Государственная регистрация объектов недвижимости в Российской Федерации

Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица - свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица - паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям "запрашиваемого" права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по данному конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам. Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя.

Следовательно, государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и удостоверяется свидетельством. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2.2 Оборотоспособность объектов недвижимости: ограничение и изъятие недвижимости из оборота

Под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов имущества существенно различается.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию недвижимость делится на три категории. В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (Части I, II, III) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 26.06.2008) / М.: СЗ РФ, 2008. С.51.

· не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить к от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследование, реорганизация юридического лица);

· ограниченно обороноспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается лишь по специальному разрешению, такие объекты не могут отчуждаться;

· изъятые из гражданского оборота объекты (земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами В соответствии с п.4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (Часть I) от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. от 28.02.2007) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.36).

Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указанны в законе. Ограниченно обороноспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметом гражданско - правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 г № 2284 (в ред. от 16.08.2004 г.). Собрание актов Президента и Правительств Российской Федерации.1994. № 1.Ст.2; СЗ РФ. 1996. № 12. Ст.1064; 1998. № 29. Ст. 3538; 2000. № 31. Ст.3952; № 32. Ст. 3343; 2002. № 14. Ст. 1255; 2003. № 32. СТ.3172; № 47. Ст. 4520; 2004. Ст,3540. В перечень, входит:

- недра, лесной фонд, водные ресурсы;

-охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

- штатное или табельное военное имущество;

- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техник;

- недвижимые объекты исторического и культурного наследия по перечню, утвержденному правительством РФ;

- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления и движения судов;

- объекты, предприятия и оборудования для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

- автономные станции;

- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы - интернаты для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы - интернаты для детей с недостатками умственного и умственного и технического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей престарелых;

- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

- радиотелевизионные передающиеся центры, радиоцентры;

- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

- федеральные автомобильные дороги общего пользования;

- объекты непроизводственной сферы находящиеся в ведении и федеральных органов представительной власти;

- крематории и кладбища;

скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

- метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, МВД России, Федеральной службы безопасности, Министерства обороны России, пограничных войск, Федеральной таможенной службы России, объектов научной и опытно - производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительствам РФ,

Статьей 30 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 годаФЗ РФ от 21.12.2001 г. № 178 - ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 05.02.2007) // СЗ РФ.2007 № 7. Ст. 834. также запрещена приватизация следующих используемых объектов социально - культурного и коммунально-бытового назначения:

- объектов органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

- объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

- детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

- жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

- объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со ст. 260 Гражданского кодекса собственник земельного участка свободно владеет, пользуется и распоряжается, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограниченны в обороте.

Таким образом, обороноспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

2.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию и их обязанности

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует свои полномочия.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции Российской Федерации.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрация общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.

Основой задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает сведущими полномочиями:

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством;

- координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы видения указанного реестра в электронном виде.

Учреждения юстиции по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

Государственную регистрацию на объекты недвижимости осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ним осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утвержденного федеральным органом исполнительной власти в области юстиции, использует печать с изображением Государственного герба Российской Федерации.

Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31января 1998 г), признаются юридически действительными. Обязанность регистрации учреждениями юстиции права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновение, перехода и прекращения была установлена п. 1 ст. 131 ГК РФ с 1 января 1995 г. Указ. ист. п.1 ст.131 ГК РФ / М.: СЗ РФ, 2008. С.52. Однако до введения в действия Закона о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрацией подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения указанного Закона в действие.

Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей. Указ. ист. п.1. ст.6 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.20.

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31 января 1998 г и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе, то данное право не требует перерегистрации в регистрируемом органе.

При таких документах можно пользоваться и владеть недвижимостью. Но если планируются совершение сделки (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и т.д.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в органе регистрации.

Обязательная регистрация ранее возникшего права позволяет также произвести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и т.д.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции данного региона (до 1 января 2005 г) или Росрегистрацией, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось и выпиской, выданной Росрегистрацией за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация ранее возникшего права требует только перед сделкой и (или) переходом права - заключением договора купли - продажи, дарения мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и т.д. Если имущество приобретается по иным основанием (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследователя невозможна ввиду его смерти.

