Правовое регулирование сделок с недвижимостью
Государственная регистрация прав на жилое помещение. Участники и существенные условия договора купли-продажи помещений. Правовые последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью, влияющие на отношения с третьими лицами.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.03.2019 |
| Размер файла | 79,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
2) цена.
На рынке недвижимости оценка жилых помещений обычно производится профессиональными оценщиками.
Определение стоимости представляет собой процедуру, цель которой состоит в расчете потенциальной рыночной стоимости, по которой данное жилое помещение можно продать на рынке недвижимости.
Федеральным же законом «Об оценочной деятельности в РФ»26 под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направлена на установление касательно объектов оценки кадастровой, рыночной или другой цены.
Оценочную стоимость определяет местонахождение, близлежащая застройка, техническое состояние дома в целом, этажность, площадь, планировка и прочие характеристики, которые оказывают значительное влияние на цену жилого помещения. Практика отношений между клиентом и оценщиком выстраивается на основе договора. По результатам экспертизы формируется отчет, содержащий всю информацию касательно методов расчета и итоговой цены объекта оценки.
Оценку жилых помещений регулирует №1Э5-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (как уже было обозначено ранее), ч. 2 ГК РФ,
№102-ФЗ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»27.
Такое условие договора купли-продажи жилых помещений, как цена серьезно отличается от общих положений, касающихся договоров (ст. 555 ГК РФ).
Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда возмездный договор цену не предусматривает, и ее нельзя определить по
условиям договора, исполнение договора следует оплатить по цене, которую при сравнимых обстоятельствах зачастую взимают за аналогичные товары, работы или услуги, не применяют к договорам продажи жилых помещений, а также в целом к договорам продажи недвижимости.
Важно, чтобы договор купли-продажи жилых помещений содержал в себе письменно согласованное сторонами условие касаемо цены недвижимости. Если условие о цене отсутствует, договор продажи недвижимости стоит считать незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В установленную продавцом и покупателем стоимость жилого помещения, которое находится на участке земли, обычно входит цена передаваемой с данным объектом недвижимости соответствующей части земельного участка либо право собственности на данную землю (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Впрочем, это правило носит диспозитивный характер. Также в законодательстве может устанавливаться ряд других правил насчет соотношения стоимости жилого помещения и стоимости переходящей с жилым помещением соответствующей части земельного участка, а также право собственности на нее.
Стороны могут определять стоимость жилого помещения в договоре купли- продажи данной недвижимости разными способами. В случае если цену недвижимости устанавливают за размерную единицу (м. кв., сотка), ее площади или прочих показателей ее размера, конечную стоимость данного недвижимого имущества, подлежащую уплате, принято определять по фактическому размеру данного объекта недвижимости, переходящего покупателю (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Первоочередным действием покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, помимо обязанности принять купленный жилой объект, состоит в обязанности его своевременной оплаты. Именно продавец и покупатель самостоятельно определяют форму, порядок и способ оплаты. В соответствии с законом, речь может идти об оплате купленной недвижимости в кредит или рассрочку, а также о предварительной оплате.
Если жилое помещение продается в кредит, согласно норме п. 5 ст. 488 ГК РФ, такую недвижимость признают находящейся у продавца в залоге, что
позволит обеспечить обязательство по оплате, покупателем. Ипотека, которая возникает на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, в качестве права (вещного обременения) на жилищное помещение, обязана быть зарегистрирована на основании поданного заявления собственника-покупателя жилого объекта или продавца, в пользу которого в п. 5 ст. 488 ГК устанавливается ипотека, при условии наступления обстоятельств, которые указаны в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре должен указываться срок окончательного расчета между покупателем и продавцом, а если есть потребность, то и сроки промежуточных платежей.
3) перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, где зарегистрированы и(или) проживают граждане, сохраняющие за собой право пользования по закону, данным жилым помещением после его приобретения покупателем, составляет перечень данных лиц, в котором также необходимо указать их права на пользование отчуждаемым жилым помещением. Если данное требование не соблюдается, такой договор нужно считать незаключенным.
Российское законодательство не располагает четким перечнем таких лиц. Но многие нормативно-правовые акты РФ этих лиц все-таки указывают. В законе содержится указание на них:
1) лица, которые отказались участвовать в приватизации.
Как следует из текста п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу - это основание для прекращения права на использование жилой площади членами семьи прежнего собственника, если иное не устанавливает законодательство и(или) договор.
