Недвижимость как объект гражданских правоотношений

Важнейшим элементом системы охраны гражданских прав является защита гражданских прав. «Защита прав и свобод человека и гражданина, являясь и конституционно -- правовой, и международно -- правовой обязанностью современного государства, осуществляется с помощью системы принципов, институтов, механизмов и процедурно -- правовых правил, прямо или косвенно предназначенных для этих целей»[81] .

В системе защиты прав граждан в качестве двух важнейших взаимосвязанных и взаимообусловленных элементов можно выделить, с одной стороны, права граждан на такую защиту, а с другой -- соответствующие этим правам обязанности государственных органов и должностных лиц. В широком смысле защита прав, свобод и законных интересов граждан носит публичный характер, то есть осуществляется и в том случае, если граждане по каким -- либо причинам не обращаются за помощью. Так, в ст.45 Конституции РФ указано: «Государственная защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется». То есть закрепляется обязанность государства различными правовыми средствами с использованием всего механизма государства и всех органов государственной власти обеспечивать защиту прав и свобод.

В науке гражданского права право на защиту определяется с разных позиций. Одни полагают, что право на защиту является составной частью самого субъективного права наряду с правом на собственные действия, а также с правом требовать определенного поведения от обязанных лиц. Другие ученые определяют право на защиту как самостоятельное субъективное право, включающее в себя возможность совершения правомочным лицом собственных положительных действий и возможность требования определенного поведения от обязанного лица[82]. Применительно к праву владения добросовестного приобретателя мы придерживаемся второй точки зрения, поскольку в данном случае добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на судебную защиту от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае право на защиту владения добросовестного приобретателя носит как бы превентивный характер до предъявления вышеназванного иска, после чего реализуется из абстрактного в конкретное субъективное право на защиту в охранительном правоотношении.

Теперь об особенности защиты добросовестного приобретателя при реституции и виндикации. В самом общем виде соотношении реституции и виндикации можно определить так. Если реституция направлена на восстановление прежнего состояния сторон в недействительной сделке, что предполагает возврат полученного по сделке имущества, то виндикация позволяет собственнику истребовать принадлежащее ему имущество у лица с которым он не состоял в договорных отношениях, и у которого имущество находится в незаконном владении.

Однако часть ученых-цивилистов полагает, что реституция не имеет той специфики, которая могла бы стать достаточным основанием для отграничения этой меры от виндикации. Так, например, А.А. Киселев пишет «Выделяясь лишь некоторой особенностью субъектного состава (ее субъектами являются стороны недействительной сделки), реституция владения по своей правовой природе есть не что иное, как разновидность виндикации, частный случай ее применения». Виндикационная природа требований о возврате переданного но недействительной сделке имущества отмечалась в литературе и ранее[83] .

Как нам представляется, в условиях сегодняшнего дня нельзя согласиться с предложенным подходом, поскольку он противоречит действующему законодательству. Реституция и виндикация два совершенно разных гражданско-правовых института, нормы о реституции (н.2 ст.167 ГК РФ) находятся в главе о сделках, о виндикации же (ст.301 ГК РФ) говорится в главе о защите права собственности и других вещных прав. В этом отчетливо проявляется дуализм гражданского нрава, по которому, как известно, все гражданские нрава и средства их защиты делятся на вещные и обязательственные (личные). Виндикация -- вещно-правовое средство защиты, а реституция -- обязательственное. В этой связи думается, что не следует отождествлять реституцию владения и виндикацию, так как цель виндикации -- возвратить имущество собственнику или законному владельцу, а цель реституции -- восстановить положение, существовавшее до совершения недействительной сделки.

Под реституцией в российском гражданском нраве принято понимать общие последствия недействительности сделок. Законодательным основанием для такого утверждения является ч.2 ст.167 ГК РФ, определяющая, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по такой сделке. Это правило, именуемое в науке гражданского права двухсторонней реституцией, предусматривает возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) -- возмещение его стоимости в деньгах[84]. По сути своей двухсторонняя реституция -- это восстановление прежнего (до сделки) состояния.

