Характеристика договора найма жилого помещения

Статья 675 «Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение» гласит, что «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма». Но право собственности может перейти не только на основании договора мены, дарении и проч., но также и в порядке приватизации. договор наем жилой законодательство

Имея в виду единообразное применение норм об использовании жилья по назначению (не зависимо от основания проживания в нем) очевидна также целесообразность изменения статей 678 ГК, гласящей: «Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» и 687 ГК РФ “1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.”

В части первой ст. 678 ГК следует исключить слово «только», пункт 4 ст. 687 ГК дополнить абзацем в следующей редакции «Требование абзаца первого и второго настоящего пункта к использованию жилых помещений по назначению подлежат применению с учетом части второй ст. 678 ч. 2 ст. 678 ГК РФ гласит: «Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.» настоящего Кодекса». Г.Ф. Шешко. «Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ». Жилищное право № 4, 2000. С. 21.

Говоря о договоре найма жилого помещения, следует обратить внимание на субъектный состав этих договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник (ст. 307 ГК РФ). В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации. Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещении, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможным судебных процессах по жилищным спорам.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация (ст. 51 ЖК РСФРС). Другой взгляд был отражен Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления. Крашенинников П.В. Российской жилищное законодательство. М., 1996 г. С. 41. Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Толстой Ю.К. предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией». Толстой Ю.К. Жилищной право. М., 1996. С. 28-30. Однако в своем труде автор пишет: «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора…».

Т.о., при определении наймодателя Толстой Ю.К. опирается на нормы ЖК РСФСР, в то время как Крашенинников отталкивается от положений ч. 3 ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», указывающих, что договор найма заключается местной администрацией, государственным и муниципальными предприятиями. Представляется, что нормы ЖК имеют предпочтительное значение перед Законом об основах.

Рассматриваемые обязательственные отношения, как и любые другие, всегда должны характеризоваться конкретными субъектным составом, полной определенностью их участников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Закона об основах. Так именно местная администрация выдает ордер на вселение в жилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе, пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя которого выдан ордер, конкретного жилого помещения. При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц. Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. ст. 113, 120, 296 ГК РФ). Отмечают, что по этой причине субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта (ст. 214 ГК РФ).

3. Соотношение московского и федерального законодательства

В вопросах регулирования договора найма жилого помещения.

Свое сравнение я начну с Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 1992 г. и Закона «Основы жилищной политики города Москвы» от 1998 г. Как сказано в преамбуле, Основы федеральной жилищной политики, определяют "основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях (т.е. в условиях перехода к рыночным отношениям), в настоящей статье содержится новое определение понятия "право граждан на жилище", которое дано в ред. Закона РФ "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" от 09.12.92 N 4061-1. Закон г. Москвы «Основы жилищной политики г. Москвы» вторит ФЗ от 1992 г. и определяет основные принципа реализации конституционного права жителей Москвы на жилище в условиях проведения жилищной реформы, становления различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере и обеспечивает защиту прав граждан на жилище.

Целью Закона г. Москвы «является развитие различных форм улучшения жилищных условий москвичей; установление гарантией бесплатного предоставления малоимущем гражданам жилых помещений в городском жилищном фонде социального использования; создание системы поддержки в жилищной сфере, обеспечивающей реальную возможность приобретения в собственность или получение в пользование жилых помещений за доступную плату; упорядочение существующей системы льгот на бесплатной предоставление жилых помещений; обеспечение условий проживания в жилище, отвечающем требованиям стандартов качества».

Таким образом, Закон г. Москвы уточняет и конкретизирует отдельные положения Закона «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 г., в том числе и в отношении договора найма жилого помещения. Ознакомившись с большей частью нормативно-правовыми актами г. Москвы, относительно договора найма жилого помещения, приходишь к выводы, что значительное количество регламентирует т.н. частные аспекты в отношении договора найма жилого помещения.

