Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в гражданском законодательстве

Представляется, что позиция авторов, доказывающих возможность включения в содержание права собственности правомочий, не отождествляемых с владением, пользованием и распоряжением, будет всегда уязвима. Так, С.А. Хохлов отмечал, что при разработке ГК РФ предлагалось наряду с правомочиями владение, пользование и распоряжение указать правомочие по управлению имуществом, однако законодатель последовал нашим российским традициям. «Уже многие годы мы ограничивались тремя правомочиями. И когда речь идет об управлении имуществом триады достаточно. Управление может рассматриваться как составная часть права собственника распоряжаться имуществом».

В последних работах современных авторов появилась тенденция исследовать управление в более широком аспекте как функцию, которая основывается на господстве управляющего над лицом или имуществом, отражающуюся во всех институтах гражданского права, так и в суженном варианте как управление имуществом систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственником этого имущества.

Зарубежные юристы стали критически относиться к «триаде» полномочий собственника. По их мнению, правомочия собственника должны быть расширены. К «триаде» правомочий добавляются от одного (правомочия управления) до одиннадцати других элементов (каталог правомочий А. Орноре). Представляется, что такая позиция зарубежных авторов навеяна моделью доверительной, «расщепленной» собственности, допускающей существование нескольких различных правомочий собственника на одно и то же имущество у нескольких лиц одновременно. При таком подходе даже в любой системе права есть опасность охарактеризовать право собственности как «связку», «пучок», «совокупность» прав, которые могут существовать в различных сочетаниях самостоятельно. Представляется, что право собственности - это целостная категория, а не сумма частичных прав.

Подводя итог рассуждениям, отметим, что право собственности не есть сумма трех отдельных правомочий, так как они не выражают полного содержания права собственности, поскольку все три правомочия может осуществлять и другое лицо, не являющееся собственником имущества, которое находится в его владении, пользовании и распоряжении (например, доверительный управляющий). Тем не менее их обозначение в основополагающих нормах о праве собственности необходимы как определенные ориентиры, отражающие наиболее значимые действия, которые может совершать собственник. Это целесообразно и для юридической техники, когда при подготовке различных нормативных правовых актов используется единая официальная терминология, характеризующая особенности тех или иных отношений.

Итак, содержанием субъективного права собственности является совокупность образующих его правомочий: владение, пользование, распоряжение. Однако такое перечисление неточно, так как, во-первых, законодатель допустил возможность в отношении имущества, принадлежащего собственнику, совершать любые действия по своему усмотрению. Во-вторых, данное перечисление не отражает всей полноты содержания субъективного права. Любое субъективное право, в том числе и право собственности, включает в себя не менее двух правомочий, а именно: возможность на совершение определенных действий самим управомоченным и возможность требования от других лиц такого поведения, которое обязывает воздерживаться от совершения действий, которые бы мешали собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Говоря о правомочии требования, отечественные цивилисты описывают его следующим образом: другие лица не должны совершать таких действий, которые мешали бы собственнику осуществлять владение, пользование и распоряжение его имуществом .

На взгляд О.А. Поротиковой, триада собственника нисколько не выпадает из видения структуры любого права, более того, она полностью относится именно к первому общему структурному элементу (праву на собственные действия). Другие субъективные права складываются из иных конкретных возможностей по удовлетворению интереса правообладателя, но они также укладываются в общую схему, состоящую из трех вышеперечисленных составляющих. Можно сказать, что, несмотря на разницу в конкретном наполнении элементов субъективного права, общее его содержание остается неизменным и будет охватываться отмеченной структурой. Право требования представляет собой такую часть структуры субъективного права, которая также в равной мере присуща содержанию любого субъективного права. Роль этого правомочия наиболее ярко выражена в структуре обязательственных, относительных гражданских прав. В категории абсолютных прав этот элемент содержания выполняет роль гарантии собственного поведения.

Владение, пользование и распоряжение имуществом есть правовые возможности совершать те действия, которые дозволены собственнику. Признавая за собственником такие возможности, ГК РФ не раскрывает содержания каждой из них. Однако оно не вызывает споров. Все три правомочия не являются строго обособленными, а теснейшим образом взаимосвязаны. Так, владение связано с пользованием. Владение существует во всех случаях, когда лицо имеет фактическую возможность пользоваться вещью. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения. Аналогичная связь существует между распоряжением и пользованием. Пользование заключается в извлечении из вещи того, что может удовлетворить потребности собственника. Он может удовлетворить потребности посредством отчуждения или уничтожения вещи в процессе ее потребления. Это тоже называется пользованием, а в отношении некоторых вещей - это единственный возможный способ их использования с учетом их естественных свойств, например, когда речь идет о потребляемых вещах. Передача вещи собственником в пользование другому лицу занимает промежуточное положение между пользованием и распоряжением. Передача имущества во временное возмездное пользование - это один из способов извлечения доходов. С другой стороны, договоры аренды, найма, хранения и другие можно признать актами распоряжения, так как они влекут за собой в определенной мере изменение правовой принадлежности вещи.

