Нормативно-правовые акты, регламентирующие договор аренды

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена п. 1 ст. 450 ГК РФ (соглашение сторон) и п. 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора).

Согласно п. 3 ст. 450 ГКРФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (п. 27 Информационного письма N 66).Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Пример:

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку согласно ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание, изложенное, суд иск удовлетворил.

Можно сделать вывод о том, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Арбитражная практика не дает ответа на вопрос о том, чтобы предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора). Согласно формулировке п. 3 ст. 450 ГК РФ, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно. Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости.Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист, 2012. - С. 186.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора («Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок»).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

1. подписать соглашение о расторжении договора аренды;

2. предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;

3. предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;

4. заключить договор на неопределенный срок.

В практике, для подтверждения момента расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения,применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.

Пример внесудебного расторжения договора (Приложение 2).

Договор был заключен между Муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» (Арендодатель) и ИП Михалковой Р.Г. (Арендатор). За плату во временное пользование было сдано помещение, находящееся по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21. Срок договора: с 01.11.2012 г. по 31.12.2013 г.

13.09.2013г. Арендодателю было направлено письмо (Приложение 3), о том, что ИП Михалкова Р. Г. просит считать договор №5 расторгнутым в связи с отсутствием необходимости в аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21, 3 этаж (актовый зал).

Главный врач МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» с расторжением договора согласен.

Договор расторгнут по согласованию сторон.

Следует сделать вывод, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.

2.6 Актуальные вопросы практики применения договора аренды нежилого помещения

Для ведения коммерческой деятельности используется недвижимость, которая находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Для предпринимателя отдельное нежилое помещение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ невозможна по месту жительства предпринимателя.

Для юридических лиц необходимо наличие надлежащим образом оформленного нежилого помещения с момента начала их существования как хозяйственных субъектов. На практике учредители обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, товариществ и иных организаций еще до момента создания юридического лица должны провести предварительные переговоры с собственниками или иными владельцами нежилых помещений, для того чтобы определиться с юридическим адресом будущей организации.

Регистрирующие органы (органы налоговой инспекции) отказывают в государственной регистрации создания юридического лица, у которого не имеется письменного подтверждения его юридического адреса. Обычно таким подтверждением являются гарантийное письмо, проект договора аренды и документ, подтверждающий право собственника или иного владельца недвижимости передавать ее на условиях аренды третьему лицу. Фирмы - однодневки или фирмы, которые были созданным чтобы уклоняться от уплаты налогов, юридический адрес фактически оказывается ни к чему: деятельность если и осуществляется ими, то только на бумаге или полулегально. Налоговые органы ведут борьбу с такими фирмами. После регистрации создания юридического лица налоговые органы проводят периодические проверки на предмет того, находится ли юридическое лицо по адресу, указанному в учредительных документах.

Риски возникают у учредителей организаций, не имеющих в собственности нежилого помещения, решившие после регистрации создания юридического лица не заключать договор аренды или же просто расторгнуть его без заключения нового договора или приобретения собственного нежилого помещения. В качестве санкций применяются не только штрафы, но и принудительная ликвидация юридического лица. Поэтому наличие как минимум одного нежилого помещения на праве собственности или аренды необходимо для деятельности любой организации.

Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Офисные помещения пользуются большим спросом на рынке недвижимости, так как они необходимы для размещения исполнительного органа юридического лица (например, директора), а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции.

Отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Временный характер отношений означает, что право распоряжения недвижимым имуществом к арендатору не переходит.

Аренду нежилых помещений, по сроку действия договора, подразделяют на краткосрочную и долгосрочную.

Можно выделить стадии процесса заключения краткосрочного договора:

1. проведение предварительных переговоров и достижение устных договоренностей;

2. составление и рассмотрение проекта договора;

3. подписание договора аренды.

Долгосрочный договор должен пройти еще и этап государственной регистрации. Договор аренды объекта недвижимости считается долгосрочным, если он заключен на срок один год и более.

Также существуют аренда с правом выкупа арендованного имущества и финансовая аренда (лизинг). На практике часто заключаются предварительные договоры аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора или арендодателя провести в помещении отделочные работы до заключения основного договора аренды.

Существуют общие условия договора аренды. Знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями (например, при безналичном перечислении арендных платежей), с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п., для которых зачастую условия договора аренды недвижимости являются определяющими для распределения обязанностей в отношении нежилого помещения между собственником или владельцем помещения на праве временного пользования, в том числе по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет.