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка ее членов и полномочий лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств регистратору может понадобиться определенное время. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Итак, федеральный орган координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации, осуществят деятельность, только предусмотренную законодательством в соответствии с законами и нормативно - правовыми актами.

Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

- в случаях их возникновения после 31 января 1998 г;

- перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость.

Глава 3. Проблемы, возникающие при государственной регистрации

3.1 Порядок проведения государственной регистрации

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью производится на основании заявления правообладателя или сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверения доверенности, если иное неустановленно законом.

При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной права подается лицом, в отношении которого прияты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариального удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус.

С 1 сентября 2006 г. Подавать заявления от имени физических и юридических лиц могут и нотариусы, удостоверившие сделки или выдавшие иные документы, на основании которых возникают права на недвижимость.

При отклонении одной сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущества предъявляется документ о уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариального удостоверенную копию этого документа.

Государственная регистрация прав производится в порядке, установленном ст. 13 Законом от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и включает следующие регистрационные действия:

* прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

* правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

* регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

* сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

* при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в ЕГРП на недвижимость;

* совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав.

Также исполнение государственной функции по регистрации прав включает в себя и следующие административные процедуры:

* приостановление государственной регистрации прав;

* отказ в государственной регистрации;

* выдача информации из ЕГРП;

* выдача копий договоров и документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

* исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

В целом порядок регистрационных действий определяют следующие акты Министра России:

1) Административный регламент государственной регистрации прав;

2) Правила ведения книг учета документов;

3) Инструкция Минюста о присвоении условных номеров объектам недвижимости;

4) Инструкция Минюста о порядке заполнения свидетельств;

5) Инструкция Минюста о о выдаче копий договоров;

6) Методические рекомендации Минюста по порядку регистрации;

Особенности регистрационных действий установлены следующими документами:

1) Инструкция Минюста о регистрации купли - продажи;

2) Инструкция Минюста о регистрации договора мены;

3) Инструкция Минюста о регистрации прав несовершеннолетних;

4) Инструкция Минюста о регистрации аренды;

5) Инструкция Минюста о регистрации договоров участия в долевом строительстве;

6) Инструкция Минюста о регистрации ипотеки;

7) Правила внесения записей о правах на предприятие кА имущественный комплекс;

8) Положение о особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав а линейно - кабельные сооружения связи, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 68; Собрание законодательства Российской Федерации (СЗ РФ). 2005.

9) Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденное постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 г. № 580 (в ред. от 12.11. 2004 г.); СЗ РФ. 2003. № 38. Ст. 3668.; 2004. № 47. Ст.4652.

10) Методические рекомендации Минюста по регистрации общей собственности;

11) Методические рекомендации Минюста по регистрации сервитутов.

Административный регламент государственной регистрации прав, Приказом Минюста России от 14.09.2006 г. № 293 утвержден Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Зарегистрирован в Минюсте России 14.09.2006 г. № 8258 //БНА. 2006. № 41. Административный регламентом, в частности, установлены следующие требования к порядку исполнения государственной функции:

* порядок информирования об исполнении государственной функции;

*порядок получения консультаций (справок) об исполнении государственной функции;

* результат исполнения государственной функции;

* описание заявителей;

* требование к составу документов, необходимых для исполнения государственной функции;

* перечень документов, предоставляемых заявителями;

* требования к документам, предъявляемых заявителями.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в последовательности, определенной порядком приема документов:

* установление личности заявителей;

* проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

* проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

* проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

* внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

* выдача заявителя расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст.16, п. 3 ст.18 Закона о регистрации прав документы е могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исправлены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

- не предъявлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;

- не предъявлены подлинники документов 9за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии всех необходимых документов для регистрации, в соответствии с их установленным требованием сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию в соответствии с образцом, установленным Методическими рекомендациями Минюста по порядку регистрации.

В расписку включается:

* дата представления документа и время (с точностью до минуты);

* перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества экземпляров, количества листов в каждом документе;

* номер книги и учета входящих документов и порядковый номер записи о принятом заявлении;

* отметка в соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе об отсутствии всех необходимых для регистрации документов;

* максимальный срок окончания государственной регистрации (при отсутствии оснований для регистрации);

* фамилия, инициалы и подпись специалиста, принявшего документы;

* телефон, фамилия и инициалы специалиста, у которого можно узнать стадию рассмотрения документов и срок ее завершения.