Все вышеприведенные примеры является доказательством того, что нельзя провести четкой границы между правомочиями владения, пользования и распоряжения. Они теснейшим образом связаны и являются обобщенным выражением разнообразных действий, которые вправе совершать собственник. Таким образом, правомочия владения, пользования и распоряжения осуществляются собственником своей абсолютной властью и в своем интересе. По выражению Л.В. Щенниковой, данные возможности вполне могут быть заключены в формулу: «любые действия по своему усмотрению».

Проанализировав различные подходы к определению содержания права собственности, продолжим исследования вопроса об особенностях содержания и осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах.

Как было показано в предыдущих параграфах, в правоотношении общей собственности управомоченный субъект представлен несколькими лицами. Множественность субъектов права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме обусловливает появление общего субъективного права, принадлежащего одновременно нескольким лицам. Помимо особенного субъектного состава, в правоотношении долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме присутствует еще и специфический объект отношений. Общее имущество многоквартирного дома можно назвать своеобразным объектом права общей собственности в связи с тем, что оно технически неотделимо от индивидуальных помещений, находящихся в собственности отдельных лиц. В силу конструктивных особенностей многоквартирного дома неделимый объект имеет целевое назначение - для обслуживания помещений: находиться в ежечасном использовании, поэтому требует регулярного содержания и безопасной эксплуатации.

Специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает сложный (особого рода) комплекс прав и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Далее остановимся на исследовании вопроса о том, что входит в данный комплекс.

Триада правомочий собственника является основой названного комплекса. Однако ей нельзя ограничиваться, так как это не позволит отразить особенности осуществления общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обозначим эти особенности.

Каждый сособственник, независимо от размера его доли, имеет право свободно, беспрепятственно пользоваться любой частью общего имущества в многоквартирном доме. Право распоряжения таким имуществом имеет еще большую специфику. Во-первых, оно ограничено определенными возможностями, установленными законом, а во-вторых, нормировано установленным порядком принятия решения об акте распоряжения, которое может осуществляться в форме передачи части общего имущества в пользование третьим лицам и в форме реконструкции, строительства, ремонта.

Правомочие распоряжения в форме реконструкции, строительства и ремонта общего имущества тесно переплетается с правомочием пользования. И как было уже отмечено, трудно провести грань между этими правовыми возможностями, так как реконструкция, строительство и ремонт отражают возможность собственников извлекать из вещи потребительские свойства путем улучшения ее качественных характеристик, а передача части общего имущества в пользование третьим лицам можно расценить как акт распоряжения.

Итак, сособственники общего имущества в многоквартирном доме владеют и пользуются указанным имуществом совместно, а распорядиться могут только определенными законом способами и в определенном порядке.

Рассмотрим другие составляющие элементы содержания правоотношения общей собственности в многоквартирном доме.

Положительные возможности собственника, которые он реализует в действиях, совершаемых по своему усмотрению в отношении своего имущества, сами по себе не предполагают необходимости выполнения обязанностей по содержанию имущества. Однако закон включает норму (ст. 210 ГК РФ), в соответствии с которой каждый сособственник несет бремя содержания общего имущества. Собственность это не только благо. По мнению Л.В. Щенниковой, о бремени собственности «…должен заикаться законодатель, вернее, не робко заикаться, а возлагать это бремя на собственника. Последний же, приобретая право собственности, должен непременно прикидывать, потянет ли он такое бремя. А может лучшим вариантом для него будет отказаться от блага, учитывая тяжесть бремени».

С.С. Алексеев предлагает следующее видение данного вопроса. Наряду с «бременем содержания имущества», есть основания для постановки вопроса о более широком понимании бремени собственности в целом. Это «бремя», т.е. ответственность собственника перед всем обществом, всеми людьми, означающее, что собственник, который обрел возможность абсолютного и исключительного обладания имуществом в социальном, духовно-моральном отношениях обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людскому сообществу. Как видим, автор, во-первых, представляет «бремя» как ответственность собственника, а во-вторых, наряду с правом использования имущества указывает на обязанности собственника по управлению им.