Однако право пользования жилой площадью после заключения договора купли-продажи закрепляется за такими лицами согласно ст. 19 № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ», где указано, что под действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не подпадают бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения такие лица находились в равных правах
пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не устанавливает закон или договор.
Иными словами, право пользования жилым помещением сохраняется за этими лицами, невзирая на переход права собственности. Новому собственнику не разрешено выселять принудительно, данную категорию лиц, то есть даже через подачу искового заявления в судовые органы;
отказополучатели по завещательному отказу. Исходя из п.1 ст. 1137 ГК РФ, завещатель обладает правом возложения на наследников исполнения имущественных обязанностей в пользу другого лица - отказополучателя. В ч. 2 данной статьи указано, что на наследника, к которому переходит жилищное помещение (квартира, дом, и пр.), завещатель вправо возложить обязанность по предоставлению права пользования данным жилищным помещением другому лицу на некоторый период. При последующем переходе права собственности на жилое помещение от наследника к иному лицу, не прекращается право пользования этим жилым помещением, имеющееся у такого отказополучателя;
1) получатель ренты. Согласно ст. 586 ГК, рента представляет собой обременение жилищного помещения, переданное плательщику ренты под ее выплату. Когда заключается договор купли-продажи такого жилого помещения, покупатель наделяется обязанностями плательщика ренты, а также обязанностью предоставить в пользование это жилое помещение получателю ренты;
2) наниматель жилого помещения. Договор найма жилого помещения на сегодня очень распространен, ведь согласно ему, собственник такого помещения получает определенный доход, а также освобождается от обязанности содержания жилого помещения. Между тем, в ходе заключения договора купли-продажи необходимо осознавать, что наниматель жилого помещения, как гласит ст. 675 ГК РФ, сохраняет право пользования таким жилым помещением до того момента, когда истечет срок, на который заключался договор найма. На базе этого переход права собственности к другому лицу - это еще не основание к тому, чтобы прекратить право пользования жилым помещением у нанимателя.
С учетом всего, что было указано выше, нужно акцентировать, что покупателю при заключении договора купли-продажи следует крайне ответственно заняться проверкой одного из существеннейших условий договора - перечня лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением.
Среди основных способов проверки данного условия: 1) требование к продавцу насчет предоставления архивной справки, в которой есть сведения о ранее зарегистрированных гражданах, об их выписки с данной жилой площади и т.д.; 2) неоднократный самостоятельный осмотр жилого помещения; 3) разговор с соседями; 4) другие способы. Эти аспекты имеют значение в определении того, кто, наряду с собственником, обладает правом претендовать на пользование жилым помещением, так как на практике встречаются ситуации, когда покупателю жилого помещения не удается в него вселиться. Как правило, это связано с сокрытием со стороны продавца информации о гражданах, которые вправе использовать проданное жилье.
Нередки также случаи, когда после продажи квартиры на фоне резкого изменения жизненных обстоятельств люди просто не могут никуда выехать. Обман с пропиской можно назвать частым явлением. На практике риэлторы во избежание подобного обмана склонны предлагать выход - после оформления договора купли-продажи передавать лишь часть суммы, в размере не болше 50 % от стоимости жилья. Продавцы, таким образом, будут заинтересованы в скорейшем выезде, что поможет им быстрее получить полную сумму.
Существует обязательный порядок государственной регистрации такого процесса, как переход права собственности на жилые помещения как вид недвижимого имущества, что представляется препятствием в производстве незаконных сделок. Тем не менее, в процессе приобретения квартиры непременно следует выяснить, не проживают ли в ней выписанные временно лица: по ряду причин, среди которых прохождение службы в армии, загранкомандировка, учеба или отбывание заключения, ведь по действующим в России законам, все эти граждане наделены правом проживания по прежнему месту жительства.
2.3 Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилых помещений
Основная обязанность продавца, общая для всех договоров купли- продажи, состоит в передаче жилищного помещения покупателю. Право собственности у покупателя обычно возникает с момента, когда передается вещь (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ). Но покупатель жилых помещений получает право собственности с момента подписания договора, который не всегда совпадает с фактической передачей жилого помещения.
Необходимо понимать различия между переходом права собственности и фактической передачей предмета (жилой площади) в соответствии с актом передачи или иным документом о передаче. В связи с этим основная обязанность продавца должна рассматриваться в качестве обязанности перенесения на покупателя права собственности на проданное имущество и введения его во владение недвижимостью - это, фактически, передача жилого помещения.