Таковыми являются распоряжение мэра г. Москвы от 29.10.98 г. № 1088-РМ «Об утверждении инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договора найма или аренды жилого помещения»; распоряжение КМЖ от 26.08.98 г. № 218 «О регистрации договора аренды и коммерческого найма жилого помщения»; Постановление Правительства г. Москвы от 21.01.92 г. «О порядке и условиях, нахождения аренды и найма жилого помещения в государственном и муниципальной собственности в г. Москве»; Постановление Правительства г. МОсквы от 30.12.97 г. № 934 «О ставках на жилищно-коммунальные услуги»; Постановление Правительства г. Москвы от 03.02.98 г. № 94 «О Программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы».

Так например, типовой набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор найма жилого помещения), как следует из ЖК РСФСР (ч. 2 ст. 50), утверждается Правительством России. Сама дата утверждения Правительством Типового договора (постановление Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 г., в редакции постановления Правительства РФ от 18 января 1992 г.) говорит о том, что документ уже не отвечает сложившимся реалиям. В Москве это противоречие было устранено утверждением правительством Москвы типовых форм договоров социального и коммерческого найма жилого помещения. Постановление правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы».

Порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством органами власти субъектов РФ. Так, постановлением Правительства г. Москвы от 21.01.1997 г. № 46 были утверждены Положения о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, и образцы соответствующих договоров.

Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется (как это уже упоминалось выше). В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст. 428 ГК), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК «Примерные условия договора». Относительного коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительском Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на о желании, в первую очередь, собственника жилья.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием для заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении «социального» жилищного правоотношения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст. 55 ЖК РСФСР, ст. 682 ГК РФ). По социальному найму плата за наем жилья составляет на данный момент примерно 300 руб. за одни квадратный метр в месяц. Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. В отношении коммерческого найма конкретных цифр нет - размер платы рассчитывается с помощью методики определения платы за жилое помещение.

Плата за коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. 15 Закона об основах) характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказания услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата». Понятие «коммунальные услуги» включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение, канализацию. Иные услуг (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. Понятие «коммунальные услуги» относится к разряду юридически закрепленных (приложение № 5 к постановлению Правительства Москвы от 24.08.1993 г. № 813).

К характеристики договора, безусловно, относятся положения о сроке договора. Предполагается, что по социальному найму помещения предоставляется для постоянного проживания, а по коммерческому найму - лишь для временного (чч. 5, 6 ст. 1 Закона об основах). Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет (п. 1 ст. 683 ГК, п. 18 приложения № 2 к постановлению правительства Москвы от 21 января 1997 г.). С тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически одни раз в жизни.

Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения. Выделения социального жилищного фонда носит условный характер: какого-то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. Вместе с тем новое Положение о порядке постановки на учет в г. Москве, утвержденное недавно постановлением Московской городской Думой, предполагает, что будет отдельно формироваться список граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (п. 27). Список таких лиц ранее предполагалось утвердить Законом города Москвы. Отсутствие последнего может пока заменить указанное постановление правительства г. Москвы «О порядке постановки на учет…», в котором был утвержден список тех, кому жилые помещения предоставляются по договору социального найма (пп. 34, 35). Для этих целей органы исполнительной власти, как правило, одни раз в год во вновь вводимом в эксплуатацию или освобождающемся государственном и муниципальном жилищном фонде определяют доли жилой площади, предоставляемой по договорам социального найма.

Среди юристов также идут споры о том, подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья. В Гражданском и Жилидном коедксах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации. Существуют попытки ввести в г. Москве регистрацю другого вида найма - коммерческого (не уточнен, правда, вид регистрации), согалсно п. 19 Положения, утвержденного постановлением правительства Москвы от 21 января 1997 г. Если вести речь о государственной регистрации, то законность такого решения вызывает сомнения в силу того, что любая регистрация или учет моугт производится лишь в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

РАссмотрением вопросов о непригодности жилых помещений для проживания занимаются межведомственые комиссии городских и иных поселений, которые формируются из представителй жилищной инспекции; собственника или организации (лица), занимающихся эксплуатацией, ремонтом и содержанием жилищногго фонда; районного или городского архитектора; БТИ и т.п. Пригодность (непригодность) жилого помщения в г. Москве определеяется межведомственными комиссиями, созданными в административных округах.