Второй экземпляр расписки приобщается к принятым документам.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и значение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и т.д.), адрес и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно - правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное пользование) и др.

Итак, в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых доле быть подлинником, который возвращается заявителю после регистрации. Исключением являются акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, так как подлинник такого документа существует только в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдают копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа.

Такие документы представляются в виде двух копий. Подлинники договоров (сделок с недвижимостью) обязательно должны быть сданы в регистрирующий орган, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки и (или) права.

Следует также отметить, что ксерокопия без надлежащего заверения копиями не являются.

Заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности представляются в регистрационную службу в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не представляются.

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической сил правоустанавливающих документов и других представленных на государственную регистрацию документов. При правовой экспертизе производится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав и подготовившего документ лица или органов власти, установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, перехода прекращения) - внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

ь соответствующих юридических действий правообладателей и участников сделок;

ь юридического акта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

ь отсутствия оснований для отказа государственной регистрации.

Правовая экспертиза начинается с проверки записей в ЕГРП по объекту недвижимости. Именно проверка ЕГРП - единственного достоверного источника юридически значимой информации о правовом режиме конкретного объекта недвижимости, отличает правовую экспертизу при государственной регистрации от иной правовой экспертизы, например: проверки законности сделки с нотариусом. Только при условии доступа к актуальным записям ЕГРП можно провести правовую экспертизу правоотношений, без исследования ЕГРП можно выполнить только экспертизу документов. Проверку условий законности сделок с недвижимостью, осуществляет регистратор. Договор должен содержать сведения о объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие надписи сторон, оттески печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор возращен сторонами. Как правило, это осуществляется до приема документов.

Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдение прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделки. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условие сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, в доверенности, выданной представителю стороны договора. В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса несоблюдение установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она считается незаконной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то, что нотариус проверят законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществлять проверку законности сделки.

Таким образом, государственная регистрация прав производится в порядке, установленном Законом и включает определенные регистрационные действия, которые регулируются актами Министра России. Административный регламент в целом определяет сроки и последовательность действий (административных процедур) регистрационной службы и ее территориальных органов.

Регистрация права на объекты недвижимости начинается с момента подачи заявления. Проверки законности сделки и всех необходимых документов. Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Вместе с проверкой законности производится правовая экспертиза (максимальный срок составляет четыре часа).

По результатам, правовой экспертизы регистратор принимает одно из следующих решений:

ь о государственной регистрации прав;

ь о приостановлении государственной регистрации;

ь об отказе в государственной регистрации.

Решение оформляется штампом на заявлении по образцу, утвержденному Административным регламентом регистрации права.

3.2 Приостановление регистрации по решению регистратора

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав регистрация приостанавливается на срок не более одного месяца при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений.

Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации. Сомнения регистратора могут быть, в частности, в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, выдавшего или подписавшего правоустанавливающий документ; в действительности акта органов государственной власти или местного самоуправления; в наличии прав на объект недвижимости у распоряжающегося им лица.

Сомнения в наличии полномочий подписавших правоустанавливающий документ руководителей и других должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, представителей физически и юридических лиц устраняются представлением дополнительных документов: распоряжения руководителя органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении права подписи другому должностному лицу например, заместителю), подтверждением доверителем действительности выданной им доверенности или непосредственного одобрения заключенной через представителя сделки.

В случае заключения гражданами сделок с недвижимостью без нотариуса в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме, у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа или одобрить заключаемую от его имени сделку.

Несоответствие представленных документов и необходимость исправления дополнительных документов, также является причиной для приостановления регистрации. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Иными словами, если сомнения возникли по поводу однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права. Например, несоответствие площади земельного участка по документу о его предоставлении и по кадастровому плану, расхождение в наименовании объекта по правоустанавливающему документу и по паспорту ОТИ (БТИ); сокращенное или неполное название юридического лица, вместо имени и отчества правообладателя - только инициалы; правоустанавливающий документ содержит старое название улицы, а техническое описание после - после переименования, и пр. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Регистратор вправе запросить необходимые сведения не у заявителя, а непосредственно у имеющих их организаций. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны предоставить такие сведения регистрирующим органам в срок не более 10 дней со дня обращения.