Общее имущество в многоквартирном доме относится к той категории объектов права собственности, бремя расходов на содержание которого, напрямую установлено законом (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Обязанностями собственников помещений является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру данного платежа, в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ, наряду с платой непосредственно за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, входит плата за содержание и ремонт общего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Исходя из этого, бремя содержания общего имущества и управление им можно расценивать как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, и управление общим имуществом, и его бремя содержания входят в содержание правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Рассмотрим возможные варианты правовой природы управления общим имуществом в многоквартирном доме. Управление можно было бы отнести к уже имеющимся правомочиям собственника. Так И.А. Дроздов считает, что управление многоквартирным домом является формой распоряжения общим имуществом, предполагающей его передачу в управление управляющей организации. Во-первых, заметим, что автор видит управление общим имуществом в виде распоряжения только при одном способе управления - передаче управляющей организации. Как быть тогда при создании ТСЖ и тем более при непосредственном управлении, при котором не происходит ни какого акта передачи правомочия распоряжения другому лицу? Во-вторых, как было показано в начале параграфа, действительно можно было бы предположить, что управление может поглотиться правомочием распоряжения. Однако законодатель в специальном по отношению к ГК РФ нормативном акте, выделил управление в отдельное правовое явление, отличное от традиционных собственнических правомочий. Тем самым ЖК РФ не только предоставил собственникам самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения технически сложным объектом, но и подчеркнул значимость и необходимость управления им.

Категория возможности, заложенная в правомочиях, характеризует субъективное право собственности как юридическую свободу лица, которое вправе, но не обязано действовать. Однако помимо прав у собственника могут быть и обязанности, установленные законом. Поэтому больший интерес может представлять другой подход к определению правовой природы управления многоквартирным домом - управление как обязанность собственника, которая входит в содержание правоотношения общей долевой собственности.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме как действия, связанные с осуществлением прав и исполнением обязанностей собственниками такого имущества рассматриваются рядом авторов. Проанализируем и мы этот подход, но несколько с других позиций.

Традиционным является мнение о том, что содержанием правоотношения является субъективное право и субъективная обязанность. Считается, что это утверждение применимо ко всем правоотношениям. Однако в теории права существует давний спор о том, существует ли абсолютное субъективное право внутри правоотношения или вне его. Так, Д.М. Генкин доказывал, что «… субъективное право может существовать и вне правоотношения, не являясь его элементом. Таковыми являются все субъективные абсолютные права, которым соответствует пассивная обязанность всех других лиц, установленная непосредственно всеобщей запретительной нормой закона». В настоящее время этот вопрос до сих пор остается спорным. Например, В.А. Лапач считает, что если допустить, что обязанность, которая лежит на любом и каждом, кто физически способен к правонарушению в отношении собственника, то ее нужно вывести за рамки ближайшего круга лиц (потенциальных нарушителей), распространить за пределы населенного пункта, страны и, в конечном счете, глобализовать, поскольку такая обязанность, по всей видимости, автоматически и принудительным путем устанавливается для всех субъектов, подавляющее большинство которых не имеет о правообладателе ни малейшего представления. Что же это за правовые отношения, в которых управомоченному лицу неведомы субъекты обязанности, а последние в свою очередь ничего не знают о правообладателе? И автор обоснованно задается вопросом: действительно ли это отношения правовые?.

Наиболее распространенной является позиция, в соответствии с которой субъективное право может существовать только в рамках правовых отношений. В.А. Тархов и В.А. Рыбаков отмечают: «В правовом отношении собственности на одной стороне находится собственник, а на другой все окружающие его лица, ибо всякий и каждый обязан воздерживаться от нарушений прав собственника». А.Я. Рыженков и А.Е. Черноморец подчеркивают, что гражданское правоотношение всегда конкретно, возникает между определенными осязаемыми субъектами. От того, что субъективное право собственности называется абсолютным с прочими, действительно присущими ему характеристиками, суть дела не меняется. Пустая затея - в рамках субъективного права собственности какого-то конкретного субъекта искусственно втискивать в качестве другой стороны всех остальных, кто существует на планете Земля.

В настоящее время мы воочию можем наблюдать, как государство специальными мерами (например, запрет на выезд за границу) обеспечивает выполнение, казалось бы, исконно частноправовых обязанностей по выплате задолженностей по алиментам, кредитным обязательствам, и т.п.