Переход права собственности на жилое помещение к покупателю согласно договору купли-продажи данного вида недвижимости должен производиться в рамках государственной регистрации.
Если же любая сторона избегает от выполнения этой обязанности, суд имеет право по требованию другой стороны на вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса РФ).
В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости»28 предусматривается порядок представления документов на государственную регистрацию прав, что определяется соблюдением нотариальной формы сделки. Например, Федеральный закон содержит положение о том, что при возникновении прав на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подается всеми сторонами договора (сделки). Если возникновение прав
базируется на нотариально удостоверенной сделке или другом совершенном нотариусом нотариальном действии (п 3.5 данного ФЗ), заявление о государственной регистрации права может подаваться нотариусом, совершившим соответствующее нотариальное действие.
Как предусмотрено обязанностью передать право собственности на жилое помещение, его следует освободить от всех прав и притязаний третьих лиц, кроме случаев, когда есть согласие покупателя на принятие имущества с обременениями. Так, согласно статье 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 2 ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обременения (ограничения) вещных прав на недвижимость должны пройти процедуру государственной регистрации, как государственной регистрации самих прав.
Существует ряд специальных правил, касающихся исполнения продавцом обязанности по передаче, а покупателем - по принятию проданной вещи, поскольку особые естественные свойства жилого помещения (такие, как неразрывная связь в с землей, на котором оно расположено) не позволяют передать его обычным способом - вручив его покупателю. Жилое помещение передают в соответствии с подписываемым сторонами приемки-передачи актом или другим документом о передаче, который может играть роль доказательства состоявшейся передачи и исключить круг возможных споров, связанных с установлением данного юридически значимого факта. Передаточный акт жилого помещения оформляют письменно, что поможет в будущем в устранении возможных споров об исполнении обязанности продавца передать вещь свободной от вещей прежнего хозяина и проживающих с ним граждан; со всеми принадлежностями; от возможных претензий покупателя, обусловленных недостатками передаваемого имущества, которые могли обнаружиться при обычном осмотре; в отдельных случаях может служить доказательством добросовестных либо недобросовестных намерений покупателя.
Как следует из п. 2 ст. 556 ГК, принятие покупателем недвижимости, которая не соответствует тексту договора купли-продажи жилых помещений, в том числе, когда это несоответствие оговаривается в документе о передачи жилого помещения, не составляет основание для освобождения продавца от необходимости отвечать за ненадлежащее исполнение договора. Иначе говоря, передаточный акт не рассматривается в качестве дополнения, приложения или уточнения договора.
К тому же, передаточный акт нельзя рассматривать в качестве неотъемлемой части договора. Заключение акта о передаче жилого помещения важно в ходе определения случая, когда риск случайной порчи и(или) гибели ложиться на приобретателя. Продавец считается лицом, которое исполнило свою обязанность по передаче жилого помещения с момента, когда вручен такой вид недвижимости покупателю и подписан акт (или другой документ о передаче), с этого же момента, если иное не предусматривается в договоре, риск случайной порчи и(или) случайной гибели имущества ложиться на покупателя. Но возникновение права собственности связывают не с фактической передачей вещи, а с моментом, когда регистрируется право, что отвечает содержанию ст. 223 ГК РФ. А значит, передача жилого помещения либо предшествует регистрации, либо следует за ней.
Обязанности покупателя представляются как обычные для всех договоров купли-продажи, кроме таких обязанностей, как принятие недвижимого имущества согласно передаточному акту и регистрация перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ.
Таким образом, договор купли-продажи жилых помещений имеет собственные отличия в сравнении с иными договорами продажи недвижимости - главным образом, они связаны с тем, что жилое помещение, вне зависимости от его владельца, можно использовать только по целевому назначению - проживание граждан. Целевой характер использования жилища нельзя изменять по инициативе сторон в тексте договора купли-продажи жилья.
Договор купли-продажи жилых помещений имеет консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Это договор, который по ст. 550 ГК РФ нужно заключать в письменном виде. Чтобы подтвердить факт совершения договора
купли-продажи жилого помещения, стороне по сделке не разрешено ссылаться на свидетельские показания.
