Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

Таблица 9. Основные показатели экономического развития Ленинградской области

№	Наименование показателя по утвержденному перечню	2 месяца 2014 г.
1.	Индекс промышленного производства
	в % к соответствующему месяцу прошлого года	103.6
	в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года	104.1
	в % к предыдущему месяцу	108.4
2	Индекс производства продукции сельского хозяйства
	январь-февраль 2012 года в % к январю-февралю 2011 года	107.4
3	Индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (в сопоставимых ценах)
	в % к соответствующему месяцу прошлого года	116.7
	в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года	1.5р.
	в % к предыдущему месяцу	74.6
4	Оборот розничной торговли (в сопоставимых ценах)
	в % к соответствующему месяцу прошлого года	108.8
	в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года	108.8
	в % к предыдущему месяцу	96.9
5	Объем платных услуг населению (в сопоставимых ценах)
	в % к соответствующему месяцу прошлого года	105.5
	в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года	104.5
6	Индекс потребительских цен, февраль 2012 года в % к декабрю 2011 года	100.9
7	Объем ввода жилья за январь-февраль 2012 года, тыс. кв. м	160.6
8	Среднемесячная заработная плата в январе 2012 года, рублей	24220
	в % к соответствующему периоду прошлого года	114.7
9	Среднедушевые денежные доходы населения в январе 2012 года, рублей	13322
10	Реальные денежные доходы в январе 2012 года в % к соответствующему периоду прошлого года	109

Выводы:

1. Ленинградская область - один из стабильно развивающихся регионов России;

2. Экономика и социальная сфера области постоянно находится на подъеме. Об этом свидетельствуют основные показатели социально-экономического развития области;

3. Рейтинги инвестиционной привлекательности Ленинградской области отражают хорошие перспективы роста, низкий уровень долга, способность контролировать рост расходов и, как следствие, обеспечивать высокие финансовые показатели.

12.3 Анализ рынка объекта экспертизы

Город Выборг имеет хорошие перспективы экономического развития. Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в г. Выборг развит хорошо, ликвидность объектов достаточно высокая. Предложения продажи и аренды коммерческой недвижимости представлено в основном собственностью частных инвесторов, а также муниципальной собственностью.

Локальный рынок недвижимости характеризуется достаточным предложением коммерческих помещений и высоким уровнем спроса. Отмечается стабильный спрос на небольшие (до 50-100 кв.м.) нежилые помещения различного назначения.

Анализ показывает, что цены коммерческих помещений даже внутри одного района варьируются в широком диапазоне. Основными факторами, влияющими на стоимость помещений, являются близость к центру района и основным транспортными магистралям. А также срок службы здания и его физическое состояние, качество ремонта, размеры помещения, доля подсобных помещений в общей площади, наличие отдельного входа и др. Кроме того, на стоимость торговых помещений влияет профиль торговли, для которой их можно использовать.

Особенным спросом пользуются помещения, расположенные ближе к центру города, на оживленных магистралях или в густонаселённых районах.

Ценовой диапазон на коммерческую недвижимость в г. Выборг для торгово-офисных помещений составляет от 20000 до 50000 рублей за 1 кв. м при продаже объектов и от 600 до 1080 рублей за 1 кв.м. в месяц при аренде. Средний срок экспозиции на рынке коммерческой недвижимости на дату экспертизы составляет 2 - 3 месяца. В целом на стоимость аренды или продажи объектов недвижимости влияют следующие факторы: назначение, местоположение, площадь, качество помещений, их функциональное назначение, тип и срок арендного договора, форма оплаты.

Выводы:

1. Рынок коммерческой недвижимости г. Выборга характеризуется достаточным предложением коммерческих помещений и высоким уровнем спроса;

2. Наиболее востребованными на рынке традиционно остаются небольшие (до 50-100 кв.м.) нежилые помещения различного назначения;

3. Отмечается стабилизация уровня официально заявляемых арендных ставок на фоне нормализации коммерческих условий (срок аренды, размер страховых депозитов и авансовых платежей) и готовности арендодателей к предоставлению скидок;

4. Заметно снижение и стабилизация времени экспозиции и стабилизация цен на объекты коммерческой недвижимости, выставляемые на продажу.

13. РАСЧЁТЫ И ВЫБОР ПОКАЗАТЕЛЕЙ

13.1 Определение рыночной ставки дохода на инвестиции

Для определения ставки дохода на инвестиции необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, передает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в государственные облигации.

Таким образом, ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку дохода;

- премию за различные виды рисков.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- Экономические и политические факторы;

- Социальные и региональные факторы;

- Предпринимательский фактор;

- Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. В данном случае, ставка дисконтирования формируется методом кумулятивного построения, формула расчета представлена ниже:

Сд=У(R) + R безриск, (1)

где:

- Сд - ставка дисконтирования инвестиционного проекта;

- У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта;

- R безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Расчет премии за риск вложения в недвижимость.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Примеры этого риска включают появление большего числа конкурирующих объектов, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте здания, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром и др.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Премии за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. Чаще всего рассматривают следующие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости

- премия за низкую ликвидность

- премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости.

