Правовое регулирование предоставления земельных участков с торгов (конкурсов, аукционов)

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также, если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

В земельном и гражданском законодательств предусмотрены ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

· арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора;

· имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора;

· арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки;

· имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, расторжение договора аренды не допускается:

· в период полевых сельскохозяйственных работ;

· в иных установленных федеральными законами случаях.

3.5 Порядок предоставления в аренду земельного участка

Аренда - это форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Рассмотрим земельный участок, выставленный на аукцион. Данный земельный участок расположен по адресу: Республика Бурятия, Еравнинский район, село Сосново-Озерское, улица Сельская, дом 1 (рис. 1).

Рисунок 1 - Местоположение земельного участка на ПКК

Характеристика данного земельного участка представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Характеристика земельного участка

Администрация муниципального образования «Еравнинский район» приняла решение о проведении торгов по аренде земельного участка. Извещение о проведении торгов было опубликовано на официальном сайте торги.гов.ру и в средстве массовой информации газеты «Ярууна» Еравнинского района.

Место проведения аукциона: Республика Бурятия, Еравнинский район, с. Сосново-Озерское, ул. Первомайская, 113, каб. 309.

Дата и время проведения аукциона: 29.05.2018 г. в 10:00 часов местного времени.

Заявитель может подать заявку на участие в аукционе по адресу: Республика Бурятия, Еравнинский район, с. Сосново-Озерское, ул. Первомайская, 113, каб. 309 с 08:30 часов по 17:00 часов (обед с 12:30 до 14:00 часов), в пятницу и предпраздничные дни с 08:30 по 16:15 часов местного времени (кроме субботы, воскресенья и праздничных дней), с 28.04.2018 г. по 24.05.2018 г.

Предмет аукциона: право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена или находящегося в муниципальной собственности.

Начальная цена аукциона (ежегодный размер арендной платы) составляет - 2289,16 руб.

Шаг аукциона - 68,67 руб. Размер задатка - 457,8 руб.

Для участия в аукционе заявители предоставляют следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом, заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

Заявка должна быть подана по установленной форме, подписана уполномоченным лицом, содержать достоверные сведения. Все вышеуказанные документы должны быть составлены на русском языке (либо содержать надлежащим образом, заверенный перевод на русский язык).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются в журнале приема заявок с указанием даты и времени подачи документов.

Заявка, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю или его уполномоченному представителю вместе с документами в день ее поступления.

Заявитель имеет право отозвать принятую заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона возвращает заявителю внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Организатор торгов ведет протокол рассмотрения заявок, в котором указываются сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и не допущенных, с указанием причины отказа в допуске, также указывается дата подачи заявок и сведения о внесенных задатках.

Заявка должна быть подана по установленной форме, подписана уполномоченным лицом, содержать достоверные сведения.

Все вышеуказанные документы должны быть составлены на русском языке (либо содержать надлежащим образом, заверенный перевод на русский язык).

В нашем случае для участия в аукционе гражданин Федоров М.Н. обратился в администрацию МО «Еравнинский район» со следующей документацией:

1) заявка на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов - паспорт;

3) так как Федоров М.Н. является гражданином РФ, то он не обязан предоставлять перевод на русском языке;

4) подтверждающий задаток внесен через Сбербанк в сумме 457,8 рублей.

В день рассмотрения заявок аукционная комиссия, состав которой представлен в таблице 2, рассматривает заявки и документы заявителей, устанавливает факт поступления от заявителей задатков на счет организатора аукциона.

Таблица 2 - Состав аукционной комиссии

По результатам рассмотрения заявок аукционная комиссия принимает решение о признании заявителей, в т.ч. и Федорова М.Н., участниками аукциона, которое оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе.

Заявитель, Федоров М.Н., признается участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок.

Аукцион начинается с объявления аукционистом о начале проведения аукциона, начальной цены предмета аукциона и «шага аукциона». Далее путём поднятия карточек участники аукциона заявляют каждую последующую цену, превышающую предыдущую на «шаг аукциона», если они согласны заключить договор в соответствии с этой ценой.