Таким образом, существенные условия договора купли-продажи жилого помещения заключаются:
1) в указании в договоре тех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Предмет продажи - это имущество, право на которое регистрируется по установленному порядку. По этой причине в договоре нужно фиксировать сведения касаемо продаваемого имущества, содержащихся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (речь идет о точном адресе, его площади и другой важной информации);
2) в стоимости продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Цену имущества в обязательном порядке включают в договор, что вызвано, прежде всего, значительной стоимостью продаваемого имущества и необходимостью уплачивать налог с продажи этого имущества, размеры которого определяются на основе продажной цены имущества;
3) в особенности купли-продажи жилых помещений - существенным условием договора считается указание в тексте соглашения лиц, которые сохраняют по закону право пользования жилым помещением после того, как его приобрел покупатель (перечень данных лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Об этом существенном условии стоит сказать, что он, с одной стороны, выглядит как гарантия «чистоты» жилья для покупателя, а с иной стороны - на законодательном уровне гарантируется право на место жительства граждан, которые проживают в продаваемом жилом помещении.
Если в договоре продажи жилого помещения отсутствует хотя бы одно указанное существенное условие, это свидетельствует о том, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит продаже, и договор нельзя считать заключенным, то есть и переход прав на недвижимость не должен сопровождаться государственной регистрацией.
Также следует подчеркнуть, что необходимо брать во внимание особенности купли-продажи отдельных типов жилых помещений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире прочие собственники комнат в этой коммунальной квартире обладают преимущественным правом приобретения отчуждаемой комнаты на условиях и в порядке, установленных в ГК РФ.
В соответствии с общим правилом ст. 552 ГК РФ по договору купли- продажи жилого дома или части покупатель одновременно с передачей прав собственности на подобную недвижимость обретает права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Земельным кодексом РФ также устанавливается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, в соответствии с которым, каждый прочно связанный с земельным участком объект следует судьбе земельного участка, исключая случаи, которые установлены в ФЗ. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, если продавец выступает собственником земельного участка, на котором расположена реализуемая недвижимость, покупатель получает право собственности на земельный участок, который занят подобной недвижимостью и необходим для пользования ею.
В случае покупки в собственность помещения в жилом многоквартирном доме приобретатель получает долю в праве общей собственности на общее имущество в доме (лифты, лестницы, подвалы, чердаки, земельный участок с элементами благоустройства и озеленения и пр.). Условие договора, что переход прав собственности на помещение не сопровождает переход доли в правах общей собственности на общее имущество в подобном доме, ничтожно (ст. 38 ЖК РФ). Собственник квартиры согласно ст. 290 ГК РФ не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также осуществлять другие действия, которые влекут передачу данной доли отдельно от прав собственности на квартиру.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под попечительством или опекой члены семьи
собственника этого жилого помещения или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем уведомлен орган попечительства и опеки), если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы или права обозначенных лиц, допускается по согласию органа попечительства и опеки.
Глава 3. Виды правовых последствий, наступающих при уклонении стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью
3.1 Принудительная государственная регистрации сделки с недвижимостью
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, в случае, когда сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки и сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По мнению ряда авторов, такая санация сделки возможна как в отношении недействительной, так и незаключенной сделки. Так, Б.Л. Хаскельберг и В. В. Ровный пишут, что «несовершившаяся стадия заключения договора по действующему законодательству может быть восполнена на основании судебного решения». Возможность реабилитации данным способом незаключенного договора разделяется Е.С. Болтановой.
По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, при принуждении к регистрации несовершенной сделки через суд, фактически речь идет о понуждении к заключению договора. Такое положение порождает неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества. Иск о принуждении к заключению договора может быть подан только в случае, предписанном п. 4 ст.
445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Согласно судебному толкованию, изложенному в п. 7 Информационного письма ранее действующего Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59
«из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в
государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной» 29.
В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве» 30, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о такой регистрации.
Итак, судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой приобретателем является должник, с предложением совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 66 закона “об исполнительном производстве”.
При отказе другой стороны от совершения таких действий государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного пристава-исполнителя в силу абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество»(ранее действующего), является основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Таким образом, лицом, обладающим правом на заявление требования о государственной регистрации права собственности должника на имущество, в целях последующего обращения взыскания на него, в законодательстве назван судебный пристав-исполнитель.
Таким образом, принудительная государственная регистрации сделки с недвижимостью в случае уклонения от стороны от такой регистрации является исцелением сделки от возможности признания сделки незаключенной.
