Вещное право

Отдельная глава Проекта ГК РФ касается права собственности на здания и сооружения. Устанавливается, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом. Отметим, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся.⁶⁶ Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»

Отдельного внимания заслуживает правовое регулирование разрушенных (поврежденных) объектов недвижимости, которое в настоящее время специально не предусмотрено в Гражданском кодексе РФ. В Проекте ГК РФ указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. В судебной практике встречалась позиция, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок.⁴⁴ Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 №17616/07 по делу №А41-К1-6439/07

Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав.

Среди них целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства.

Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем.

Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке.

Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия:

- о земельном участке;

- о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо;

- о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке;

- о сроке права застройки;

- о плате за право застройки.

Относительно срока права застройки изначально было установлено, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет.

Следует отметить, что в ходе рассмотрения Проекта в Государственной Думе в первом чтении были уточнены положения о таком новом ограниченном вещном праве как право застройки. Во-первых, снижен минимально возможный срок права застройки с 50 лет до 30 лет. Уточнены положения о существенных условиях договора об установлении права застройки, они дифференцированы в зависимости от собственника земельного участка. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о месте расположения здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки. В случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке. Правило о поступлении в собственность собственника земельного участка соответствующих зданий и сооружений при прекращении права застройки стало диспозитивным, иное может быть предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.¹¹⁴ Крашенинников П.В. Доклад на Открытом правительстве «Подготовка ко второму чтению проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ⁴

Как отмечает П.В. Крашенинников, замена договора аренды как самого распространенного основания для строительства на ограниченное вещное право - право застройки, также будет безболезненным для обладателей такого права. В случае, когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, и договор аренды заключен до введения в действие ГК РФ в новой редакции, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Арендаторы по таким договорам аренды имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки:

1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях.

Проект содержит также иные положения подробно регламентирующие новый вид вещного права - право застройки.⁶⁶ Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»

Проектом ГК РФ существенно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости - сервитут.

В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

Важно отметить, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых. Согласно п. 5 ст. 301.1 ГК РФ в редакции

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Действующий Гражданский кодекс РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом (п. 1 ст. 221, п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта).

Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.

Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.⁷⁷ Комментарий КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск «Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Право личного пользовладения - это право, на котором гражданин или некоммерческая организация могут владеть и пользоваться недвижимой вещью, принадлежащей другому лицу, причем цель такого пользования не может быть связана с осуществлением владельцем предпринимательской деятельности. Параграф о специфическом виде права личного пользовладения - социальном пользовладении - призван урегулировать права лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения, пользоваться данным помещением.

Новым для современного российского законодательства является регулирование ипотеки как ограниченного вещного права (глава 20.4). Проект вводит неизвестную ранее законодательству форму залога - неакцессорную оборотную ипотеку, которая позволит существенно укрепить правовое положение кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой. Кроме того, проект решает текущие проблемы, возникающие в практике кредитования под залог недвижимости (одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, сохранение добросовестно приобретенного права залога и некоторые другие).⁸⁸ Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5) урегулировано как ограниченное вещное право, его содержанием является возможность лица, в пользу которого оно установлено, потребовать продажи ему этой вещи на определенных условиях.

Право вещной выдачи (глава 20.6) предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - право распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Данное ограниченное право может отчасти представлять альтернативу рентным договорам, в связи с использованием которых сложилась весьма неоднозначная судебная практика, сводящая на нет саму идею извлечения постоянного дохода за счет стоимости вещи, переданной другому лицу. В проекте предлагается упразднить одно из ограниченных прав, на основании которых в настоящее время юридические лица, учрежденные публичным образованием, осуществляют владение и пользование переданным им имуществом, - право хозяйственного ведения. Проект исходит из необходимости введения одного ограниченного вещного права, которым будут наделяться такие юридические лица, - права оперативного управления имуществом, принадлежащим публичному образованию на праве собственности.⁸⁸ Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Поправки в ГК отражают не только фактически сложившиеся перемены (например, будет закреплена такая организационно-правовая форма, как крестьянские фермерские хозяйства), но и идут на несколько шагов вперед, развивая различные, в том числе новые для нас, формы сервитутов.