Премия за риск вложений определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости.

К систематическим рискам относятся:

- Ухудшение общей экономической ситуации

- Изменение федерального или местного законодательства

- Тенденции развития экономики в регионе

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:

- Ускоренный износ здания

- Неполучение арендных платежей

- Недостаточно эффективное управление проектом

- Наличие избыточных площадей

- Ухудшение транспортной доступности объекта

- Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой

- Ухудшение коммерческого потенциала области

Расчёт поправки на риск проводится с помощью шкалы областей экономического риска и шкалы вероятности осуществления риска. Книга Л.С.Васильевой «Экономика недвижимости». Издательство: Эксмо, 2008 г.

Шкала областей экономического риска применяется для количественной оценки важности влияния рискового события на объект недвижимости.

Таблица 10. Шкала областей экономического риска.

Величина	Область риска	Характеристика потерь объекта недвижимости
0 - 2	Безрисковая область	Объект эффективно осуществляет финансовые и реальные инвестиции. Потери отсутствуют, объект может получить по минимуму планируемую чистую прибыль.
2 - 4	Минимальный риск	Размер потерь объекта не больше размера чистой прибыли.
4 - 6	Повышенный риск	Полученных доходов от функционирования объекта достаточно для покрытия всех затрат, но размер прибыли намного меньше нормативного уровня.
6 - 8	Критический риск	Размеры потерь объекта не превышают расчётную валовую прибыль.
8 - 10	Недопустимый риск	Размер потерь близок к размеру собственных средств объекта; его финансовое состояние является критическим; оно находится на грани банкротства.

Шкалы вероятности осуществления риска применяется для количественной оценки вероятности наступления рискового события.

Таблица 11. Шкала оценки вероятности осуществления риска

Вес	Значение	Критерий
3	Очень вероятно	Шансы наступления весьма велики
2	Возможно	Шансы равны
1	Маловероятно	Наступление события весьма сомнительно

Расчет поправки на риск представлен в таблице 13.

Таблица12. Расчёт поправки на риск инвестирования в объекты недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение экономической ситуации	динамичный							1
Изменение законодательства	динамичный						1
Тенденции развития экономики в регионе	динамичный					1
Несистематический риск
Ускоренный износ здания	статичный							2
Неполучение арендных платежей	статичный				1
Неэффективный менеджмент	динамичный					1
Наличие избыточных площадей	динамичный				1
Ухудшение транспортной доступности объекта	динамичный			1
Сложности обеспечения инфраструктурой	динамичный					1
Ухудшение коммерческого потенциала области	динамичный				1
Количество наблюдений		0	0	1	3	3	1	3	0	0	0
Взвешенный итог		0	0	3	12	15	6	21	0	0	0
Сумма	57
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	5,7
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	5,7%

Вывод: поправка на риск вложения в объект недвижимости принимается равной 5,7%.

Определение безрисковой ставки доходности.

В качестве возможных безрисковых ставок в Российской Федерации принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

2. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

3. Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

4. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

5. Государственные облигации Российской Федерации.

6. Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

В расчётах использовался инструмент определения безрисковой ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Данные получены на сайте http://bankspb.ru/deposit

Таблица 13. Расчёт безрисковой ставки

№	Банки и виды вкладов	Срок, лет	Сумма, тыс. руб.	Ставка, % в год.
1	Сбербанк. «Пополняй»	1	700	6,35%
2	Банк Москвы. Вклад «Новый пенсионный»	2	1000	6,55%
3	«ВТБ24». Вклад «Свобода выбора»	1	700	5,20%
4	Альфа-Банк. Вклад "Победа"	1	750	7,40%
5	Безрисковая ставка доходности			6,38%

В качестве безрисковой ставки, было принято значение ставки доходности 6,38 %.

Безрисковая ставка доходности определена на основе номинальной ставки доходности по вкладам в надёжные российские банки с учётом капитализации дохода. Поэтому при расчёте безрисковой ставки эксперт не учитывал средневзвешенный индекс инфляции в РФ на сопоставимый период.

Поправка за низкую ликвидность - это поправка за длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. Величина премии за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

П = (Rб * L) /Q (2)

где:

- П - поправка за низкую ликвидность;

- Rб - безрисковая ставка дохода;

- L - период экспозиции (в месяцах);

- Q - общее количество месяцев в году.

Период экспозиции объектов, аналогичных объекту оценки, составляет примерно 6 месяцев. Соответственно, премия за низкую ликвидность равна 3,19%.

Таблица 14. Поправка на низкую ликвидность

№	Показатели	Единица	Значение
1	Общее количество месяцев в году	месяцев	12
2	Безрисковая ставка дохода	%	6,38%
3	Период экспозиции	месяцев	6
4	Премия за низкую ликвидность	%	3,19%

Поправка за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость.

Поправка за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости.