В гл. 34 ГК РФ установлены основные условия аренды. Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах. Оформление договора в письменной форме является обязательным согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Структура договора аренды определяется наличием следующих разделов:

- "шапка" договора,

- предмет договора,

- права и обязанности сторон (арендатора и арендодателя),

- арендная плата и порядок расчетов,

- ответственность сторон и иные положения, в том числе о порядке расторжения и изменения условий договора,

- порядок разрешения разногласий и споров сторон,

- о форс-мажорных обстоятельствах.

"Шапка" договора традиционно состоит из наименования договора (например, "Договор №3/164-2012 аренды недвижимого имущества находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления"), места составления и даты заключения договора (например, "г. Сочи, 27 апреля 2012 г."), а также наименований сторон, заключающих договор друг с другом (МБУЗ города Сочи «Станция скорой медицинской помощи, в лице главного врача Мебония Сосо Орденовича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", и ОАО "Мегафон", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Еремкина Андрея Борисовича с другой стороны, действующего на основании Доверенности, именуемые в дальнейшем Стороны, с согласия департамента имущественных отношений администрации города Сочи, в лице исполняющего обязанности директора Департамента Шингирий Виктора Владимировича, действующего на основании Положения о Департаменте, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №250, именуемого в дальнейшем Департамент, на основании протокола заседания городской комиссии, рассматривающей вопросы использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Сочи от 24 апреля 2012 года №4 заключили настоящий договор о нижеследующем").

Сторонами договора могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Для того чтобы получить полную информацию о контрагенте, арендатору необходимо ознакомиться с учредительными документами арендодателя и документами, подтверждающими право арендодателя на сдачу в аренду помещения. Если речь идет о субаренде, то подтверждением права арендатора на сдачу помещения в субаренду являются договор аренды с собственником и свидетельство о праве собственности на помещение. По ряду причин не всегда возможно увидеть оригиналы документов арендодателя или собственника помещения, но в сам договор аренды рекомендуется всегда включать пункт о том, на каком праве помещение принадлежит арендодателю. Далее в структуре договора следует один из самых важных и основных разделов - "Предмет договора". Предметом договора аренды нежилого помещения является передача во временное пользование (или же владение и пользование) нежилого помещения. Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора).

Нежилые помещения входят в состав зданий, строений, сооружений, построек или жилых домов. Арендоваться по одному договору аренды могут одно или несколько помещений, расположенных как в одном здании, так и в разных зданиях, имеющих разные адреса, литеры, этажность и т.п.

Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении:

1. точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

2. описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

3. площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

4. назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера "Н", по плану БТИ N 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано "нежилое помещение по адресу: ул. Гагарина, д. 23, для использования под офис" и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным. Это значит, что арендодатель, который заключил договор аренды на длительный или неопределенный срок, имея свой интерес в прекращении арендных отношений, легко может "избавиться" от арендатора досрочно, обратившись в суд с иском о признании договора незаключенным и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.

Как и любой другой договор, договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки. Подробно с нормами можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ.

Право сдачи помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем, являющимся собственником помещения, на основании договора аренды. Часто арендатор крайне заинтересован в том, чтобы арендные отношения носили длящийся характер. Особенно это актуально, когда арендатор вкладывает денежные средства в ремонт и оборудование помещения. В таких случаях заключают долгосрочный договор, который подлежит государственной регистрации. Однако в связи с тем, что арендодатель не всегда согласен регистрировать договор в органах юстиции, а также в связи с определенными финансовыми затратами (государственная пошлина для физических и для юридических лиц) договор не всегда заключается на срок более года, даже когда арендатор настаивает на этом.

Вторым вариантом является заключение договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии на то возражений сторон. Фактически такой договор действует в течение неопределенного срока. В своем информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 Верховный Арбитражный Суд РФ признал, что для таких договоров государственной регистрации не требуется (п. п. 10, 11).

Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.

Преимущественное право - преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.

В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды перечень обязанностей и требований к арендатору чаще всего внушительнее, нежели к арендодателю. Это связано с имущественной природой договора.

К основным обязанностям арендодателя обычно относятся:

1. предоставить арендатору помещение в течение определенного срока с момента подписания настоящего договора;

2. предупреждать арендатора о проведении плановых работ, которые могут влиять на работу арендатора, и их продолжительности;

3. своевременно принимать меры по предотвращению аварийных ситуаций, а также устранению аварий в помещении;

4. заблаговременно извещать арендатора о предстоящем досрочном расторжении настоящего договора.

