Аренда, её экономическая сущность

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин "аренда" применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, "извлечение из нее плодов"*(125). Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве*(126).

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина "аренда", в других "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Начавшиеся в конце 80х гг. прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции.

Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды, а также о расширении прав участников арендных отношений, предоставлении им большей свободы в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК 1964 г. в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам. Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде*(127) (далее Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений.

Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 г. получил быстрое развитие процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет*(128).

Действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Он предусматривает завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43 Закона о приватизации).

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства 1991 г.

2. Аналитическая часть

2.1 Методика расчета арендной платы

В целях повышения эффективности использования государственного имущества, увеличения поступлений в федеральный бюджет доходов от передачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве Минимуществом России в настоящее время разработан порядок расчета годовой арендной платы.

Порядком установлена средняя стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения в г. Москве, которая соответствует базовому размеру стоимости строительства одного квадратного метра, установленному правительством Москвы и составляет 4150 руб. за кв. м.

Определена также минимальная ставка годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади в размере 306 руб.

Используются границы зон территории г. Москвы и перечень магистралей общегородского значения, установленные правительством Москвы;

Данной методикой расчета в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию арендованных ими находящихся в федеральной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), договором аренды может предусматриваться зачет в счет арендной платы стоимости производимых ими ремонта или реконструкции в соответствии со сметой на выполнение соответствующих работ.

Причем величина арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве, не может быть ниже минимальной ставки годовой арендной платы за один квадратный метр.

Ниже приведен порядок расчета годовой арендной платы :

Площадь нежилых помещений (зданий, сооружений)(S) :

- подвалы кв. м

- цокольный этаж кв. м

- наземная часть кв. м

- чердак (мансарда) кв. м

Средняя стоимость строительства 1 кв. м нежилого помещения в г.Москве (Сс) (4150 руб.)

Минимальная ставка годовой арендной платы (306 руб.)

Коэффициент пригодности (Кпр)

Кпр = (100% % износа) / 100%

Коэффициент качества строительного материала (Км)

- кирпич 1,5

- железобетон, прочие 1,0

- смешанные (деревянно кирп.) 0,8

- дерево 0,6

Коэффициент типа здания (Кт)

- производственное, складское (неотапливаемое) 0,3

- производственное, складское (отапливаемое) 0,5

- прочие 1,0

Коэффициент зоны территории (Кз)

- зона 1а 2,0 зона 3 1,2

- зона 1б 1,7 зона 4 1,0

- зона 2 1,5 зона 5 0,8

Коэффициент типа деятельности (Ктд)

Коэффициент типа деятельности (Ктд) определяется в зависимости от кода ОКОНХ, соответствующего виду деятельности арендатора, осуществляемой в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), что может быть подтверждено целью использования имущества, предусмотренной договором аренды, соответствующей лицензией, выданной арендатору, а также иными документами. В случае, если в указанном порядке не представляется возможным определить вид деятельности арендатора в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), для определения

Заключение

Актуальность темы исследования. Одной из ключевых проблем социально-экономического развития современной России является восстановление и развитие экономического потенциала, способного обеспечить выпуск продукции и создание услуг производственного и потребительского назначения на уровне мировых стандартов, ориентированного при этом на деятельность в условиях современных рыночных отношений.

Одним из важнейших факторов развития отечественной экономики служит реновация основных средств на промышленных предприятиях и в торговых организациях посредством лизинговых услуг и операций. В свою очередь, сравнительная новизна лизинга как вида предпринимательской деятельности в Российской Федерации требует разработки экономических аспектов его использования.

Освоение лизинга как особой формы арендных отношений в России происходит в условиях низкой инвестиционной активности. Несмотря на это, существуют определенные предпосылки для решения этой проблемы. Для этого, в условиях, когда обращение к банковскому кредиту затруднительно, особенно для малого бизнеса, необходимо активнее переходить от традиционного механизма обновления основных средств к поиску иных источников финансирования. аренда сделка плата

В условиях большой потребности в модернизации средств труда особую значимость приобретает развитие новых видов кредитования как в денежной, так и в товарной форме. Лизинговая деятельность как раз и относится к одному из таких видов. Анализ состояния дел в российской экономике показывает, что использование этой формы кредитования будет способствовать формированию лизингового рынка, который может оказать существенное влияние на возрождение и развитие экономического потенциала нашей страны.

Лизинг как вид предпринимательской деятельности остается в России сравнительно новым. В нашей стране лизинг начал развиваться совсем недавно, с начала 90х годов XX века, и уже в скором времени получил достаточно широкое распространение. Специалисты в области российского рынка инвестиций прогнозируют в ближайшее время значительное увеличение объемов лизинговых сделок. При активном его внедрении лизинг в силу присущих ему возможностей может стать мощным импульсом не только технического перевооружения производства, но и структурной перестройки российской экономики. Использование лизинга как особого инвестиционного инструмента существенно упрощает процесс осуществления капиталовложений и получения соответствующих доходов, что особенно актуально для развития малого и среднего предпринимательства в современной России.

Вместе с тем необходимо отметить, что имеющиеся теоретические работы, публикации, практические рекомендации по данной проблематике не дают достаточно ясной оценки действующей системы лизинговых отношений, нечетко показывают сходство и различия лизинговых отношений в сравнении с арендными, кредитными и другими экономическими отношениями, а также достоинства и недостатки использования лизинга на российских предприятиях. Все это предопределило выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Список использованной литературы

1. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1998.

2. Комментарий к гражданскому кодексу РФ часть 1 и часть 2 под ред. О.Н. Садикова. Москва, Изд. Инфра. М., 2003

3. Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие. Спб. Питер, 2005. 455с.

4. Бакина С. Как зарегистрировать предприятие // Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 39

5. Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности . ИПББИНФА, 2006

6. Якушев А.В. Коммерческое право. Конспект лекций. М.Приор, 2007.

7. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К2. М.: Статус, 2003.

8. Комментарий к жилищному кодексу РФ под ред. С.Л. Филимонова, Г.Ф. Шешко, М., 2005

9. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М., 2003.

10. 6. Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. М. СтатусКво 97, 2001.

11. В.А. Лелеч. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // справочно-правовая система Гарант.

12. Т.Ю. Комарова Нежилые помещения как объект Аренды, Законодательство 4. апрель 2003.

13. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, 10.

14. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М. 1992.

15. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: Проспект. 1997

16. Иоффе О.С. Обязательственное право, М., 1975 11.Новицкий Н.Б. Римское право. М., 2004 12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 М.: СПАРК, 1995.

17. Оглобин О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие М.: 2003.

18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат ,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг, М. 1999

19. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Российская юстиция, 1997, 12.

20. В.В. Долинская Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон, 2005, 3.

21. М.В. Батянов. Аравовая квалификация продления и возобновления договора аренды. Закон, 2005, 3.

22. Н.А. Новиков. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон, 2005, 3.

23. Захарьин В.Р. Договор аренды. Правовое регулирование. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендных операций // Консультант бухгалтера, 2007. 10

24. Зиборова О.В. Имущество в лизинге: бухучет и налогообложение // Учет, налоги, право, 2006. 3

25. Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробъев и др. под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2005. 440 с.

26. Инвестиции: Учебник для вузов / Под ред. В.В.Бочарова. СанктПетербург: Питер, 2004. 256 с.

27. Крутякова Т., Горшкова И., Зуйкова Л. Лизинг: правовое регулирование// Экономико-правовой бюллетень", 2006, N 2

Размещено на Allbest.ru