Д.М. Генкин писал, что «требование реституции вытекает из недействительности сделки, а не из субъективного права собственности, как это имеет место при виндикации» и потому и сама «реституция является своеобразным институтом»[85]. Развивая эту мысль, К.И. Скловский, основываясь на содержании ст.167 ГК РФ, прямо указывающей на «каждую из сторон как обязанное лицо», пришел к выводу, что «хотя сделка и падает, ее стороны все же остаются не в вещной, а в относительной связи, принципиально не отличающейся от связи по поводу расторжения договора»[86] .

Таким образом, одно из основных отличий виндикации от реституции выявляется через дуализм гражданского права (деление прав на вещные и личные (обязательственные). Если виндикация основана на вещном праве (например, собственности), то реституция основана на обязательственном праве, содержавшемся в признанной недействительной сделке.

Выявив соотношение категорий «виндикация» и «реституция», более подробно проанализируем виндикацию. В ст.45 Конституции РФ установлено, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Данное положение в равной степени распространяется и на защиту права собственности. Как справедливо отмечается в литературе, при непосредственном нарушении права собственности, связанном с противоправными действиями третьих лиц, исключающими или ограничивающими осуществление собственником своих правомочий применяется вещно-правовая защита, направленная на устранение препятствий к осуществлению права собственности.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п.4 ст.212 ГК РФ). Право собственности защищается мерами, предусмотренными гл.20 ГК РФ. Иски, вытекающие из этих мер, по традиции называются виндикационными и негаторными. Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационным (от латинского vimdicere -- объявляю о применении силы) называют иск, предъявленный в осуществление права, предусмотренного ст.301 ГК. Объектом виндикации всегда является индивидуально-определенная вещь, имеющаяся у незаконного владельца в натуре. Истцом по виндикационному иску выступает не владеющий собственник, а ответчиком незаконный владелец. Поэтому под виндикационным иском принято понимать иск не владеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об изъятии имущества в натуре.

Как обоснованно отмечается в литературе, основной смысл права собственности как института гражданского права состоит в предоставлении собственнику возможности требовать возврата себе своей вещи, виндикационный иск выражает саму сущность права собственности[87] .

В судебной практике «чистоте» титула собственника уделяется повышенное внимание. Так, в п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 указано, что, если будет установлено, что титул собственника был основан на ничтожной сделке либо акте государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующем законодательству, то правовые основания для удовлетворения виндикационного иска отсутствуют. По одному из дел арбитражный суд прямо указал на то, что истец не приобрел право собственности на имущество, и у него не имелось достаточных оснований для его истребования[88] .

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится имущество. Иск, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого имущество находилось, но к моменту рассмотрения дела отсутствует, удовлетворению не подлежит.

Поэтому до предъявления виндикационного иска собственник или титульный владелец должен отыскать утраченную вещь во владении ответчика. Стороны спора по виндикационному иску не имеют иной связи, кроме самой вещи. Ни при каких обстоятельствах их не могут связывать обязательственные правоотношения по поводу виндицируемой вещи.

В отличие от реституционного иска, виндикация направлена на возврат вещи ее настоящему собственнику от любого третьего лица, незаконно владеющего спорной вещью, в то время как требование о применении реституции всегда адресовано конкретному лицу, независимо от того, имеется ли у него право на спорную вещь. К тому же у реституции более широкая и при этом вполне определенная задача: охрана имущественного оборота и правопорядка в целом.

Эффективность защиты владения добросовестного приобретателя во многом зависит от соотношения, или конкуренции вещно-правовых и обязательственно-правовых требований при осуществлении защиты права собственности. На этот счет Ю.С. Гамбаров писал: «Конкуренция исков дает нам судебное осуществление одного из многих притязаний, представляющих собой различные средства для достижения одной и той же цели»[89] .