Самая главная была задача - ввести новую систему вещных прав без потрясения для землепользователей и субъектов иных вечных прав.

В.В. Ветрянский на парламентских слушаниях на тему «Модернизация Гражданского Кодекса РФ» отметил следующее. «Мы отказались от многих положений, которые были изначально в переходных положениях, и теперь все граждане и юрлица, которые обладали, скажем, земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, а эти права упраздняются. С момента введения в действие данного законопроекта объявляется просто в силу закона, будут объявлены субъекты права постоянного землевладения, причем в отличие от содержания этого права, так как он регулируется в законе, в переходное положение включена норма, позволяющая бывшим субъектам права постоянного бессрочного пользования и пожизненно наследуемого владения, если во время их, этих прав, допускалось строительство на земельном участке, им разрешается продолжать строительство при том условии, что хотя бы разрешение на строительство получено до введения в закон, не оформляя специальным образом право застройки. И, мало того, на то, что будет возведено на этих земельных участках, у них будет возникать право собственности, и уже как собственники зданий за ними будет сохранено право приватизации земельных участков, если они относятся к государственной муниципальной собственности.¹¹² Ветрянский В.В. Выступление на парламентских слушаниях Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на тему: «Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации» / В.В. Ветрянский²

Смягчили позиции законопроекта мы в отношении тех лиц, которые арендуют земельные участки, особенно арендуют под строительство сегодня. В этом случае будет выбор у соответствующих лиц. Они смогут добиваться выкупа земельного участка, который у них сегодня находится в аренде, либо продлить договор аренды, допускает законопроект теперь переходное положение, либо оформить право застройки. Всё будет зависеть от того, каковы интересы субъекта этого права аренды. Остались у нас, несколько осталось вопросов, которые мы будем выносить на сводную рабочую группу. Но, я так полагаю, что это просто вопросы, требующие решения какого-то однозначного. Ну, скажем, у нас право застройки по тексту законопроекта устанавливается на срок от 50 до 100 лет. Были предложения сократить этот срок. Ну и, в частности, мы уже включили в переходное положение норму о возможности в случаях, установленных законом, устанавливать право застройки на 30 лет. Ну а вполне может быть допустимо и ввести бессрочное право застройки с тем, чтобы прекращалось это право по основаниям, установленным законом. Допустим, когда достигнута цель, построены жилые дома или жилой микрорайон, квартиры находятся уже в собственности граждан, то право застройки будет превращаться в связи с приватизацией земельных участков по Жилищному кодексу гражданами и так далее».

Ожидается, что основные поправки во все части ГК РФ, скорее всего, вступят в силу 1 февраля или 1 марта 2013 года (ранее планировалось, что 1 сентября). А для ряда норм будет предусмотрено «ступенчатое», то есть постепенное вступление в силу.

За 15 лет с момента принятия первой части ГК РФ произошли большие перемены: накоплен огромный практический материал, сложилась практика правоприменения, появилась богатейшая арбитражная практика и судов общей юрисдикции, приняты новые международные акты.

Заключение

Таким образом, вещное право можно определить как субъективное гражданское право, которое возникает в отношении вещи и оформляет юридическую связь субъекта с вещью, господство над ней, позволяет удовлетворять свой интерес без посредства других лиц, обязанных не препятствовать осуществлению принадлежащих субъекту правомочий, обладает абсолютным характером защиты и правом следования

В числе признаков вещного права чаще всего фигурируют указания на то, что вещное право носит бессрочный характер; объектом этого права является вещь; требования, вытекающие из вещных прав, подлежат преимущественному удовлетворению по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования и что, наконец, вещные права пользуются абсолютной защитой.