Видится обоснованным возможность исцеления незарегистрированной сделки не только на основании решения суда, но и по желанию сторон сделки, которые правомочны самостоятельно установить необходимость признания сделки незаключенной или дальнейшего исполнения сделки без применения последствий отсутствия государственной регистрации.
Таким образом, упорядоченная система гражданско-правовых последствий несоблюдения государственной регистрации сделки будет отвечать интересам обеспечения стабильности гражданского оборота, защиты участников сделки от возможных злоупотреблений лиц, устранит конкуренцию применения тех или иных норм о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки. В свою очередь, допущение законодателем возможности применения последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки наряду с возможностью ее исцеления одновременно будет отвечать принципам диспозитивности в гражданском праве.
3.2 Возврат имущества в связи с незаключенностью сделки с недвижимостью
В свое время ВАС РФ определил, что неправильно признать незарегистрированный договор незаключенным на основании отсутствия регистрации, если все его существенные условия согласованы и он исполнялся участниками договора (п. 3 Информационного письма № 16531). По смыслу обзора ВАС РФ это заключение применяют к любым гражданско -правовым договорам, подверженным госрегистрации. Ранее ВАС РФ уже высказывал
схожую позицию, но лишь касательно договоров аренды недвижимости, подлежащей госрегистрации(см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 7332).
Применительно к договору аренды недвижимости не прошедшему госрегистрацию, разъяснение ВАС РФ означает, что арендодатель неправомочен требовать освобождения жилой площади до окончания срока действия незарегистрированного договора или до прекращения правоотношений арендатора и арендодателя, в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).
При отсутствии госрегистрации сделки возможны также следующие последствия:
- договор может быть признан недействительным (п. 2 Информационного письма № 165). При этом, стороны недействительного договора не вправе требовать его регистрации в судебном порядке.
В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
П. 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке; арендатор по общему правилу не вправе ссылаться на сохранение договора при изменении собственника вещи (п. 4 обзора ВАС РФ и Путеводитель по судебной практике).
Так, суды двух инстанций установили, что на основании договора субаренды от 01.01.2007 г. № 06 Учреждение (субарендатор) получило от ООО
«Развитие» (субарендодатель) во временное владение и пользование нежилое помещение; дополнительными соглашениями к договору от 30.12.2012 г. и 30.12.2013 г. размер арендной платы изменен с 330 рублей до 170 рублей за один квадратный метр общей площади арендуемых помещений, что ниже рыночной стоимости; дополнительным соглашением № 3 от 01.03.2010 договор субаренды
№ 06 от 01.01.2007 г. расторгнут с 03.03.2010 г. в связи с государственной регистрацией за ООО «Развитие» права собственности на помещение № 31; ООО
«Развитие» реорганизовано путем выделения из него ООО «Развитие плюс»; согласно разделительному балансу от 16.09.2011 ООО «Развитие» передало ООО
«Развитие плюс» нежилое помещение; несмотря на передачу спорного помещения после реорганизации ООО «Развитие», Учреждение продолжало пользоваться спорным помещением и вносило арендную плату ООО «Развитие плюс».
Правильно применив статьи 608, 618, 1102, 1105, 1107 ГК РФ и оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая, что у ООО «Развитие плюс» не имелось правовых оснований для получения арендной платы, а Учреждение вносило плату за аренду помещений в размере ниже рыночной стоимости,
судебныеинстанциипришликправомерномувыводуонеосновательном обогащении ответчиков за счет истца и удовлетворили иск.33
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. На практике возникают споры о праве арендодателя требовать возврата переданного в аренду недвижимого имущества, ссылаясь на то, что договор не зарегистрирован.
Кроме того, встает вопрос, на основании каких норм закона должен осуществляться такой возврат, если договор не заключен или недействителен.
Практикой признается, что, к примеру, арендодатель не вправе требовать возврата арендатором переданного в аренду имущества, ссылаясь на отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды, если стороны согласовали все существенные условия этого договора и исполняли его. Возврат такого имущества возможен по истечении срока аренды или в случаях прекращения обязательств сторон в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).
Так, департамент управления имуществом городского округа Самара обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу «КоммунЭнерго» о понуждении освободить и передать нежилое здание по акту приема-передачи.
Департамент, полагая, что общество пользуется спорным объектом недвижимости без установленных законом или договором оснований, поскольку договор аренды от 14.12.2007 N 005158А является незаключенным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как правильно указали суды, договор аренды от 14.12.2007 г. № 005158А в силу положений п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит
государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.
