Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с жильем

Продажа жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, допустима в случае предоставления ребёнку в собственность равноценной или большей жилплощади. Рыженков А.Я. Гражданское право. М.: Юрайт, 2012. - стр. 503

Разрешение органов опеки и попечительства -- это ненормативный акт. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок -- сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок. Осипова С.В. Согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних // Нотариус. №5., 2006. -- стр 242.

У органов опеки и попечительства нет какого-либо руководства, поэтому они абсолютно независимы при принятии решений. Отсутствие вышестоящих должностных лиц и органов означает также, что принятое органами опеки и попечительства решение может быть обжаловано, а точнее оспорено в судебном порядке.

Органы опеки и попечительства, отстаивая интересы несовершеннолетних граждан, действуют строго на основании нормативной базы, которую в основном составляют действующие Гражданский, Семейный и Жилищный Кодексы РФ. Кроме того, ст. 37 ГК РФ обязывает законных представителей несовершеннолетних граждан при совершении любых сделок с принадлежащим им имуществом, получать предварительное разрешение со стороны органов опеки и попечительства.

Полномочия любого органа опеки и попечительства подразделяются на две группы: защита прав и интересов несовершеннолетних, проживающих в биологической семье; защита прав и интересов несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей. При этом в каждой группе можно выделить деятельность по защите личных неимущественных и имущественных прав несовершеннолетних. При осуществлении полномочий по защите имущественных прав несовершеннолетних орган опеки и попечительства:

1) дает согласие (выдает разрешения) на:

а) отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (ст. 292 ГК РФ);

б) обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние (ст. 72 ЖК РФ);

в) совершение сделок с имуществом подопечных (п. 6 ч. 1 ст. 8 ФЗ об опеке и попечительстве);

2) принимает необходимые меры к охране имущественных прав несовершеннолетних в случаях, предусмотренных законодательством;

3) представляет законные интересы несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных (п.8 ч.1 ст. 8 ФЗ об опеке и попечительстве).

Говоря о тех или иных видах сделок с участием лиц, не достигших совершеннолетия, нужно отметить такие случаи, когда согласие органа опеки и попечительства, составленное в письменном виде, обязательно:

произведена приватизация недвижимого имущества, при которой несовершеннолетние граждане включены в договор передачи жилья в собственность;

приватизация жилого помещения произведена, а лица, не достигшие совершеннолетия, не включены в документы о приватизации, но при этом обладают равными с собственником правами на момент приватизации;

несовершеннолетние граждане включены в число собственников по договору купли-продажи, мены или дарения, или же являются единственными собственниками жилого помещения;

вступление в наследство несовершеннолетнего гражданина, в качестве одного из наследников или единственного наследника при наличии свидетельства о праве на наследство;

несовершеннолетний гражданин постоянно проживает в жилом помещении, зарегистрирован в нем, но не обладает правом собственности на это или какое-либо иное жилое помещение.

Причём, при совершении сделок, связанных с купли-продажей долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям, учитывается мнение каждого родителя, т. к. в соответствии с положениями ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). Следовательно, при несогласии одного из родителя на совершение такого рода сделки, орган опеки и попечительства выдать разрешение не вправе. Примером служит Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 06 ноября 2012 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Панагиной А. И. к Панагину Б. Е. о понуждении к даче разрешения на совершение сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям, без согласия отца, по апелляционной жалобе Панагиной А.И. на решение Красногорского городского суда от 02 августа 2012 года, в чём ей было отказано. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от «06» ноября 2012 г.// http://base.consultant.ru

Единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на совершение сделки является нарушение прав несовершеннолетнего. При рассмотрении обращений граждан с просьбой дать согласие на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего орган опеки и попечительства в первую очередь руководствуется принципом наилучшего обеспечении прав ребенка, закрепленным Конвенцией ООН о правах ребенка, Семейным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации».

Однако при решении данных вопросов органы опеки и попечительства не вправе нарушать права и иных граждан. В частности Конституцией Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени (ст. 23 Конституции РФ), право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, свободно выезжать за пределы Российской Федерации (ст. 27 Конституции РФ), право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35 Конституции РФ).

