Договор участия в долевом строительстве

В случае существенного изменения размера объекта долевого строительства взыскание неустойки с застройщика становится возможным лишь после регистрации права собственности на жилое помещение со стороны участника долевого строительства. На момент одностороннего отказа со стороны участника долевого строительства от исполнения договора по мотивам изменения размера объекта долевого строительства основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку размеры объекта не могут быть четко установлены. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - предпринимателя Сымулова Л.П. на постановление апелляционной инстанции по иску предпринимателя Сымулова Л.П. к ЗАО «ТУС» о взыскании (с учетом изменения предмета спора в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) 177657 рублей, из них 66400 рублей неосновательного обогащения (в виде излишне оплаченной суммы), 107900 рублей убытков и 3357 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Иск основан на статьях 15, 393 и 1102 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем, что ответчик не выполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Оценив условия упомянутого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер передаваемой площади не являлся твердо установленным, а потому ответчик не нарушил права истца и не причинил убытки.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Руководствуясь статьями 287 (п. 1 ч. 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа решил оставить кассационную жалобу предпринимателя

Сымулова Л.П. без удовлетворения.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).

В качестве примера ответственности застройщика за нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве можно привести следующее.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» на постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Евролайнс» к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр» о расторжении договора и возмещения убытков.

Заявляя в суд требования, ответчик указал, что ООО «Евролайнс» обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к ООО «Стройцентр» о расторжении на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ договора участия в долевом строительстве и возмещении убытков.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции названное решение отменено. Суд пришел к выводу, что ответчик нарушил условия договора в части согласования с инвестором проектно-сметной документации и проекта на строительство; отсутствовало право аренды земельного участка на момент заключения договора, являющееся существенным нарушением его условий.

Не согласившись с вынесенным постановлением апелляционной инстанции, ООО «Стройцентр» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

ООО «Евролайнс» отзывом на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить их без удовлетворения.

Рассмотрев материалы кассационного производства и заслушав представителей сторон, суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

ООО «Стройцентр» (застройщик) и ООО «Евролайнс» (инвестор) заключили договор на участие в долевом строительстве, целью которого явилось строительство административного здания, для чего стороны обязались объединить возможности, усилия и ресурсы.

Платежным поручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качестве инвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО «Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договора по правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения вид договора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность вывода суда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.

Согласно п. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из материалов дела, в нарушение спорного договора ответчик не согласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект на строительство, что является существенным нарушений условий договора со стороны ответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на момент заключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия» застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушением его условий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении условий договора на долевое участие в строительстве со стороны ответчика и удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

Законодатель устанавливает ответственность двух видов:

· неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;

· расторжение договора в судебном порядке.

Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком наступает в следующих случаях:

· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

· Нарушение установленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом строительстве - не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 50..

Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Анализируя ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.

Как показывает практика, право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 16. . Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, что все время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.

Заключение

Итак, в ходе исследования было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594

4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

5. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.

6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001

7. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2005. - № 9.

8. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2008 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2008, № 2.

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2008 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2008, №9.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

12. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2005 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2006 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

14. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2007 г. по делу № А06-2631-18/2007 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели - строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

15. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2007 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

16. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2008. N 5. С. 32

17. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8

18. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2

19. Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. 2005. N 5.

20. Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2009. С. 86.

21. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. - 2008. - №2

22. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2006. С. 33.

Размещено на Allbest.ru