Характеристика договоров

Как и оферта, акцепт связывает акцептанта с того момента, когда он получен оферентом. До получения акцепта оферентом акцептант вправе отозвать акцепт. При этом если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным (ст. 439 ГК).

Юридическое действие оферты также зависит от того, сделана она с указанием срока для ответа или без указания срока для ответа. Если оферта сделана с указанием срока для ответа, то договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст. 440 ГК). Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте. Если такого акцепта не последовало, то оферент никак не связан сделанным им предложением. Когда же оферта сделана в письменной форме без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, --в течение нормально необходимого для этого времени (ст. 441 ГК). Нормально необходимым считается время, достаточное для пробега данного вида корреспонденции в оба конца, ознакомления с содержанием сделанного предложения и составления ответа на него. В случае прибытия ответа в течение этого периода времени договор считается заключенным.

Если акцепт получен с опозданием, то судьба договора зависит от оферента, который может оставить без внимания опоздание ответа и согласиться с заключением договора либо отказаться от заключения договора в виду задержки с ответом на его предложение. Если оферент, получивший акцепт с опозданием, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным. Статья 442 ГК предусматривает и тот случай, когда ответ о согласии заключить договор (акцепт) прибыл с опозданием, но из него видно, что он был отправлен своевременно. О прибытии акцепта с опозданием в такой ситуации знает только оферент. Акцептант же, полагая, что ответ получен оферентом своевременно и договор заключен, может приступить к его исполнению и понести соответствующие расходы. В целях предотвращения этих расходов на оферента, не желающего признать договор заключенным, возлагается обязанность немедленно оповестить другую сторону о получении акцепта с опозданием. В случае неисполнения этой обязанности ответ не признается опоздавшим и стороны считаются связанными договором.

Если ответ о согласии заключить договор дан на иных условиях, чем предложено в оферте, то такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 ГК). Стороны в этом случае меняются местами: акцептант становится оферентом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если стороны сами не могут урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, то у них есть возможность прийти к соглашению о передаче возникшего спора на рассмотрение суда (ст. 446 ГК). В этом случае условия договора, по которым стороны не пришли к соглашению, определяются в соответствии с решением суда.

Если адресат вообще никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается, по общему правилу, как отказ от заключения договора. И только в случаях, прямо предусмотренных законом, обычаями делового оборота или прежними деловыми отношениями сторон, молчание рассматривается как согласие закончить договор (п. 2 ст. 438 ГК).

Важное значение при заключении договоров приобретает вопрос о времени и месте заключения договора. К договорным отношениям применяется законодательство, действующее на момент его заключения на той территории, где он был заключен. Соглашение считается состоявшимся в том момент, когда оферент получил согласие акцептанта. Этот момент и признается временем заключения договора. Иное правило установлено для реальных договоров, для заключения которых необходимо не только соглашение сторон, но и передача имущества. Такие договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества. Наконец, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК). Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).

Большое значение имеет также вопрос о начале и окончании действия договора. В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Это могут быть фактические отношения, сложившиеся между сторонами. Например, изготовитель продукции отгрузил ее потребителю, нуждающемуся в данной продукции, а последний принял ее без какой-либо договоренности между ними. В этом случае стороны могут юридически оформить свои отношения путем заключения договора, который распространяет свое действие на уже существующие между ними отношения по поставке продукции. Это может быть и правоотношение, возникшее между сторонами из других юридических фактов и не урегулированное должным образом. Так, если при заключении кредитного договора сроком на один год стороны не оговорили порядок возврата кредита, а должник стал гасить его ежемесячными платежами по Vi2 части взятой в кредит суммы, то стороны могут заключить договор, предусматривающий такой порядок погашения кредита как за истекшие, так и на последующие периоды платежей.

По общему правилу, истечение срока договора только тогда прекращает его действие, когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности. Если же не исполнена надлежащим образом хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора, то последний не прекращает свое действие и по истечении срока, на который был заключен договор. Так, если договор подряда заключен сроком на один год, то по истечении этого года договор не прекращает свое действие, если подрядчик не завершил предусмотренные договором подряда работы. В таких случаях договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Если такой момент в договоре не определен, то применяются правила об исполнении обязательства с неопределенным сроком.