В настоящее время, как правило, в конкуренции исков предпочтение отдается обязательственным искам, поскольку они основаны на специальных нормах, регулирующих отношения сторон и исключающих действие общего законодательства о собственности. Е.А. Суханов пишет по этому поводу: «Наше законодательство в этом отношении не дает собственнику возможности выбора вида иска… при наличии между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав».

В науке гражданского права возможности использования реституции и виндикации для защиты права собственности оцениваются по -- разному. Одни ученые считают, что если собственник не участвовал в сделке, обеспечивающей переход его имущества к фактическому владельцу, то восстановить нарушенное право он может только с помощью виндикации.

По мнению других ученых -- цивилистов, в описанной ситуации собственник вправе по своему выбору осуществлять защиту с помощью либо реституции, либо виндикации[90] .

Третьи говорят о «новом правовом явлении», включающем признаки виндикационного иска и реституции, с учетом особенностей ничтожных сделок, не порождающих, как известно, правовых последствий[91] .

Правильно писал Д.М. Генкин, что «нельзя допустить, чтобы истец по своему произволу изменял последствия различных правовых отношений, установленных[92] .

В то же время судебная практика, особенно судов общей юрисдикции, показывает, что, несмотря на то, что известные советские и российские цивилисты относятся к теории конкуренции исков в основном негативно, реальная конкуренция исков все же имеет место в судебной практике. Часто это связано с недопониманием практикующими юристами особенностей правового статуса добросовестного приобретателя при виндикации и при реституции. По этому поводу совершенно справедливо высказался Ю.К. Толстой: „Хотя указанные положения, касающиеся условий предъявления виндикационного иска, являются достаточно очевидными, хорошо изучены юридической наукой и проверены тысячелетним опытом, они нередко игнорируются на практике в угоду решения сиюминутных проблем. К сожалению, в последние годы под судебную практику, допускающую смешение элементарных понятий, в частности разрешающую свободную замену договорного требования виндикационным иском, переход от виндикационного притязания к иску о признании сделки недействительной и т.д., пытаются подвести теоретическую базу в виде рассуждений о свободном выборе истцом предусмотренных законом средств защиты. Данный подход носит ненаучный характер и ни к чему, кроме негативных последствий, в конечном счете, привести не может“[93] .

Рассмотрим высказанные позиции не с точки зрения защиты прав собственника, а с учетом защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Как правило, в основании владения имуществом добросовестного приобретателя лежит незаконная сделка, поэтому встает вопрос о ее последствиях, предусмотренных ст.167 ГК РФ, и, как следствие, о соотношении реституции и виндикации.

На практике нередко наблюдается конкуренция виндикационного иска и иска о признании недействительной сделки и/или применении последствий недействительности сделки, на основании которой имущество было приобретено „добросовестным приобретателем“. Очевидно, что в случае, если имущество было приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, есть все основания утверждать, что соответствующая сделка является недействительной (ничтожной или оспоримой), поскольку она не может быть признана соответствующей требованиям закона. Соответственно, действующее законодательство не может исключать возможности предъявления собственником недвижимого имущества к „добросовестному приобретателю“ не только виндикационного иска, но и иска о признании сделки, на основании которой недвижимость была отчуждена, недействительной или иска о применении последствий недействительности такой сделки.

Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения статье 302 ГК РФ и положения ГК РФ о применении последствий недействительности сделки, содержится в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8: „Недействительность возмездной сделки об отчуждении недвижимого имущества по тому основанию, что имущество было отчуждено лицом, не имеющим на это право, не дает собственнику право истребовать это имущество у его приобретателя, если последний отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ)“.

Однако сделка по отчуждению имущества, заключенная лицом, не имеющим права его отчуждать, помимо данного основания может быть также недействительна и по другим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также иными нормативными актами. Положения статьи 302 ГК РФ, не допускающие истребование имущества у „добросовестного приобретателя“ при наличии указанных в этой статье условий, а также изложенная выше позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не препятствуют признанию сделки, на основании которой „добросовестный приобретатель“ приобрел недвижимость, недействительной по иным основаниям и применению последствий недействительности сделки, но только в отношениях между ее сторонами.