Поправку за инвестиционный менеджмент рассчитаем по формуле:

М = R * d /(1-d); (3)

где:

- R - безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

- d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка от потери дохода по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. Экспертным методом определяем премию за инвестиционный менеджмент 13,6%.

Расчётная поправка на инвестиционный менеджмент составляет 2,4%.

Таблица 15. Расчёт ставки дисконтирования

№	Показатель	Значение
1	Безрисковая ставка	6,38%
2	Поправка за риск	5,7%
3	Поправка за низкую ликвидность	3,19%
4	Рыночная скидка от потери дохода	13,6%
5	Поправка за инвестиционный менеджмент	2,4%
Ставка дисконтирования	17,66%

Таким образом, ставку дисконтирования на дату оценки можно определить как 17,66%.

Расчёт прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

1. Экономические и политические факторы;

2. Социальные и региональные факторы;

3. Предпринимательский фактор;

4. Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, методом кумулятивного построения, формула расчета прибыли предпринимателя представлена ниже:

ПП=У(R) + R безриск; (4)

где:

- ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

- R безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

1. Номинальная безрисковая ставка дохода определена в разделе «Определение безрисковой ставки доходности»;

2. Величина поправки за риск вложения в недвижимость определена в разделе «Расчет премии за риск вложения в недвижимость».

Таблица 16. Расчёт прибыли предпринимателя

№	Показатель	Значение
1	Безрисковая ставка доходности	6,38%
2	Поправка за риск	5,7%
3	Прибыль предпринимателя	12,08%

Вывод: В данном случае значение прибыли предпринимателя равно: 12,08%.

13.2. Расчёт строительного объёма объекта экспертизы.

Для оценки объекта экспертизы затратным подходом необходимо рассчитать строительный объём объекта экспертизы.

Расчёт строительных объёмов проводится в соответствии с СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» Приложение 2.

Принимаем следующие показатели для расчёта:

1. Параметры размеров здания и пристройки по наружным обмерам - по данным технического паспорта, по данным замеров Оценщика.

2. Коэффициент толщины стен - Информационная база данных ГУП ГУИОН.

Таблица 17. Расчёт строительного объёма объекта оценки

№	Показатели	Единица	Значение
1	Общая площадь объекта помещений	кв.м.	322,75
2	Коэффициент толщины стен	коэф.	1,2
3	Площадь объекта оценки по наружному обмеру	кв.м.	387,3
4	Внутренняя высота помещений	м.	3,0
5	Высота перекрытий цокольного этажа	м.	0,8
6	Высота помещений с учётом перекрытий	м.	3,8
7	Строительный объём помещения	куб.м.	1471,7

Вывод: Строительный объём помещения составляет 1417,7 куб.м.

13.3 Расчёт затрат на гидроизоляцию цокольного помещения

В настоящее время в помещение объекта экспертизы происходит поступление грунтовых вод. Единственной причиной затопления помещения может быть нарушение гидроизоляции пола и стен цокольного помещения. В связи с этим, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо учесть затраты на гидроизоляцию стен и пола цокольного этажа.

Расчёт затрат на гидроизоляцию проведён по данным компании " Эколайфф - гидроизоляция" http://ecolifegidro.ru/gidroizolaciya-podvalov.php . Компания " Эколайфф - гидроизоляция"" - специализированная организация по выполнению работ по гидроизоляции в Ленинградской области.

При расчёте стоимости гидроизоляции цокольных помещений использовались следующие данные и источники информации:

1. Площади гидроизоляции и определение объёмов работ - данные технического паспорта и расчёты эксперта.

2. Количество активных протечек соответствует количеству помещений объекта оценки;

3. Расценки на выполнение работ по гидроизоляции принимаются по данным сайта: http://ecolifegidro.ru/gidroizolaciya-podvalov.php

Таблица 18. Расчёт стоимости гидроизоляции цокольного помещения.

Конструктивные элементы	Единица		Пол	Стены	Итого
1	Площадь гидроизоляции	кв.м.	---	322,75	72,34	---
2	Расшивка (штробление) шва стен	руб/кв.м.	400	---	28936	28936
3	Зачеканка швов (уплотнительный раствор)	руб/кв.м.	300	---	21702	21702
4	Гидроизоляция пола: система "Аквастоп"	руб/кв.м.	500	161375	---	161375
5	Гидроизоляция стен: система "Аквастоп"	руб/кв.м.	700	---	50638	50638
6	Устранение активных протечек (19 шт.)	руб/шт.	500	9500	---	9500
Стоимость гидроизоляции цокольного помещения	руб.		272151

Вывод: Стоимость гидроизоляции цокольного помещения составляет: 272151 рубль.

14. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка помещения проводится затратным подходом.

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки: «Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".

Стоимость прав на объект недвижимости, определяемая затратным подходом, может быть получена как сумма стоимости права на жилой дом и стоимости права на пристройку к дому.

Процедура оценки затратным подходом включает следующие шаги:

1. Определение величины затрат на строительство объекта.

