Проблемы содержания общего имущества в многоквартирном доме

Причины, организационного характера:

- отсутствует механизм распределения расходов инициатора общего собрания МКД, между собственниками МКД;

- отсутствует механизм юридической гражданско-процессуальной формы защиты собственников МКД, от имени одного субъекта. [22]

Рассмотрим непосредственно случай управления МКД управляющей компанией, как ранее обозначалось, ООО «Управляющая компания Московкого района г. Тверь» по ул. Склизкова, д. 70, корп. 4, сравнив этот способ управления с наиболее распространенными формами:

Плюсы и Минусы 3-х форм управления домом

3.2 Пути решения проблем управления МКД в частности ремонт общего имущества.

Одна из основных проблем, невозможность осуществить текущий и капитальный ремонт, инженерных коммуникаций общего имущества собственников многоквартирного дома, возникает из за правовой нормы, содержащейся в ч. 1, ст. 46, п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, это несёт в себе негативные последствия ветшающему жилищному фонду. [13]

Она устанавливает кворум общего собрания, при котором собственники МКД могут принять решение о проведении текущего и капитального ремонта, инженерных коммуникаций общего имущества. Эта норма имеет категорический безусловный характер, законодатель, разрабатывая норму, исходил из правил политической концепции «демократического большинства», проводя аналогию с референдумом или выборами.

Однако общее собрание является общественным объединением, к нему неприменимы императивные нормы.

Жилищный закон предоставляет собственникам право решать, ремонтировать или не ремонтировать общее имущество многоквартирного дома. Законодатель установил правило, при котором это решение может быть принято, только 2/3 голосов, от общего количества собственников. В процентной доли, должно составить более 66 процентов голосов собственников МКД. [3]

Таким образом, для проведения ремонта дорогостоящего оборудования или коммуникаций МКД, необходимо получить согласия более 66 процентов долей собственников в доме, в ином случае, решение по поводу ремонта общего коммунального и инженерного оборудования и коммуникаций, принято не будет, и соответственно ремонт общего имущества сделан не будет. Это может произойти по не зависящей от воли собственников МКД причинам. Представитель собственников или группа инициативных собственников МКД, не сумели из за социально-экономических и правовых причин, привлечь к участию в общем собрании необходимое число собственников, из за организационных причин, не смогли надлежаще подготовить общее собрание собственников МКД. [20]

Отсутствие кворума при принятии решения на общем собрании, жилищным законом признаётся как непринятое решение собственниками МКД.

Это обстоятельство не позволяет собственникам МКД выразить свою волю в виде принятого решения. Непринятое решение по поводу ремонта общих коммунальных и инженерных коммуникаций, требующих не отлагательного ремонта. Приводит к нарушению права собственников или части собственников МКД, в получении коммунальных услуг не в полном объёме, или не соответствующего качества, с нарушением нормативных характеристик температуры и влажности в помещениях. Которые установлены законодательством Российской Федерации. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников, по поводу получения коммунальных услуг надлежащего качества и объёма, а так же в праве пользования исправного общего имущества МКД, предназначенного для удовлетворения бытовых нужд, связанного с проживанием в МКД. [21]

Эта проблема возникает из правовой нормы имеющей не достаточную регулятивную функцию.

Норма, ст. 39 ЖК РФ, обязывающая собственников МКД, содержать общее имущество, в данном случае не предусматривает санкций за не надлежащие содержание общего имущества собственников. Таким образом можно сделать вывод, что данная норма не выполняет своих регулятивных функций, нарушая при этом право собственников на благоприятные и безопасные условия проживания, и надлежащего качества получения коммунальных услуг, в многоквартирном доме. [3]

Для того чтобы правовая норма имела действующий механизм правового регулирования, необходимо выделить обособленный состав общего имущества многоквартирного дома, которое могло быть в безусловном порядке, управляющей организацией, подрядной организацией, поставлено на текущий или капитальный ремонт. При обнаружении дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного функционирования этого имущества, во время годового осмотра общего имущества. [14]

В него должно войти общее имущество, которое составляет конструктивные и технические элементы МКД, создающие основу благоприятного и безопасного проживания в конкретном многоквартирном доме. В их число должны войти, (в зависимости от степени благоустройства МКД) следующие элементы: кровля, несущие конструкции, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации: энергоснабжение (электричество, газ, отопление), водоснабжение, водоотведение. [13]

Это имущество должно ремонтироваться в безусловном порядке, в результате обнаружения в них дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного, их функционирования.

