Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество земельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу , при сдаче его в аренду следует в полной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью и прежде всего Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997. № 122-ФЗ зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. При этом запись должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Просмотрев материалы судебной и судебно-арбитражной практики, отметим следующее. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Рассмотрим на примере судебной практики Федерального Арбитражного суда, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, « Об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет» на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ходе судебного разбирательства, один из ответчиков арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи '445 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов, такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Проанализировав материал судебной практики, опираясь на Гражданский кодекс Российской Федерации стало ясно, что предприятие взятое в аренду на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в обязательном порядке в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но пункт 3 статьи.165 Гражданского кодекса Российской Федерации не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, на что опирался истец. Далее основываясь на данную статью, суд принял объективное решение, оставив решение апелляционной и кассационной инстанций без изменения. Данный пример встречается в практике не редко. Так как без государственной регистрации договор считается не заключенным.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица [53, C.633].

Проведение государственной регистрации договора аренды предприятий удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора Одновременно в подразделение III Единого государственного реестра вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды, а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью.

Подведя итог по данному подпункту скажем что, при заключении договора аренды предприятия следует учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью. Необходимо перед заключением договора аренды предприятий оставить акт приватизации, бухгалтерского отчета, перечень долгов, включаемых с состав предприятия, с обязательным указанием кредиторов, размера, сроков и требований.

Для того чтобы заключенный договор аренды предприятия был действительным требуется его государственная регистрация при несоблюдение требуемой законом формы договора, в том числе его государственной регистрации, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды предприятия, причем независимо от срока договора аренды, его цены и всех остальных существенных условий, при которых был составлен и заключен договор, а также различные судебные разбирательства, некоторые из них мы рассмотрели на примерах судебной практики.

2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятий, признание его недействительным

Заключенные договоры должны соответствовать достигнутому соглашению сторон и оставаться неизменными. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту. Это правило применяется и тогда, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров аренды предприятий.

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Так, стороны по договору аренды предприятия, заключенному на пять лет, могут по соглашению между собой прекратить его действие, не дожидаясь истечения пятилетнего срока. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды предприятия полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Решение суда в этих случаях не требуется.

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Одним из самых значительных обстоятельств изменения или расторжения договора в «иных случаях, предусмотренных законом или договором» является изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Существенным признается нарушение договора аренды предприятий одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Законодатель не дает точного определения: "существенных нарушений договора". Видимо, это объясняется тем, что невозможно предусмотреть в нормативном акте, все обширные случаи существенных нарушений договора. Поэтому вопрос "существенного" нарушения договорных отношений в каждом конкретном случае решает суд. Но всегда при рассмотрении иска или вынесении решения по какому-либо делу, руководствуется законодательством. Так или иначе, для определенного рода дел «существенные нарушения» встречаются повторно, т. к существует единый договор аренды, связанный с договором аренды предприятия [38, C.280].

Согласно общим правилам об исполнении обязательств, односторонний отказ от их исполнения или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Далее, в тексте статьи 310 ГК РФ законодатель делает исключение из указанного выше общего правила: "Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором аренды предприятий если иное не вытекает из закона или существа обязательства".

Например, может ли быть расторгнутым досрочно в одностороннем порядке, без обращения в суд договор аренды предприятия. Очевидно, что нет. Поэтому в статье. 659 Гражданского кодекса Российской Федерации не сказано о возможности расторжения договора в одностороннем порядке. Говорится о расторжении договора по требованию арендодателя и то лишь в судебном порядке и только после письменного направления арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Отсюда следует, что нет прямого указания в нормах права об аренде предприятий, о том, что арендодатель вправе без обращения в суд расторгнуть договор с недобросовестным арендатором [42, C.97].

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются и в правоприменительной практике трудностей в этом вопросе не наблюдается.

Некоторое усложнение правоотношений имеет место при изменении договора. Хотя обязательства сторон при изменении договора и сохраняются в измененном виде , это однако может означать изменение пусть и не всего обязательства в целом, но той его части, в какой был изменен лежащий в его основе договор аренды предприятия.

В случае изменения или расторжения договора аренды предприятия обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора) [39, C.53].

Случаи расторжения договора по решению суда носят императивный характер.