Семейным кодексом Российской Федерации предусмотрена презумпция «добросовестности родителей». Родители (иные законные представители) имеют право и обязаны воспитывать детей и защищать их права. Обязанность содержать детей возложена действующим законодательством на родителей, опекунов, попечителей. Вопрос о том, какое имущество лучше иметь ребенку, где ему лучше жить, решается родителями ребенка или его законными представителями, а орган опеки и попечительства лишь следит за тем, чтобы не нарушались его имущественные права. Защита имущественных прав ребенка заключается в приобретении ему равноценного по рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость жилых помещений определяется специалистами департамента образования по соответствующим экспертным актам оценки, периодическим изданиям, освещающим рынок недвижимости.

Выдача такого разрешения характеризует собой наличие правоотношения, субъектом которого, с одной стороны, выступает административный орган (орган опеки и попечительства), с другой - законные представители ребенка (попечитель, опекун, родитель). Содержанием правоотношения является порядок осуществления родителями (опекунами, попечителями) своих прав (п. 1 ст. 65 СК РФ, п. 2 ст. 31 ГК РФ). Компетенция органа опеки и попечительства в вопросе совершения сделки от имени несовершеннолетнего ограничивается исключительно функциями надзора за действиями попечителя (опекуна) и не подлежит распространению на участников сделки.

Правовое положение такого «разрешения» на совершение сделки следует определить исключительно как исполнение функции защиты гражданских прав в административном порядке, которое осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде (п. 2 ст. 11 ГК РФ).

Отчасти подтверждением данному обстоятельству служит возможность обжалования отказа в выдаче такого разрешения в судебном порядке, установленном ст. 255 ГПК РФ, как решения, препятствующего осуществлению гражданином его прав и свобод.

Особенности дачи разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего заключаются в следующем:

1) действующим законодательством (ст. 37 ГК РФ) не предусмотрен контроль органа опеки и попечительства за совершением сделок с имуществом несовершеннолетних;

2) практически все сделки разрешаются при условии одновременного приобретения жилого помещения с включением несовершеннолетних в число сособственников. Условие одновременности, с учетом практики работы органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает предоставление на регистрацию договоров, как на отчуждаемое жилое помещение, так и на приобретаемое. Таким образом, утрата и возникновение права собственности у несовершеннолетнего на недвижимое имущество, происходит одновременно, либо утрата права собственности по сделке отчуждения не осуществляется;

3) обязанность по защите прав детей, возлагается действующим законодательством на родителей (законных представителей) детей, а орган опеки и попечительства вмешивается только тогда, когда они действуют не в интересах своих детей. Это связано с презумпцией «добросовестности родителей» и конституционным принципом неприкосновенности частной жизни, личной и семейной тайны;

4) согласие органа опеки и попечительства является предварительным разрешением, на основании которого законные представители ребенка вправе, а не обязаны, совершать сделку. Условие приобретения несовершеннолетнему собственности также указывается для родителей (законных представителей) ребенка. Неисполнение условий данного разрешения не означает нарушения прав ребенка.

Незаконность или необоснованность решения органа опеки и попечительства о даче согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних может быть установлена только решением суда или прокуратурой. Сделка с имуществом несовершеннолетнего может быть признана незаконной также только на основании решения суда. При этом решением суда должно быть установлено, что в результате сделки нарушены имущественные права несовершеннолетних.

Также необходимо отметить, что дача согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего регулируется гражданским законодательством (ст. 37 ГК РФ), которое находится в ведении только Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ, ст. 3 ГК РФ). Соответственно субъекты Российской Федерации и тем более органы местного самоуправления не имеют право принимать какие-либо нормативные акты по данному вопросу. Недопустимы ссылки на такие документы как Инструктивные письма, которые не являются нормативными актами и не входят в систему действующего гражданского законодательства (ст. 3 ГК РФ).

