Особливості підходів до формування та реалізації житлової політики в країнах світу

Тож на початок реформ ситуація з житлом набула критичного рівня. Відтак було ухвалене рішення про негайне збільшення державних інвестицій в будівництво. 1979 року обсяг житла зріс удвічі, проте це не вирішило суттєво проблему. Стало зрозуміло, що без побудови вільного ринку із вливанням коштів населення ситуацію не виправити.

Спершу була впроваджена система кооперації, де будівництво житла в однакових долях повинні були оплачувати три учасники: держава, підприємство і працівник цього підприємства. Проте ця схема не прижилася, бо витрати держави все ще були колосальними. Взагалі на той період держава витрачала на рік понад 20 млрд юанів це без врахування 10 млрд юанів дотацій на підтримку житлового фонду.

Враховуючи постійний великий ріст витрат на житло, було ухвалене рішення про реформування житлової політики через комерціалізацію будівництва і масову приватизацію житла. Було створено Китайську державну корпорацію житлового будівництва і нерухомості, яка, крім приватизації, займалася питанням підвищення орендної плати за житло та виплатою субсидій громадянам у розмірі 23% від їхньої зарплатні, щоб уникнути стресової ситуації для бюджету родин від такого підвищення.

Для проведення приватизації був також створений іпотечний банк, що надавав кредити під низькі відсотки, до 4%. Надавалися великі знижки на вартість житла, якщо сума вносилася відразу у повному розмірі.

Провівши вдалий експеримент з приватизації житла в провінції Яньтає, влада ухвалила рішення про початок з 1988 року житлової реформи по всьому Китаю.

Окрім суттєвого зменшення витрат державних коштів на житло, приватизація призупинила зростання інфляції, що на початок 80 -их років перевищувала 18%. Це зіграло вирішальну роль у піднесенні економіки Китаю загалом. Це вкотре підтверджує, що для прогресу економіки і забезпечення загальної позитивної соціальної атмосфери будь-якої країни державній владі потрібно визначити пріоритетом у своїй політиці насамперед вирішення житлових проблем її громадян.

Уже 1990 року 26 провінцій із 30 почали активно впроваджувати житлові реформи. Проте повністю викупити своє житло були спроможні лише 10% населення (держслужбовці, спеціалісти, селяни з великими заощадженнями і ті, хто мав родичів за кордоном). Окрім цього, низка чиновників виступала проти реформ, які суперечили ідеям соціалізму. Хоч насправді проти виступали здебільшого ті, хто займався розподілом житла «по-старому» і мав з цього певний зиск.

Через зазначені обставини реформа 80-их, яка почалася по всій країні, не принесла запланованого результату.

1991 року була створена Канцелярія з житлової реформи, яка запропонувала новий розвиток реформи.

Почали діяти Громадські фонди житла (ГФЖ), що створювалися владними структурами на місцях і являли собою форму обов'язкового довгострокового заощадження. ГФЖ фінансувалися за рахунок підприємств - 5% від фонду заробітної платні, працівників підприємств - 5% від заробітної платні. ГФЖ звільнялися від податку на прибуток і випускали спеціальні облігації на будівництво житла.

Влада надала ГФЖ доволі широкі повноваження. Пайщики фонду могли купувати житло за пільговими цінами, користуватися кредитами ГФЖ за мінімальними ставками. ГФЖ отримали право видавати кредити комерційним підприємствам для будівництва й ремонту будівель.

Одним з недоліків ГФЖ була вибірковість пайщиків за встановленими критеріями. Ними могли стати тільки працівники державних підприємств, що виключало можливість вступити до фонду селянам, працівникам підприємств інших форм власності та приватним підприємцям.

Проте цей недолік не став на заваді різкому збільшенню вливання коштів підприємств і населення у житлову сферу країни. З 1991 року приватизація відбувалася шаленими темпами. Для запобігання спекуляціям до 1996 року було заборонено продавати або здавати в оренду приватизоване житло.

Наступним важливим кроком житлової реформи в Китаї стала зміна системи експлуатації і утримання житлового фонду. Замість житлово-експлуатаційних управлінь почали формуватися кондомініуми власників помешкань, які самі займалися утриманням і ремонтом житла.

Завдяки етапу реформ з ГФЖ до 1997 році було приватизовано понад 34 млн кв. м житла, доля придбаного приватними особами житла в загальному об'ємі комерційних продаж зросла з 12% до 54%.

Важливою умовою створення ринку житла було накопичення капіталу. Завдяки проведеним реформам Китаю це вдалося.