Между тем согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления № 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что между сторонами в договоре аренды от 14.12.2007 г. № 005158А согласованы все существенные условия, учитывая, что данный договор исполнялся длительный период времени (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды), пришли к обоснованному выводу о том, что Департамент не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.34
При признании сделки незаключенной или недействительной, к примеру, по договору аренды, арендодатель не может истребовать имущество на основании ст.
622 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора вернуть арендованное имущество при прекращении договора.
Так, довод кассационной жалобы о применении ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Признание договора аренды незаключенным влечет за собой невозможность применения положений гл. 34 ГК РФ и соответственно ст. 622 ГК РФ35.
Данным образом, при если отсутствует государственная регистрация сделки возможны следующие последствия:
- сделка может быть признана недействительной (п. 2 Информационного письма № 165). При этом, стороны недействительной сделки не вправе требовать ее регистрации в судебном порядке;
- стороны не вправе ссылаться на сохранение сделки при изменении собственника вещи.
По вопросу о том, на основании каких норм сторона может требовать возврата имущества по недействительной сделке, существует две позиции судов.
Согласно первой позиции судов, при признании сделки недействительной собственник вправе истребовать имущество на основании ст. 167 ГК РФ, а не ст. 301 ГК РФ.
Согласно второй позиции судов, при признании сделки недействительной собственник вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ.
При признании сделки незаключенной сторона вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ.
При признании сделки незаключенной имущество возвращается на основании норм о неосновательном обогащении.
Течение срока исковой давности в части истребования имущества из чужого незаконного владения, находящегося у лица во владении и пользовании без заключенной сделки, начинается со дня, когда закончился срок, установленный в требовании титульного владельца об освобождении этого имущества.
Собственник, который передал имущество по незаключенной сделке, при рассмотрении спора о возврате такого имущества не обязан доказывать свое право собственности на него.
3.3 Правовые последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью, влияющие на отношения с третьими лицами
Определенные последствия имеет уклонение стороны от государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом и для третьих лиц.
Так п. 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрены необходимые требования к форме договоров аренды недвижимого имущества, заключаемого сторонами сроком более чем на 1 год, которые обязательно заключаются в письменной форме и обязательны к государственной регистрации. Но согласно пункту 14 Постановления № 73 при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного сроком более чем на 1 год, такой договор порождает соответствующие права и обязанности для сторон договора и становится для них обязательным к исполнению с момента его заключения. Так же отсутствие государственной регистрации данного договора аренды недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишает стороны права ссылаться на нормы такого договора аренды в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с вводимой нормой Федерального закона от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (далее - Закон № 391-ФЗ) можно сделать следующие выводы касательно дополнительного элемента формы договора аренды недвижимого имущества, заключенного сроком более чем на 1 год, подписанного доверительным управляющим.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ договор аренды предусматривает предоставление правомочий только временного пользования и владения либо только пользования недвижимым имуществом. В этом случае доверительный управляющий не осуществляет правомочий распоряжаться объектом недвижимого имущества, а применяет лишь тот перечень правомочий собственника по пользованию и владению объектами недвижимого имущества, которые предоставлены ему на основании договора доверительного управления.
Во-вторых, передача имущества в доверительное управление в соответствии со ст. 38 ГК РФ применима в отношении специальных субъектов, граждан признанных ограниченно дееспособными или несовершеннолетних граждан, перечисленных в данной статье. Следовательно, дополнительный элемент формы сделки, предполагающей распоряжение недвижимым имуществом на условиях такого доверительного управления, оправданно вводится законодателем для защиты интересов специальных субъектов36.
Следующим образом, договор аренды недвижимого имущества, сроком заключения более одного года доверительным управляющим (юридическим лицом), возникший в силу заключенного договора доверительного управления, с другим юридическим лицом, не подлежит удостоверению у нотариуса в соответствии с Законом № 391-ФЗ, а проходит только государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 14 Постановления № 73 сформулирован вывод о том, что в силу ст. 308 ГК РФ права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, в соответствии с указанным пунктом арендатор не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а также возможности сохранить право продолжать арендовать имущество в случае смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Например, судами было установлено, что спорный договор и договор уступки были заключены и исполнены обществом «Экспресс», обществом
«Один», Абрамовой Н.В. и Абрамовым В.С. (в том числе в части оплаты спорного жилого помещения) за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве, при этом ни общество «Экспресс», ни общество «Один» до открытия конкурсного производства не подвергали сомнению наличие у должника обязательства передать Абрамовой Н.В. и Абрамову В.С. спорное жилое помещение. При таких условиях отказ во включении их требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки является необоснованным. Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»37, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Таким образом, можно сделать вывод:
1. Принудительная государственная регистрации сделки с недвижимостью в случае уклонения от стороны от такой регистрации является исцелением сделки от возможности признания сделки незаключенной.
