Договор социального найма

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения. Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко.

Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:

во-первых, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным;

во-вторых, используют занимаемое жилое помещение не по назначению.

Выселение возможно только при наличии вины, осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения.

По ЖК РСФСР граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могли быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. Представляется, что такой принудительный обмен осуществим и сейчас, если органы местного самоуправления найдут возможность обменять одну квартиру (например, трехкомнатную) на две (например, однокомнатные).

Заключение

В настоящее время есть два способа законно проживать в квартире: быть её собственником или быть участником договора найма, социального найма или поднайма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Если вы являетесь участником договора социального найма, то, можно сказать, что вы просто арендуете квартиру у государства. Договор социального найма заключается со всеми прописанными в квартире. Соответственно все прописанные являются участниками договора социального найма и несут одинаковую ответственность. Договор найма отличается тем, что он заключается с работниками предприятий из специального жилищного фонда на определённый срок. Договор соцнайма - бессрочен. Поднайм - это аренда квартиры у участника социального найма.

Собственник имеет право совершать любые сделки со своей недвижимостью. Возможности участника договора соцнайма ограничены.

Участник договора соцнайма имеет право:

1. Совершить обмен. Обмениваться можно только с участниками договора соцнайма. По закону обмен должен быть только равноценным - без доплаты. В случае нарушения этого условия обмен могут признать недействительным. Доплату не возвращают.

2. Сдать жилплощадь в аренду. Договор аренды называется договором поднайма. Договор поднайма заключается в письменной форме. Один экземпляр должен иметь на руках наймодатель, один - арендатор и один остаётся у предоставляющего аренду. В договоре должны быть указаны все, кто вселяется в квартиру, включая детей. Если не указали срок аренды, договор считается действительным один год.

3. Участвовать в различных государственных программах - при условии, что участник договора соцнайма является «очередником» и «льготником» (т.е. стоит в очереди на квартиру и при этом является, например, многодетным или инвалидом). Необходимо помнить, что при получении субсидии жилец муниципального жилья теряет право на бесплатную приватизацию.

Однако у жильцов муниципальных квартир есть ещё и обязанности:

1. Своевременно оплачивать коммунальные услуги;

2. Сохранять квартиру в «должном» состоянии;

3. Использовать квартиру строго по назначению, т.е. для проживания.

Если оплата коммунальных услуг просрочена больше, чем на 6 месяцев, должников переселяют в более дешёвое помещение из расчёта 6 кв. м на человека. Если оплата не вносилась по уважительной причине - например, по тяжёлой болезни, - это необходимо подтвердить документально.

Но обязанности есть и у государства в отношении участников соцнайма. Государство обязано:

1. Обеспечивать коммунальные услуги;

2. Принимать участие в ремонте дома.

Если наймодатель не выполняет своих обязательств, жилец вправе требовать уменьшения размера оплаты или финансового возмещения убытков.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. - 21.01.2009.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 2009. - № 52 (1 ч.). - Ст. 6428. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; 2009. - № 29. - Ст. 3582.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 23.07.2010) // Российская газета. - 20.11.2002; 27.07.2010.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010) // Российская газета. - 12.01.2005; 03.12.2010.

5. Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ (ред. от 27.07.2010) "О ветеранах" // Российская газета. - 25.01.1995; 02.08.2010.

6. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 03.11.2010) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Российская газета. - 08.10.2003; 10.11.2010.

7. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 20.10.1997; 11.05.2009.

8. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Российская газета. - 27.05.2005.

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (ред. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. - 27.01.2006; 22.01.2008.

10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета. - 10.02.2006; 10.08.2007.

11. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // Российская газета. - 22.08.2006.

12. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 (ред. от 30.11.1990) "О практике применения судами жилищного законодательства" // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М.: Спарк, 1994.

13. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2005. - № 6 (ч. II), № 7 (ч. II), № 8 (ч. II).

14. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2005. - № 6 (ч. II).

15. Определение по делу № 44-В09-41 // Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2009 г. Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 2010 г. // www.vsrf.ru/vscourt_detale.php?id.

16. Определение по делу № 85-В08-3 // Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2008 г. Утвержден постановлениями Президиума Верховного Суда РФ 4 марта и 25 марта 2009

17. Закон Волгоградской области от 04.08.2005 № 1096-ОД (ред. от 13.05.2010) "О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений" // Волгоградская правда. - 10.08.2005; 19.05.2010.

18. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983). Последняя ред. от 20.07.2004. Утратил силу.

Размещено на Allbest.ru