Окрім комерційного і економічного житла, в Китаї існує житло відомче і соціальне, яке розподіляється на цілком безоплатній основі й орендна плата за яке символічна. Окрім надання помешкань в існуючих будинках, з 1999 року почалося будівництво нового соціального житла. Щоб отримати його, потрібно не тільки мати низькі статки (менше 290 юанів на особу), а й проживати в приміщенні, меншому за 5 кв. м на особу.

Зазначимо, що з початку 90-их років відбулося різке вливання іноземних інвестицій у житлову сферу Китаю. Попри те, що іноземний капітал спрямований переважно на дорогу комерційну нерухомість, занепокоєна спекулятивними схемами влада країни вжила заходів для зменшення масштабів цього впливу. Із 2006 року Закон про речове право дозволяє іноземним юридичним особам купувати нерухомість у Китаї тільки за наявності офіційних представництв чи філій на території країни, а приватним особам - після проживання одного року на території Китаю.

Попри те, що більшість населення великих міст цієї держави не має змоги відразу купити житло, економічне піднесення завдяки житловій політиці призвело до загального зростання доходів населення, а отже - збільшення показників заощаджень. 2005 року загальна сума заощаджень населення країни складала понад 14 трлн юанів, або 77% валового внутрішнього продукту Китаю [17].

Фактично сфера нерухомості в Китаї забезпечила економічне диво в цій країні. Вона стала локомотивом, який потягнув за собою догори такі галузі, як кредитно-фінансова, енергетика, металургія, виробництво і збут різноманітних матеріалів для будівництва та ремонту, логістика тощо.

Окремо звернемо увагу на загальну рису в підходах до формування і реалізації житлової політики держав із розвинутою економікою (Канада, Німеччина, США тощо). Йдеться про контроль державної влади за цінами будівництва. Саме це дає змогу тримати низький рівень процентів за іпотекою і кредитами на будівництво. У згаданих країнах, при збільшенні встановленої ціни будівельного об'єкта над виробничими витратами і визначеної норми прибутку, держава має право відрегулювати ціни до встановлених стандартів. У разі доцільності значного росту ціни передбачена допомога населенню через довгострокові позики й субсидії. Такі механізми державного контролю цін неможливі без прозорої і чіткої методики визначення реальної ціни житлового будівництва в конкретному регіоні. Ось чому в державах із розвинутою економікою постійно проводяться статистичні дослідження і щороку в офіційних не тільки виданнях широко публікуються звіти щодо середніх по країні цін на будівельні роботи [18].

Висновки

Ринок житла є територією обігу великих коштів. Для будівництва чи придбання житла ці кошти потрібно акумулювати. І тут велику роль грає держава. Із продемонстрованих особливостей підходів до формування і реалізації житлової політики в країнах світу можна виділити такі основні моделі фінансування жилого будівництва, які в змішаному вигляді застосовуються в усіх країнах:

Американська. Характеризується підвищеним рівнем сприйняття коливань на фінансових ринках. Учасниками процесу надання кредитів є переважно комерційні банківські структури, кредитні союзи і банки з колективним характером приватної власності, так звані кооперативні банки. Відсоткова ставка в середньому складає 5,2%, хоч може зменшуватися чи зростали до 1,5 разів. Загальний показник частини оплачуваного житла під такі відсотки становить 70% від його загальної вартості. Середній показник терміну надання - 15 років, він зможе збільшуватися і зменшуватися удвічі. Обов'язково потребує страхових механізмів іпотечного кредитування і позитивний рівень розвитку фінансового ринку.

Азіатська. Створюються державою і повноцінно функціонують Громадські фонди житла як комерційно незалежні організації. Через них держава передає на приватизацію свій житловий фонд. ГФЖ фінансуються за рахунок підприємств - 5% від фонду заробітної платні, працівників підприємств - 5% від заробітної платні. Також ГФЖ звільнялися від податку на прибуток і випускали спеціальні облігації на будівництво житла. Житло через ГФЖ продається за пільговими цінами. Учасники ГФЖ користуються кредитами за мінімальними ставками по країні. ГФЖ має право видавати кредити комерційним підприємствам для будівництва й ремонту будівель.

Європейська. Принцип позики як заощадження. Характерним є утворення будівельних ощадних кас (Bausparkassen - BSK). У Німеччині вони поділяються на ті, що працюють із банками (банк перевіряє позичальника і висуває умову про накопичення на спеціальному рахунку за 3 роки суми, еквівалентної 1/3 вартості квартири. Термін кредитування на решту суми до 36 років. Середня відсоткова ставка 6%), і ті, що працюють за рахунок власних коштів (перший внесок до 40% вартості житла слід внести на особовий рахунок протягом 5 років. На решту термін погашення до 18 років. Середня відсоткова ставка 4%. Передбаченні додаткові субсидії для певних категорій населення) [19].