Участники могут заявлять свою цену, при этом шаг не должен быть меньше установленного шага. После поднятия карточек аукционист объявляет цену, предложенную участником и номер карточки участника, который первым поднял карточку.

29 мая 2018 г. в 10:00 часов прошел аукцион в присутствии членов комиссии и участников аукциона. По земельному участку для индивидуального жилищного строительства, представленная начальная цена - 2289,16 тыс. рублей, была повышена на 16 шагов, и предложенная максимальная цена составила 3387,88 рублей. Последнее предложение поступило от участника под номером 1 - Федорова Михаила Николаевича.

Предпоследняя предложенная цена 3319,21 рублей. Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок, в данном случае победителем является Федоров Михаил Николаевич.

Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который подписывается в день проведения аукциона аукционной комиссией, победителем аукциона и участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.

Протокол составляется в трёх экземплярах, один из которых передается победителю аукциона и размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона возвращает задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Победителю направляется 3 экземпляра договора аренды.

После заключения договора, Федоров Михаил Николаевич обращается в орган регистрации прав, т.е. в Росреестр для регистрации договора аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка на долгосрочный период (более года), а также с участием юридического лица, данная сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В данном случае, договор аренды земельного участка заключается на срок 20 лет и поэтому необходима ее государственная регистрация.

Процедура регистрации предполагает прохождение нескольких шагов:

1. подготовка комплекта необходимых документов, подписание арендного договора сторонами;

2. уплата госпошлины в установленном размере;

3. обращение в орган регистрации прав с комплектом документации или заявлением о государственной регистрации сделки;

4. проверка представленной документации специалистами Росреестра;

5. принятие решения о государственной регистрации договора аренды или отказе в совершении регистрационных действий.

В орган регистрации прав стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. заявление о регистрации соглашения;

2. договор аренды со всеми существующими к нему приложениями в количестве не меньше двух экземпляров;

3. документ, подтверждающий личность заявителя.

Для государственной регистрации договора аренды надо оплатить государственную пошлину. Для граждан она составляет 2000 рублей, а для организаций -- 22 000 рублей.

Вся процедура регистрации договора аренды земельного участка с момента подачи соответствующего заявления и всех необходимых документов в орган регистрации прав осуществляется в течение семи рабочих дней.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельные торги - торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Учитывая важность земли как природного ресурса и базиса для хозяйственной деятельности людей, формирование процедур, позволяющих обеспечить прозрачность сделок с земельными участками, пресечь произвол со стороны государственных и муниципальных чиновников в данной сфере является важнейшей задачей правоприменения. Представляется, что использование в земельных отношениях процедуры торгов, обладающей признаками публичности и состязательности, должно способствовать ее достижению.

Так, в результате написания данной курсовой работы было изучено правовое регулирование предоставления земельных участков с торгов (конкурсов, аукционов).

Также, в свою очередь, были выполнены поставленные задачи исследования, а именно:

- изучить нормативно-правовую основу регулирования предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- рассмотреть формирование земельных участков для целей проведения торгов по предоставлению земельных участков;

- ознакомиться с предоставлением земельных участков в аренду.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. - №237.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // СЗ РФ. - 1994. - №51. - Ст. 420.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 606.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.

5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс.

6. Федеральный закон РФ от 15.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

7. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. / ВВС РФ. -1991. - №44. - Ст. 1424.

8. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4148.

9. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060.

10. Закон Республики Бурятия от 30.12.2003 № 601-III «О Земле».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

12. Постановление Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 г. №37, «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торговю».

13. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 32-39.

14. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - 39 с.

15. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. - Казань: КазГУ, 2002. - 47 с.

16. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. - Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. - С. 20-26.

17. Боголюбова С.А. Земельное право. Учебник. М.: ООО «ТК Велби», 2014.-319 с.

18. Быстров Г.Е. Аренда земли по российскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. - М.: МГУ, 2006. - 217 с.

19. Витрянскии В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 312 с.

Размещено на Allbest.ru