Хотя Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ ясно и недвусмысленно высказался по вопросу о возможной конкуренции реституционного и виндикационного исков, тем не менее необходимо специально рассмотреть случаи предъявления собственником недвижимости, отчужденной им по недействительной сделке, к своему контрагенту по этой сделке, а также к последующим приобретателям недвижимости исков о возврате имущества -- виндикационного иска или иска о применении последствий недействительности сделки.

Во-первых, представляется, что собственник, являющийся стороной недействительной (оспоримой или ничтожной) сделки, по которой недвижимое имущество было отчуждено другому лицу, никогда не может предъявить к своему контрагенту по недействительной сделке виндикационного иска, а может предъявить только иск о признании этой сделки недействительной и/или о применении последствий недействительности этой сделки. Данный вывод основывается на том, что отношения сторон по недействительной сделке регулируются только правилами ГК РФ о недействительности сделок. Заключая договор, собственник ограничивает выбор способов защиты рамками обязательственного права. Па этот счет Ю.К. Толстой совершенно обоснованно отмечает, что „виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищает право собственности как абсолютное субъективное право. Если же собственник и фактический владелец вещи связаны друг с другом договором или иным обязательственным правоотношением по поводу спорной вещи, последняя может отыскиваться лишь с помощью соответствующего договорного иска“[94]. Кроме того, из общего смысла ст.167 ГК следует, что имущество будет возвращено именно другой стороне по недействительной сделке, а не какому-либо другому лицу, пусть даже это и собственник имущества.

Во-вторых, собственник, являющийся стороной оспоримой сделки, по которой недвижимое имущество было отчуждено другому лицу, которое, в свою очередь, произвело отчуждение третьему лицу по следующей сделке, не может предъявить к этому третьему лицу иска о признании этой следующей сделки недействительной. Поскольку первая сделка, заключенная собственником, лишь оспорима, то до ее признания судом недействительной, последующая сделка не может рассматриваться как недействительная.

В-третьих, если собственником недвижимого имущества, которое было отчуждено им по недействительной сделке, заявлен иск о применении последствий недействительности этой сделки, то имущество может быть возвращено собственнику лишь в рамках двусторонней реституции при условии, что оно находится у контрагента по недействительной сделке.

В-четвертых, если сделка, по которой собственник произвел отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, недействительна (ничтожна или оспорима), однако собственник не заявил требований о применении последствий этой сделки, но предъявил иск о последовательном применении судом последствий недействительности всех последующих сделок, начиная с последней, для того, чтобы обеспечить возврат, то в этом случае необходимо руководствоваться пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8, то есть не владеющий собственник вправе предъявить только виндикационный иск.

Однако в любом случае полагаем необходимым еще раз обратить внимание на то, что если виндикационный иск заявляется собственником, который в свое время произвел отчуждение недвижимого имущества по недействительной возмездной сделке, такой собственник не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, поскольку отчуждение имущества происходило по воле собственника, хотя и по недействительной сделке. Следовательно, в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 иск собственника о применении последствий недействительности сделки (или ряда сделок) на том основании, что последний приобретатель приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, не может быть удовлетворен, т.к имущество выбыло из владения собственника по его воле.

На этот счет высказано весьма авторитетное мнение противоположного характера. В.В. Витрянский считает, что сделка по отчуждению имущества, заключенная неуправомоченным лицом, является ничтожной с момента ее совершения в связи с отсутствием у продавца права на отчуждение вещи[95]. По его мнению, то обстоятельство, что покупатель может оказаться в роли добросовестного приобретателя, в отношении которого закон не допускает виндикации, не должно служить препятствием для предъявления собственником вещи иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку добросовестный приобретатель всего лишь вернется в положение, предшествующее реституции.

С таким подходом трудно согласиться, поскольку он ведет к отрицанию основных начал современного имущественного оборота и сводит на нет как институт добросовестного приобретения имущества, так и сам институт виндикации, поскольку признание сделки недействительной с применением установленных ст.167 ГК РФ последствий по существу заменяет виндикацию.