Підбиваючи підсумки аналізу житлових політик низки держав світу, доходимо висновку, що житлові політики більшості країн створюють механізм регулювання балансу основних форм володіння і користування житлом, чим забезпечують право громадян на житло. Кожна з розглянутих держав, вивчивши міжнародний відповідний досвід, все ж усвідомила необхідність брати за основу реалії саме своєї країни, адаптувати національне законодавство відповідно до передового іноземного досвіду, намагалася врахувати інтереси влади, суспільства, підприємців різних форм власності, безпосередніх учасників процесу збільшення площі житлових квадратних метрів.

Формування ефективної житлової політики в Україні стане можливим за умови застосуванні досвіду іпотечного кредитування як Європи, так і Канади; підтримки органами влади зміщення вектору розвитку на первинний ринок житла з відповідним розвитком внутрішнього інвестиційного середовища для місцевих підприємців і крупних «акул» бізнесу; потрібен загальний розумно сформований план розвитку соціального довкілля щільно збудованих об'єктів; особливу увагу слід звернути на модернізацію і санацію старого житла; створення єдиної бази даних осіб, що потребують поліпшення житлових умов, та проведення масштабних інформаційних кампаній для формування у мешканців розуміння їхньої особистої відповідальності за свій житловий район, його удосконалення й підтримку громадського порядку в ньому.

Література

1. KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. z dnia 2 kwietnia 1997 r. https://www.sejm.gov.pl

2. Wolfgang Kiehle. Wohnungspolitik. Andersen, Uwe/Wichard Woyke (Hg.): Handwцrterbuch des politischen Systems der Bundesrepublik Deutschland. 7., aktual. Aufl. Heidelberg: Springer VS 2013. https://www.bpb.de

3. Bauspar System, https://www.bausparkassen.de

4. Антон Д'яченко. Кредитна складова фінансування житлового будівництва в Україні, с.168

5. Федорів Павло. Наталія Ломоносова. Державна житлова політика в Україні: сучасний стан та перспективи реформування. - К.: Аналітичний центр CEDOS, с. 103-104.

6. Непомнящий О. М. Особливості реалізації житлової політики у США та Канаді / О. М. Непомнящий // Публічне управління: теорія та практика. - 2013. - Вип. 2. - С. 125-130

7. Decade of Positiv Impact. https://www.fanniemae.com.

8. Mortgage Lending Programs. Energy Efficient Mortgages. https://www.energystar.gov. https://www.energystar.gov/newhomes/mortgage_lending_programs/energy_efficient_mortgages

9. Native American Tribal Loans. U.S. DEPARTMENT OF AGRICULTURE. https://www.fsa.usda.gov/programs-and-services/farm-loan-programs/native-american-loans/index

10. Непомнящий О. М. Особливості реалізації житлової політики у США та Канаді / М. Непомнящий // Публічне управління: теорія та практика. - 2013. - Вип. 2. - С. 125-130

11. Valerie Chew. Public housing in Singapore. National Library BoardSingapor.https://web.archive.org

12. Jean-Claude Driant. Les politiques du logement. Politique du logement analyses et debats. https://politiquedulogement.com

13. Антон Д'яченко. Кредитна складова фінансування житлового будівництва в Україні. - 1.: Університет державної фіскальної служби України, с.165

14. Тетяна Крамкова. Строительство жилья и жилищная политика Швейцарии. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Номер 4 (41), Декабрь 2009. http://dpr.ru/j ournal/journal_39_20.htm

15. Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft. April 1999. https://fedlex.data.admin.ch

16. Тетяна Крамкова. Строительство жилья и жилищная политика Швейцарии. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Номер 4 (41), Декабрь 2009. http://dpr.ru/j ournal/journal_39_20.htm

17. Ольга Кучук. Жилищная реформа и современное состояние рынка земли в Китае. Дальневосточный федеральный университет. https://cyberleninka.ru

18. Edyty Masierek. UWARUNKOWANIA POLITYKI MIESZKANIOWEJ W POLSCE I NA UKRAINE. - L.: University of Lodz Institute of the Built Environment and Spatial Policy, с. 174

19. Антон Д'яченко. Кредитна складова фінансування житлового будівництва в Україні. - І.: Університет державної фіскальної служби України, с.175-177. http://www.nusta.edu.ua

References

1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej: z dnia 2 kwietnia 1997 r. www.sejm.gov.pl. Retrieved from https://www.sejm.gov.pl [in Polish].

