Правовое регулирование приватизации недвижимых объектов культурного наследия

Уделено внимание такой проблеме, как отчуждение доли в праве собственности на недвижимый объект культурного наследия.

Глава четвертая «Продажа недвижимых объектов культурного наследия» состоит из трех параграфов, в которых рассматриваются такие важные вопросы, как оценка недвижимых объектов культурного наследия, информационное обеспечение приватизации, заключение договора купли-продажи и возникновение права собственности на недвижимый объект культурного наследия.

В первом параграфе «Определение цены недвижимых объектов культурного наследия и информационное обеспечение их приватизации» исследуется проблема оценки культурной ценности названных объектов, изучается правовая природа информационного сообщения.

В связи с отсутствием нормативной базы, позволяющей определить стоимость недвижимых объектов культурного наследия, адекватной их нематериальной ценности, автор приходит к выводу о необходимости нормативного закрепления подготовки мотивированного заключения по отчетам оценщиков об оценке недвижимых объектов культурного наследия и об определении уполномоченного государственного органа для подготовки таких заключений. Данное предложение обусловлено и тем, что действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность признания сделки приватизации недействительной в связи с недостоверно определенной ценой уже отчужденного имущества. Предлагаются подробные рекомендации по порядку подготовки заключений.

При исследовании правовой природы информационного сообщения доказано, что информационное сообщение о продаже недвижимого объекта культурного наследия при условии выбора таких способов приватизации, как конкурс, аукцион или продажа без объявления цены является приглашением делать оферты, поскольку окончательное соглашение о цене (существенном условии договора купли-продажи недвижимости) достигается сторонами в процессе продажи.

Тогда как в случае продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения или внесение его в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ информационное сообщение является публичной офертой.

Кроме того, автором обоснован вывод о том, что установленных источников публикации информационных сообщений недостаточно, в этой связи в работе даны соответствующие предложения.

Во втором параграфе «Заключение договора купли-продажи недвижимого объекта культурного наследия и содержание такого договора» раскрываются вопросы о документах, необходимых для приватизации указанных объектов, о порядке заключения договора купли-продажи, его правовая природа, условия действительности и взаимосвязь с охранным обязательством, проработана правовая природа протокола о результатах приватизационных процедур.

Установлено, что порядок заключения договора купли продажи недвижимого объекта культурного наследия, а также сроки заключения договора обусловлены выбором способа приватизации.

Автором обоснован вывод, что протокол о результатах продажи недвижимого объекта культурного наследия соответствует п. 2, 3 ст. 429 ГК, посвященной предварительным договорам, и по своей правовой природе является предварительным договором. Доказано, что по результатам совершения приватизационных процедур при наличии победителя для сторон возникает не право, а обязанность заключить договор купли-продажи.

В связи с тем что условия охранного обязательства подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия автором обозначены следующие проблемы. Во-первых, в договоре купли-продажи недвижимого объекта культурного наследия происходит дублирование условий охранного обязательства, что приводит к смешению обязательств по договору купли-продажи и по охранному обязательству, смешению целей и субъектного состава. Данные обстоятельства вызывают серьезные проблемы при решении целого ряда вопросов:

а) о порядке исполнения соответствующих обязательств;

б) об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;

в) о действительности соответствующих сделок;

г) о применении последствий недействительности сделок. Во-вторых, не определен момент заключения соответствующих договоров и момент возникновения по ним прав и обязанностей. Последний вопрос связан прежде всего с необходимостью государственной регистрации как права собственности на основании договора купли-продажи, так и обременения права собственности на основании охранного обязательства.

В работе также определено, какой договор -- купли-продажи или охранное обязательство -- является основным, а какой дополнительным, акцессорным.

В третьем параграфе «Возникновение права собственности на недвижимые объекты культурного наследия. Государственная регистрация прав» обоснована необходимость государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимых объектов культурного наследия, рассматриваются отдельные аспекты регистрации прав в отношении названных объектов.

Сделано заключение о том, что с моментом государственной регистрации связываются как момент заключения договора, так и переход права собственности, а также действительность договора и действительность сделки. При отсутствии необходимости в регистрации договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, т. е. с момента подписания (ст. 425 ГК).

При этом фактическое исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого объекта культурного наследия никак не будет связано ни с регистрацией договора, ни с регистрацией обременения в соответствии с охранным обязательством.

Аргументировано, что до момента государственной регистрации права собственности и обременения на основании охранного обязательства контролировать в полной мере порядок содержания недвижимого объекта культурного наследия будет весьма затруднительно, а требовать начала исполнения условий охранного обязательства и вовсе невозможно.

Установлено, что для приватизации недвижимых объектов культурного наследия и регистрации перехода права собственности на них одних лишь технических характеристик объектов недостаточно. Предметы интерьера, если они представляют собой историко-культурную или художественную ценность, в силу ст. 3 Закона об объектах культурного наследия являются составной частью недвижимого объекта культурного наследия. Именно государственная регистрация способна упорядочить и придать завершенную правовую форму совершаемой сделке с объектом недвижимости.

Решение проблемы учета входящих в состав недвижимого объекта культурного наследия движимых вещей, представляющих историко-культурную ценность или художественную ценность, автор видит в отражении инвентарных сведений о движимых объектах культурного наследия в «Особых отметках регистратора».

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы основные выводы.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

Монографии

1. Правовое регулирование приватизации недвижимых объектов культурного наследия / Л.?В. Федорова. -- М. : Юстицинформ, 2012. -- 10 п. л.

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК Минобрнауки России

2. Государственная регистрация ограничений прав, прекращение ограничений прав на недвижимое имущество на основании процессуальных документов / Л.?В. Федорова // Хозяйство и право. - 2006. - № 3. - 0,6 п. л.

3. Информационное обеспечение приватизации недвижимых объектов культурного наследия / Л.?В. Федорова // Законодательство. -- 2011. -- № 6. -- 0,6 п. л.

4. Охранное обязательство в отношении недвижимых объектов культурного наследия / Л.?В. Федорова // Вестник Российской правовой академии. -- 2010. -- № 4. -- 0,6 п. л.

5. Понятие приватизации недвижимых объектов культурного наследия / Л.?В. Федорова // Государство и право. -- 2011. -- № 7. -- 0,7 п. л.

Другие публикации

6. Определение стоимости недвижимых объектов культурного наследия при их приватизации / Л.?В. Федорова // Пятые Всероссийские Державинские чтения (Москва, 15 декабря 2009 года) : сб. ст. в 7 кн. -- Кн. 4 : Проблемы предпринимательского и гражданского права, гражданского и арбитражного процесса / отв. ред. М.?Н. Илю- шина ; РПА Минюста России. -- М. : РПА Минюста России, 2010. -- 0,3 п. л.

Размещено на Allbest.ru