2. При отсутствии государственной регистрации сделки возможны следующие последствия:
- сделка может быть признана недействительной;
- стороны не вправе ссылаться на сохранение сделки при изменении собственника вещи.
При признании сделки незаключенной сторона вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ, а при признании сделки незаключенной имущество возвращается на основании норм о неосновательном обогащении.
Собственник, который передал имущество по незаключенной сделке, при рассмотрении спора о возврате такого имущества не обязан доказывать свое право собственности на него.
3. Подлежащая государственной регистрации сделка, которая не была зарегистрирована, сохраняет свою силу после перехода права собственности на имущество, если сторона договора знала о наличии такой сделки.
Заключение
Как показал проведенный в работе анализ, существуют специальные правила продажи жилых помещений, которые определяются спецификой объекта недвижимости, являющегося в каждом конкретном случае предметом договора. Понятие жилого помещения включает в себя термин «помещение» и указанием трех признаков, которых, с законодательной точки зрения, достаточно в целях рассмотрения его как жилого: недвижимый характер, изолированность, пригодность для постоянного проживания людей.
Жилые помещения предназначены для проживания людей и могут находиться в собственности государства (ст. 214 ГК), муниципальных образований (ст. 215 ГК), граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), как отмечено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.
Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ выделяется приобретение в собственность жилых помещений, главным образом, по договору купли-продажи, что составляет одну из наиболее сложных сделок гражданско-правового типа в отечественном праве, приводит к множеству споров и конфликтов
Исходя из п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», правовой основой сделок с недвижимым имуществом является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, настоящий Федеральный закон, а также другие федеральные законы, издаваемые согласно им и другим НПА РФ.
По договору продажи жилого помещения одна из сторон (продавец) берет на себя обязательства передачи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данное имущество по акту передачи и уплатить за него установленную сторонами стоимость.
Право собственности на жилую недвижимость подлежит государственной регистрации. С 01 марта 2013 г. в ходе совершения сделки купли-продажи жилого помещения происходит регистрация только перехода права собственности на жилье, но регистрации собственно сделки не происходит.
Договор купли-продажи жилого помещения должен заключаться в письменном виде посредством составления одного документа, который подписывают стороны. Стороны согласно договору купли-продажи жилого помещения - покупатель и продавец, ими могут являться и юридические, и физические лица. Продавцом, как правило, является владелец недвижимого имущества, однако также им может являться лицо, которое уполномочено собственником в силу договора или закона.
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются предмет договора, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
Основная обязанность продавца, общая для всех договоров купли- продажи, состоит в передаче жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя возникает с момента, когда передается вещь (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).
Как показало исследование основных изменений в законодательство, регулирующее сделки купли-продажи жилых помещений и доли в общей собственности, в последние годы законодатель продолжает решать актуальные проблемы защиты прав и законных интересов граждан в совершении сделок купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение. В частности, впервые за последние 20 лет введена обязательная нотариальная форма в отдельные сегменты сделок с недвижимостью. Однако все еще остается часть неразрешенных вопросов, которые становятся поводом для судебных разбирательств.
Согласно проведенному исследованию судебной практики и информации в СМИ, наиболее актуальными проблемными вопросами в области сделок с жилыми помещениями сегодня являются следующие:
1) Необходимость предоставления отказов в письменном виде от всех остальных собственников - вопрос заключается в процедуре извещения
участников долевой собственности. Проблема содержится в установлении места, по которому необходимо осуществлять извещение участников долевой собственности насчет предстоящей продажи доли, а также способах подтверждения осуществления извещения в случае, если получатели извещения отказываются или не могут получить данное извещение.