Приказом Министерства юстиции РФ от 20.07.2004 № 126 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, которая предусматривает, что для осуществления государственной регистрации сделки с имуществом несовершеннолетнего необходимо предоставить следующие документы:

1) разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);

2) разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);

3) документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, установленных статьями 21 и 27 ГК РФ (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним). «Российская газета», № 160, 29.07.2004

Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется, в том числе в случаях:

1) сдачи имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (п. 1 ст. 21 ФЗ от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее -- ФЗ об опеке и попечительстве)) «Парламентская газета», № 31-32, 07.05.2008.. Как правило, такие согласия в подавляющем большинстве случаев законными представителями ребенка не берутся. При даче органом опеки и попечительства согласия на сдачу внаем имущества несовершеннолетнего родителями ставится условие открытия на имя несовершеннолетнего счета в Сберегательном банке с целью зачисления на него арендной платы, которая в данном случае является доходом несовершеннолетнего ребенка. В случае получения арендной платы родителями ребенка и ее расходованием в своих личных целях можно говорить о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что имущественные права ребенка могут быть восстановлены или изначально сохранены при предоставлении ему законными представителями равноценного или эквивалентного по стоимости (возможно в денежном выражении) имущества. В данном случае мы не можем говорить о неосновательном обогащении. При этом все же необходимо учитывать кем, когда и по какой сделке данное имущество было предоставлено несовершеннолетнему.

2) дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (п. 1 статьи 28, п. 2 статьи 37 ГК РФ, п. 3 статьи 60 СК РФ).

Согласно ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.

В целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства, их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.

Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей) не рекомендуется. Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью. Правовые вопросы недвижимости. М.:Проспект, 2011. -- стр. 132

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать следующие документы:

1) запрос от нотариуса (подлинник) о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

2) заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия - документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.);

3) заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 -- летнего возраста;

4) заявление-согласие всех совершеннолетних лиц со всех жилых площадей, участвующих в сделке;

5) копии свидетельства о рождении ребенка (с 14 лет еще и паспорта);

6) документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону);

7) справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке;

8) экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке;

9) развернутые выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники);

10) копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники);

11) справки о задолженности за оплату коммунальных платежей на все жилые помещения, участвующие в сделке;

12) предварительный договор купли-продажи.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, собственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

В случаях произвольного изменения (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) родителями несовершеннолетнего договора социального найма жилого помещения (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего. Кузнецова Н.В. Гражданское право. М.: Проспект, 2012. -- стр. 28

В случае временного отсутствия выпускников учреждений школ-интернатов из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в предоставленных им жилых помещениях, в связи с продолжением учебы в других учебных заведениях, органы опеки и попечительства обязаны принять меры по сохранности данных жилых помещений до момента окончательного их заселения.

Конституция Российской Федерации предоставляет несовершеннолетним право на жилье, и это право необходимо должным образом охранять со стороны государства. Одним из приоритетных принципов семейного и гражданского права является защита прав несовершеннолетних, и устранение государства от защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок с жилыми помещениями недопустимо, поскольку может повлечь утрату ими права пользования жильем, а самостоятельно реализовать свои жилищные права и обеспечить себя жильем в силу объективных причин они не могут. И предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью выступает проявлением контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних.

В целях повышения эффективности защиты прав несовершеннолетних необходимо реформирование законодательства в данной сфере, а также системы органов опеки и попечительства. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2014. -- стр. 87 Необходима разработка конкретных критериев и условий выдачи разрешений на совершение сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетнего. Но никогда не стоит забывать, что защита прав детей не замыкается законодательством, она гораздо шире, и поэтому важно, чтобы изменения законодательства получили развитие в работе органов опеки и попечительства.

3.2 О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация.

Согласно ст. 19 ГК РФ гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом РФ с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей -- родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (п. 1 ст. 2 и п. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. «Наравне» включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, включающий принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (п. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ), письменно его излагают, сами подписывают документы. Шевчук Д.А. Гражданское право М.: Эксмо, 2012. - стр. 58 За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Однако в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» РФ от 24.08.1993 № 8 разъяснено, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. «Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993», М. «Юридическая литература», 1994. Представляется, что, если бы правило п. 2 ст. 7 Закона было безусловным и несовершеннолетние (до 14 лет) в обязательном порядке включались в договор передачи жилья в собственность, это служило бы реальной гарантией соблюдения прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

Стоит обратить внимание еще на один спорный момент. Статья 1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им. Бесспорно, что в рассматриваемых случаях мнение несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, учитываться не будет. С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Гражданское право России. /под ред. Проф. О. Н. Садикова. Ч. 1. М.: Сфера, 2013. -- стр. 324

Несовершеннолетние, также как и другие члены семьи нанимателя, могут стать единственными собственниками занимаемого жилого помещения в случае согласия всех остальных лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения на передачу жилья в собственность одного несовершеннолетнего (п. 1 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ). Это также возможно, если несовершеннолетние одни проживают в жилом помещении (п. 2 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ).