Наиболее интересным мне представляется Постановление Правительства г. Москвы от 11.08.98 г. № 614 «О проекте закона г. Москвы «о жилищном кодексе г. Москвы». Основной целью его стало дальнейшее развитие жилищное реформы Правительства г. Москвы. Жилищное законодательство города регулирует отношения в жилищной сфере между органами государсвтенной власти, местного самоуправления и гражданами, юридическими лицами по поводу пользования жилыми домами, жилыми помщеения независимо от форм и видов собственности; возникновению, осцещствлению, изменению и прекращению прав собственности на жилой дом. В этом проекте предусматривалась компетенция Районной Управы города в отношении учета граждан, нуждающися в улучшении жилищных условий, и предоставления муниципального жилья, изменения договора найма. Дается понятие жилищного фонда г. Москвы, выделяются виды использования жилищного фонда, т.н.: выделяется жилищный фонд социального использования (совокупность жилых домов, жилых помещений, предоставленных по договору социального найма жилого помещения); жиллищный фонд индивидуального исапользования, жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых домов, помещений, передаваемых во владение, пользование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма, аренды или иного договора), жилищный фонд специализированного использования. В указанном проекте также регламентируется порядок приобретения права на жилое помещения по договорам социального и коммерческого найма; предусматривается порядок сдачи жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан по договорам найма, аренды. Согласно проекту ЖК г. Москвы, жилые помещения предоставляются гражданам по договорам социального и коммерческого найма, постоянно проживающим в г. Москве.

В проекте нашли отражения также и другие аспекты относительно договоров социального и коммерческого найма жилого помещения, порядок предоставления, права и обязанности, бронь, т.е. в основном те вопросы, которые регулируются ГК РФ и ЖК РСФСР, но применительно к Московской действительности и может более детально.

4. Судебная практика. Проблемы и коллизии судебной практики

Право на жилье - одно из прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, причем, пожалуй, одно из важнейших в социальном аспекте. Поэтому не случайно жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых «популярных» категорий судебных споров. Интересно, что подход граждан ко многим жилищным проблемам с правовой точки зрения неверен, причем многие заблуждения весьма типичны.

Судебная практика по жилищным делами длительное время складывалась в результате применения руководящих разъяснений Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» и Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

В отношении договора найма жилого помещения часто встречаются споры по изменению договора найма жилого помещения, расторжению договора найма жилого помещения, и связанные с ними иски о признании лица неприобретшим право на жилплощадь, выселении без предоставлении другого жилья или выселении с предоставлением другого жилья, а также наиболее распространенные иски - о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг.

Часть первая ст. 60 ЖК РСФСР предусматривала, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение за ними сохраняется в течение шести месяцев. Законодательная формулировка оказалась явно неудачной: в части первой статьи подразумевается то, что при отсутствии гражданина свыше 6 месяцев он уже не рассматривается как временно отсутствующий (предполагается, что гражданин сменил место жительства). Устанавливая допустимый срок временного отсутствия в 6 месяцев, законодатель предусматривал, что отсутствие гражданина свыше этого срока дает основание для признания его в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФРС). Тем не менее судебная практика никогда не рассматривала шестимесячный срок как формальный критерий. В случае признания причин пропуска срока уважительными суды отказывали в удовлетворении иска о признании лица утратившим право на жилье.

Постановление Конституционного суда от 23 июня 1995 года сделало невозможным применение также и ст. 61 ЖК РСФСР, которая по своему содержанию является производной от ст. 60 ЖК РСФСР. Тем самым под вопрос была поставлена возможность предъявления исков о признании лица утратившим право пользования жилым помещением. В то же время, казалось бы, право предъявления таких исков в случае фактической смены гражданами своего места жительства должно быть предоставлено законом. На практике выход был найден в обращении ст. 89 ЖК РСФРС: «Расторжение договора найма жилого помещения».

В ст. 680 ГК РФ законодатель счел необходимым ограничить срок проживания гражданина в качестве временного жильца 6 месяцами. Этот срок и можно было бы рассматривать как ориентир при постановке вопроса о постоянном либо преимущественном проживании гражданина в определенном месте. Отсутствие гражданина в течение 6 месяцев и его отказ либо уклонение от заключения самостоятельного договора найма должны служить достаточным основанием для обращения в суд заинтересованных лиц с иском о признании гражданина утратившим право на жилплощадь.