Право собственности по своей сути является естественным правом, так как дает ее носителю существенные, незаменимые гарантии надлежащего правового положения человека, гарантии его прав и свобод. С этой позиции, приведенные выше высказывания о правах и обязанностях в системе реализации прав человека, в полной мере относятся и к отношениям собственности, в частности к таким специфическим, как отношения общей собственности в многоквартирном доме. Данный подход можно подтвердить еще и тем, что проанализировав категорию право на жилище, мы пришли к выводу о том, что, во-первых, в ее состав, наряду с прочими, входит право собственников жилых помещений на выбор способа управления многоквартирным домом. Во-вторых, данная категория носит комплексный как публично-правовой, так и частноправовой характер.

Как уже отмечалось, правоотношение общей собственности, в частности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является сложным правовым явлением. Общая собственность имеет две стороны отношений: внешнюю - отношения участников с другими лицами и внутреннюю - отношения сособственников между собой. Одной стороной внешних отношений являются участники общей собственности, второй стороной - государство. Но государство не как административно-политическая организация, а как правовая система, ставящая деятельность субъектов права в правовое поле путем строгого следования всем нормативным требованиям реализации прав собственника в рамках правоотношения. Отсюда следует, что субъективному праву сособственников общего имущества корреспондирует обязанность государства гарантировать права собственников. При этом со своей стороны государство имеет право потребовать от собственников выполнения лежащих на участниках общей собственности определенных обязанностей, а также ответственности за результаты использования и судьбу их общего имущества.

Во внутренних отношениях каждый из сособственников может требовать от другого должного (конкретного) поведения, то есть каждому сособственнику предписываются определенные (в равной мере одинаковые для всех сособственников) обязанности в отношении общего имущества.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (публичные образования), выполняя свои управленческие функции в отношении жилищного фонда, которые проявляются в обеспечении безопасных условий проживания граждан, в организации деятельности жилищно-коммунального комплекса, жилищного контроля и надзора, признавая за собственниками самостоятельную возможность решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в силу объективной необходимости устанавливают обязанность домовладельцев не только содержания общего имущества, но и управление им.

Данные обязанности нельзя реализовать только в рамках абсолютного правоотношения собственности. Управление многоквартирным домом как обязанность многоаспектна. В одних случаях участники общей собственности в многоквартирном доме являются управомоченной стороной, например, по владению, пользованию и в предусмотренных законодательством пределах распоряжению общим имуществом. В других - выступают обязанной стороной, например, при выборе способа управления, соблюдению специальных требований к общему имуществу в многоквартирном доме. Для последних случаев участникам общей собственности в многоквартирном доме противопоставляется право Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (в лице соответствующих органов) требовать от собственников помещений исполнение лежащих на них обязанностей.

В теории права под юридической обязанностью понимают предусмотренную законом необходимость должного поведения одного лица - субъекта правоотношения в интересах другого управомоченного лица. Авторы, исследующие категорию юридическая обязанность, сходятся во мнении о необходимости разграничения сущности данного явления и его содержания. Так, В.С. Ем утверждает, что сущность обязанности корениться в социальной необходимости поведения, требуемого от субъекта, а содержание обязанности составляет требование, заключенное в ней, указывающее на вид, свойство, прием, способ предписываемого обязанному лицу действия (поведения).

Необходимость безопасного и эффективного пользования, обеспечения сохранности, надлежащего содержания и ремонта, осуществление мероприятий по энергосбережению общего имущества в многоквартирном доме являются сущностью обязанности управления. Однако не все составляющие этой обязанности могут быть исполнены собственниками помещений. Об этом речь пойдет в третьей главе. Содержание же проявляется в действиях (фактических и юридических) участников общей собственности, которые, во-первых, должны выбрать способ управления многоквартирным домом, во-вторых, соблюдать противопожарные, санитарные и иные подобные правила, в-третьих, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества. Эта обязанность является обязанностью активного типа, так как от управомоченных лиц требуется совершения определенных действий, а не воздержания от них. Так как эти субъективные обязанности по управлению входят в содержание правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме их, так же как и субъективные права, можно назвать общими, то есть принадлежащие одновременно нескольким лицам.

Во внутренних отношениях обязанность управления общим имуществом возникает между несколькими управомоченными лицами по отношению друг к другу. Управление в данном случае будет выступать юридической формой отношений между сособственниками, направленное на выработку единой воли для определения порядка осуществления общего субъективного права и исполнения общей субъективной обязанности.

