Договор найма жилого помещения

Права наймодателя. К ним относятся:

- право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ);

- право требовать от нанимателя соблюдения правил пользования жилым помещением (ст. 687 ГК РФ);

- право требовать в судебном порядке расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом (ст. 687 ГК РФ);

- право отказаться от продления долгосрочного договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение года со дня истечения срока договора (ст. 684 ГК РФ).

Обязанности нанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ к ним относятся:

- использование жилого помещения только для проживания;

- обеспечение его сохранности;

- своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687 ГК РФ).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ определяет также последствия нарушения арендодателем (наймодателем) указанной обязанности. Наниматель (арендатор) вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.

Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. - С. 267.

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).

Изменение договора возможно по основаниям, установленным в ст. 686 ГК РФ, в которой предусмотрена возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что соответственно приводит и к изменению договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Расторжение договора найма жилого помещения. Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же. Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, т.е. полное освобождение жилого помещения (ст. 688 ГК РФ). В то же время согласно ст. 90 ЖК РФ выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 91 ЖК РФ в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

2.3 Поднаем жилых помещений

К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. - С. 269.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключение

Таким образом, подводя итог настоящей курсовой работе, отметим, что следует поставить точку в рассуждениях по вопросу разграничения договора социального найма. Договор социального найма дифференцируется на две разновидности соответственно дифференциации фонда социального использования, в составе которого обособлены специализированные жилые дома (жилые помещения). Особенности договора найма в специализированном жилищном фонде вытекают не только из особенностей целевого использования объектов найма, но и из особенностей субъектного состава, что отразилось и на объеме правомочий сторон СЗ РФ. 2002. N 52. Ст. 5135.. М.И. Брагинский выделяет договор ведомственного найма и договор служебного жилого помещения в особые разновидности договора социального найма. Однако с утратой оснований выселения из ведомственного жилищного фонда, обусловленных изменением трудовых отношений, утрачена и особенность этих жилищных отношений, связанная с трудовыми отношениями. Поэтому никаких особенностей договор социального найма, заключаемый государственными (муниципальными) юридическими лицами со своими работниками, не имеет. Негосударственные (немуниципальные) юридические лица вообще не вправе заключать договоры социального найма жилого помещения. Как собственники они заключают договоры (коммерческого) найма жилого помещения с работниками или участниками хозяйственных обществ и товариществ.

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. Данный факт следует признать положительным моментов в правовой регламентации договора найма жилого помещения.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)// Известия. Приложение Закон. - 2005. - №4.- с. 23-25

3. Гражданский кодекс РФ. - М, 2005. - 678 с.

4. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова). - "Юристъ", 2004. - 567 с.

5. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Дело, 2005.

6. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Адвокат. - 2005. - № 11. - с. 10-14

7. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве, // "Законодательство". - 2004. - № 4. - с. 17

8. Киндеева Е.А. М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004. - 300 с.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 765 с.

10. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 543 с.

11. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. - 675 с.

12. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. Серия "Право в Вооруженных Силах - консультант" - "За права военнослужащих", 2005. - 342 с.

13. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый Типовой договор социального найма? // "Право в Вооруженных Силах". - 2005. - № 10. - с. 22

14. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить). - "Волтерс Клувер", 2004. - 432 с.

15. Невоструев Судебное решение по делам о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма // "Законодательство". - 2005. - №8. - с. 19

16. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003. - 398 с.

17. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - М, 2003. - 208 с.

18. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2004. - 189 с.

19. Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 321 с.

20. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 186 с.

21. Тихомирова Л.В. Новые правила оплаты жилья в Российской Федерации - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 185 с.

22. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 561 с.

23. Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. - 2004. - N 5, 6

Размещено на Allbest.ru