Аналогичные правовые последствия должны наступать и в случае неоплаты жилья и коммунальных услуг по договору найма в течение шести месяцев. Такая норма содержится в ст. 15 Закона РФ от 24.12.1992 г. 3 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», но ее действие косвенно заблокировано новым ГК, не распространившим действие ст. 687 «Расторжение договора найма жилого помещения» на договор социального найма. Сонин С. «Договор социального найма жилья». Актуальные вопросы юридической практики. «ЮРИСТ», № 11, 2001. С. 35.

Законодательство в качестве одного из способов воздействия на лиц пренебрегающих обязанностями по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, предусматривает расторжение договора найма жилого помещения и выселение этих лиц.

В настоящее время сложилась довольно сложная ситуация с неоплатой за жилье и коммунальные услуги, что оказывает влияние на финансовое положение на жилищно-коммунальные хозяйства и в определенной степени сдерживают его реформирование. Расторжение договора найма и выселение лиц в случае невнесения платы за жилье и коммунальные услуги возможно лишь в судебном порядке. Для судебной практики вид договора найма жилого помещения (коммерческий или социальный) является обстоятельством имеющим значения для дела, так как от этого зависит выбор нормы права.

К договору социального найма жилого помещения применяются ст. 672 п. 3 ГК РФ, ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп. 1-3 ст. 685 ГК РФ, другие статье, как уже указывалось, применяются, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Согласно ст. 15 п. 6 Закона РФ от 24.12.92 «Об основах федеральной жилищной политике», если оплата не производилась по договору найма в течение 6 месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающим санитарным и техническим требованиями по нормам общежития. Т.о., действующее жилищное законодательство также допускается возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договора социального найма жилого помещения, в связи с чем п. 2 ст. 687 ГК РФ применяется с оговоркой на п. 6 ст. 15 вышеуказанного Закона.

В то же время положение ст. 688 ГК РФ, предусматривающее выселение без предоставление другой жилой площади, к договору социального найма жилого помещения не применяется.

Ст. 687 ГК РФ предусматривает перечень случаев, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут:

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Данное статьей (п. 2) устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность по квартплате в течение 6 месяцев. Договором может устанавливаться и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения платежей по квартплате установлены при краткосрочном найме;

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (ст. 677, 680, 685 ГК РФ).

В большинстве своем в судах практически нет исков о выселении в связи с неоплатой жилья и коммунальных услуги, принимается во внимание тяжелое материальное положение ответчиков, семейное положение и проч.

Среди распространенных исков являются также споры об изменении договора найма жилого помещения, в быту их называют о разделе лицевого счета, касаются они чаще всего муниципальных и государственных жилищных помещений, следовательно относятся к договору социального найма жилого помещения.

Гражданский кодекс почему-то не отразил такой возможности как изменить договор найма, в ст. 687 ГК РФ, предусматривается только расторжение договора найма жилого помещения. Для меня иски об изменении договора найма представляют наибольший интерес, на их характеристики я и остановлюсь.

При рассмотрении данной категории дел суд руководствуется ст. 86 ЖК РСФСР, согласно которой «совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключение с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилыми помещениями ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК РСФСР».

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в том числе и несовершеннолетние, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК). В соответствии с этой нормой Пленум Верховного суда РФ разъяснил, что опекун (попечитель) несовершеннолетнего может от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. То же самое относится и к другим законным представителям несовершеннолетнего - родителям. В частности, родители (опекуны, попечители) в интересах несовершеннолетнего вправе требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма. Кроме того, несовершеннолетний при наличии определенных условий (п. 1 ст. 27 ГК РФ) может быть объявлен полностью дееспособным, дееспособность в полном объеме несовершеннолетний приобретет и в случае вступления в брак до достижения восемнадцати лет, хотя в обоих случаях «совершеннолетним» от этого он не станет. Поэтому при принятии нового ЖК имело бы смысл учесть этот момент, исключив слово «совершеннолетний».

Ст. 52 ЖК РСФСР, гласит «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат».

