Правовые основы приватизации жилых помещений в Российской Федерации

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений -- бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах. А для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, -- по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

К основным принципам приватизации жилых помещений относятся следующие:

1) право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ. Которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации. Согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений. А также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

Л. обратилась в суд с иском к предприятию, где она работала долгие годы, о приватизации жилого дома. Решением городского суда иск был удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома не проверил, тогда, как выяснение этого вопроса имело значение для правильного разрешения заявленных Л. требований, поскольку Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что приватизации подлежат жилые помещения, относящиеся к государственному и муниципальному жилищному фонду. Однако в нарушение требований процессуального законодательства суд в своем решении на конкретные доказательства не сослался, приобщив к материалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем без указания собственника (владельца) дома. Между тем, согласно объяснениям представителя ответчика дом находится на балансе организации, являющейся акционерным обществом.

Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;

б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Е. обратился в суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью «Агата» о передаче в собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослался на то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза «Большевик» и руководством ОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. Решением Товарищества «Агата», образованного на базе колхоза «Большевик», в приватизации квартиры Е. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.

Отменяя данное решение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья.

3) приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.

Наниматель однокомнатной квартиры П. обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного законом срока решен не был. Через несколько месяцев П. умерла. Ее дочь - К., не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в удовлетворении иска К. отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору социального найма. К. такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.

Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. Нарушение права П. на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права К., являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе, спорной квартиры. При таком положении К. имеет право обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу. В данном случае, судья районного суда был не прав, так как у К., как у наследницы П., есть право быть собственницей спорной квартиры, так как, если бы не нарушение срока приватизации местной администрацией. То ее мать П. давно бы приватизировала квартиру, так как у нее были на это все основания - она осуществляла пользование жилым помещением на основании договора социального найма.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав. А попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

5) бесплатность.

Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 № 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан.

6) однократность.

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из-за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

3. Отдельные вопросы правового регулирования приватизации жилых помещений

3.1 Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений

Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.

Прокурору, участвующему в процессе о признании сделок по приватизации жилых помещений недействительными, необходимо владеть соответствующим нормативным материалом.

Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).

Согласно статье 1 названного Закона, приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В связи с изменением социально-экономических условий Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг.

Принят Жилищный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Этими актами существенно изменен порядок приватизации жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 и статьей 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. статья 1 Закона о приватизации признается утратившей силу. Это означает, что бесплатной приватизации жилья после указанной даты уже не будет.

Согласно статье 12 "Вводного" закона, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

То есть бесплатной приватизации подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставлены гражданам до 1 марта 2005 г., и только в срок до 1 января 2007 г.

Кроме того, в связи с предстоящим прекращением бесплатной приватизации жилых помещений "Вводным" законом ограничен срок действия до 1 января 2007 г. других статей Закона о приватизации, которые регулируют порядок приватизации и расприватизации, определяют жилые помещения, не подлежащие приватизации. Однако до указанной даты Закон о приватизации продолжает действовать.

В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.

Совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду. Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);

- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);

- для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние. Органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В соответствии с Законом занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Приватизации не подлежат жилые помещения:

- предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;

- находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков;

- служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, то есть непригодные для проживания граждан.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

В настоящее время действует ряд нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Необходимо также иметь в виду, что часть 2 статьи 4 Закона о приватизации предоставила право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу. Так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Положение данной правовой нормы, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. В той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 316-О, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами как не соответствующее Конституции Российской Федерации.

Содержащийся в части 1 статьи 4 Закона о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.

Имеются и другие законы, которыми предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Например, Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ установлено, что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных, дендрологических парков и ботанических садов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос о реализации права на бесплатную приватизацию жилья лицами, которые не стали собственниками.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 г. № 8, рассматривая эти обстоятельства. Указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения. Поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Частью 2 статьи 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние".

Это положение следует применять с учетом части 1 статьи 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Тем не менее, не следует делать вывода об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений: органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Оформление приватизации жилого помещения является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке. Установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Вряд ли будет преувеличением утверждение, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс) главенствует по количеству публикаций, посвященных проблемам применения его положений (наличие противоречий Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ; определенные неточности и несогласованность между собой его норм и пр.).

Вопрос "о равенстве" прав нанимателя и членов его семьи рассматривался в юридической литературе. Было отмечено, что это равенство проявляется, главным образом, как равенство прав по пользованию жилым помещением. Что касается реализации положений ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмен, сдача жилья в поднаем, замена жилого помещения на жилье меньшего размера и пр.), то они предусматривают права нанимателя, которые могут быть осуществлены нанимателем с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав.

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Реформирование жилищно-правовой системы в России началось с принятия 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", который снял ограничения на предельный размер жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности. И установил, что право собственности на квартиру у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента внесения паевого взноса в полном объеме. В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон). Основной целью, которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения, в результате чего при его применении возникли некоторые проблемы.

Так, редакция Закона от 4 июля 1991 г. предусматривала бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 м2 общей площади на одного человека и дополнительно 9 м2 на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья стала производиться бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру установленные нормы, подлежали возврату.

Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"". В случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что "члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности. Вытекающие из договора найма жилого помещения", - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет - только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами. Которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.

Отсутствие в Законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки. Выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель. Давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами.

Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних.

К сожалению, нередки случаи, когда несовершеннолетние не включаются в договор передачи при приватизации жилья. Так, в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. приводится аналогичный пример нарушения жилищных прав несовершеннолетних. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Генерального прокурора РФ отменила определение районного суда о прекращении производства по делу о признании недействительными сделок (приватизации, затем мены и купли-продажи), осуществленных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Дело направлено на новое рассмотрение.

Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Действующим Гражданским процессуальным кодексом РФ предусмотрен институт прокурорского надзора в гражданском судопроизводстве. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан.

Заключение

Приватизация - это возможность стать полноправным собственником своего жилья - распоряжаться ею по своему усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать ее в аренду. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. О приватизации жилищного фонда регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, выполняемых органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещения в собственность в порядке, установленном законодательством. Во время нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, и в качестве объекта приватизации жилого помещения является жилья за счет государственного или муниципального жилищного фонда Российской Федерации.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи жилого помещения граждан, считается заключенным с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности граждан.

Последний срок бесплатной приватизации продлен Государственной Думой с 15 января 2010 года до 1 марта 2013 года.

Деприватизация - это признание в судебном порядке договора передачи квартиры - недопустимым. Этот метод использовался раньше, когда законодательством предусмотрено не было возможности вернуть квартиру в коммунальную собственность без суда и следствия, и в настоящее время продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации, может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно доказать, что договор приватизации, заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени этот процесс может занять много.
Деприватизация - это принципиально иной способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, на основе принципа добровольности. Например, жилые помещения, переданные гражданам города, будут доступны для использования на основе договорам социального найма.

На основе анализа законодательства о приватизации жилых помещений, специальной, учебной и научной литературы по данному вопросу, юридической и судебной практики по делам с участием в приватизации жилого помещения, можно сделать следующие выводы.

1) Граждане, давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи, и отказался, таким образом, доли в приватизированных жилых помещений, приобретают право постоянного бессрочного пользования этим жильем. Указанные права собственности является абсолютным, не может быть, расторгнут против воли его владельца, независимо от будущей юридической судьбы этого жилого помещения. Это право принадлежит гражданам, независимо оттого, что раз они использовали право приватизировать жилые помещения.

2) Процессуальные формы добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья не может быть только письменное заявление на приватизацию занимаемых жилых помещений, но доверенности совершать действия, связанные с жилищной приватизации, в которой выражена воля завещателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать чрезвычайных обстоятельств, повлекших смерть наследодателя, и помешало ему правильно подать заявление о приватизации и других документов.

3) Приватизации комнаты в коммунальной квартире не может быть поставлено в зависимость от согласия других лиц, проживающих в данной квартире. Основой для ее передачи в собственность граждан - это воля людей, живущих в этой комнате.

4) Принцип бесплатной приватизации жилых помещений, является временным и будет снят в ближайшие годы.

С каждым годом растет число приватизированного жилья, что в дальнейшем может привести к существенному сокращению в муниципальных жилых помещений и жилья для муниципальных и государственных фондов практически остановился.

На мой взгляд, лучшим вариантом было бы расширение жилищного строительства, который позволит всем гражданам, которые не имеют своих домов, чтобы получить квартиру на условиях договора социального найма. А также я думаю, что законодатели приняли правильное решение, расширение приватизации жилых помещений, как и многие граждане нашей страны, и вы не сможете купить жилого помещения в собственность за деньги.

приватизация жилищный правоотношение

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета. - 2009. - №7 - 21 января.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 года №51 - ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - №238-239. - 8 декабря.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон от 26 января 1996 года №14-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 1995 года (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - ст. 410. - 29 января.

4. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 8 декабря 1995 года (ред. от 30.06.2008 // Российская газета. - 1996. - №17 - 27 января.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - №1. - 12 января.

6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 года №1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - №28. - ст. 959. - 11 июля.

7. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - №1. - 12 января.

8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: Утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 №4462-1 (ред. от 19.07.2009) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - №10. - Ст. 357.

9. О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: федеральный закон от 15 мая 2001 года №54-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 11 апреля 2001 года (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ в ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2001. - №103. - 31 мая.

10. Жилищный кодекс РСФСР: закон РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1983. №26. - ст. 883.

11. Гражданский кодекс РСФСР: закон РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года (полностью утратил силу с 1 января 2008 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24 - ст. 407.

12. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов - М.: Гроссмедиа, 2005. - 235с.

13. Бондарев, Е.С. Приватизация жилых помещений в общежитиях: теоретические и практические проблемы / Е.С. Бондарев // Нотариус. - 2008. - №5 - С. 32-33.

14. Былков, В.В. Новое в правовом регулировании признания жилья непригодным для проживания / В.В. Былков // Жилищное право. - 2006. - №12. - С. 12-13.

Размещено на Allbest.ru