Вместе с тем законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Так, в договоре простого товарищества стороны могут предусмотреть, что по окончании срока договора прекращаются и обязательства сторон по договору.

Наконец, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Так, поставщик отвечает перед покупателем за недостатки поставленного товара и после окончания действия договора поставки.

Заключение договора в обязательном порядке. Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона, т.е. при заключении обязательных договоров. При заключении договора в обязательном порядке применяются правила ст. 445 ГК. Заинтересованная в заключении договора сторона, для которой его заключение не является обязательным, направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, проект договора (оферту). Сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение тридцати дней со дня получения оферты рассмотреть ее и направить другой стороне: либо извещение об акцепте; либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора); либо извещение об отказе от акцепта.

В первом случае договор считается заключенным в момент получения оферентом извещения об акцепте. Во втором случае сторона, получившая извещение об акцепте оферты на иных условиях, вправе либо известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения или истечения срока для акцепта. Если же сторона, не согласная с протоколом разногласий, в указанные сроки не передаст возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным. В третьем случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок оферент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Проект договора может направить и сторона, для которой заключение договора обязательно. В таком случае другая сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе в течение тридцати дней направить другой стороне: либо извещение об акцепте; либо извещение об отказе от акцепта; либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В первом случае договор будет заключен на условиях, содержащихся в оферте. Во втором случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок, договор не будет- заключен, так как его заключение не является обязательным для акцептанта. В третьем случае сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда, который и определит условия, по которым у сторон имелись разногласий. Если сторона, направившая протокол разногласий, не перенесет возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.

Указанные выше правила о сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой заключение договора является обязательным, необоснованно уклоняется от его заключения, то она должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Так, если коммерческая организация необоснованно уклоняется от заключения публичного договора, то гражданин вправе предъявить иск не только о понуждении заключить договор, но и о возмещении ему понесенных убытков.

Заключение договора на торгах. Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. 447--449 ГК. Этот способ заключения договоров широко применяется, например, при заключении договоров приватизации государственного (муниципального) имущества. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким способом может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа. Так, ясно, что заключение путем проведения торгов договора дарения противоречит природе этого договора. Некоторые же договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Так, в соответствии сост. 16 Закона РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться путем его продажи на аукционе или коммерческом конкурсе.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Последняя действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и может выступать от их имени или от своего имени. Так, фонды имущества являются организатором торгов при приватизации государственного и муниципального имущества.

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу -- лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Так, правом сдачи в аренду нежилых помещений обладают соответствующие комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом, которые и определяют форму торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения. Комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом не являются собственниками приватизируемых государственных (муниципальных) предприятий. Однако в силу закона именно они определяют форму торгов при приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В конкурсе или аукционе должно участвовать два или большее число лиц, иначе они теряют смысл. Поэтому п. 5 ст. 447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные торги в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приставленные для этой цели. Так, в случае проведения конкурса на управление такой известной петербургской гостиницей, как «Астория», организатором конкурса могут быть приглашены только всемирно известные фирмы, специализирующиеся на управлении гостиницами, которым и высылается приглашение принять участие в конкурсе. В таком случае конкурс будет закрытым, что позволяет отстранить от участия в конкурсе те фирмы, которые не имеют должной репутации в области гостиничного бизнеса. В случае же публикации в печати сообщения о проведении конкурса на управление гостиницей «Астория», обращенного ко всем желающим принять участие в конкурсе, последний будет открытым, что позволяет привлечь возможно большее число фирм, предлагающих свои услуги по управлению гостиницей «Астория».

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора (например, право на заключение договора аренды нежилого помещения), в извещении о предстоящих торгах должен быть указан срок, предоставляемый для заключения договора.

По своей юридической природе извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие юридические последствия. В частности, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого указанное лицо вправе требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения предложения, сделанного лицом, изъявившим желание принять участие в торгах. Вместе с тем в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 448 ГК) организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса -- не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса вообще не вправе отказаться от его проведения и несет соответствующую ответственность перед лицами, приглашенными для участия в торгах. Если организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса откажется от торгов, он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ от торгов.