Таким образом, в целом можно говорить о равенстве в правовом регулировании вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, в отношении всех граждан РФ независимо от возраста. Однако некоторые, и очень важные, исключения для несовершеннолетних законодателем сделаны и направлены на приоритетную защиту их прав как более слабой стороны в правоотношении. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья//Российский юридический журнал, № 3, 2011 г., май-июнь.

Что касается сделок, связанных с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, то они не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до 14 лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Без предварительного согласия органов опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок с имуществом своего ребенка, влекущих его уменьшение. Часть 2 ст. 37 ГК РФ относит к таким сделкам:

отчуждение недвижимости (продажа, обмен, дарение жилого помещения ребенка, сдачу в наем или аренду, в безвозмездное пользование или в залог);

сделки, влекущие отказ от принадлежащих ребенку прав (например, отказ от наследства или дарения жилого помещения);

раздел жилого помещения или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабкой, родными сестрами и братьями). Марткович И.Б. Жилищные права, М.: Парад, 2011. -- стр. 274

Таким образом, приватизация жилого помещения -- один из наиболее сложных, но и один из наиболее распространенных способов приобретения в собственность жилого помещения. Несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ о приватизации жилищного фонда в РФ правом на приобретение жилых помещений в собственность.

3.3 Проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних в России

Основой любого современного государства, ячейкой общества, несомненно, является семья. Главной же ценностью семейной жизни считаются дети. Именно забота о них является залогом процветания государства и общества. Причем забота эта должна исходить в равной степени и от родителей, и от государства.

Право на жилище - одно из важнейших социальных прав граждан России. Это право закреплено в ст. 40 Конституции РФ и развивается в жилищном законодательстве. Если же говорить о жилищных правах несовершеннолетних детей, то их регламентация охватывает не только жилищное, но и семейное и гражданское законодательство Российской Федерации, законодательство о социальном обеспечении.

Не вызывает сомнений, что несовершеннолетние -- это особые субъекты жилищных правоотношений. Особенность положения ребенка, как в семье, так и за ее пределами происходит из его беззащитности, вызванной полной или частичной физической, психической, социальной незрелостью. Причем особенности правового статуса названной категории определяются семейным и гражданским законодательством РФ.

Жилищное законодательство регламентирует жилищные отношения с участием несовершеннолетних, предусматривая как меры их непосредственной защиты, так и порядок восстановления прав несовершеннолетних по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Юристь, 2014. -- стр. 79

Без преувеличения можно сказать, что ребенок признается полноценным субъектом различных правоотношений. И анализируя его права, необходимо иметь в виду, что кроме специальных прав, закрепленных в Семейном кодексе РФ, ребенок, как и любой человек, обладает всеми личными неимущественными правами, предусмотренными Конституцией РФ, которые отличаются от прав взрослых граждан тем, что являются элементами не только абсолютных правоотношений, но и относительных, так как родители (или лица, их заменяющие) обязаны создать условия для их реализации и обеспечивать их защиту. К таким правам относятся права на жизнь, здоровье, личную неприкосновенность, честь, имя, жилище и т. д.

Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено в статье 40 Конституции РФ с учетом положений международно-правовых актов (ст. 25 «Всеобщей декларации прав человека» «Российская газета», 10.12.1998, ст. 11 Международного пакта «Об экономических, социальных и культурных правах» «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 12, 1994).

Исходя из норм семейного и гражданского законодательства Российской Федерации несовершеннолетние являются особыми субъектами жилищных правоотношений.