Обязанность проводить капитальный ремонт здания, в котором расположено помещение (несущих конструкций, инженерных коммуникаций, кровли и т.п.), возлагается на арендодателя, а текущий ремонт - на арендатора, но не всегда. Во избежание недоразумений лучше внести в договор пункт о том, какая из сторон производит ремонтные работы и каким образом определяется срок проведения капитального и текущего ремонта.

Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости. Но вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко. Капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендуемого объекта производятся с письменного согласия арендодателя с соблюдением санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил охраны труда, правил устройства электроустановок, технических и иных правил и норм. При возникновении у арендатора необходимости производства капитального ремонта, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения он должен представить на согласование арендодателю соответствующую проектно-сметную документацию. В любом случае окончательное решение о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости принимает собственник или уполномоченный им на то представитель собственника.

Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока договора, а также в случае досрочного его расторжения арендатор передает арендодателю в собственность безвозмездно все произведенные улучшения, не отделимые без вреда для конструкции арендуемого объекта, или производит за свой счет ремонтно-восстановительные работы, вызванные переоборудованием, не согласованным в установленном порядке. Такое условие в тексте договора может и не содержаться, но если вопрос дойдет до суда, то, скорее всего, он будет решен в пользу арендодателя.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, которые производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Безусловно, что для арендатора выгоднее, когда арендодатель полностью или частично возмещает арендатору стоимость ремонта или засчитывает ее в счет арендной платы. Удобно, когда на возможность такого зачета, а также на условия и сроки согласования проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ указывается в тексте самого договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков согласно ст. 612 ГК РФ.

В обязанности арендатора входит:

1. использовать арендуемое помещение исключительно по его прямому назначению и для целей, указанных в договоре;

2. содержать арендуемое помещение, имущество, инженерные сети в технически исправном состоянии и порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами;

3. своевременно в письменном виде уведомлять арендатора о возникновении либо о возможном возникновении аварийных ситуаций;

4. соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, правила пользования тепловой и электрической энергией, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности самого арендатора;

5. обеспечивать своевременную утилизацию отходов в соответствии с действующими нормами;

6. обеспечивать сохранность своего имущества, если договором не предусмотрено иное, и т.д.

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты:

1. о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы (если они имеются),

2. о порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени (неустойке) за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных.

Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ и изменению в договорном порядке не подлежит. Это означает, что условие договора о том, что "размер арендной платы может корректироваться арендодателем один раз в квартал", является недействительным в силу закона. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет - недействительно только такое условие. Исключением из правила является норма Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", которая разрешает менять размер лизинговых платежей по договору лизинга по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденным Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят:

1. стоимость услуг водоснабжения и водоотведения;

2. стоимость услуг телефонной связи;

3. стоимость потребленной электроэнергии;

4. стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией;

5. стоимость теплоснабжения (газоснабжения);

6. плата за уборку помещений;

7. плата за вывоз мусора;

8. плата за негативное воздействие на окружающую среду;

9. некоторые другие виды платежей.

Возможны три варианта учета коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы:

1. установить фиксированную арендную плату, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере конкретно указанной суммы (например, "20000 руб., НДС не облагается");

2. установить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение договоров с соответствующими организациями займет не одну неделю, обязательно потребуется письменное согласование договорных отношений с собственником или владельцем недвижимости. На практике удобно, когда договоры на оказание услуг телефонной связи и интернет-связи заключаются арендатором от своего имени с учетом того, что после прекращения арендных отношений арендатор сможет оставаться собственником полученных телефонных номеров. Оплату стоимости коммунальных и иных услуг арендатор производит за свой счет соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам;

3. установление арендной платы, дифференцированной на две составляющие - на постоянную и переменную части (этот вариант, пожалуй, является самым удобным для обеих сторон).

Удобно, когда договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями как минимум на основные виды коммунальных услуг заключены арендодателем от своего имени.

Арендная плата по договору субаренды складывается из двух составляющих:

1. арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь (постоянная часть);

2. арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Начисление арендной платы начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения.Учитывая то, что арендодатель занимается оказанием коммунальных услуг в рамках своей уставной деятельности, арендатор оплачивает ему стоимость отдельных видов или всех коммунальных услуг в качестве возмещения его расходов в рамках заключенного договора аренды. В частности, в ст. 15 Федерального закона от 16 февраля 1995 г. N 15-ФЗ "О связи" (с изм. и доп.) указано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий. Оплата производится на основании выставляемых арендодателем счетов, счетов-фактур (если организация-арендодатель не находится на упрощенной системе и работает с НДС), а также актов оказанных услуг. Размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии на практике определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного арендатором (или для арендатора), либо по установленной мощности (путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и устройств и примерной продолжительности их работы). По счетчику также может определяться размер потребленной воды или газа. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Размер арендной платы в части возмещения затрат на телефонную связь выписывается на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Налоговая практика показывает, что выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует не выделять отдельно, а включить в сумму арендной платы.