2) Также существуют проблемные вопросы, связанные с продажей жилых помещений при участии несовершеннолетних. Причина заключается в том, что законодательство не имеет четкой линии и в следующем вопросе: в каких случаях орган опеки имеет право выдачи согласия на продажу жилья ребенка, а в каких -- не имеет. ввиду того, что на сегодня отсутствует четкая законодательная регламентация указанных процедур, возникают различные злоупотребления и нарушения.
3) Большое количество судебных дел относится к вопросам понуждения к заключению основного договора купли-продажи недвижимости на базе заключенного ранее предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества или касающимся возврата задатка в случае, если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, на условиях, оговоренных в предварительном договоре. В настоящее время указанные вопросы относительно предварительного договора и задатка при заключении договора купли-продажи жилых помещений решаются на основании судебной практики и решений ВС. Однако, в законах данные вопросы закрепления пока не нашли.
4) Значимой проблемой является то, что процедура совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости на сегодняшний день не закреплена каким- либо единым законодательным актом, что создает определенные трудности, как для продавцов, так и для покупателей при совершении данных сделок. Также, по мнению опытных риэлторов, существующее большое количество законов, регулирующих вопрос осуществления указанных сделок, создает дополнительные риски в их деятельности и риски клиентов.
Список использованной литературы
1. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014) // Российская газета. - 1993. - № 237.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190- ФЗ (с изм. и доп. вступ. в силу с 18.06.2017) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп. вступ. в силу с 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. №5., 1996
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//(с изм. и доп. вступ. в силу с 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.07.2017)
6. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) (утратил силу)
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136- ФЗ ////(с изм. и доп. вступ. в силу с 01.01.2017) «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ ////(с изм. и доп. вступ. в силу с 28.12.2016). «Собрание законодательства РФ», N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
9. Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223- ФЗ////(с изм. и доп. вступ. в силу с 01.05.2017) «Собрание законодательства РФ», 01.01.1996, N 1, ст. 16,
10. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017)
11. // «Российская газета», N 49, 13.03.1993
12. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)
13. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ»(утратил силу), 28.07.1997, N 30, ст. 3594
14. Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 23.12.2013, N 51, ст. 6699.
15. Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 27.06.2016, N 26 (Часть I), ст. 3890
16. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
// «Собрание законодательства РФ», 28.04.2008, N 17, ст. 1755 (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016)
17. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, N 31, ст. 4017 (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2014)
18. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» //(с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016) «Собрание законодательства РФ», 01.01.1996, N 1, ст. 1.
19. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016)
// «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, N 31, ст. 3813
20. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016) // «Собрание законодательства РФ», 05.04.1999, N 14, ст. 1650
21. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений //(с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2015) «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40
22. Федеральный закон "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с от 28.05.2017)
23. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»// «Российская газета», N 28, 10.02.2006
Подобные документы
Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 08.10.2003Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение. Государственная регистрация сделок и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [66,8 K], добавлен 28.03.2003Характеристика сделки в гражданском праве: условия ее действительности и государственная регистрация. Содержание, основные участники и правовое регулирование соглашения купли-продажи недвижимости. Особенности и стороны договора дарения недвижимости.
дипломная работа [72,3 K], добавлен 07.07.2011Сделки с недвижимостью по современному российскому гражданскому праву. Форма договора по сделкам с недвижимостью, государственная регистрация перехода права собственности на него. Современные махинации и преступления при заключении сделок с недвижимостью.
курсовая работа [51,9 K], добавлен 23.01.2012Понятие, определение сделки, условия действительности и недействительности. Купля-продажа жилых помещений, субъекты, объекты и правовое регулирование. Обмен и дарение. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [133,2 K], добавлен 16.01.2015Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 27.08.2012Понятие договора купли-продажи жилого помещения, его существенные условия, предмет и цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Виды договоров купли-продажи, процедура его заключения, форма и порядок государственной регистрации.
дипломная работа [90,0 K], добавлен 18.11.2010Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве, государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Условия возникновения права собственности на имущество, приобретенное от неуправомоченного лица.
дипломная работа [111,5 K], добавлен 24.07.2010Рассмотрение понятия, назначения, целей, функций, принципов и правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью. Ознакомление с особенностями совершения сделок с недвижимым имуществом; порядок их государственной регистрации.
дипломная работа [73,5 K], добавлен 28.12.2011Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Особенности. Правовое регулирование. Стороны. Права покупателя недвижимости на земельный участок. Порядок исполнения. Государственная регистрация. Договор купли-продажи жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 02.11.2003