В соответствии с п. 2 ст. 54 СК РФ, несовершеннолетний имеет право жить и воспитываться в семье и право на совместное проживание с родителями. Часть 2 ст. 20 ГК РФ конкретизирует названные права: местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей -- родителей, усыновителей, опекунов. На основании п. 1 ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает. Следовательно, место жительства несовершеннолетних определено самим законом, так как несовершеннолетний постоянно (преимущественно) проживает вместе со своими родителями (законными представителями). Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2013. - стр. 229

В жилищных правоотношениях значение слова «проживает» вместе с законными представителями равнозначно значению слова «пользуется» жилым помещением законных представителей. Таким образом, представляется, что каждый несовершеннолетний, реализуя свое право на совместное проживание с законными представителями, имеет право пользования жилым помещением законных представителей. Г. Ю. Мамулов. Жилье и ваши права. М.: Юрист, 2011. -- стр. 63

Законные представители могут воспользоваться правом свободного выбора места жительства -- изменить город проживания, улучшить жилищные условия, например, переехать из комнаты в квартире в собственную квартиру. Собственником отдельного жилого помещения также может быть и ребенок. Но место жительства несовершеннолетнего до 14 лет «привязывается» к месту жительства его законных представителей. Признавая право несовершеннолетних постоянно проживать вместе с законными представителями, законодатель стремится обеспечить реализацию «наилучших интересов ребенка».

На основании п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом их мнения.

В соответствии с п. 1 ст. 55 СК РФ расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. При наличии названных обстоятельств право несовершеннолетнего на совместное проживание с законными представителями не утрачивается, а видоизменяется. Постоянно проживать несовершеннолетний в указанных случаях может только с одним из законных представителей.

На основании п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, но с условием, что между интересами родителей и несовершеннолетних детей нет противоречий. Органы опеки и попечительства контролируют, насколько при этом соблюдаются права (имущественные и жилищные в том числе) несовершеннолетних.

Анализ ст. 292 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилищные права ребенка могут быть поставлены под удар в случае отчуждения жилья третьим лицам. Так, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Таким образом, буквальное толкование названных норм позволяет сделать вывод, что собственники жилых помещений получили неограниченную возможность лишать прав - пользователей жилого помещения путем его отчуждения, и соблюдение жилищных прав ребенка здесь никак нельзя проконтролировать.

В противовес вышерассмотренному безусловному праву на отчуждение жилья, законодатель создал и определенные гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей.

По общему правилу п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Здесь сразу возникает ряд вопросов: что понимать под прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения? Как обстоит дело с несовершеннолетними детьми супругов, расторгнувших брак, ведь дети бывшими не бывают? Прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами? До последнего времени эти вопросы оставались без ответа. Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. видно, что под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния и признание брака недействительным. Остальные обстоятельства должны оцениваются в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу.

Дети собственника жилого помещения не могут стать бывшими членами его семьи и, следовательно, «не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей». Смолонский М. Б., Алексеева М. В. Защита жилищных прав граждан. М.:. Феникс. 2012, - 193 с. Ведь, несмотря на расторжение брака их родителями, дети сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали, так как в соответствии со ст. 47 СК РФ права и обязанности родителей и детей основываются на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке. Связь родителей и детей -- кровная, а не социально-юридическая, как в случае заключения брака. Поэтому бывших детей и бывших родителей быть не может.

Возможна ситуация, когда при расторжении брака место жительства несовершеннолетнего определяется решением суда (п. 3 ст. 65 СК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только в случае, если по их требованию собственник исполняет в отношении их алиментные обязательства по их требованию. Но законодателем не уточняется срок, на который устанавливаются обязанность по обеспечению данного жилого помещения и требования к нему. Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены срок исполнения такой обязанности и основные характеристики предоставляемого жилого помещения. Следовательно, решение суда в такой ситуации выступает определенной гарантией соблюдения жилищных прав несовершеннолетних детей при расторжении брака их родителями.

Обратим внимание на некоторые практические сложности реализации п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

ЖК РФ говорит только о праве суда возложить на собственника обязанность по приобретению другого жилья для бывшего члена семьи. Но никаких требований к такому жилью Закон не содержит.

В законе не говорится, на каком праве предоставляется такое помещение. Если у собственника имеется еще одно жилое помещение, то он может предоставить его в безвозмездное пользование указанных лиц, в ином случае он может заключить договор коммерческого найма в пользу таких лиц.