Определенные обязанности возлагаются не только на организатора торгов, но и на их участников. В частности, участники торгов должны внести задаток в размере, в срок и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Такая обязанность возлагается на участников торгов для того, чтобы отсечь от торгов несерьезных участников гражданского оборота и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения организатора или победителя торгов от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Заключение некоторых договоров на основе торгов подчиняется специальным правилам, которые не могут противоречить изложенным выше. Так, распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1376-р утвержден Порядок проведения коммерческого конкурса с инвестиционными условиями по продаже находящихся в федеральной собственности акций открытого акционерного общества «Восточная нефтяная компания» (г. Томск).

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора'. Само же обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК). С требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона могут обращаться в суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

5. Изменение и расторжение договора

Основания изменения и расторжения договора. Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту. Это правило применяется и тогда, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора. В этих случаях условия заключенного договора, по общему правилу п. 2 ст. 422 ГК, сохраняют силу. Тем самым у участников договора создается уверенность в стабильности условий заключенного ими договора, необходимая для нормального развития гражданского оборота.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила. Во вновь принятом законе может быть установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК изменить или отменить условие уже заключенного договора может только правовой акт, обладающий юридической силой закона. Иные правовые акты не могут действовать с обратной силой на условия заключенных договоров, как это иногда имело место до введения в действие части первой ГК. Так, в соответствии с п. 2 Указа Президента Российской Федерации «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» от 14 октября 1992 г. № 1230 договоры аренды, заключенные до введения в действие этого Указа, подлежали переоформлению и сохраняли свою силу в части, не противоречащей данному Указу.

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Так, стороны по договору аренды, заключенному на пять лет, могут по соглашению между собой прекратить его действие, не дожидаясь истечения пятилетнего срока. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, в соответствии со ст. 87 ЖК договор найма жилого помещения может быть изменен по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии же со ст. 89 ЖК наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В договоре об оказании юридических услуг предприниматели могут предусмотреть, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до расторжения договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Решение суда в этих случаях не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Значение этого правила трудно переоценить в условиях инфляции. Если бы действовало общее правило о невозможности изменения цены в договоре, участники гражданского оборота, подверженного инфляционным процессам, оказались бы в чрезвычайно сложном положении. Им пришлось бы прогнозировать уровень инфляции на момент расчетов по договору с тем, чтобы в момент заключения договора установить разумную цену, что невероятно сложно, а порою и невозможно. В силу этого новый ГК устанавливает правило, допускающее возможность предусмотреть в договоре случаи и условия, при которых допускается изменение цены. Так, при заключении договора подряда стороны могут установить, что обозначенная в договоре цена подлежит изменению пропорционально изменению рыночных цен на оборудование, материалы и работы. Изменение цены допускается и в случаях, предусмотренных законом или в установленном законом порядке. Так, в соответствии с п. Зет. 31 Закона РФ «Об авторском праве и смежных правах» установленные Правительством Российской Федерации минимальные ставки авторского вознаграждения индексируются одновременно с индексацией минимальных размеров заработной платы.

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450,451 ГК).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, если между акционерным обществом и аудиторской фирмой заключен договор на оказание аудиторских услуг, а после проведенной аудиторской проверки налоговая инспекция обнаружила нарушения в области налогового законодательства, на которые не обратила внимания аудиторская фирма, акционерное общество вправе по суду требовать расторжения договора на оказание аудиторских услуг. К существенным нарушениям договора купли-продажи приватизированного объекта суды относят отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а также нарушение условий, на которых объект приватизации приобретен по конкурсу.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, только в том случае является основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Так, из существа договора страхования вытекает, что он заключен на случай наступления вероятных, но непредвиденных событий, составляющих страховой случай. Поэтому даже если такие события стали возникать в массовом порядке, это не является основанием для расторжения или изменения договора страхования по требованию страховщика. В самом договоре аренды имущества может быть предусмотрено, что он не подлежит изменению или расторжению даже в том случае, если условия пользования арендованным имуществом существенно ухудшились. В остальных случаях существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения или расторжения договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так, основанием для изменения договора аренды помещения под гостиницу будет резкое сокращение притока туристов вследствие изменения экологических условий. В этом случае стороны могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендованные помещения в субаренду под офисы. Основанием для расторжения договора аренды может послужить землетрясение, в результате которого арендованное помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В такой ситуации арендодатель и арендатор могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды.

Если же стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то заинтересованная в расторжении договора сторона вправе потребовать по суду расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Если суд выносит решение о расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств, он по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Так, в приведенном примере о расторжении договора аренды помещения, арендованного под гостиницу, суд вправе взыскать с арендатора в пользу арендодателя арендную плату, не внесенную за период до землетрясения, или обязать арендодателя вернуть арендатору арендную плату, внесенную за период после землетрясения.

В отличие от расторжения изменение договора в связи с существенными изменениями обстоятельств допускается по решению суда при наличии одновременно тех же самых условий только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон по решению суда и в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии со ст. 98 ЖК наймодатель в судебном порядке вправе требовать расторжения договора жилищного найма и выселения нанимателя, если наниматель систематически разрушает или портит жилое помещение.

Порядок изменения и расторжения договора. Изменение и расторжение договора, так же как и его заключение, подчиняются определенным правилам. Прежде всего, действия по изменению или расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Следовательно, к ним применяются общие правила о совершении сделок, в частности правила о форме совершения сделок. Наряду с этим к изменению и расторжению договоров применяются и специальные правила, относящиеся к форме их совершения. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Так, если договор аренды заключен в письменной форме, то и его изменение или расторжение также должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор аренды, то его изменение или расторжение также должны быть нотариально удостоверены. По своей юридической природе действия сто рон по изменению или расторжению договора являются не только сделкой, но и договором, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное либо на изменение, либо на прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров.

Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если это требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, порядок изменения или расторжения договора следующий. Заинтересованная сторона обязана направить другой стороне предложение об изменении или расторжении договора. Другая сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе или в договоре, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок, направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

1) либо извещение о согласии с предложением;

2) либо извещение об отказе от предложения;

3) либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях. В первом случае договор считается соответственно измененным или расторгнутым в момент получения извещения о согласии стороной, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора. Во втором случае, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, который и разрешит возникший спор. В третьем случае сторона, сделавшая предложение об изменении договора, может согласиться с предложением контрагента. В такой ситуации договор считается измененным на условиях, предложенных контрагентом. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласится со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации условия, подлежащие изменению, будут определяться решением суда.

В п. 2 ст. 452 ГК особо подчеркивается, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок.

Вместе с тем следует иметь в виду, что нельзя расторгнуть или изменить уже исполненный договор. Дело в том, что договор, так же как и основанное на нем обязательство, прекращаются вследствие их надлежащего исполнения (ст. 408 ГК). Поэтому нельзя расторгнуть или изменить то, чего к моменту изменения или расторжения уже не существует. Так, если стороны заключили договор купли-продажи квартиры, нотариально его удостоверив и зарегистрировав в установленном законом порядке, а затем исполнили этот договор (продавец передал в собственность покупателя квартиру, а последний заплатил продавцу покупную цену), то в дальнейшем они не могут прийти к соглашению об изменении или расторжении этого договора, поскольку он прекратил свое существование в момент его надлежащего исполнения.

Последствия изменения и расторжения договора. В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в топ части, в какой был изменен лежащий в его основе договор. Так, если стороны в договоре поставки согласились с тем, что поставщик вместо товара первого сорта будет поставлять товар второго сорта, то покупателю будет принадлежать право требовать от поставщика поставки товара второго, а не первого сорта. В оставшейся части условия договора (например, сроки поставки, ассортимент, количество товара, упаковка и т. п.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства поставки. При расторжении договора он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательства прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора. Однако иное правило может вытекать из содержания соглашения или характера изменения договора. Так, в приведенном выше примере стороны могут прийти к соглашению о том, что поставка товара второго сорта будет производиться с первого числа месяца, следующего за тем, в котором стороны достигли соглашения об изменении договора поставки.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды пришли к соглашению о том, что со следующего месяца величина месячной арендной платы снижается на десять процентов то арендатор не вправе требовать с арендодателя возврата десяти процентов от тех сумм арендной платы, которые были внесены до момента изменения договора аренды. Вместе с тем иное правило может быть предусмотрено законом или соглашением сторон. Так в приведенном примере стороны могут условиться, что излишне выплаченная до момента изменения договора арендная плата подлежит возврату арендатору.

Если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Размещено на Allbest.ru