В.С. Ем отмечает, что «обязанности активного типа принимаются, если так можно сказать, возлагаются на себя субъектами по собственному усмотрению в пределах, допускаемых законом. Обязанности активного типа могут возникнуть у субъекта помимо воли только в случаях, предусмотренных гражданским законом». Очевидно, что обязанность по управлению общим имуществом в многоквартирном доме возникает у сособственников помимо их воли. Причиной этого является объективная необходимость, поскольку невозможно обеспечить пользование и эксплуатацию жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме без использования общего имущества.

Обязанность управления общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой законодательно закрепленную необходимость совершения определенных активных действий, направленных на удовлетворение как общих (частных по своей сути) интересов собственников помещений в многоквартирном доме, так и общественных (публичных) интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

В различных научных сферах понятие «управление» имеет общую основу и раскрывается как процесс, деятельность, система действий.

Поддерживаем точку зрения тех авторов, которые утверждают, что управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой «… упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, …». Управление многоквартирным домом как «… упорядоченного комплекса мер, …». Осуществление собственниками помещений своих правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а также исполнение корреспондирующих обязанностей является «… содержанием деятельности по управлению многоквартирным домом».

Обязанностям собственников помещений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме корреспондирует право Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (в лице соответствующих органов) требовать определенного поведения при осуществлении права общей собственности и соблюдение установленных законодательством требований к жилым помещениям и общему имуществу, а также требований по энергосбережению.

Таким образом, обязанность управления общим имуществом в многоквартирном доме сочетает частные и публичные интересы и соответственно подпадает под частноправовое и публично-правовое регулирование. Так, государство, установив данную обязанность в силу закона, правомерно сложило с себя административную функцию по управлению имуществом, находящимся в частной собственности. Однако ему небезразлично, как домовладельцы относятся к имуществу жилых домов, в надлежащем состоянии которых заинтересовано все общество.

В свою очередь, собственники помещений, осуществляя свое право собственности на помещения и на общее имущество и удовлетворяя свои индивидуальные потребности, должны учитывать интересы всех жителей, как своего дома, так и расположенных рядом. Поддерживаем мнение о необходимости формирования в нашей стране современной жилищной культуры, призванной изменить существующий стереотип поведения собственников, ориентируя их на активное участие в управлении многоквартирным домом и принятие на себя ответственности за его состояние, воспитание собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в духе общих интересов и ценностей. При этом формирование современной жилищной культуры относится к публичной обязанности государства.

Итак, специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (множественность субъектов и технически сложный неделимый объект) предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает комплекс прав и пределы их осуществления, и обязанностей собственников помещений в отношении общего имущества. Комплекс состоит:

- из общих субъективных прав владения, пользования и, в предусмотренных законом пределах, распоряжения общим имуществом;

- недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;

- из общих субъективных обязанностей по управлению общим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и в зависимости от него обязанности заключения соответствующих договоров (договор управления многоквартирным домом, договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, и др.); несение расходов на содержание и проведение мероприятий по энергосбережению, на капитальный ремонт общего имущества.

Представляется, что управление общим имуществом в многоквартирном доме нецелесообразно рассматривать как ограничение правомочия собственника. Обоснуем данную позицию.

Общеизвестно, что осуществление собственником своих правомочий может быть ограничено. В основном это связано с особенностями объектов права собственности. Например, ограничения устанавливаются в отношении земельных участков и других природных ресурсов (см. п. 3 ст. 209 ГК РФ). Данные ограничения могут касаться всех трех правомочий собственника и вызываются необходимостью предотвращения нанесения ущерба окружающей среде и общественным интересам. Существенные ограничения устанавливаются в отношении пользования жилыми помещениями - (см. п. п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ). Как отмечает Л.В. Щенникова, пределы прав собственника на жилые помещения связаны, во-первых, с использованием их по назначению, во-вторых, с недопущением бесхозяйственного отношения к жилью, в-третьих, с соблюдением прав и законных интересов соседей. Такой подход законодателя обусловлен особой значимостью этих объектов.

В юридической литературе возникает вопрос о разграничении понятий пределы и ограничения права собственности. По этой проблеме высказывался В.П. Камышанский. Ученый под границами права собственности понимает предусмотренные законом запреты, определяющие пределы свободы действий собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Что касается пределов ограничений права собственности, то их границами могут выступать ограниченные права третьих лиц на чужие вещи, а также иные права и законные интересы третьих лиц. Таким образом, пределы юридического содержания права собственности это более широкое понятие, подразумевающее общие границы внутри которых устанавливаются ограничения.