Поскольку гражданское законодательство не содержит прямого запрета на отчуждение имущества не собственником, то нельзя однозначно утверждать, что такая сделка не соответствует требованиям закона. Не случайно в силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, признается ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Так, например, сделка неуправомоченного отчуждателя с добросовестным приобретателем порождает для последнего позитивные последствия, поскольку вещь остается в его владении. Причем это состояние является, вполне легальным, так как, обычно связано с отказом суда в удовлетворении виндикационного иска.

Как обоснованно отмечает К.И. Скловский, „проблема состоит в том, что если признание недействительной сделки влечет за собой аннулирование всех основанных на ней последующих сделок, то это само по себе еще не означает, что тем самым производится реституция всех их участников и в любом случае предусмотренное реституцией перемещение имущества не может происходить между лицами, не вступавшими непосредственно в договор с друг другом. Поэтому трудно согласиться с таким подходом, который настойчиво предлагают некоторые авторы, когда истец стремится, ссылаясь на нормы о реституции, получить утраченную им в результате недействительной сделки вещь не от другой стороны сделки, а от третьих лиц только потому, что они оказались ответчиками в сложносоставном процессе о недействительности цепи сделок, связанных одной вещью“[96] .

Поддерживая такой подход К.И. Скловского, обратим внимание на то, что противоположная точка зрения основана на одном весьма распространенном существенном заблуждении. Так, например, М.С. Мурашко говоря о „новом правовом явлении“, включающем признаки виндикационного иска и реституции, с учетом особенностей ничтожных сделок, не порождающих, как известно, правовых последствий, утверждает, что „отказ собственнику в праве на изъятие имущества означал бы, что суд фактически признал ничтожную сделку законной, в то время как законодатель не наделил его такими полномочиями“[97]. То есть автор исходит из того, что неприменение последствий недействительной сделки вследствие приобретения спорного имущества от неуправомоченного отчуждателя добросовестным приобретателем говорит о законности сделки. На самом деле все наоборот, поскольку вопрос о последствиях встает по смыслу ст.167 ГК РФ исключительно в случае недействительности сделки. Другого варианта в правовом поле просто не может существовать по определению. Если сделка остается действительной, то добросовестный приобретатель по-прежнему останется собственником спорного имущества и вопрос о защите его добросовестного владения в порядке ст.302 ГК РФ вообще не встанет.

Согласно постановлению Конституционного Суда № 6-П, „из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает “иные последствия» такого нарушения". Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является, по мнению Конституционного Суда, не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Отсюда Конституционный Суд делает имеющий принципиальное значение вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст.167 ГК, а допустимой является лишь защита путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст.302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, для лиц, не вступавших в договоры друг с другом (в этом случае имеется в виду и истец, предъявивший иск обеим сторонам о признании сделки недействительной), а оказавшихся в одном процессе лишь вследствие приобретения имущества, ставшего предметом недействительной сделки, с необходимостью следует только один вывод -- их связь ограничена только принадлежностью спорной вещи и может иметь, следовательно, качество только вещной связи. В этих рамках и возникает возможность виндикационного иска взамен исключенной для собственника реституции.

Иными словами, «при наличии между сторонами договора о данной вещи, предъявление иска в защиту права собственности исключается. Не допускается и так называемая „конкуренция исков“, когда возникает вопрос -- каким средством защиты необходимо воспользоваться: вещным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или обязательственным иском, вытекающим из нарушений условий договора»[98] .

Таким образом, конкуренция названных исков абсолютно неприемлема, хотя возможность и необходимость ее пытаются и в настоящее время обосновать отдельные авторы"[99]. Приведем на этот счет характерный пример из судебной практики, когда неправильное применение судом реституции вместо виндикации привело к отмене судебного решения в порядке надзора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела 14 мая 2004 г. по надзорной жалобе Багдасаровой А.А., Карамяна С.Г. дело по иску Одинцова М.Д. к Косолаповой Л.Е., Карамяну С.Г., Кемельман С, Штульбергу Л.И., МГКА «Мосжилсервис» о признании сделок, свидетельств и договора приватизации недействительными.

Отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, указала, в частности, что при применении реституции по признанной недействительной сделке -- договору купли-продажи квартиры № 20 дома №. 19 по ул. Полярной в г. Москве между Лахтюховым В.Ф. и Карамяном С.Г. от 24 августа 1992 г. (выселение Карамяна С.Г. с членами его семьи из квартиры, вселение в нее Одинцова М.Д., взыскание стоимости квартиры с Косолаповой Л. Е) судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Исходя из этого, суду следовало в качестве последствия недействительности вышеназванной сделки применить двухстороннюю реституцию (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если невозможно -- в виде денежной компенсации. По смыслу п.2 ст.167 ГК РФ двухсторонняя реституция производится исключительно между сторонами сделки, признанной судом недействительной. Суд же, несмотря на это, с одной стороны, в порядке реституции вселил в спорную квартиру не являющегося стороной по сделке купли-продажи спорной квартиры Одинцова М.Д., а, с другой стороны, обязал Косолапову Л.Е., также не являющуюся стороной по этой сделке, выплатить покупателю Карамяну С. Г.24800 долларов США[100] .

Таким образом. Верховный Суд РФ исходил из правовой позиции о том, что если между сторонами спора о праве собственности существуют договорные или иные обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту права собственности. Такой подход вначале сложился, как уже отмечалось в практике арбитражных судов, а затем был подтвержден Конституционным Судом РФ. Согласно п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если при такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано[101] .

Правовая позиция Конституционного Суда РФ по данному вопросу выражена в его постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской,

3.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». Своим Постановлением КС фактически запретил использовать механизм реституции лишь тому лицу, которое может прибегнуть к виндикации. Остальные заинтересованные лица, круг которых может быть достаточно широким, вправе требовать применения реституции.

В этой связи нельзя не отметить, что постановление КС № 6-П направлено не столько на проверку конкретных норм ГК РФ, сколько на выравнивание и унификацию судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов, на смену приоритетов -- замену защиты собственника на защиту добросовестного приобретателя, на применение установленного ГК РФ определенного механизма, позволяющего в каждом деле искать баланс между интересами защиты прав и нуждами оборота. Алгоритм такого механизма четко разъяснен в п.3.1 постановления КС № 6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».



Заключение

Добросовестный приобретатель -- это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество во владение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Правило ст.301 ГК РФ, закрепляющее право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, служит реализации на практике принципа защиты прав собственника, а нормы статьи 302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, напротив, представляют собой допускаемое законом ограничение прав собственника, а потому являются исключением (изъятием) из принципа защиты прав собственника.

Приобретение права собственности добросовестным приобретателем относится к первоначальным способам приобретения права собственности, поскольку добросовестный приобретатель не является правопреемником собственника, передавшего свое имущество неуправомоченному отчуждателю.

Признание лица добросовестным приобретателем недвижимости и последующая регистрация за ним права собственности на эту недвижимость на основании решения суда имеет значение не только правоустанавливающего, но и правопрекращающего факта, являясь основанием прекращения права собственности у первоначального собственника.

Основанием приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем является сложный юридический состав, включающий в себя три существенных условия. Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем па основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации нрава собственности за добросовестным приобретателем.

Автор изучила особенности гражданско-правовой защиты владения добросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституции и пришла к выводу, что высказанное в литературе понимание реституции владения, как разновидности виндикации, является ошибочным, так как не учитывает дуализм гражданского нрава (деление прав на вещные и обязательственные). Если виндикация основана на вещном нраве (например, собственности), то реституция основана на обязательственном праве, содержавшемся в признанной недействительной сделке.

При конкуренции исков предпочтение должно отдаваться обязательственным искам. Договорное требование не может быть заменено виндикационным иском, поскольку он не носит договорный характер, а защищает право собственности как абсолютное субъективное право.