Тем не менее в одних случаях суд отказывает в удовлетворении исковых требований, учитывая положения ст. 52, 86 ЖК РСФСР, в других случаях удовлетворяет, несмотря даже на то, что нет «согласия».

Так например, Т. обратился в суд с иском к П. об изменении договора найма жилого помещения, мотивируя иск тем, что в спорной квартире проживает две семьи он и семья П. Истец самостоятельно ведет свое хозяйство, проживает в изолированной комнате размером 13,5 кв.м., просит изменить договор найма жилой площади, открыв на его имя отдельный лицевой счет на комнату 13,5 кв.м., считая что это не ущемит жилищных прав и интересов ответчика.

Ответчик иск не признает, считает, что изменение договора найма ухудшит его жилищные условия, ссылаясь на то, что истец ранее редко являлся на спорную жилплощадь, он проживает с детьми, и в коммуналку превращать квартиру не хочет, просит в иске отказать.

Суд, изучив письменные материалы дела, принимая во внимания фактические обстоятельства дела, считает правомерным отказать в иске.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что спорная жилая площадь представляет собой трехкомнатную квартиру общей площадью 62,7 кв.м., жилой - 44,8 кв.м., состоит из одной изолированной комнаты размером 13,5 кв.м., проходной - 19,8 кв.м., запроходной - 11,5 кв.м., кухня - 6,6 кв.м., на данной жилой площади постоянно зарегистрированы четыре человека. Т.о. доля жилой площади, приходящаяся на каждого члена семьи состоит 11,2 кв.м.

В данном случае требования истца вступают в противоречие со всеми пунктами ст. 86 ЖК РСФСР: отсутствует согласие членов семьи, доля жилой площади, требуемой истцом 13,5 кв.м., значительно превышает приходящуюся на его долю жилую площадь: 11,2 кв.м., отсутствует соглашение о порядке пользования жилым помещением, как следовало из пояснений истца и ответчика в судебном заседании, истец проживает не в той квартире, на которую претендует. При существующей планировке квартиры нет возможности выделить истцу ту долю жилой площади - 11,2 кв.м., на которую он имеет право, не нарушая требования ст. 52 ЖК РСФСР.

Кассационная инстанция оставила данное решение суда без изменения.

Причиной отказа может явиться невозможность выделения жилого помещения. Удовлетворяющего требованиям ст. 52 ЖК РСФСР. Выделяемое по отдельном у договору найма жилое помещение должно быть изолированное, должно состоять из одной или нескольких изолированных комнат. Если выделяется несколько комнат, то они могут быть смежно-изолированными (связанными между собой общим входом), но само такое помещение должно иметь отдельный вход.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другим общим входом (смежная комната), а также подсобные помещения (кухни, ванны, балконы, коридоры и т.п.). То есть, если нет возможности выделить по отдельному договору найма изолированное жилое помещение суд должен отказать в иске об изменении договора найма жилого помещения, даже если истцом предоставлено положительное решение межведомственной комиссии о возможности перепланировки квартиры в целью изоляции смежной комнаты и есть соответствующее разрешение на перепланировку. В таком случае вначале должна быть произведена перепланировка квартиры, т.к. помимо наличия заключения о возможности перепланировки и разрешения на нее должно быть согласие нанимателя и всех членов его семьи на осуществление перепланировки. И только после завершения перепланировки и изоляции комнаты (комнат) должен ставиться вопрос об изменении договора найма, хотя в процессе рассмотрения иска об изменении договора найма суд может проявить инициативу в выяснении вопроса о возможности перепланировки.

Однако, как было указано в Постановлении Пленума Верховного суда СССР от 03.04.1987 г. № 2, суды вправе при рассмотрении исков о перепланировке разрешить требования о разделе жилых помещений. С этим можно не согласиться. Т.к. на момент вынесения судебного решения перепланировка еще не произведена, а проект перепланировки это не результат, и в итоге может оказаться, что перепланировка фактически не может быть осуществлена (не будет средств или просто откажутся от перепланировки) либо помещения, получившиеся в результате перепланировки, не будут отвечать установленным санитарно-техническим требованиям. Кроме того, договор найма жилого помещения заключается в отношении конкретного жилого помещения, а такого до момента завершения перепланировки еще нет в наличии. П. 1 ст. 673 ГК РФ устанавливает еще одно требование для жилого помещения - пригодность помещения для постоянного проживания, отсылая по вопросу определения пригодности к жилищному законодательству. В настоящее время пригодность жилых помещения для проживания устанавливается в соответствии с «Методикой по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания», разработанной взамен ранее действующего «Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», и пунктом 3 Приказа Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 177 от 03.12.1999 г. признанным утратившим силу.