Плату за негативное воздействие на окружающую среду, если иное не предусмотрено договором аренды, обязан вносить арендатор, занимающийся видом деятельности, который способен нанести вред окружающей среде.

Следует обязательно указывать в договоре аренды на распределение расходов по уборке и вывозу мусора из арендуемого объекта и с прилегающей территории. Текущая уборка и хозяйственное обслуживание (мытье полов, замена перегоревших лампочек, починка неисправных розеток и т.п.) могут производиться как силами арендатора или арендодателя, так и силами третьей организации на основе договора на оказание услуг, заключенного с одной из сторон.

Вывоз мусора может производиться только организацией, имеющей соответствующую лицензию. Чаще всего такой деятельностью занимаются специализированные автохозяйства, размер оплаты услуг которых зависит от объема вывозимого мусора (обычно исчисляется в кубических метрах), указанного в заявке заказчика. Органы Ростехнадзора и местной администрации проводят регулярные проверки организаций на предмет наличия договоров на вывоз мусора (твердых бытовых отходов, или ТБО). Поэтому арендатор должен иметь четкое документальное подтверждение: или договор аренды с условием о том, что заключение договоров на вывоз мусора является обязанностью арендатора, или же заключенный от своего имени договор на вывоз ТБО.

Арендная плата в части арендуемого помещения (постоянная часть арендной платы) обычно вносится ежемесячно 100%-ным авансовым платежом не позднее установленного числа текущего месяца за текущий же месяц. Переменная часть арендной платы в части стоимости коммунальных услуг может оплачиваться авансом при условии окончательного расчета по истечении соответствующего периода. Однако удобнее, когда расчет производится арендатором в конце месяца, после получения арендодателем платежных документов от ресурсоснабжающей или обслуживающей организации.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

3. определенных услуг, предоставляемых арендатором;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Например, условие об арендной плате может быть изложено примерно следующим образом: "Арендная плата в общем размере 800,00 (восемьсот) руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагается, оплачивается в следующей форме:

- ежемесячные денежные платежи в части арендуемых помещений в размере 315 руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагаются;

- ежемесячный зачет взаимных требований в счет арендной платы в размере 485 руб. с одного кв. м в месяц, НДС не облагается".

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендатор может перечислять деньги на банковский счет Арендодателя или платить наличными в пределах установленной Указанием ЦБ РФ суммы.

В настоящий момент действует Указание ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. N 1843-У, которое устанавливает предельный размер в 100 тыс. руб.

В качестве санкции за несвоевременную уплату арендной платы арендатор может подвергнуться взысканию пени в размере, установленном в процентах от неоплаченной суммы, за каждый день просрочки; ограничению доступа к арендуемому объекту; ограничениям поступления коммунальных услуг на арендуемом объекте. Также закон допускает для арендодателя возможность удерживать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендовавшемся помещении, в обеспечение исполнения арендатором обязательств по внесению платежей после прекращения договора аренды.

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, заблаговременно в письменной форме предупредив об этом другую сторону. Предварительное предупреждение является обязательным согласно ст. 610 ГК РФ. Если арендатор выехал из занимаемого помещения без соблюдения установленного порядка, а арендодатель не принял фактически освобожденное помещение по акту приема-передачи (возврата), то арендодатель, может взыскать через суд сумму арендных платежей до окончания срока действия договора как за фактическое пользование помещением (если этим помещением не начнет пользоваться новый арендатор).

Договор, заключенный на определенный срок (срочный договор), прекращается с истечением этого срока. Но согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. Обычно условия о расторжении договоров аренды дублируют положения ст. ст. 619 и 620 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:

- использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначения помещения;

- существенно ухудшает помещение;

- не вносит арендную плату более двух раз подряд;

- не производит капитальный ремонт помещения в случаях, если в соответствии с договором он обязан это делать.

Судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем. Законом установлен срок предварительного предупреждения в три месяца, который может быть изменен договором.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Расторжение срочного договора и во внесудебном порядке возможно с согласия обеих сторон - арендатора и арендодателя. Договор аренды составляется, как правило, в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон. Изготавливаются минимум три экземпляра в случае, если договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Все экземпляры должны быть подлинными, т.е. иметь оригинальные подписи и печати сторон. По желанию сторон может быть изготовлено по два и более экземпляра договора для каждой из сторон. Экземпляры договора должны быть подписаны только теми уполномоченными лицами, которые указаны в "шапке" договора. Передача помещения от арендодателя арендатору обычно оформляется актом приема-передачи (сдачи-приемки). По окончании срока аренды составляется аналогичный акт возврата помещения (ст. 655 ГК РФ).

Акт служит доказательством фактической передачи помещения и позволяет точно определить момент времени, с которого помещение переходит в пользование или во владение и пользование арендатора вместе с соответствующими правами и обязанностями в отношении имущества. Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то на это обстоятельство обязательно нужно указать в тексте самого договора (например: "в связи с тем что помещение фактически передается в пользование арендатора в момент заключения настоящего договора, стороны договорились, что акт приема-передачи помещения составляться не будет"). В последнем случае сам договор аренды одновременно служит документом о передаче арендуемого помещения, как того требует п. 1 ст. 655 ГК РФ.

В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи помещения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом помещении и проигрывает в споре (например, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. N А08-2847/06-15). Кроме того, в акте стороны имеют возможность подробно описать состояние имущества, указать на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, приборов учета воды, тепло- или электроэнергии, состояние внутренней отделки, наличие или отсутствие мебели, оборудования и иные характеристики, которые неуместно указывать в самом договоре аренды. Это делать обязательно, так как арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию, а арендатор несет полную ответственность за порчу арендованного имущества. Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если недостатки переданного помещения полностью или частично препятствуют использованию по указанному в договоре назначению, то арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки помещения, сданного в аренду, и, соответственно, не возмещает арендатору расходы, понесенные им в случае принятия арендатором этого имущества с оговоренными недостатками (например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 марта 2002 г. по делу N Ф04/793-106-2002).

Значительные проблемы участия в договоре аренды зданий и сооружений наблюдаются у учреждения, имущество которого закреплено за ним на праве оперативного управления. Они носят и теоретический, и практический характер. В соответствии с императивными нормами п.1 ст.298 ГК России учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом. Для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у него, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК). Таким образом, действующее гражданское законодательство не считает возможным участие учреждения в договоре аренды в качестве арендодателя ни при каких условиях. Причины такой законодательной конструкции заключаются в особенностях самой организационно-правовой формы - учреждения. Законодатель создавал ее с целью в максимальной степени подчинить статус учреждения реализации возложенных на него собственником функций. В соответствии со ст.120 ГК РФ учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Однако тяжелое экономическое положение большинства государственных и муниципальных учреждений настоятельно требовали возможности изыскания средств пополнения своих бюджетов. Одной из возможностей этого было задача в аренду неиспользуемых помещений.

Юридическая, в том числе и правотворческая практика, выработала определенные формы обхода норм ГК РФ о распоряжении имуществом учреждений. Мы можем выделить две такие основные формы.

1. использование так называемого трехстороннего договора аренды зданий и сооружений, сторонами которого являются собственник имущества, балансодержатель и арендатор.

2. обход требований ГК в специальных законах об отдельных видах учреждений.

Далее мы раскроем суть этих выделенных форм и исследуем вопрос о степени соответствия их положениям ГК РФ и возможности использования как легитимных моделей договорных отношений.

При использовании конструкции трехстороннего договора аренды зданий и сооружений на стороне арендодателя по такому договору выступают соответствующий комитет по управлению имуществом и балансодержатель, являющийся в большинстве случаев специализированным жилищно-коммунальным предприятием, обеспечивающим содержание объектов местного нежилого фонда. По такой конструкции в аренду сдается имущество, как принадлежащее непосредственно государству или муниципальному образованию, так и закрепленное за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Орган государственной власти (комитет по управлению имуществом), непосредственно распоряжаясь имуществом учреждения, тем самым изымает это имущество, а учреждение, подписывая договор аренды, тем самым признает правомерность такого изъятия. Следовательно, распоряжение имуществом учреждения непосредственно комитетом по управлению имуществом условно можно назвать своеобразной формой изъятия. Очевидно, что в действительности изъятия имущества не происходит, оно остается на балансе учреждения. Собственник может изъять только излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению, однако в рамках существующих норм об оперативном управлении иного выхода нет.