1. В законе отсутствует логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом согласно п.1 ст.164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст.131 Кодекса. Однако ст.131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст.131 ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственная регистрация.

2. Предлагается дополнить ст.302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: «4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.

Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».

3. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;

в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.

4. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

5. Необходимо внесение изменения, по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости. В частности, предлагается:

дополнить главу 14 «Приобретение права собственности» статьей 234-1 следующего содержания:

«Статья 234-1. Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя

1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество, -- это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество во владение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

2. Право собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента его государственной регистрации.

3. Основанием возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридический состав, включающий следующие признаки:

а) недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником;

б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;

в) решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем».



Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. -- № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 года, по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. -- 1994. -- № 32. -- Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 года, по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. -- 1996. -- № 5. -- Ст.410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 года, по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. -- 2001. -- № 49. -- Ст.4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. -- 2002. -- № 46. -- Ст.4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. -- 2002. -- № 30. -- Ст.3012.

7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. -- 2001. -- № 44. -- Ст.4147.

8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 года, 30.06.2008] // СЗ РФ. -- 1996. -- № 1. -- Ст.16.

9. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ, от 30.12.2004 года] // СЗ РФ. -- 2005. -. № 1 (часть 1). -- Ст.43.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, от 16.07.1998 года, по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. -- 1998. -- № 29. -- Ст.3400.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. -- 1997. -- № 30. -- Ст.3594.

12. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 года, по состоянию на 22.11 2006] // СЗ РФ. -- 1998. -- № 8. -- Ст.963.

13. Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [Текст]: [Приказ Минюста РФ № 226, от 18.09.2003 года, по состоянию на 06.12.2006] // Российская газета. -- 2003. -- № 201. -- С.12.

Научная и учебная литература

14. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования [Текст] -- М., Волтерс Клувер. 2007. -- 462с.

15. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации: Учебник для вузов. [Текст] -- М., Норма. 2008. -- 678 с.

16. Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии [Текст] // Законодательство и экономика. -- 2004. -- № 12. -- С.23.

17. Белицкий В.Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. -- 2007. -- № 2. -- С.18.

18. Белов В.А. Добросовестность, разумность, справедливость как принципы гражданского права [Текст] // Законодательство. -- 1998. -- № 8. -- С.49.

19. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. -- 2008. -- № 3. -- С.29.

20. Булавинцев А.Т. К вопросу о субъекте регистрации незаконных сделок с землей [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. -- 2007. -- № 5. -- С.12.

21. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. -- 2008. -- № 2. -- С.21.

22. Витрянский В.В. Гражданский кодекс и суд [Текст] // Вестник ВАС РФ. -- 1997. -- №7. -- С.131-132.

23. Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судебной практике. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. [Текст] -- М., Статут. 2004. -- 432 с.

24. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] -- М., Госюриздат. 1961. -- 612 с.

25. Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст] // ЭЖ-Юрист. -- 2008. -- № 12. -- С.9.

26. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. -- 2005. -- № 3. -- С.11.

27. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. [Текст] -- М., Статут. 2001. -- 678 с.

28. Гражданское право: В 2 т. Том 1. Общая часть: Учебник. [Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. -- М., Волтерс Клувер. 2008. -- 736 с.

29. Гражданское право Ч.1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -- М., Проспект. 2008. -- 678 с.

30. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -- М., Проспект. 2008. -- 702 с.

31. Гражданское право. Часть первая: Ученик. [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. -- М., Юрист. 2007. -- 612 с.

32. Гражданское право. Т.1 [Текст] / Под ред. Орловского П.Е., Корнеева С.М. -- М., Статут, 2006. -- 674 с.

33. Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Текст] // Юридический мир. -- 2008. -- № 1. -- С.8.

34. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст] // Законодательство и экономика. -- 2006. -- № 2. -- С.32

35. Добрачев В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке [Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -- 2005. -- № 11. -- С.21.

36. Дождев Д.В. Римское частное право. [Текст] -- М., Норма. 2007. -- 782 с.

37. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права [Текст] // Вестник гражданского права. -- 2007. -- № 4. -- С.41.

38. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. -- 2008. -- № 4. -- С.23.

39. Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, не злоупотребление гражданскими правами. [Текст] -- М., Дело. 2008. -- 268 с.

40. Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. [Текст] -- М., Волтерс Клувер. 2008. -- 584 с.

41. Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки [Текст] // Право и экономика. -- 2007. -- - № 3. -- С.16.

42. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву [Текст] // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -- М., Статут. 2007. -- 598 с.

43. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий [Текст] // Журнал российского права. -- 2005. -. № 8. -- С.14.

44. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий [Текст] // Журнал российского права. -- 2008. -- № 5. -- С.27.

45. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: [Текст] -- М., Статут. 2000. -- 636 с.

46. Карлин А.Б. О роли и значении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. -- 2007. -- № 4. -- С.24.

47. Киселев А.А. Недействительные сделки: проблемы составов, квалификации и правовых последствий. [Текст] -- М., Юрист. 2004. -- 478 с.

48. Кожаринова А.В., Нарозников Н.К. Некоторые вопросы права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. [Текст] -- Рязань., Логос. 2005. -- 462 с.

49. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав должника на объект недвижимости в рамках исполнительного производства [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. -- 2008. -- № 7. -- С.14.

50. Козлов М. Регистратор в процессе [Текст] // ЭЖ-Юрист. -- 2005. -- № 13. -- С.9.

51. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. / Отв. ред. Маковский А.Л. -- М., Международный центр финансово-экономического развития. 2006. -- 634 с.

52. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) [Текст] / Под ред. Ткача А.Н. -- М., ЗАО Юстицинформ. 2007. -- 238 с.

53. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. [Текст] / Под общ. ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. -- М., Исслед. центр частного права. 2004. -- 218 с.

54. Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия [Текст] // Актуальные проблемы гражданского права. Вып.2 / Под ред. Брагинского М.И. -- М., Статут. 2000. -- 648 с.

55. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения [Текст] // Законодательство и экономика. -- 2006. -- № 10. -- С.25.

56. Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Право и экономика. -- 2006. -- № 9. -- С.23.

57. Люшня А.В. Иск о признании права собственности и исковая давность [Текст] // Журнал российского права. -- 2008. -- № 7. -- С.66.

58. Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйственные вещи. [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. -- М., Городец. 2008. -- 612 с.

59. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч.1. [Текст] -- М., Статут. 2003. -- 648 с.

60. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч.2. [Текст] -- М., Статут. 2005. -- 684 с.

61. Мурашко М.С. Особенности виндикации и реституции [Текст] // Российская юстиция. -- 2005. -- № 6. -- С.10.

62. Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права [Текст] // Избранные труды по гражданскому праву. -- М., Статут. 2006. -- 632 с.

63. Папкова О.А. Усмотрение суда. [Текст] -- М., Юнити. 2005. -- 118 с.

64. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость [Текст] // ЭЖ-Юрист. -- 2005. -- № 20. -- С.11.

65. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости [Текст] // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. -- М., Статут. 2002. -- 562 с.

66. Права человека: Учебник. для вузов [Текст] / Отв. ред. Лукашева Е.А. -- М., Юнити-Дана. 2007. -- 672 с.

67. Пуляевская Л.В. Основания приобретения права собственности гражданами. Автореф. диссерт. канд. юрид. наук. [Текст] -- Саратов., 2002. -- 38 с.

68. Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчуждаемую неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправоменного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. -- М., Статут. 2000. -- 498 с.

69. Римское частное право: Учебник. [Текст] / Под ред. Новицкого И. Б.,. Перетерского И.С. -- М., Юриспруденция. 2000. -- 672 с.

70. Рыбаков В.А., Тархов В.А. Собственность и право собственности. [Текст] -- М., Норма. 2007. -- 532 с.