В отличие от ранее действующего Положения в названии и текст нового документа речь идет о непригодности жилых зданий и жилых помещений «для проживания», а не «для постоянного проживания», тем самым повышены требования к жилым помещениям, предназначенным для временного проживания, хотя, по сути, разница между ранее действовавшим Положением и Методикой незначительна. Непригодной для проживания (по самостоятельному договору найма) будет признана и изолированная комната, если ее площадь менее размера, установленного субъектом РФ, для предоставления жилого помещения. Следовательно, иск об изменении договора найма жилого помещения не подлежит удовлетворению.

То, что комната, передача которой будет произведена по самостоятельному договору найма, по своему размеру менее нормы жилой площади, установленной ст. 38 ЖК РСФСР не влечет за собой невозможности заключения в отношении такой комнаты самостоятельного договора найма, т.к. этой статьей установлен предельный размер жилой площади, предоставляемой по договорам найма. Данное утверждение обосновывается ч. 2 ст. 40 ЖК РСФСР, в соответствии с которой жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади Норма жилой площади устанавливается субъектом РФ., а следовательно, может быть менее 12 кв.м. на одного человека. Пленум Верховного суда РФ в п. 15 Постановления от 26 декабря 1984 г. указал на то, что в случае когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной (ст. 38 ЖК) нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.

Иногда отказ в изменении договора найма жилого помещения мотивируется тем, что в квартире имеется совмещенный санузел, маленькая площадь кухни или коридора и т.д. Ссылки на данные обстоятельства не должны служить обоснованием отказа в изменении договора найма, т.к. ни ст.ст 52 и 86 ЖК РСФСР, ни п. 1 ст. 673 ГК РФ, предусматривающие условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма, не называют небольшой размер кухни или совмещенный санузел в квартире препятствием для заключения двух или более договоров найма жилого помещения.

Кроме того, изменение договора найма жилого помещения и заключение вместо одного договора двух не влечет за собой увеличение числа проживающих в квартире, а отказ в изменении договора найма (не позволяет размер кухни, санузла, иные подобные условия) не означает, что в маленькой кузне не будет установлен второй холодильник или стол, т.к. пользование вследствие конфликта невозможно (споры об изменении договора найма жилых помещений по требованию члена семьи наниматели при отсутствие конфликтов вряд ли возникают). Отказ в изменении договора найма жилого помещения по мотиву того, что квартира из отдельной превратится в коммунальную, что противоречит жилищной политики государства, направленной на ликвидацию квартир коммунального заселения, также несостоятелен, т.к. квартира фактически становится коммунальной в тот момент, когда проживающие в ней бывшие супруги (зачастую данные споры возникаю именно между бывшими супругами) создают свои новые семьи или возникший конфликт препятствует совместному пользованию всей квартирой и т.п., т.е. изменение статуса квартиры, превращение из отдельной в коммунальную не может служить поводов к отказу в разделе жилого помещения.

Таким образом, при изменении договора найма выделяемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 52 ЖК РСФСР, а суд обязан учитывать планировку квартиры и проверять возможность изоляции жилого помещения.

В судебной практике в отношении споров по изменению договору найма жилого помещения отказные иски встречаются чаще всего, по крайне мере московской уж точно. Безусловно, суд, принимая решение, учитывает все обстоятельства дела, в том числе оценивает реальное положение сторон. В этой связи имеет смысл привести следующий пример:

К. обратился в суд с иском к Н., А., Дирекции Единого Заказчика, об изменении договора найма жилого помещения, обосновывая иск тем, что его брак с Н. расторгнут, он является психически больным человеком, состоит на учете в ПНД, у бывшей жены - своя личная жизнь.

В соответствии со сложившимся порядком пользования жилым помещением истец проживает в комнате площадью 14,2 кв.м., а ответчики (Н. и А.)- в комнате, площадью 17,8 кв.м.

Истец просит изменить договор найма жилого помещения. Разделить лицевой счет.

Ответчики иск не признали.

По указанному делу в качестве заинтересованного (т.н. 3-его лица) был привлечен Психоневрологический диспансер, который поддерживал иск К. и указал на то, что истец нуждается в отдельной изолированной жилой площади.

Разрешая данный спор, суд счел иск К. законным и обоснованным, исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании было установлено, что спорная площадь представляет собой отдельную квартиру, состоящую из двух комнат площадью 17,8 и 14,2 кв.м., кухни, площадью 9,1 кв.м., коридора, туалета, ванной. В квартире проживают три человека: истец (К.), его бывшая супруга (Н.), их дочь (А.).

В ходе судебного разбирательства установлено, что брак между истцом и ответчицей (Н.) расторгнут 02.02.01 г., но порядок пользования квартирой сложился много раньше: истец занимает комнату площадью 14,2 кв.м., ответчицы Н. и А. - комнату площадью 17,8 кв.м.,

Кроме того из пояснений К. следовала, что спальное место Н. находится на кухне, где стоит диван, Н. данного факта не отрицала, пояснила, что дочь взрослая, ей необходима своя комната.

Удовлетворяя иск, суд принимал во внимание то обстоятельство, что истец, будучи нетрудоспособным инвалидом имеет право на льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, а ответчицы - их не имеют, что затрудняет взаимные расчеты при совместной оплате.

Суд также учитывал положения ст. 86 ЖК РСФСР: «Совершеннолетний член семьи вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если ... с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее ст. 52 настоящего Кодекса» и ст. 52 ЖК РСФСР, указывающей, что «Предметом найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или из одной или нескольких комнат».

Однако учитывал и разъяснения Постановления Пленума ВС СССР № 2 от 03.04.87 г. п. 12, где поясняется, что «Рассматривая иски о разделе жилых помещений, суды должны исходить из равного права пользования жилым помещением нанимателя и членов его семьи. Если между нанимателем и членами его семьи …было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.»

Поскольку в данном случае нет возможности выделить каждой из сторон равную жилую площадь (11, 67 кв.м.), суд, принимая во внимание давно сложившийся порядок пользования, льготы, предоставленные истцу Законом, а также незначительное уменьшение площади, приходящейся на долю каждой из ответчиц (1,72 кв.м.), счел правомерным иск удовлетворить.

В настоящее время типична ситуация, когда семья, занимающая по договору найма отдельную квартиру, вследствие расторжения брака между супругами или иных обстоятельств перестает быть единой семьей, возникают проблемы в совместном пользовании всей квартирой, внесением платы за пользование жилым помещением и т.п., и как следствие, возникает потребность в изменении договора найма жилого помещения (квартиры), подобные ситуации уже были проиллюстрированы выше примерами.

При невозможности изменения договора найма жилого помещения, даже в случае его перепланировки, наниматель и совместно проживающие с ним, в качестве выхода из создавшейся ситуации могут установить между собой порядок пользования жилым помещением (квартирой), закрепив за конкретным членом семьи конкретную комнату (в данном случает неважно изолированная она или смежная). Как один из вариантов разрешения сложившейся ситуации возможен также обмен жилого помещения, либо добровольно, либо принудительно - в судебном порядке. Как видим, поле деятельности для суда велико.

Имеются также иски о признании ордера недействительным, что тоже касается договора социального найма жилого помещения. Судебная практика знает в том числе и случаи признания ордера частично недействительным.

Заключение

Жилищный кодекс РСФРС, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулировании договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду. Новый Гражданский кодекс РФ предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Однако не стоит идеализировать Гражданский кодекс и чернить ЖК РСФСР, ГК РФ действительного кажется более «продвинутым» по сравнению с Жилищным, но многие детали в нем недостаточно проработаны, и как видно из курсовой некоторые положения изложены не точно, что не устраняет двойного толкования.

Анализ статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений.

