Договір найму (оренди) житла за цивільним законодавством України

У підрозділі 3. 2. “Загальна характеристика засобів забезпечення прав та обов'язків учасників договору найму житла” розглядаються загальні питання правового забезпечення учасниками відносин належного виконання прав та обов'язків, які виникають на підставі договору найму житла.

Відправним моментом у цій частині дослідження є положення про те, що належна реалізація прав та обов'язків учасниками житлових правовідносин досягається за допомогою застосування засобів державного примусу, який є неодмінним елементом правової системи і гарантією досягнення системи соціальних цілей.

У роботі аналізуються поняття та характерні ознаки державного примусу, а також розглядаються його різновиди: юридична відповідальність та інші засоби захисту цивільних прав. При цьому наголошується, що провідним засобом забезпечення прав та обов'язків учасників договору найму житла є юридична відповідальність, яка трактується автором як реалізація санкції правової норми, що є за своїм характером засобом примусу, супроводжується осудом з боку держави і виражається в покладанні на винного у порушенні суб'єкта невигідних для нього наслідків порушення матеріального чи іншого характеру.

Одним із головних критеріїв виокремлення того чи іншого виду юридичної відповідальності авторка визначає наявність складу відповідного правопорушення, що може як відповідати галузі права, так і підрозділятися на види в межах галузі права, а саме в межах комплексних галузей законодавства, яким є, наприклад, житлове законодавство. Наприклад, у житлових відносинах можливі порушення договору найму житла, порядку надання житлових приміщень у будинках державного і комунального фонду, порядку приватизації житла, порядку користування житлом у будинках житлових кооперативів та товариств індивідуальних власників житла тощо. Тому в залежності від різновиду житлових відносин порушення може бути цивільно-правовим, адміністративно-правовим, дисциплінарним проступком, злочином тощо. Відповідно до виду порушення і відповідальність за порушення житлових прав може бути різних видів. Разом із тим, у відносинах користування помешканням на підставі цивільно-правового договору найму житла найбільш типовою є цивільно-правова відповідальність, яка доповнюється застосуванням інших засобів впливу цивільно-правового характеру.

У підрозділі 3.3. “Цивільно-правова відповідальність як засіб забезпечення прав та обов'язків учасників договору найму житла” аналізуються характерні властивості цивільно-правової відповідальності у відносинах користування житлом, що виникають на підставі цивільно-правового договору найму (оренди).

Зазначається, що, хоча цивільно-правовій відповідальності, як і кожній юридичній відповідальності, властиві виховно-попереджувальна (превентивна), відновлювальна (компенсаційна), охоронна та регулятивна функції, однак специфіка цивільно-правової відповідальності полягає у виконанні нею, передусім, компенсаційної функції, яка має трактуватися широко - як відновлення порушених майнових прав сторін відповідних цивільних відносин. З урахуванням специфічних властивостей, зокрема, функцій цивільно-правової відповідальності, вона визначається як правовідносини, зміст яких полягає у відновленні порушених майнових прав сторін відповідних цивільних відносин шляхом покладення на особу, винну у здійсненні порушення, негативних майнових наслідків останнього, що забезпечує досягнення мети захистити інтереси особи, яка потерпіла від порушення.

Як випливає із визначення поняття, функцій та цілей цивільно-правової відповідальності, її підставою у відносинах користування житлом на підставі цивільно-правового договору є порушення цивільних прав особи - учасника договору найму житла, яке одночасно є й порушенням норм цивільного законодавства, які регулюють зазначені відносини.

У підрозділі 3.4. “Особливості застосування цивільно-правових засобів при розірванні договору найму житла” аналізується специфіка використання деяких цивільно-правових засобів захисту прав учасників договору найму житла при розірванні останнього. При цьому зазначається, що, оскільки головні засади застосування цивільно-правової відповідальності у формі відшкодування шкоди та стягнення неустойки тощо є загальними для усіх випадків порушення договорів, то стосовно проблематики дисертації доцільним є розгляд лише тих засобів відповідальності та захисту, котрі є специфічними для договору найму житла. Ці зазначених методологічних позицій аналізуються такі спеціальні засоби забезпечення прав учасників договору найму житла, як розірвання зазначеного договору зі спеціальних підстав, встановлених у главі 59 ЦК України. Зокрема, розглядаються встановлені частиною першою ст. 825 ЦК України такі підстави розірвання договору найму житла з ініціативи наймача як відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, від договору найму та непридатність житла для постійного проживання у ньому, яка виникла після укладення договору, коли розірвання договору найму житла провадиться в позасудовому порядку.