Несмотря на предполагаемое включение перечня признаков вещного права в ГК РФ, дискуссии на эту тему в науке не прекращаются. Столь же разнообразны в теории и суждения об объекте вещного права, то есть о том, что необходимо включать в понятие вещь.

Перечень видов вещного права в настоящее время открыт, и как теория, так и практика дает основания отнести к вещным, те или иные правоотношения. Однако с внесением изменений в ГК РФ предполагается установить исчерпывающий перечень вещных прав, что на наш взгляд не является правильным ввиду необходимости большей диспозитивности гражданского законодательства.

Однако изменение названия раздела II ГК повлечет на наш взгляд за собой и определенное усовершенствование его структуры, недостатком которой, является доминирование права собственности. В структуре раздела явно не хватает глав, посвященных ограниченным вещным правам. Поднятие престижа родовой категории в названии раздела позволит законодателю последовательно обозначить различные виды признаваемых им вещных прав названиями глав.

Заметим, что размышления над новыми редакциями статей действующего ГК у любого цивилиста обостряют чувство колоссальной ответственности за каждый штрих, малейшее изменение или уточнение легальной редакции, поскольку гражданское законодательство по своей природе консервативно и не терпит частых пересмотров и мелких уточнений.

Поэтому столь существенные изменения ГК РФ, в том числе в части вещных прав требует особой осторожности и предусмотрительности со стороны законодателя.

В заключении можно сказать, что вещное право нуждается в дополнительном внимании законодателя и совершенствовании, дабы упростить и конкретизировать практическую реализацию его норм правоприменителем.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета-1993.- №237.-С.3-6

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. №51-ФЗ ( // СЗ РФ.-1994.-№32.-Ст.3301

3. Указ Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 №17616/07 по делу №А41-К1-6439/07 // СПС «КонсультантПлюс».

5. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» // «Вестник ВАС РФ». - 2009. - № 11.

6. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/051054056124054053054.html.

7. Комментарий КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск «Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

8. Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

9. Абова Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). / Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - «Юрайт-Издат», 2006 г.

10. Ахметьянова З.А. «Вещное право: Учебник» / З.А. Ахметьянова. - «Статут», 2011г.

11. Бабаев А.Б. монография "Система вещных прав" / А.Б. Бабаев. - М.: «Волтерс Клувер», 2006г.

12. Ветрянский В.В. Выступление на парламентских слушаниях Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на тему: «Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации» / В.В. Ветрянский // СПС «КонсультантПлюс».

13. Ефимова Л.Г. «О соотношении вещных и обязательственных прав» / Л.Г. Ефимова // «Государство и право». - 1998. - № 10. С. 41.

14. Крашенинников П.В. Доклад на Открытом правительстве «Подготовка ко второму чтению проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/law/doc/gk/.

15. Мозолин В.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. - М.: Норма, 2006. С. 483.

16. Рыбалов А.О. «Ограниченные вещные права: проблемы определения» / А.О. Рыбалов // «Закон». - 2007. - № 2. С. 120 - 121.

17. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: ТК Велби, 2009. Т. 1. С. 600.

18. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2008. С. 531.

19. Суханов Е.А. «Граждаское право: в 4 т. том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник» (издание 3-е перераб. и дополн.) / под ред. Е.А. Суханова - «Волтерс Клувер», 2008.

20. Суханов Е.А. «О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве» / Е.А. Суханов // «Журнал российского права». - 2006. - №12. С. 48.

21. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник: В 3 ч. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - СПб.: ТЕИС, 1996. Ч. 1. С. 286.

22. Формакидов Д.А. «Вещное право проживания». / Д.А. Формакидов - СПб.: «Юридический центр Пресс», 2006. С. 47.

23. Формакидов Д.А. «Концепция развития законодательства Российской Федерации о вещных правах». / Д.А. Формакидов. - Пермь, 2008. С. 50.

24. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Спарк, 1995. С. 95.

25. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. / Л.В. Щенникова. - М.: Юристъ, 2006. С. 32 - 33.

Размещено на Allbest.ru