В практике применения судами пункта 4 статьи 31 ЖК РФ остается много и других «белых пятен». Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: Проспект, 2014. - стр. 184

Спорными являются вопросы и о том, как определять срок, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением. Гражданское право. // Под ред. Толстого Ю.К. - С-П б.: Питер, 2012. - стр. 218

Так, некоторые суды, руководствуясь статьей 190 ГК РФ, приходят к выводу, что суд должен установить строго фиксированный срок. Он не может быть продлен, если на это не согласен собственник жилого помещения, так как пункт 5 статьи 31 ЖК РФ гарантирует, что по истечении установленного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается.

В самом тексте п. 4 ст. 31 ЖК РФ ничего не говорится о длительности таких сроков. По мнению ряда юристов, по истечении уже установленного судом срока пользования жилым помещением бывший член семьи собственника может обратиться в суд для его продления. Но в то же время собственник вправе просить суд досрочно выселить экс-супруга и детей, к примеру, если отпали алиментные обязательства или, по его мнению, имущественное положение выселяемых улучшилось.

Еще одна проблема связана с «качеством» жилищного обеспечения ребенка. По смыслу действующих норм ЖК РФ собственник вправе сам решить, где в квартире будет временно проживать «обременитель», т. к. суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования им, то есть можно отселить бывшего члена семьи в наименьшую и наихудшую комнату, признанную жилой (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Таким образом, нельзя сказать, что действующее жилищное законодательство направлено на защиту прав несовершеннолетних детей, поскольку реализация таких прав связана с целым рядом условностей.

В отличие от Жилищного кодекса РСФСР в разделе «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» ЖК РФ установлено право на вступление в жилищные кооперативы граждан, достигших возраста 16 лет. Данное нововведение в Жилищный кодекс значительно улучшает положение несовершеннолетних, так как статья 111 ЖК РФ приведена в соответствие со ст. 26 ГК РФ «дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет», а именно в п. 2 ст. 26 ГК РФ сказано, что по достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

Несовершеннолетние дети могут быть вселены в жилое помещение наймодателя без его согласия и без согласия нанимателя жилого помещения, как постоянно с ним проживающие. Такое право дает несовершеннолетним статья 679 ГК РФ, Жилищным кодексом данная ситуация не регулируется. Гражданское право. Учебник. Ч.1. // Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., 2011. - стр. 329

Следует отметить, что несовершеннолетние лица, в отношении которых родители лишены родительских прав, сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением (ст. 71 СК РФ). В тоже время, граждане лишенные родительских прав, в соответствии с п. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Следовательно, положение статьи 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.

Можно сделать вывод, что действующий Жилищный кодекс РФ в большей степени защищает права собственников жилого помещения, при этом, некоторые нововведения законодателя ухудшают положение и отчасти ущемляют права несовершеннолетних детей как особых субъектов жилищных правоотношений, некоторые, наоборот, улучшают их положение.

Заключение

Дети в любом государстве находятся в особом привилегированном положении. Не является исключением и наше государство: забота о подрастающем поколении проявляется в самых различных областях его деятельности.

Сделки с недвижимостью, где фигурирует несовершеннолетний ребенок -- это особые сделки, где множество «подводных камней». Дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки. Шмырёв М. Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем. С-П: Питер, 2012. - стр. 151

Согласно поставленной цели дипломного исследования были проанализированы нормативно-правовые основы защиты жилищных прав несовершеннолетних по российскому законодательству.

В ходе проделанной работы, были сделаны следующие выводы:

1) несовершеннолетние дети наделены широким комплексом жилищных прав, носящих специальный, превалирующий и императивный характер. Специальными правами наделены дети-сироты, дети, оставшихся без попечения родителей.

Особенности реализации прав несовершеннолетних детей закреплены в семейном, жилищном, гражданском и в процессуальном законодательстве. На практике при коллизии норм гражданского (семейного) и жилищного законодательства необходимо, прежде всего, учитывать предметы регулирования данных кодифицированных актов.

