Договор имущественного найма (аренда)

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов.[5]

Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.[1]

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества.

Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО «РЖД», за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным Положением, утвержденным Приказом ОАО «РЖД» от 10 июля 2008 г. N 91. Примерная форма договора аренды железнодорожного пути утверждена распоряжением ОАО «РЖД» от 28 августа 2008 г. N 1819-р. Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное не предусмотрено решением президента ОАО «РЖД». Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.). Размер арендной платы за пользование железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, включая амортизационные отчисления, налог на имущество и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение.[20]

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». [25]

В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства. Однако указанная позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные не потребляемые вещи (ст. 607 Гражданского кодекса).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор, цель которого обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Полномочия арендатора более широки по сравнению с обладателями таких вещных прав, как право оперативного управления и хозяйственного ведения.

Прежде всего, арендатору передаются правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор вправе в соответствии с условиями договора. За правами арендатора на арендованное имущество следует признать характер вещных прав. [10]

Важной составной частью содержание договора имущественного найма являются обязанности арендатора. Общие положения ГК РФ об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору имущественного найма может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор имущественного найма -- двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.[5]

Предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и не потребляемые.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. [20]

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

В рамках предусмотренных ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. [7]

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).[4]

Стоит отметить, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно вносятся дополнения и поправки.[3]

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета.-2004.-№13.-Ст.1110.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3012.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изм. от 01.05.2016 года. // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 01.05.2016 года. // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

5. Водный кодекс Российской Федерации // Российская газета. - 2006. - Ст. 46-53.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

8. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон Российской Федерации от 29 окт. 1998 г. № 164-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31. - Ст. 3429.

9. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ.2002. №4. Ст. 251.

10. Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - ст. 4849.

11. Федеральный закон Российской Федерации «О государственном регулировании развития авиации» от 08.01.1998 № 10-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - ст. 226. - ст. 3.

12.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: НОРМА, 2004. - 816 с.

13. Постатейный комментарий к части второй гражданского кодекса Российской Федерации. Издание 3-е / Под ред. А.Н. Гусева.- М.: ИНФРА.М, 2000. - 787 с.

14.Ахменьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. -2006. - № 2. - С. 19-22.

15. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. -2006. - № 5. - С. 12-14.

16. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 44-47.

17. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21-23.

18. Харитонова Ю. Особенности договора аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 11. - С. 25-27.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. (издание 4-е, стереотипное). М.: Статут, 2012.

20. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97, 2001. С.6.

21. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса Российской Федерации. Изд. 2-е, испр. и доп., 2-й завод. - М.: Статут, 2004. - 1022 с.

22. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2006. С. 150.

23. Валеева Н.Г. Гражданское право. Часть первая: учебник для вузов / Н.Г. Валеева. - М.: НОРМА; ИНФРА-М, 1998. - 453 с;

24. Белов В.А. Гражданское право: Общая часть: учебник / В.А. Белов. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. - 639 с. - (Библиотека «ЮрИнфоР»);

25. Гомола А.И. Гражданское право: учебник для учреждений среднего профессионального образования / А.И. Гомола. - М.: Академия, 2003. - 408 с.

26. Гражданское право: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 703 с.

27. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации». П. 2 // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. - М.: Издательство «Ось-89», 2005. - 488 с.

28. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

29. Гончарова Н. Аренда имущественных комплексов // Хозяйство и право. - 2006.-№8.-С.24. 30. Евтеев В.С. Договор лизинга в Гражданском кодексе России // Гражданин и право. - №4. - 2006. - С. 22-25.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Договор аренды № 600.

г.Челябинск «25» октября 2016 г.

Закрытое акционерное общество Торгово- производственная фирма «Чайка», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора Завьялова Леонида Викторовича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Общество с ограниченной ответственностью «Лизинг», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора Мирного Олега Борисовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование имущество, указанное в п.1.2 Договора, а Арендатор обязуется уплатить Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре.

1.2. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду компьютерную технику, согласно акту приема-передачи - Приложение № 1 к настоящему Договору (далее - Имущество).

1.3. Имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности.

1.4. Имущество предоставляется в аренду для цели: использование работниками Арендатора в служебных целях.

2. Обязанности и права сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.2. Предоставить Арендатору Имущество в состоянии, соответствующем следующим условиям: согласно акту приема-передачи.

2.1.3. В срок не позднее 2 (Двух) банковских дней после окончания срока аренды и возврата имущества, вернуть залог Арендатору, за исключением условий предусмотренных в 2.3.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать Имущество в соответствии с его назначением и целью, указанной в п.1.4 настоящего Договора.

2.2.2. Уплатить Арендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованные Сторонами в статье 3 настоящего Договора.

2.2.3. Осуществлять текущий ремонт Имущества, произошедший по его вине или приобрести подлежащее ремонту Имущество (его части).

2.2.4. По истечении срока аренды, установленного п.5.1 Договора, передать Имущество Арендодателю в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.

2.2.5. Не сдавать арендуемое имущество в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

2. 2.6.Арендодатель имеет право в случае кражи, повреждения или другого причинения вреда Имуществу (его части), как со стороны Арендатора, так и со стороны третьих лиц, залог (часть залога, пропорциональную стоимости украденного или поврежденного Имущества) Арендатору не возвращать.

9. Подписи сторон

Размещено на Allbest.ru