Таким образом, по решению регистратора регистрация приостанавливается в случае:

1) непредставление какого - либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

2) направление в уполномоченные организации письменного запроса об объекте недвижимого имущества и правах на него;

3) направление представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

4) направление документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т. п.), на подтверждение их подлинности.

Основанием для отложения государственной регистрации ипотеки по решению регистратора - несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства.

Общий срок регистрации в случае приостановления по решению регистратора не должен превышать двух месяцев. Срок приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении.

"Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав и срок. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не зачитывается в новый срок". Указ. ист. п.3 ст.19 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.36.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем на месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора е обращалась с таким заявлением.

Если в течение указанного срока е будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

"В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании решения суда". Указ. ист. п.4 ст.19 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.36. Регистрация приостанавливается:

ь на указанный судом срок;

ь до отмены судом решения (определения) о приостановлении;

ь до наступления указанного судом события (например, окончания рассмотрения спора).

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В соответствии с п.4 ст. 19 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "если в течении срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке установленным законодательством".

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пяти рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации. Срок приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета приостановления.

Таким образом, общий срок регистрации в случае приостановления по решению регистратора не должен превышать двух месяцев. До истечения регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация либо приято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. При этом в регистрации может быть отказано по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, а не по причине устранения сомнений. Иными словами, действия регистратора в случае приостановления, определяются возможностью отказа в регистрации. Если запрошенные при приостановлении документы не будут приостановлены, но при этом не будет и предусмотренных законом оснований для отказа, и то приостановление является незаконным, а действия регистратора можно обжаловать в суде как уклонение от государственной регистрации.

3.3 Отказ в государственной регистрации и его обжалование

Закон о Госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Последствием проведения государственных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в Единый государственный реестр прав. В установленных законом случаях допускается отказ права или сделки. Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным или решение конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С.195. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации права. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

ь право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации;

ь с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащие лицо;

ь документы, предъявленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

ь акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

ь лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

ь лицо, которое имеет права, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

ь правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

ь правообладатель не представил заявление или иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

ь не предоставлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;

ь имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;

ь осуществление регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации прав (земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность).

Как свидетельствует судебно - арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.

Общество ООО "СК Центрострой" обратилось в Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" с заявлением об обследовании помещения подземного гаража в доме - новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации в последствии с правом собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. № 219 Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" отказал в подготовке учетно - технической документации на отдельное машино-место со ссылкой на обстоятельство, что, согласно действующим нормам СиП, технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение в целом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведение технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание и инвентаризация возможны только при условии, что его можно выделить из других объектов недвижимого имущества. ООО "СК Центрострой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации", связанных с отказом оформить паспорта на машино-места в подземом гараже - автостоянке жилого дома и об обязании ответчика оформить названные технические паспорта. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Согласившись на СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что подготовка учетно - технической документации может быть произведена в отношении помещения, которое имеет определенное функциональное назначение и ограничено строительными конструкциями. Машино-места в гараже - автостоянке неограниченно строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает собой возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности.Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 г. № КА - А41 /8159-04 // ИПС "Кодекс".

Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов, Указ. ист. п.2 ст.29 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.45. в том числе в случае неустранения по требованию регистрирующего органа. п.3 ст.21 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (в ред. от 26.06.2007) // СЗ РФ. 1998.№ 29.Ст.3400.

Судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него. Указ. ист. п.2 ст.20 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.43.

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Указ. ист. п.1 ст.28 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.45.

Например, если в ЕГРП имеется запись о праве и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, и стороной по сделки с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом, либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушении порядка издании таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, е уполномочено распоряжаться правом на данный недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для регистрации по двум конфликтующими заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (предоставленные документы направляются на подтверждения подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашиваются сведения о недвижимом имуществе, имеющегося у других организаций и пр.).

Если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия, Указ. ист. п.1 ст.432 ГК РФ / М.: СЗ РФ, 2008. С.128. в регистрации отказывается на основании того, что предоставленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и т.д.), содержащие условия сделки, то в случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.