Одновременно с этим, проведенный анализ договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования наводит на дерзкий своего рода вывод о том, что он представляет собой квази-договорный институт, расположенный в пограничной области гражданского и административного права. В более широком плане договор социального найма выступает как важный элемент системы социальной защиты граждан, и в этом контексте его можно охарактеризовать как внедоговорное обязательство государства гарантировать пожизненное право граждан на жилище. Вопрос лишь в то, как можно, встроить правовой институт, взятый из прежней правовой системы, в действующую российскую правовую систему.

Противоречивая правовая природа социального найма в полной мере проявляется в судебной практике, когда один из основных принципов договорного права, принцип единства права и обязанностей сторон, подменяется постулатом о «праве каждого на жилье», а сам договор найма предстает как юридическая абстракция. При этом суды общей юрисдикции так и не выработали единый поход при разрешении споров, связанных с признанием (утратой) права на жилье. Рассмотренные коллизии безусловно не образуют всей совокупности разночтений действующего гражданского и жилищного законодательства при решении вопросов найма жилого помещения. Обращаю внимание лишь на противоречия, заложенные в законодательстве, регулирующем сходные правоотношения в сфере оказания жилищных услуг. В настоящее время, как известно, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый ЖК должен будет вобрать в себя новеллы, присущие ГК РФ и отвечающие требованиями социальной справедливости. Задача видится в максимально сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Полагаю, что в ГК РФ нужно включить лишь базовые понятия в сфере жилищный услуг, а жилищное законодательство обязано решить и детально регламентировать все остальные сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражения в новом ЖК. В то же время, совершенно очевидно, что реализация в проекте ЖК РФ положений, связанных с нормами ГК, возможна при условии внесения изменений и дополнений в ГК РФ. Закон можно правильно применять, если он понятен, а вышеизложенные положения, думаю иллюстрируют это наглядным образом.

Используемая литература

Пчелинцева Л.М., Пчелицев С.В. «Жилищные права и льготы граждан в России». М.: Издательство НОРМА, 2001.

Касаткина Ю.О.. «Изменение договора найма жилого помщеения по требованию члена семьи нанимателя». Жилищное право. № 1, 2001.

Потяркин Д. «Государственная регистрация догворов социального найма жилья». Справочная система ГАРАНТ. 5.1.

Чигирь В.Ф. «Понятие и заключение договора найма жилого помещения». АН «Мир недвижимости»

Чечулина И. «Коммерческий наем жилых помещений». Справочная правовая система ГАРАНТ 5.1.

Макаров Г.П. «Законодательство о договорах аренды жилых помещений». Справочная правовая система ГАРАНТ 5.1.

Макаров О., Дерюга Н. «Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства». Справочная правовая система ГАРАНТ 5.1.

Потяркин Д. «Договор найма жилого помещения». Справочная правовая система ГАРАНТ 5.1.

Сонин С. «Договор социального найма жилья». «ЮРИСТ». № 11, 2001.

Трушин Е.В. «Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нармами жилищного и гражданского законодательства». Жилищное право. № 3, 2000.

Шешко Г.Ф. «Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ». Жилищное право. № 4, 2000.

Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Крашенинников П.В. Российской жилищное законодательство. М., 1996 г.

Используемые нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс РФ.

Жилищный кодекс РСФСР.

Закон г. Москвы. Основы жилищной политики г. Москвы. № 6 от 11 марта 1998 г. в ред. Закона города Москвы от 12.05.99 № 23-52.

Постановление правительства Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы».

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1.

Постановление Правительства г. Москы от 11.08.98 г № 614. «О проекте закона г. Москвы Жилищного Кодекса г. Москвы».

Постановление правительства г. Москвы от 03.02.98 г. № 94. «О Программе поэтапной ликвидации коммунальный заселений в жилищном фонде г. Москы».

Распоряжение мэра от 29.10.98 № 1088-РМ. «Об утверждении инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договора найма или аренды жилой площади».

Распоряжение Комитета Муниципального Жилья от 26.08.98 г. № 218 «О регистрации договора аренды и коммерческого найма жилой площади».

Постановление Правительства Москвы от 30.12.97 № 934 «О ставках жилищно-коммунальных услуг».

Размещено на Allbest.ru