Некоторые авторы придерживаются мнения, что ограничение права собственности может состоять помимо прочего и в обязанности совершения действия. Позволим себе не согласиться с этим утверждением. Право собственности заключается в возможности собственника совершать определенные действия и требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих его право. Право общей собственности в этом случае не является исключением. Возложение на собственника обязанности совершения определенных действий в виде управления, в отличие от обязанности воздерживаться от определенных действий, не имеет ничего общего с ограничениями, так как не урезает и не затрудняет его в осуществлении собственнических правомочий. Для решения проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, жизненно необходимо управлять им. Поэтому управление можно рассматривать не как ограничение, а как необходимость.

Представляется, что ограничение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме состоит в недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу как общего имущества, так и жилого помещения (стены, пол, потолок неразрывно связаны с общим имуществом), нарушения прав и законных интересов других лиц.

Собственники помещений, управляя общим имуществом в многоквартирном доме, совершают определенные действия и могут с одной стороны, требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих их право или требовать гарантий соблюдения своих прав. С другой стороны, обязаны в порядке, установленном законом, вырабатывать единую волю для реализации общего субъективного права собственности и исполнения общей субъективной обязанности. При этом данные действия не умаляют реализацию правомочий собственников помещений в объеме, предоставленном законодательством, поэтому не могут рассматриваться в качестве ограничений. Как могут ущемить права соседа, например, аналогичные обязанности другого, связанные с участием в общем собрании многоквартирного дома, вступление в члены ТСЖ или заключение договора управления со специализированной организацией?

Некоторые сомнения вызывают утверждения С.Г. Певницкого о том, что специфика права собственности на имущество в многоквартирных домах проявляется в его позитивных ограничениях. При этом автор справедливо отмечает, что собственник обременен технической необходимостью надлежащей эксплуатации своего помещения, а также общего имущества многоквартирного дома. Как видим, автор связывает данные ограничения с обременениями. А далее обременение он характеризует как обязывание, которое выражается в законодательном возложении на собственника помещения обязанности по участию в управлении многоквартирным домом, а также по несению расходов на содержание общего имущества дома. Представляется, что ограничения и обязывания являются разными категориями.

Подводя итог исследованию вопроса о содержании правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, наряду с триадой правомочий и бременем содержания, предлагаем выделить, самостоятельную обязанность собственников помещений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Сущностью данной обязанности будет являться реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлению мероприятий по энергосбережению.

Содержанием обязанности по управлению выступают фактические и юридические действия участников общей собственности.

Заключение

В результате проведенного исторического анализа способов решения жилищного вопроса и управления жилой недвижимостью в России выделено четыре периода, в зависимости от принадлежности к сферам публичного или частного правового регулирования.

В работе последовательно доказывается, что управление жилой недвижимостью, понимаемое как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, а также эксплуатация и ремонт, переходило из сферы архаичного публично-правового регулирования в дореволюционный период в сферу частноправового - в постреволюционный и период НЭПа; от исключительно публично-правового регулирования в советский период к преимущественно частноправовому - в постсоветский (современный) период.

На основе обобщения современного жилищного законодательства выделены несколько групп отношений по управлению жилой недвижимостью исходя из принадлежности этих отношений к сферам частноправового или публично-правового регулирования:

- управление жилищным фондом является проявлением публичного интереса и составной частью жилищной политики, относящееся к сфере комплексного, преимущественно публичного регулирования;

- управление многоквартирным домом является проявлением частного и публичного интересов, относящееся к сферам публичного и частного регулирования, подпадающее под регулирование жилищного и гражданского законодательства;

- управление общим имуществом собственников помещений расценивается как составная часть управления многоквартирным домом, является проявлением частного интереса, относящееся к сфере частного регулирования, подпадающее под регулирование жилищным и гражданским законодательством.

Выделены особенности, присущие праву общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, по сравнению с долевой и совместной собственностью на вещи, закреплённой в гл. 16 ГК РФ. Считаем нецелесообразным применение критерия наличия или отсутствия долей применительно к установлению вида права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Делается вывод, что общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме является особой разновидностью общей собственности, отличающейся особенностями правового режима объекта, характером отношений между сособственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления правомочий собственности.

Специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает комплекс прав, пределов их осуществления и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Комплекс состоит:

- из общих субъективных прав владения, пользования и в предусмотренных законом пределах распоряжения общим имуществом;

- недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;

- из общих субъективных обязанностей по управлению общим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; несению бремени расходов на содержание и проведение мероприятий по энергосбережению, на капитальный ремонт общего имущества.