По мнению М.И.Брагинского и В.В.Витрянского, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях. Однако некоторыми учеными обосновывается самостоятельность фигуры балансодержателя в арендных отношениях. Так, В.Н. Литовкин считает, что балансодержатель - это юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, но не являющееся им, которое отвечает перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя.

Мы же считаем необходимым обратить внимание на использование понятия балансодержателя, в том числе и при конструировании договора аренды зданий и сооружений, в нормативно-правовых актах.

Наряду с традиционно использовавшейся схемой заключения трехстороннего договора аренды зданий и сооружений (с участием в качестве одной из сторон балансодержателя) наблюдается стремление уполномоченных органов государственной власти субъектов федерации, муниципальных органов перейти к традиционному двустороннему договору аренды. При этом для обхода требований ГК о распоряжении имуществом учреждений используется путь согласования договора аренды с балансодержателем. Так в Положении об аренде имущества муниципального образования города Сочи устанавливается, что сдача в аренду объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи на основании протокола заседания городской комиссии, путем составления договора аренды, заключенного в письменной форме и предварительно согласованного с балансодержателем.

Мы можем сделать вывод, что довольно распространенными вариантами ведения фигуры балансодержателя в арендные отношения в соответствии с законодательством субъектов федерации и муниципальными актами стали следующие:

- участие балансодержателя в договоре аренды в качестве самостоятельного субъекта (конструкция так называемого трехстороннего договора аренды);

- участие балансодержателя в договоре аренды на стороне арендодателя;

- подписание балансодержателем Акта приема-передачи объекта, но не признание его стороной договора;

- учет мнения балансодержателя;

- предварительное согласование с балансодержателем.



Заключение

Сложные экономические условия, связанные с развитием рыночных процессов в различных отраслях экономики, отражают развитие национальной экономики России. Особую актуальность реформирование экономики приобретает в сфере арендных отношений.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Проведенный анализ позволяет говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но, несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего, это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом, В этих случаях договор аренды обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять па основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов (М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой и др.). В современной теории гражданского права является общепризнанным, что особенности предмета договора аренды зданий и сооружений послужили основанием выделения его как самостоятельного вида договора аренды (Е.А.Суханов).

Рассматривая договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений в теории и практике отечественного гражданского права мы пришли к выводу о том, что в законодательстве, регулирующем отношения по аренде зданий и сооружений необходимо выделять и рассматривать два основных уровня. Первый - это нормы гражданского законодательства, устанавливающие конструкцию договора аренды зданий и сооружений и права и обязанности сторон, то есть нормы материального права. Второй уровень - это законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое регулирует процедурные вопросы заключения сделок с недвижимым имуществом.

Целый комплекс теоретических вопросов связан со структурой норм ГК, регулирующих отдельные виды обязательств с недвижимым имуществом, а также обязательств, вытекающих из договора аренды. Гражданский кодекс Российской Федерации, выделяя в отдельный вид договора аренду зданий и сооружений, не выделяет как отдельный институт аренду недвижимости вообще. В этой связи учеными справедливо отмечается, что правила об аренде недвижимости расположены в общих положениях об аренде (§1 гл.34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл.34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде (М.Смирнов).

Исследуя специфику участия в договоре аренды зданий и сооружений названных субъектов, мы пришли к выводу о том, что она, в первую очередь, определяется особым вещным правом, на котором данные субъекты обладают недвижимым имуществом. Так же нами подчеркивается, что значительные проблемы участия в договоре аренды зданий и сооружений имеются у учреждения, имущество которого закреплено за ним на праве оперативного управления.

В ходе анализа статуса государственных, муниципальных унитарных предприятий, обладающих имуществом на праве хозяйственного ведения, и федеральных казенных предприятий и учреждений, владеющих имуществом на праве оперативного управления, как арендодателя в договоре аренды зданий и сооружений, мы делаем вывод о том, что именно для этих организационно-правовых форм юридических лиц гражданским законодательством предусматриваются особые правила участия в гражданском обороте. Особенно это касается возможностей распоряжения имуществом, закрепленным за ними собственником.

В связи с тем, что из обязанности по поддержанию имущества (зданий и сооружений) в надлежащем состоянии вытекают обязанности арендодателя производить капитальный ремонт зданий и сооружений в работе уделяется внимание и содержанию понятия капитальный ремонт в рамках договора аренды зданий и сооружений. В действующем гражданском законодательстве не предусматривается понятия «капитальный ремонт», что является одной из причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя.