Право собственности на землю

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в ред. от 28.12.2013// Российская газета. - № 137. - 27.07.2002..

Принудительное отчуждение земельного участка может производится только на возмездных основаниях (кроме обращения взыскания по обязательствам и при отчуждении земельного участка, который в силу не может принадлежать данному лицу). Рассмотрим один из случаев прекращения права собственности на землю - изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельных участков с этой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных ЗК РФ. К ним относятся:

1. Выполнение международных обязательств РФ;

2. Размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3. Иные обязательства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может производится только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Гражданское законодательство устанавливает общий порядок изъятия земельных участков в данном случае, как для собственника, так и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования Голиков М.Т. Разработка концепции развития земельного законодательства - главное направление модернизации земельного права // Российская юстиция. - 2010. - № 11. - С. 16-19..

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, ее субъектом или муниципальным образованием,3 то есть за счет соответствующих бюджетов. Лица, у которых изымаются земельные участки, должны быть не позднее, чем за год уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка.

Владельцам пользователям и арендатором изымаемых земельных участков возмещаются лишь убытки. Возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных или иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных или иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования; затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки, связанные с ограничением права пользовании; упущенная выгода.

Оценка строений производится по сметной стоимости строительства новых объектов, равных имеющимся по полезной площади. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если лица, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не согласны с решением об изъятии их участков, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск в суд об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такой иск может быть предъявлен в течении двух лет с момента направления соответствующим лицам уведомления об изъятии (выкупе) у них земельного участка Земельное право РФ: Учебник для вузов./Под ред. проф. Ш.Д. Проворова. - М.: Бек, 2011. - 507 с..

Что касается ликвидации юридического лица, то вопрос о судьбе земельного участка должен решаться в зависимости от того, в чьей собственности он находился - в частной или государственной. Если земельный участок находился в собственности юридического лица, то он либо передается учредителям юридического лица, имеющим вещные права на него или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом. Если же земельный участок принадлежал юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды, то право постоянного (бессрочного) пользования должно подлежать прекращению по постановлению (решению) соответствующего органа, предоставившего земельный участок, а договор аренды - подлежать расторжению с последующей регистрацией указанных действий в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимой имущество и сделок с ним.

Не удивительно, что основания прекращения прав на землю всесторонне рассматриваются в ЗК РФ и ГК РФ. Это связано с тем, что вопросы принудительного прекращения прав на землю очень важны для развития земельного оборота. Они требуют особой регламентации, так как от того, насколько четко отлажен механизм принудительного прекращения прав на землю зависят гарантии имущественно-правового статуса собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков. Однако в действующем законодательстве существует немало противоречий и пробелов, что вызывает затруднения при решении данных проблем на практике Ибрагимов К.Х. К вопросу о прекращении права собственности на землю // Экологическое право. - 2012. - № 4. - С. 11-15..

ГК РФ предусматривают возможность принудительного прекращения прав собственности на землю, если сам собственник не использует его по целевому назначению или осуществляет использование земельного участка с грубым нарушением земельного законодательства. Вместе с тем, следует заметить, что действующее законодательство не содержит четкого указания на то, какие органы вправе принимать решение об изъятии земельных участков, а также не указывает, в каком порядке происходит предупреждение собственников участков о допущенных нарушениях, продажа земельных участков с публичных торгов; могут ли уполномоченные государственные и муниципальные органы контролировать ход публичных торгов, в каких случаях инициатором публичных торгов выступает государство, а в каких - муниципальные органы власти; каким образом обеспечивается сохранение прекращения права собственности на соответствующий земельный участок.

На все эти вопросы действующее российское законодательство не дает ответа. В целом, несмотря на совершенство современного законодательства в отношении порядка прекращения права собственности на землю можно сделать выводы:

- принудительное прекращение прав на землю возможно за противоправное использование земельного участка, выражающееся в форме действия или бездействия;

- прекращение права собственности и прекращение иных прав на землю осуществляется в порядке искового производства;

- принудительное лишение лица права на землю не снимает с него обязанности возместить ущерб, причиненный земельному участку.

Особым случаем принудительного изъятия является реквизиция.

Закон предусматривает следующие случаи безвозмездного принудительного изъятия имущества у собственника: обращение взыскания на имущество собственника по его долгам; отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; конфискация Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Норма, 2012. - 894 с..

Первым основанием, по которому возложено изъятие имущества у собственника на безвозмездной основе, закон называет обращение взыскания на имущество по обязательствам. Такое взыскание, как правило, может производиться только на основании решения суда. Однако эта норма диспозитивна. Иной порядок обращения взыскания может быть предусмотрен законом или договором. Примером иного порядка взыскания может служить взыскание по кредитному договору на основании исполнительной надписи нотариуса в соответствии со ст.87-89 Основ законодательства о нотариате Основы законодательства Российской Федерации о нотариате утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, в ред. от 21.12.2013 г.// Российская газета. - № 49. - 13.03.1993..

Закон специально обращает внимание на момент прекращения права собственности в связи с изъятием имущества, на которое обращается взыскание. Этот момент совпадает с моментом возникновения права собственности на изъятое имущество у другого лица, к которому переходит это имущество. При обращении взыскания следует учитывать перечень имущества граждан и юридических лиц, на которое взыскание обратить нельзя, очередность удовлетворения претензий и другие правила, установленные как в гражданском, так и в гражданском процессуальном законодательстве.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Исключительно по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество в трех случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Приведенные правила свидетельствуют, что при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателей. Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество - по решению суда или без обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован по правилам, установленным ст.350 ГК РФ. Продажу заложенного имущества могут осуществить как судебные исполнители, так и специализированные лицензии.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. ГК РФ исключает возможность комиссионной продажи заложенного имущества, так как продажа заложенного имущества с публичных торгов позволяет получить за него наивысшую цену и тем самым защитить интересы залогодателя.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: офиц. текст от 12.12.1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014// Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г № 51-ФЗ, в ред. от 02.11.2013 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в ред. от 12.03.2014// Российская газета. № 145. 30.07.1997.

5. Федеральный закон «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998 N 76-ФЗ, в ред. от 03.02.2014// Российская газета. № 104. 02.06.1998.

6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в ред. от 12.03.2014// Российская газета. № 148-149. 06.08.1998.

7. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в ред. от 28.12.2013// Российская газета. № 137. 27.07.2002.

8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, в ред. от 21.12.2013 г.// Российская газета. № 49. 13.03.1993.

9. Голиков М.Т. Разработка концепции развития земельного законодательства - главное направление модернизации земельного права // Российская юстиция. 2010. № 11. С. 16-19.

10. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Норма, 2012. 894 с.

11. Давыдов С.С. Право собственности на землю // Экологическое право. 2011. № 4. С. 37-39.

12. Дейнега С.Л. Сущность земельной собственности и её роль в развитии общества. М.: Академия,2013. 259 с.

13. Земельное право РФ: Учебник для вузов./Под ред. проф. Ш.Д. Проворова. М.: Бек, 2011. 507 с.

14. Земельное право: учебник / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Норма, 2012. 394 с.

15. Ибрагимов К.Х. К вопросу о прекращении права собственности на землю // Экологическое право. 2012. № 4. С. 11-15.

16. Калымцев С.Д. Разрешенное использование земельных участков// Журнал российского права. 2013. № 1. 33-34.

17. Фролов А.О. Правовая природа земельного участка // Вопросы права. 2011. № 1. С. 20-22.

18. Яблоков А.А. Организационно-правовые основы права собственности на землю // Современное право. 2013. № 1. С. 29-33.

Размещено на Allbest.ru