Наряду с традиционными правомочиями собственника и бременем содержания предлагается выделить самостоятельную обязанность собственника по управлению имуществом применительно к общему имуществу в многоквартирном доме. Сущностью данной обязанности будет являться реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержанию и капитальному ремонту, осуществлению мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме. Содержанием обязанности по управлению выступают фактические и юридические действия участников общей собственности. Данная обязанность являться обязанностью активного типа.

Делается вывод о том, что исходя из требований к управлению, установленных п. 1 ст. 161 ЖК РФ именно многоквартирный дом целиком, а не только общее имущество в доме, должен являться объектом управления. А управление общим имуществом в виде решения вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения является одной из составляющих управления многоквартирным домом.

Не все требования могут быть исполнены собственниками помещений самостоятельно. В их фактические и юридические действия входят только соблюдение, а не обеспечение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, и иных требований законодательства к жилым помещениям и общему имуществу в многоквартирном доме. Требования по надлежащему содержанию общего имущества обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным лицам, а обязанностью собственников помещений является выбор способа управления и заключение соответствующего договора с лицом, которое обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений императивно обязаны заключить договор на предоставление коммунальных услуг с исполнителем, который обеспечивает состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, и заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов.

Устанавливается роль совета многоквартирного дома, которую можно определить как согласительного коллегиального постоянно действующего органа управления, обеспечивающего реализацию прав и обязанностей собственников помещений по управлению многоквартирным домом. Законодатель излишне подробно расписал полномочия совета и председателя совета многоквартирного дома. Представляется, что это, во-первых, утяжеляет нормы данной статьи, во-вторых, перечень возможных действий, установленный ч. 5 и ч. 8 ст. 161. 1 ЖК РФ должен быть открытым. При быстро развивающихся общественных отношениях нельзя предвидеть различные ситуации, поэтому предлагаем внести дополнения в ч. 5 ст. 161. 1 ЖК РФ, определяющую полномочия совета многоквартирного дома, п.7 следующего содержания: «совершает иные действия, связанные с управление данным домом и предоставлением коммунальных услуг»; в ч. 8 ст. 161.1, определяющую полномочия председателя, п.6 следующего содержания: «совершает иные действия, связанные с управление данным домом и предоставлением коммунальных услуг».

Обосновывается, что гражданско-правовой договор управления многоквартирным домом относится к группе потребительских договоров. Для обеспечения баланса прав сторон данного договора используются элементы публично-правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности и дающие право органам местного самоуправления на основании обращения собственников помещений проводить проверки деятельности управляющей организации.

Исследуя договор управления многоквартирным домом, соискатель отмечает, что в нем явно прослеживается неравенство в правовом положении между управляющей организацией и гражданами - собственниками жилых помещений. Данное неравенство требует внедрения в гражданские правоотношения методов публичного регулирования. В работе систематизируются юридические средства, необходимые для достижения баланса между положением указанных сторон.

Доказывается, что управление многоквартирным домом как самостоятельная обязанность собственников помещений осуществляется фактическими действиями, обеспечивающими реализацию прав владения и пользования жилыми помещениями и общим имуществом, и направленными на обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома, и юридическими действиями, обеспечивающими реализацию прав пользования и распоряжения в установленных законом пределах общим имуществом.

Делается вывод о том, что деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется на нескольких уровнях:

первый уровень - деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по управлению им;

второй уровень - деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам с собственниками помещений и отвечающих за содержание общего имущества и за обслуживание внутридомовых инженерных систем; ресурсоснабжающих организаций;

третий уровень - деятельность государственных и муниципальных органов.

Деятельность, реализующаяся посредством осуществления прав и обязанностей первого и второго уровня, находится преимущественно в сфере частноправового регулирования. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления полномочий третьего уровня, - в сфере публично-правового регулирования. Все эти многоуровневые обязанности и полномочия взаимосвязаны и взаимообусловлены, и рассматривать их в отрыве друг от друга недопустимо.

жилищный законодательство имущество

Библиография

1 Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. - 2009. - №1. - Ст. 2.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от №51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2009. - №32. - Ст. 3301.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 №199-ФЗ, 04.05.2010 №70-ФЗ, 27.07.2010 №237-ФЗ, 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №1 (ч. 1). - Ст. 21.

4 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 №71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 №3-П, от 23.06.1995 №8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. - 1983. - №26. - Ст. 883.

5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.

6 О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - №1. - Ст. 15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №52 (ч. 1). - Ст. 5498.

7 О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»: постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 №444-1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. - М.: Консультант, 2010. - 1 CD - диск.