Также необходимо обратить внимание на то, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

2) изменения, внесенные в действующее законодательство и некоторые положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие право ребенка на жилье стали основой для массовых нарушений конституционных прав несовершеннолетних граждан и, как следствие привели к тяжелым социальным последствиям;

3) в работе обоснована необходимость реформирования органов опеки и попечительства. В настоящее время существуют следующие проблемы: во-первых, формальный, фрагментарный характер их деятельности, во-вторых, существенной проблемой является то обстоятельство, что при принятии решений органы опеки и попечительства по существу бесконтрольны.

Российский законодатель мог бы прибегнуть к следующим механизмам решения данных проблем:

а) в случае изменения законодательства в части отнесения вопросов опеки и попечительства к государственным полномочиям установить специальный порядок наделения органов местного самоуправления этими полномочиями (если возникнет необходимость такого установления);

б) установить единый и детально регламентированный порядок получения согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом, принадлежащим подопечному на праве собственности либо на основании иных, предусмотренных законом прав;

в) установить общие принципы осуществления опеки и попечительства в России (правовая основа, основные понятия и т. д.);

4) применение норм ЖК РФ (ст. 31) и ГК РФ (ст. 292) позволяет сделать вывод, что собственники жилых помещений получили неограниченную возможность лишать прав -- пользователей жилого помещения путем его отчуждения, и соблюдение жилищных прав ребенка здесь никак нельзя проконтролировать.

Действующее законодательство не содержит:

а) реально работающего механизма принуждения собственника жилища;

б) отсутствуют разъяснения о том, вправе ли собственник по своему усмотрению изменить и адрес проживания бывших членов семьи, то есть предоставить право тому же экс-супругу с детьми жить в специально снятой комнате, а не в отдельной многокомнатной квартире.

На мой взгляд должны быть предприняты следующие шаги:

1) Верховному суду РФ разработать и принять разъяснения о порядке применения ст. 31 ЖК РФ с учетом всей накопившейся судебной практики;

2) внести изменения в жилищное (ст. 31 ЖК РФ) и гражданское законодательство (ст. 292 ГК РФ) с целью урегулировать коллизию между правами собственников и жилищными правами детей.

Никогда не стоит забывать, что защита прав детей не замыкается законодательством, она гораздо шире, и поэтому важно, чтобы изменения законодательства получили развитие в работе органов опеки и попечительства.

Список использованной литературы

I. Нормативно-правовые акты:

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).

Конвенция ООН о правах ребенка (Нью-Йорк, 20 ноября 1989 г.) ратифицирована Постановлением Верховным Советом СССР от 13 июня 1990 г. № 1559-I.

Гражданский кодекс (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994. №32.

Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 № 223-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // «Российская газета» № 17, 27.01.1996.

Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (с изменениями и дополнениям) //«Парламентская газета», № 7-8,15.01.2005 г.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 № 1541 (с изменениями и дополнениями) // «Бюллетень нормативных актов», № 1, 1992.

Федеральный закон «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» от 15 августа 1996г. №114-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // «Российская газета», № 159, 22.08.1996 г.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) // «Российская газета», № 145, 30.07.1997.

Федеральный закон от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) // «Российская газета», № 147, 05.08.1998.

Федеральный закон от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (с изменениями и дополнениями) // «Парламентская газета», № 31-32, 07.05.2008.

Административный регламент предоставления ФМС государственной услуги по регистрационному учёту граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах (Утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288).

II. Научная литература и материалы периодической печати:

Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом. Учебник. М.: Адвокат. №10, 2014. 230 с.

Ю. Ф. Бесплатов. Рассмотрение и разрешение судами гражданских и семейных дел с участием ребенка. Учебник. М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2011. 334 с.

Римское право. Васильева Т.Г., Пашаева О.М. Учебник. М.: Высшее образование, 2011. 160 с.

Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. Учебник. М.: Дашков и К, 2012. 384 с.

Грудцын Л.Ю. Гражданское право России: учеб / Л.Ю. Грудцын, A.A. Спектор. М.: ЗАО Юстицинформ, 2011. 560 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2011. 432 с.

Ефремова А.А. Дети в сделках с недвижимостью. Правовые вопросы недвижимости. Учебник. М.: Проспект, 2011. 437 с.

Зенин И.А. Гражданское право: Учебник. М.: Юрайт, 2012. 616 с.