2. Kiehle, W. (2013). Wohnungspolitik. Andersen, Uwe/Wichard Woyke (Hg.): Handwцrterbuch des politischen Systems der Bundesrepublik Deutschland. 7., aktual. Aufl. Heidelberg: Springer VS. Retrieved from https://www.bpb.de [in German].

3. Site of Bauspar System. www.bausparkassen.de. Retrieved from https://www.bausparkassen.de [in German].

4. Diachenko, A. (2018). Kredytna skladova finansuvannia zhytlovoho budivnytstva v Ukraini [Credit component of housing construction financing in Ukraine]. Candidate's thesis. Irpin: University of the State Fiscal Service of Ukraine [in Ukrainian].

5. Fedoriv, P., Lomonosova, N. (2019). Derzhavna zhytlova polityka v Ukraini: suchasnyi stan ta perspektyvy reformuvannia [State housing policy in Ukraine: current status and prospects for reform]. Kyiv: Analitychnyi tsentr CEDOS [in Ukrainian].

6. Nepomniashchyi, O. M. (2013). Osoblyvosti realizatsii zhytlovoi polityky u SShA ta Kanadi [Features of the implementation of housing policy in the United States and Canada]. Publichne upravlinnia: teoriia ta praktyka - Public administration: theory and practice, 2, 125-130 [in Ukrainian].

7. A Decade of Positive Impact. Multifamily Green Bond Impact Report 2019. (2020). www.fanniemae.com. Retrieved from https://capitalmarkets.fanniemae.com/media/20886/display [in English].

8. Mortgage Lending Programs. Energy Efficient Mortgages. (n.d.) www.energystar.gov.Retrieved from https://www.energystar.gov/newhomes/mortgage_lending_programs/energy_efficient_mortgages [in English].

9. Native American Tribal Loans. (n.d.). www.fsa.usda.gov. Retrieved from https://www.fsa.usda.gov/programs-and-services/farm-loan-programs/native-american-loans/index [in English].

10. Nepomniashchyi, O. M. (2013). Osoblyvosti realizatsii zhytlovoi polityky u SShA ta Kanadi [Features of the implementation of housing policy in the United States and Canada]. Publichne upravlinnia: teoriia ta praktyka - Public administration: theory and practice, 2, 125-130 [in Ukrainian].

11. Chew, V. (2010). Public housing in Singapore. National Library Board. Retrieved from https://web.archive.org [in English].

12. Driant, J.-C. (2016). Lespolitiques du logement. Politique du logement analyses et debats. Retrieved from https://politiquedulogement.com [in French].

13. Diachenko, A. (2018). Kredytna skladova finansuvannia zhytlovoho budivnytstva v Ukraini [Credit component of housing construction financing in Ukraine]. Candidate's thesis. Irpin: University of the State Fiscal Service of Ukraine [in Ukrainian].

14. Kramkova, T. (2009). Stroitelstvo zhilia i zhilishchnaia politika Shveitcarii [Housing construction and housing policy in Switzerland]. Nedvizhimost i investitcii. Pravovoe regulirovanie - Real Estate and Investments. Legal Regulation, 4(41). http://dpr.ru/journal/journal_39_20.htm [in Russian].

15. Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft. (1999). Retrieved from https://fedlex.data.admin.ch [in German].

16. Kramkova, T. (2009). Stroitelstvo zhilia i zhilishchnaia politika Shveitcarii [Housing construction and housing policy in Switzerland]. Nedvizhimost i investitcii. Pravovoe regulirovanie - Real Estate and Investments. Legal Regulation, 4(41). http://dpr.ru/journal/journal_39_20.htm [in Russian].

17. Kuchuk, O. (2005). Zhilishchnaia reforma i sovremennoe sostoianie rynka zemli v Kitae [Housing reform and the current state of the land market in China]. Izvestiia Vostochnogo instituta - News of of the Eastern Institute. Retrieved from https://cyberleninka.ru/article/n/zhilischnaya-reforma- i-sovremennoe-sostoyanie-rynka-zhilya-v-kitae [in Russian].

18. Masierek, E. (2016). Uwarunkowania polityki mieszkaniowej w Polsce i na Ukrainie. Lodz: University of Lodz Institute of the Built Environment and Spatial Policy [in Polish].

19. Diachenko, A. (2018). Kredytna skladova finansuvannia zhytlovoho budivnytstva v Ukraini [Credit component of housing construction financing in Ukraine]. Candidate's thesis. Irpin: University of the State Fiscal Service of Ukraine [in Ukrainian].

Размещено на Allbest.ru