Затраты на строительство могут считаться как затраты на воспроизводство или затраты на замещение объекта. Величина затрат на воспроизводство объекта - это определенная в ценах на дату оценки стоимость строительства точной копии оцениваемого здания без учета накопленного износа из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки, с такими же недостатками. Величина затрат на замещение - это определенная в ценах на дату оценки стоимость строительства здания-аналога без учета накопленного износа с аналогичной оцениваемому зданию функциональной полезностью, с применением современных материалов, проекта, стандартов и без недостатков.

2. Определение величины прибыли предпринимателя.

3. Увеличение величины строительных затрат на величину прибыли предпринимателя, то есть определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

4. Определение величины накопленного износа объекта:

- физического износа;

- функционального устаревания;

- внешнего устаревания.

5. Уменьшение величины полной стоимости воспроизводства (замещения) на величину накопленного износа - получение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно определены стоимость затрат на строительство объекта и накопленный износ.

14.1 Определение объёмов разрушения здания

Объект экспертизы представляет встроенное помещений цокольного этажа в 4-этажном жилом здании. Помещение длительное время не используется, не охраняется, не находится в состоянии консервации. Постоянно происходит разрушение здания под влиянием грунтовых вод и вследствие бесхозяйственного состояния. В настоящее время здание непригодно для дальнейшего использования без проведения работ по гидроизоляции и капитального ремонта. Определение объёмов разрушений по элементам и видам работ в общем объеме СМР оценщик выполнил с помощью таблиц удельных весов конструктивных элементов здания-аналога в справочнике Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов.

Определение объёмов разрушений проводилось на основании данных, полученных Оценщиком при осмотре объекта оценки и фотографий объекта оценки.

Экспертная оценка разрушений конструктивных элементов проводится по «Шкале экспертных оценок для определения величины разрушений». Книга Л.С.Васильева «Экономика недвижимости». Издательство: Эксмо, 2008 г.

Таблица № 19. Шкала экспертных оценок для определения величины разрушений.

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-5	Новое.	Новый, ещё не эксплуатировавшийся объект в отличном состоянии.
10-15	Очень хорошее.	Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких - либо частей.
20-35	Хорошее.	Бывший в эксплуатации объект, полностью отремонтированный или реконструированный, в отличном состоянии.
40-60	Удовлетворительное.	Бывший в эксплуатации объект, требующий некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей.
65-80	Условно пригодное.	Бывший в эксплуатации объект в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующий некоторого ремонта или замены главных частей.
85-90	Не удовлетворительное.	Бывший в эксплуатации объект, требующий капитального ремонта.
97,5-100	Негодное к применению или лом.	Объект, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.

Основанием для определения объёмов разрушений экспертным методом послужил визуальный осмотр объекта оценки и информация Заказчика.

Значения разрушений объекта оценки по конструктивным элементам сведены в таблицу 21.

Таблица 20. Определение степени разрушений объекта экспертизы

№	Элементы и виды работ	% разрушений	Краткое описание разрушений
1	Подземная часть	20%	Подземная часть частично разрушена, помещение залито грунтовыми водами.
2	Стены	20%	Стены частично разрушены.
3	Перегородки и сантехкабины	20%	Перегородки частично разрушены и отсутствуют.
4	Перекрытия и покрытия	20%	Перекрытия и покрытия частично разрушены.
5	Кровли	20%	Кровля частично разрушена.
7	Лестницы, балконы, лоджии	20%	Лестницы частично разрушены.
8	Окна, двери	60%	Двери отсутствуют, окна - стеклопакеты ПВХ
9	Полы	60%	Деревянные полы и лаги отсутствуют
10	Отделка	80%	Отделка повреждена, ремонт возможен.
11	Прочие	50%	Прочие элементы частично повреждены.
12	Отопление и вентиляция	85%	Отопление и вентиляция в здании работают, в помещениях не работают.
13	Водоснабжение и канализация	85%	Стояки работают, колодцы и выпуски имеются, разводка в помещениях отсутствует.
14	Электроосвещение	85%	Электроосвещение в здании работает, ВРУ имеется, в помещении освещение отсутствует
15	Слаботочные устройства	85%	В здании работает, в помещениях отсутствует.
16	Прочие	50%	Прочие элементы частично повреждены.

14.2 Расчёт восстановительной стоимости помещения

Полная восстановительная стоимость помещения рассчитана методом сравнительной стоимости единицы.

Этот метод осуществляется с помощью унифицированного показателя потребительской полезности жилого дома - 1куб.м. общего объёма объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется произведением базовой стоимости нормативных затрат, отнесенных на 1куб.м. объёма на величину строительного объёма с поправками на регион и конструктивные отличия здания-аналога и объекта оценки, с приведением стоимости на дату оценки.

Базовые затраты определены по справочнику Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, с поправкой на регион (Ленинградская область), пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов.

В качестве объекта-аналога принято здание, имеющее следующие основные характеристики:

Основные параметры здания-аналога:	Объём - до 1800 куб.м.; Класс конструктивной системы КС-1; Класс качества - Standard.

Таблица 21. Сопоставление параметров объектов экспертизы и аналога.