Аналізуються також випадки розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця відповідно до правил, встановлених частинами другою, третьою та четвертою ст. 825 ЦК України з таких підстав як невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- невнесення понад два рази; руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає; використання житла не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів наймачем житла або іншими особами, за дії яких він відповідає. У дисертації зазначається, що, оскільки зазначені випадки розірвання договору найму житла, які спрямовані на захист прав наймодавця, у своїй більшості є засобами відповідальності, то їхнє застосування супроводжується вимогою дотримання низки матеріальних та процедурних гарантій.

У Висновках підсумовуються наукові результати дослідження та узагальнюються пропозиції щодо вдосконалення чинного цивільного законодавства та практики його застосування.

Зокрема, пропонується визначення цивільно-правового договору найму (оренди) житла як домовленості двох або більше сторін, яка спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків стосовно користування помешканням (проживання у ньому) протягом певного строку за плату, і надається типологічна характеристика зазначеного договору.

Зазначається, що головним у визначенні правової природи договору є розуміння його як підстави виникнення правовідносин (цивільних прав та обов'язків, що кореспондують одне одному), пов'язаних із використанням житла для проживання. У цьому сенсі цивільно-правовий договір найма житла виступає як чинник виникнення цивільних зобов'язань, змістом яких є права та обов'язки стосовно користування житлом.

З урахуванням теоретичних результатів дослідження пропонується уточнення положень частини першої ст. 812 ЦК України стосовно визначення кола житлових приміщень, які можуть входити до складу предмета договору найму житла і охоплюються поняттям “помешкання”:

“Предметом договору найму житла може бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина” припускає, що “квартира або її частина, житловий будинок або його частина”.

Зазначається, що на відміну від житлового законодавства, Цивільний кодекс України не виокремлює членів сім'ї наймача в окрему категорію з визнанням за ними спеціального статусу після вселення в житлове приміщення, встановлюючи натомість категорію “інші особи, які постійно проживають разом з наймачем”. Оскільки таке вирішення цього питання не дозволяє враховувати повністю особисті та майнові стосунки, які існують або можуть виникати між наймачем та членами його сім'ї (зокрема, подружжям та дітьми), пропонується вирішити це питання у ст 816 ЦК України, передбачивши в ній існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом із наймачем: 1) членів сім'ї та 2) інших осіб. При цьому статус членів сім'ї наймача має визначатися нормами не лише загального цивільного законодавства, але також нормами сімейного та житлового законодавства, тоді як правове становище “інших осіб” встановлюється на засадах частини першої ст. 816 ЦК України. Воно має бути рівним з правовим становищем наймача та членів його сім'ї, за винятком питань правонаступництва при заміні наймача в договорі найму житла, про що має бути зроблене застереження у ст. 824 ЦК України.

Крім того, оскільки у Цивільному кодексі має місце безпідставне обмеження прав повнолітніх осіб, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, на користування житлом протягом часу, який залишився до кінця строку чинності договору, пропонується внести зміни до частини другої ст. 821 ЦК України, виклавши її у такій редакції:

“До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найом), не застосовуються положення частини першої ст. 816, положення ст. 818, ст.ст. 822 - 823 та частини першої ст. 824 цього Кодексу”.

право цивільний житло оренда

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ

1. Гуляк Я.В. Сучасна вітчизняна концепція права на житло //Актуальні проблеми держави і права: Зб. наук, праць. - Вип. 22. -Одеса: Юрид. л-ра, 2004. ~С. 1048-1053.

2. Гуляк Я.В. Право на житло і житлові відносини //Актуальні проблеми політики: Зб. наук, праць. - Вип. 22. - Одеса: Фенікс, 2004. -С. 179-184.

3. Гуляк Я.В. До питання щодо визначення поняття “відповідальність” в цивільному праві України //Актуальні проблеми держави і права: Зб. наук, праць. - Вип. 23. - Одеса: Юрид. л-ра, 2004. - С. 210-215.

Размещено на Allbest.ru