8 О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 №343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4017.

9 О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - №1. Ст. 41.

10 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №23. - Ст. 2501.

11 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 // Российская газета. - 2006. - №37. - С. 3 - 5.

12 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон от 4 июля 1991 года №1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 №4199-1; от 29.12.2004 №189-ФЗ, в ред. Закона РФ от, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 11.07.1991. - №28. - Ст. 959.

13 О приватизации жилищного фонда в РСФСР: закон РСФСР №1541-1 от 4 июля 1991 года // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 11.07.1991. - №28. - Ст. 959.

14 О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 года №1305-1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. - М.: Консультант, 2010. - 1 CD - диск.

15 О товариществах собственников жилья: Федеральный Закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №25. - Ст. 2963.

16 О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон 21 июля 2007 года №185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 №323-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №30. - Ст. 3799.

17 Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации от 24 Декабря 1992 №4218-1 (в ред. от 21.04.1997 №68-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 21.01.1993. - №3. - Ст. 99.

18 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №32. - Ст. 4152.

19 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 // Российская газета. -2003. - №214. - С. 6.

20 Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006. - №5. - Ст. 546.

21 Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №34. - Ст. 3680.

22 Положение об определении размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. №1223 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №40. - Ст. 4592.

23 Александрова М. Не опоздай на капремонт / М. Александрова // Попутчик - 2010. - 22 января. - С. 2.

24 Александрова М. Старшие домов против чиновников? / М. Александрова, И. Сивакова // Попутчик. - 2009. - 14 августа. - С. 2.

25 Андропов В.В. Основные начала управления многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б. Миронов // Труд и право. - 2006. - №6. - С. 3 - 92.

26 Барихина А.Б. Большой юридический энциклопедический словарь / А.Б. Барихина. - М.: Книжный мир, 2006. - 720 с.

27 Борзенкова Т.А. К вопросу об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / Т.А. Борзенкова. - Самара: Универ - групп, 2005. - 507 с.

28 Васькин В.В. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. - 2010. - №4. - С. 47 - 63.

29 Великанова И. Управлять управляющей компанией? / И. Великанова // Попутчик - - 2009. - 28 августа. - С. 2.

30 Вольницкая А. Жилищный фонд пополнят деньгами / А. Вольницкая // Амурская правда - 2008. - №184. - С. 3.

31 Вольницкая А. Капремонт по полной / А. Вольницкая // Амурская правда. - 2008. - №189. - С. 5.

32 Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией / С. Гутор // Жилищное право. - 2010. - №3. - С. 18 - 27.

33 Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление / И.А. Дроздов // Закон. - 2007. - №6. - C. 9.

34 Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование / И.А. Дроздов. - М.: Статут, 2006. - 236 с.

35 Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. - 2006. - №1. - С. 21 - 29.

36 Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - 379 с.

37 Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / И.В. Маркова. - Самара: Деловой двор, 2010. - 579 с.

38 Миронов И.Б Имущественные комплексы в жилищной сфере: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / И.Б. Миронов; МГУ. - М., 2009. - Режим доступа: http: // dissertation. narod.ru / svtoreferats. - 18.12.2010.

39 Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / В.К. Михайлов; МГУ. - М., 2008. - Режим доступа: http: // dissertation. narod.ru / svtoreferats. - 19.12.2010.

40 Михайлов В.К. Проблемы управления многоквартирными домами // В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. - 2010. - №3. - С. 17 - 26.

41 Мятиящук С.В. Плата за жилье: механизм правового регулирования / С.В. Мятищук. - М.: Юстицинформ, 2009. - 104 с.

42 Мятиящук С.В. Формирование условий и заключение энергосервисного договора с управляющими организациями / С.В. Мятиящук // Жилищное право. - 2010. - №8. - С. 14 - 21.

43 Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / С.Г. Певницкий // Нотариус. - 2005. - №3. - С. 37 - 39.

44 Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / С.Г. Певницкий // Нотариус. - 2005. - №3. - С. 56 - 68.

45 Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья / Г.А. Пысина // Российская юстиция. - 2007. - №2. - С. 26 - 29.

46 Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций / В.Д. Рузанова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - №4. - С. 14 - 21.

47 Сергеичева Е.С. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме / Е.С. Сергеичева // Право и экономика. - 2004. - №4. - С. 89 - 91.

48 Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А.А. Титов. - СПб.: Питер, 2010. - 720 с.

49 Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / В.А. Фогель // Нотариус. - 2004. - №1. - С. 12 - 16.

Размещено на Allbest.ru