Однако для того чтобы, правовая норма не приобрела императивного характера, следует дать право собственникам принимать решение, о рентабельности ремонта этого имущества, а так же срока выполнения, порядка оплаты работ, по проведению ремонта. В таком виде правовая норма приобретёт механизм регулирования, обязанность содержания общего имущества станет реальной, право собственников на благоприятное и безопасное проживание будет обеспечено, появится реальное право принимать решение по поводу судьбы этого имущества, исчезнет проблема ветшающего жилого фонда не пригодного для проживания. [15]

Собственники смогут принимать решения, не производить ремонт, из-за не рентабельности этого имущества, или не эффективности эксплуатации общего имущества. В ином случае если собственники по каким либо причинам не собрались на общее собрание по поводу этого вопроса, это поведение собственников можно расценивать, как молчание, как знак согласия выполнить ремонт, или если собственники МКД не набрали нужного количества голосов против ремонта указанных коммуникаций. [20]

Предлагаемое изменение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать бездеятельное поведение собственников многоквартирного дома.

Заключение

В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с общим имуществом собственником многоквартирного дома, основания предоставления по договору социального найма жилого помещения. Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:

· во-первых, общее имущество многоквартирного дома является собственностью владельцев помещений многоквартирного дома;

· во-вторых доля в общей собственностью не может быть выделена в натуре и подлежит отчуждению только при отчуждении самой квартиры;

· в-третьих бремя содержания общего имущества лежит на собственниках.

Следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, земельного участка и т.п. в отдельности; они являются собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса.

В процессе изучения форм управления многоквартирными домами, в курсовой работе были описаны некоторые типичные проблемы, возникающие в процессе непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений.

Первая проблема: возникает из за невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Невозможности совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение (о пределах использования земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций. [15]

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально - экономического, организационного, правового характера. [14]

Также были выявлены недостатки управления МКД непосредственно управляющей организацией и найдены пути решения части проблем.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Гражданский кодек Российской Федерации

3. Жилищный кодекс Российской Федерации (действующая редакция, с изменениями, вступившими в силу с 01 января 2013 года) глава 5, 6, 7, 13, разделы VII, VIII, IX .

4. О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - №1. - Ст. 15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ)

5. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 №343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4017.

6. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №23. - Ст. 2501.

7. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006. - №5. - Ст. 546.

8. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №34. - Ст. 3680.

9. Положение об определении размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. №1223 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №40. - Ст. 4592.

10. Александрова М. Не опоздай на капремонт / М. Александрова // Попутчик - 2010. - 22 января. - С. 2.

11. Гутор, С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией: Жилищное право/ Гутор С. - 2011. - №3. - 192с.

12. Дроздов, И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование /Дроздов И.А. - М.: Статут, 2006. - 236 с.

13. Крашенинников, П.В. Жилищное право /Крашенинников П.В. - М.: Статут, 2010. - 379 с.

14. Маркова, И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения /Маркова И.В. - Самара: Деловой двор, 2010. - 579 с.

15. Михайлов, В.К. Проблемы управления многоквартирными домами / Михайлов В.К. - М.:- 2010.- 97 с.

16. Мятиящук, С.В. Плата за жилье: механизм правового регулирования / Мятищук С.В. - М.: Юстицинформ, 2009. - 104 с.

17. Мятиящук, С.В. Формирование условий и заключение энергосервисного договора с управляющими организациями: Жилищное право/Мятиящук С.В. - М- 2010. - №8. - 36 с.

18. Певницкий, С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / Певницкий С.Г. - Нотариус, 2005. - №3. - 62 с.

19. Певницкий, С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме/ Певницкий С.Г.- Нотариус, 2009. - №3. - 101 с.

20. Сергеичева, Е.С. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме: Право и экономика /Сергеичева Е.С. - Москва:Инфра-М, 2009. - №2. - 154 с.

21. Титов, А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Титов А.А. - СПб.: Питер, 2010. - 720 с.

22. Фогель, В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома /Фогель В.А. - СПб.: НАУКА, 2010. - №1. - 120 с.

Электронные ресурсы

23. ООО «Управляющая компания Московского района города Твери» [Электронный ресурс]: официальный сайт. Тверь, URL: http://www.uk-tver.ru/ (дата обращения 05.11.13 г.)

Размещено на Allbest.ru