№	Характеристик и параметров	Объект-аналог	Объект экспертизы
1	Назначение здания	Жилое, 4 этажное	Жилое, 4 этажное
2	Объёмно-планировочные параметры
	Общая площадь объекта, кв.м.	не определена	322,75 кв.м.
	Строительный объём объекта, куб.м.	до 1800 куб.м.	1471,7 куб.м.
	Наличие цокольной части	нет	цокольная часть
3	Преобладающий материал
	Фундаменты	железобетонные блоки	железобетонные блоки
	Стены наружные	керамический кирпич	керамический кирпич
	Стены внутренние	керамический кирпич	керамический кирпич
	Перегородки	керамический кирпич	разрушены
	Перекрытия	железобетонные плиты	железобетонные
	Кровля	кровельная сталь	кровельная сталь
	Двери	филёнчатые, шпон	отсутствуют
	Окна	стеклопакеты ПВХ	стеклопакеты ПВХ
	Внутренняя отделка	штукатурка, окраска	отсутствует
	Наружная отделка	штукатурка фасада	штукатурка фасада
4	Наличие инженерного оборудования
	Отопление, вентиляция	имеются	разрушены
	Водоснабжение и канализация	имеются	разрушены
	Электроосвещение	имеется	разрушены
	Слаботочные системы	имеются	разрушены

По результатам сопоставления параметров зданий объекта экспертизы и объекта-аналога можно сделать следующие выводы:

1. Необходимо провести корректировки на разницу в объёме объекта экспертизы и объекта аналога;

2. Основные конструктивные элементы и преобладающий материал зданий аналогичны. Проводить корректировку стоимостных коэффициентов по элементам зданий не требуется.

3. В здании объекта оценки разрушены конструктивные элементы помещения и элементы инженерных сетей. При расчёте рыночной стоимости объекта экспертизы необходимо учесть затраты на восстановление разрушенных конструктивных элементов помещения.

Для расчёта восстановительной стоимости здания необходимо рассчитать корректирующий коэффициент на разницу в объёме здания. Применяется следующий порядок расчёта:

1. По справочнику Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года выбирается объект-аналог и определяется его строительный объём;

2. Рассчитывается поправка, как соотношение между объёмом оцениваемого здания и ближайшим параметром объема из справочника;

3. В таблице 1.5 Справочника КО-ИНВЕСТ выбирается корректирующий коэффициент, соответствующий поправке на объём здания.

Подсчёт строительного объёма здания проводится согласно СНиП 31-05-2003.

Таблица 22. Корректирующий коэффициент по объёму здания.

№	Показатель	Единица	Значение
1	Строительный объём здания объекта-аналога	куб.м.	1800
2	Строительный объём объекта оценки	куб.м.	1471,7
3	Коэффициент на разницу объёмов	ед.	0,82
4	Корректирующий коэффициент объёма	ед.	1

Для расчёта восстановительной стоимости здания применяются следующие показатели:

1. Справочная стоимость 1 куб.м. здания-аналога - по данным справочника КО-ИНВЕСТ «Жилые здания» 2011 года;

2. Корректирующий коэффициент объёма здания - данные расчёта в таблице 22;

3. Региональный коэффициент стоимости - данные справочника «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ выпуск 76;

4. Индексы цен на 01.01.2011 года, 01.01.2012 года и 01.04.2012 года - Данные сайта http://www.gks.ru Федеральная служба Государственной статистики;

5. Коэффициент НДС - глава 21 Налогового Кодекса РФ;

6. Строительный объём объекта оценки - определён в разделе «Расчёт строительного объёма объекта оценки», таблица 17;

7. Прибыль предпринимателя - данные расчётов в разделе «Определение прибыли предпринимателя».

Таблица 23. Расчёт восстановительной стоимости здания

№	Показатель	Единица	Значение
1	Справочная стоимость 1 куб.м. здания-аналога	руб.	16229
2	Корректирующий коэффициент объёма	ед.	1
3	Индекс цен на 01.01.2011 года	ед.	1,091
4	Индекс цен на 01.01.2012 года	ед.	1,08
5	Индекс цен на 01.04.2012 года	ед.	1,015
6	Расчётная стоимость 1 куб.м. объёма	руб.	19409
7	Региональный коэффициент стоимости	ед.	0,704
8	Пересчёт в уровень цен Ленинградской области	руб.	13664
9	Строительный объём объекта оценки	куб.м.	1471,7
10	Общая стоимость объекта оценки	руб.	20109360
11	Коэффициент НДС	%	18%
12	Прибыль предпринимателя	%	12,08%
13	Восстановительная стоимость объекта оценки	руб.	26158256

Вывод: Восстановительная стоимость объекта оценки равна 26158256 рублей.

14.3 Расчёт стоимости помещения с учётом износа и разрушения

Оценка общего накопленного износа объекта экспертизы

Расчёт физического износа объекта экспертизы:

Расчет физического износа проводится методом срока жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для расчетов износа используется формула:

И = (ФЖ: НЖ) * 100%; (5)

где:

- И - износ, %;

- ФЖ - фактический срок физической жизни;

- НЖ - нормативный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение) элементов объекта оценки:

О = СВ * (И : 100); (6)

где:

- И - износ, %;

- СВ - стоимость воспроизводства (замещения).

Функциональный износ объекта экспертизы.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Функциональный износ объекта оценки проявляется в несоответствии планировки здания (соотношения общей и полезной площадей) современным требованиям. В результате этого недостаточно эффективно используется площадь здания, а также, не достигается возможный доход или удобство эксплуатации.

В данном случае эксперт принял решение не учитывать функциональный износ, т.к. объектом экспертизы является рыночная стоимость помещения, непригодного для дальнейшего использования и требующее проведения капитального ремонта.

Внешний износ объекта экспертизы.

Внешний износ (старение окружения) - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторам. На стоимость прямо влияет месторасположение объектов (ближайшее окружение, район и т.п.).

В данном случае оценщик принял решение не учитывать функциональный износ, т.к. объектом оценки является рыночная стоимость помещения, непригодного для дальнейшего использования и требующее проведения капитального ремонта.

При проведении дальнейших расчётов учитывается только физический износ конструктивных элементов здания.

Расчет стоимости объекта экспертизы с учётом износа

Расчёт стоимости объекта с учётом износа проведён на основании следующих данных:

1. Удельные веса конструктивных элементов объекта экспертизы принимаем по данным справочника «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов;

2. Данные о нормативных сроках жизни элементов объекта экспертизы приводятся на основании «Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р)» Приложение 3;

3. Данные о фактических сроках жизни элементов приводятся на основании Технического паспорта и информации сотрудников обслуживающей организации.

В дальнейшем расчёте не учитываются конструктивные элементы, не имеющих стоимости, а также не учитывается стоимость конструктивных элементов, отсутствующих в составе объекта оценки.

Таблица 24. Расчет стоимости объекта экспертизы с учётом износа

№	Конструктивные элементы	Удельные веса, %.	Стоимость, руб.	Срок службы, лет	Износ, %	Стоимость, руб.
				Норма	Факт
1	Подземная часть	7,43%	1943558	150	72	48%	1010650
2	Стены	13,65%	3570602	150	72	48%	1856713
3	Перегородки и сантехкабины	1,68%	439459	150	72	48%	228519
4	Перекрытия и покрытия	3,77%	986166	150	72	48%	512806
5	Кровли	5,59%	1462247	50	12	24%	1111307
6	Лестницы, балконы, лоджии	0,56%	146486	150	72	48%	76173
7	Окна, двери	10,79%	2822476	20	2	10%	2540228
8	Полы	3,92%	1025404	50	12	24%	779307
9	Отделка	15,59%	4078072	8	12	100%	0
10	Прочие	1,04%	272046	30	12	40%	163228
11	Отопление и вентиляция	5,54%	1449167	30	12	40%	869500
12	Водоснабжение и канализация	4,76%	1245133	30	12	40%	747080
13	Электроосвещение	24,77%	6479400	15	12	80%	1295880
14	Слаботочные устройства	0,69%	180492	15	12	80%	36098
15	Прочие	0,23%	60164	15	12	80%	12033
16	Стоимость помещения	100%	26158256
17	Стоимость помещения, с износом		11239522

Вывод: стоимость помещения, с учетом накопленного износа, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет:

11 239 522 (одиннадцать миллионов, двести тридцать девять тысяч, пятьсот двадцать два) рубля.

Расчёт стоимости конструктивных элементов с учётом разрушения.

Определяем удельную стоимость конструктивных элементов объекта экспертизы с учётом разрушения конструктивных элементов.

Расчёт стоимости конструктивных элементов с учётом разрушения помещения проводится на основании следующих данных:

1. Стоимость элементов определена в предыдущем расчёте, таблица 24;

2. Сохранность здания по конструктивным элементам и видам работ получена в разделе «Определение объёмов разрушения помещения», таблица 20.

Удельная стоимость конструктивных элементов равна произведению стоимости на процент сохранности конструктивного элемента.

Таблица 25. Расчёт стоимости помещения с учётом разрушений.

№	Элементы и виды работ	Стоимость.	Разрушения	Стоимость,
		руб.	%	руб.	руб.
1	Подземная часть	1010650	20%	202130	808520
2	Стены	1856713	20%	371343	1485370
3	Перегородки и сантехкабины	228519	20%	45704	182815
4	Перекрытия и покрытия	512806	20%	102561	410245
5	Кровли	1111307	20%	222261	889046
6	Лестницы, балконы, лоджии	76173	20%	15235	60938
7	Окна, двери	2540228	60%	1524137	1016091
8	Полы	779307	60%	467584	311723
9	Отделка	0	80%	0	0
10	Прочие	163228	50%	81614	81614
11	Отопление и вентиляция	869500	85%	739075	130425
12	Водоснабжение и канализация	747080	85%	635018	112062
13	Электроосвещение	1295880	85%	1101498	194382
14	Слаботочные устройства	36098	85%	30684	5415
15	Прочие	12033	50%	6016	6016
16	Стоимость помещения, с учётом разрушений	11 239 522		5 544 860	5 694 663

Вывод: стоимость помещения объекта экспертизы, с учётом разрушений, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет:

5 694 663 (пять миллионов, шестьсот девяносто четыре тысячи, шестьсот шестьдесят три) рубля.

15. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка земельного участка проводится сравнительным подходом. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок или предложений (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту экспертизы по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

15.1 Метод сравнительного анализа продаж

В рамках сравнительного подхода к оценке был использован метод сравнения продаж объектов недвижимости. Показателем рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных условиях не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, подход сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.

Методологические основы оценки сравнительным подходом

Процедура оценки основана на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или предложены для продажи. Дополнительно вносятся корректировки по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

Для оценки объектов оценки применяется следующая процедура расчетов:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении и;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для первых двух этапов используется методика определения стоимости объектов оценки как средневзвешенной величины скорректированных цен продаж объектов сравнения, что позволяет оценщику сделать логический вывод о возможной цене продажи оцениваемых объектов недвижимости на рынке. При определении скорректированных цен объектов сравнения выполняются корректировки на отличие объектов-аналогов от оцениваемых объектов недвижимости.

Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения стоимости недвижимости.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его

стоимости, а, следовательно, и стоимости. При прочих равных условиях стоимость продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. То есть когда при сделке купли-продажи, покупателю передаются права собственности в полном объеме: владения, пользования, распоряжения. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

Существует три типичных варианта финансовых расчетов при сделке купли-продажи

объекта недвижимости:

- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры;

- предоставление продавцом ипотечного кредита покупателю.

Первый вариант сделки не требует введения корректировок. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

3. Условия продажи (чистота сделки)

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда

сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

4. Динамика сделок на рынке(дата продажи)

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

5. Местоположение

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости существенно влияют на стоимость объекта. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик. Для земельных участков - престижность района, в котором размещен объект оценки, а также транспортная доступность.

6. Физические характеристики

Физические характеристики определяют полезность самого объекта недвижимости. К ним относятся общая площадь квартиры, площадь кухни, материал стен дома, техническое состояние объекта оценки и т.д.

7. Экономические характеристики

Используется для оценки доходных объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

8. Отклонения от целевого использования

После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо

провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

Движимое имущество. Стоимость движимого имущества исключена из расчетов.

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

1. Последовательные корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

2. Последующие независимые корректировки (после четвертого элемента сравнения) могут быть выполнены в любом порядке. После каждой корректировки цена продажи объекта сравнения заново не пересчитывается. При независимых (кумулятивных) корректировках необходимо учитывать их суммарное влияние на величину цены продажи объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость равна сумме произведений приведенных стоимостей объектов сравнения на их весовые коэффициенты. Такой подход позволяет оценщику сделать логический вывод о возможной рыночной стоимости для объекта оценки на рынке.

(7)

где:

- С - рыночная стоимость объекта;

- Цпр - приведённая стоимость по объекту сравнения;

- N - весовой коэффициент объекта сравнения.

Весовой коэффициент определялся в зависимости от отклонения приведенной цены объекта аналога от средней цены по всем аналогам.

15.2 Расчёт стоимости земельного участка сравнительным подходом

Для расчета по методу сравнительного анализа продаж были подобраны объекты-аналоги, выставленные на продажу в мае 2014 года.

Основные критерии, используемые при отборе объектов-аналогов:

- Привлекательность местоположения;

- Транспортная доступность;

- Физические характеристики участка.

В результате проведенного анализа рынка земельных участков в Выборгском районе было отобрано 4 объекта - аналога.

Подробная характеристика аналогов представлена ниже и в таблицах 28-32.

1. Подбор аналогов

Объекты сравнения были подобраны в результате анализа рынка объектов недвижимости - участков, расположенных в Выборгском районе, Ленинградской области (на территории г. Выборга и ближайших посёлков). Все объекты-аналоги располагаются на жилых территориях, примерно одинаковых по занимаемой площади, количеству населения, социальной инфраструктуре и транспортной доступности. Информация об аналогах была размещена в открытых источниках информации (источники информации указаны ниже в описаниях характеристик объектов сравнения).

2. Ценообразующие факторы

В ходе проведенного анализа были определены следующие ценообразующие факторы:

Последовательные корректировки:

- Передаваемые права

- Условия финансирования

- Состояние рынка (дата сделки)

- Условия сделки.

Независимые корректировки:

- Привлекательность местоположения;

- Транспортная доступность;

- Размер земельного участка (площадь);

- Форма земельного участка (конфигурация);

- Топография (рельеф участка);

- Состояние участка (участок не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).

- Наличие инженерных коммуникаций (возможности проведения);

- Разрешённое использование (ИЖС, садоводство и т.д.);

- Подъезд к участку (качество и состояние подъездных дорог);

- Застроенность участка (наличие ветхих строений, требующих затрат на снос);

- Окружение земельного участка (наличие водоёма и леса).

3. Выбор единицы сравнения

Сравнению подлежат общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. В качестве единицы сравнения был выбран 1 кв. м. площади оцениваемого земельного участка. Этот показатель традиционно сложился на рынке данного вида недвижимости при определении стоимости недвижимости.

Определение значений корректировок.

Степени влияния ценообразующих факторов определяются экспертно методом анализа иерархий Томаса Саати по специальной шкале интенсивности. Книга: Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 1993 год.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. При корректировке объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

Таблица 26. Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Низкое превосходство одного над другим
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над другим
более 10%	Существенное или сильное превосходство
2,3,4,6,7,8,9	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Окончательное решение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной методом относительного сравнительного анализа, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Анализ объектов недвижимости и выбор достоверной информации.

Выбор достоверной информации произведен путем мониторинга предложений объектов, аналогичных объекту оценки. Оценщиком была изучена информация, размещенная на электронных досках объявлений, а также Интернет-сайтах компаний, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи земельных участков.

Объекты, выбранные для проведения оценки рыночной стоимости, на основе сравнительного подхода, приведены в таблицах 27-31.

Таблица 27. Описание объекта сравнения №1

А-1. Объект сравнения № 1 - Земельный участок г. Выборг, ул. Окружная.
Источник информации	http://realty.dmir.ru/lo/sale/lands/land/13127096/	7.05. 2012 года
Участок, 6 сот, Выборг, улица Окружная. Участок в черте города, коттеджная застройка, в 100м парк Монрепо, до залива 10 мин пешком, развитая инфраструктура, хорошее сообщение с центром города, асфальтированная дорога, электричество по границе участка. Цена - 850000руб. т. 907-44-08

Таблица 28. Описание объекта сравнения №2

А-2. Объект сравнения № 2 - Земельный участок г. Выборг, Южный микрорайон
Источник информации	http://vyborg.tv/doska/~item/11212	7.05. 2012 года
Продам участок 900 кв.м. г. Выборг, в центре Южного микрорайоны ,пересечении улиц Приморской и Победы. Под строительство кафе, парковки и т.д. пятно застройки вся инфраструктура и коммуникация. Цена 1200 тыс. руб. Тел. 89602466145

Таблица 29. Описание объекта сравнения №3

А-3. Объект сравнения №3 - Земельный участок г. Выборг, пос. Гвардейский
Источник информации	http://vyborg.tv/doska/~item/11369 тел. 8 960 246-61-45	7.05. 2012 года
Продам участок 12 сот, .г. Выборг, п. Гвардейский, ИЖС ,1 линия от залива, собственность. ТУ на свет 5 квт. 1500 тыс. руб.

Таблица 30. Описание объекта сравнения №4

А-4. Объект сравнения №4 - Земельный участок г. Выборг, пос. Кирова
Источник информации	http://vyborg.tv/doska/~item/11214	7.05. 2012 года
Продам участок 6 сот, .г. Выборг п. Кирова, ИЖС, Земли поселений, удобный подъезд-асфальт рядом магазин, остановка. Участок прямоугольный, коммуникации рядом, в перспективе - газ. Ландшафт берёзы, сосны. Цена 750 т.р. Тел. 9602466145

Таблица 31. Описание объекта оценки

ОО. Объект оценки - Земельный участок г. Выборг, ул. Васильева, дом 11
Источник информации	Технические и правоустанавливающие документы	7.05. 2012 года
Земельный участок 322,75 кв.м. г. Выборг, ул. Васильева, дом 11. Вся инфраструктура и коммуникации

Дополнительная информация получена экспертом путем переговоров с продавцами (или представителями продавцов) объектов недвижимости по телефону.

Расчёт стоимости объекта экспертизы.

На основании данных о стоимости и площади объектов-аналогов в таблице 32 проведён расчёт стоимости 1 квадратного метра общей площади объектов-аналогов.

Таблица 32. Характеристики объектов-аналогов

Элементы сравнения	Единица	ОО	А-1	А-2	А-3	А-4
Цена предложения	руб.	?	850000	1200000	1500000	750000
Общая площадь	кв. м	322,75	600	900	1200	600
Цена за единицу площади	руб.	?	1417	1333	1250	1250

Для удобства использования объектов в табличной форме были приняты следующие условные обозначения объектов сравнения:

Таблица 32. Обозначение объектов.

А-1	Объект сравнения №1	Земельный участок г. Выборг, ул. Окружная
А-2	Объект сравнения №2	Земельный участок г. Выборг, Южный микрорайон
А-3	Объект сравнения №3	Земельный участок г. Выборг, пос. Гвардейский
А-4	Объект сравнения №4	Земельный участок г. Выборг, пос. Кирова
ОО	Объект оценки	Земельный участок г. Выборг, ул. Васильева, дом 11

Проведение корректировок стоимости по элементам сравнения

Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом экспертизы, требуется выполнить корректировки цен продажи объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей стоимости, либо к стоимости за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.