на решение ряда вопросов:

· определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия;

· определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия);

· определение требований по местоположению недвижимости.

Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Опыт управления недвижимостью предприятий в зарубежных странах показывает наличие ряда методов повышения эффективности использования недвижимости, находящейся в их распоряжении.

Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление собственностью, и подразделениями, занимающими ее. Среди этих методов:

а) Аудит недвижимости.

Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования. Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику. Результат аудита недвижимости - формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее использованием доходы. На основании аудита могут быть предприняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению его использования.

б) Рыночная проверка.

Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний. Создание собственных подразделений имеет свои преимущества - надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с определенными недостатками - такие подразделения, как правило, являются монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому неэффективными. Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах организации. Рыночная проверка - один из способов разрешения этой проблемы. Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме. Собственное подразделение также может конкурировать за контракт, и это заставит их быть более эффективными и конкурентоспособными.

в) Соглашение об оказании услуг.

Соглашение заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями, их составными частями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение и пр.) и обязанности подразделений, занимающих помещения (направления использования, уборка). Удовлетворенность занимающей стороны как клиента проверяется путем мониторинга мнения об услугах, используя в качестве основы для вопросов соглашение об услугах.

г) Внутренняя аренда.

Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании пространства. При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии. Возможен и иной вариант - установление арендной платы на рыночном уровне.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

· здания, которыми надо владеть и занимать (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

· здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;

· здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.

v Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

· максимизация прибыли;

· максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующей схемой.

Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости

В действительности деятельность по управлению недвижимостью гораздо сложнее и разнообразнее, чем это представлено на схеме. Так, например, если мы возьмем только первую позицию из представленного перечня, то она должна включать целый ряд направлений, таких как:

· анализ объекта, его техническая и экономическая экспертиза с заключениями и выводами;

· анализ спроса и предложения на рынке;

· определение варианта наиболее эффективного использования объекта;

· анализ целевого рынка;

· определение уровня арендной платы;

· определение величины эксплуатационных расходов;

· разработка плана продвижения объекта на рынок;

· разработка плана работы с персоналом, работы по эксплуатации объекта;

· разработка плана работы с арендаторами;

· подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета объекта).

Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.

Эти взаимоотношения направлены на:

· определение целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.д.);

· определение в распределении правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);

· определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).

Формирование доходов и расходов при управлении объектом недвижимости

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

а) потенциальный валовой доход;

б) эффективный валовой доход;

в) операционные расходы;

г) чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

1. Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от не занятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов.

2. Факторы, увеличивающие величину ПВД.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом не занятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть прежде возмещены операционные расходы.

Операционные расходы - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления».

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам, и включает:

· основную часть расходов по управлению;

· коммунальные услуги;

· расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);

· расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

· расходы по содержанию и космическому ремонту помещений;

· расходы по обеспечению безопасности;

· расходы на содержание территории;

· резерв и замещение.

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. К ним относятся:

· кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· сантехника, электрооборудование и арматура;

· мебель и пр.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Чистый операционный доход (ЧОД) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели, как поток денежных средств до налогообложения (ПДН):

ПДН = ЧОД - капитальные затраты - обслуживание долга.

На основании показателя ПДН может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибыли):

ДСК = ПДН + налоги на прибыль.

Размещено на Аllbеst.ru