Так например, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2002 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стариковой Г.Я., г.Барнаул, на решение от 08.04.2002 и постановление от 29.07.2002 по Арбитражного суда Алтайского края, установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Барнаула обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Стариковой Г.Я. «Об обязании возвратить нежилое помещение» площадью 136,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 125; « О взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за несвоевременное освобождение арендуемого помещения, пеней за просрочку платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами». До принятия решения истец в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1995 года увеличил исковые требования в части взыскания арендной платы и уменьшил размер процентов. Решением суда от 08.04.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции суда от 29.07.2002, исковые требования удовлетворены частично. Изучив материалы дела арбитражный суд сделал обоснованный вывод о расторжении договора аренды с названной даты и правильно выселил индивидуального предпринимателя Старикову Г.Я., так как в соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество. Также правильно судом удовлетворены имущественные требования истца. Обязанность ответчика произвести арендную плату после прекращения действия договора аренды, пени, штраф и проценты при нарушении условий договора об оплате закреплена в законе и договоре. Проверив правильность начисления пеней, процентов и штрафа, а также периоды их начисления, суд, верно, взыскал вышеуказанные суммы. Сдача арендуемых помещений в субаренду не освобождает арендатора от уплаты предусмотренных договором платежей. Таким образом, арбитражный суд принял законное решение, в связи, с чем оспариваемые судебные акты первой инстанции отмене или изменению не подлежат.

Проанализировав пример из судебной практики выделим основное, что передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определены в статье 657 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием для изменения или расторжения договора аренды предприятия послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (статья 663 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендодатель и арендатор исходили при заключении договора аренды предприятия, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия подчиняется определенным правилам. Прежде всего, действия по изменению или расторжению договоров аренды по своей юридической природе являются сделками.

Следовательно, к ним применяются общие правила о совершении сделок, в частности, правила о форме совершения сделок. Наряду с этим к изменению и расторжению договоров применяются и специальные правила, относящиеся к форме их совершения.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды предприятия совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное [49, C.380].

Так, если договор аренды предприятия заключен в письменной форме, то и его изменение или расторжение должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор аренды предприятия, то его изменение или расторжение также должны быть нотариально удостоверены.

По своей юридической природе действия сторон по изменению или расторжению договора являются сделкой с соответствующим требованием к форме, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное либо на изменение, либо на прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров.

Иной порядок установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если это требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, порядок изменения или расторжения договора аренды предприятия следующий.

1. Заинтересованная сторона обязана направить другой стороне предложение об изменении или расторжении договора.

2. Другая сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе или в договоре аренды предприятия, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок, направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

- либо извещение о согласии с предложением;

- либо извещение об отказе от предложения;

- либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях;

- либо промолчать, что будет идентично отказу от предложения по наступившим последствиям [53, C.649].

В первом случае договор аренды предприятия считается соответственно измененным или расторгнутым в момент получения извещения о согласии стороной, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора.

Во втором случае, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, который и разрешит возникший спор.

Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора аренды предприятия, не согласится со встречным предложением, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора аренды предприятий может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок.

Вместе с тем следует иметь в виду, что нельзя расторгнуть или изменить уже исполненный договор. Дело в том, что договор, так же, как и основанное на нем обязательство, прекращаются вследствие их надлежащего исполнения. Поэтому нельзя расторгнуть или изменить то, чего к моменту изменения или расторжения уже не существует.

В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор [53, 703].

Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Существенным обстоятельством в вопросе об изменении договора является момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, причем, «момент» этот определяется в зависимости от того, как происходит изменение или расторжение договора, по соглашению сторон или решению суда.

Поскольку до изменения или расторжения договора аренды предприятия последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора [53, C.680].

Так, например если стороны по договору аренды предприятия пришли к соглашению о том, что со следующего месяца величина месячной арендной платы снижается на десять процентов, то арендатор не вправе требовать с арендодателя возврата десяти процентов от тех сумм арендной платы, которые были внесены до момента изменения договора аренды.

Если договор аренды предприятия не соответствует форме указанной в законодательстве, или какой-либо его признак не соответствует установленному законодательством положению, этот договор признается недействительным.

Недействительность - это чисто правовое понятие, смысл которого состоит в том, что закон не признает юридической силы за определенными действиями, актами,

Основания для признания договора аренды предприятия недействительным должны иметь место при ее совершении. Договор аренды предприятия признается недействительным по решению суда.

Так Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу Прокурора г.Барнаула на постановление апелляционного суда от 08.05.2008 «О признании недействительным договора аренды нежилого помещения» от 16.05.2007 №6 и «О применении последствий недействительности ничтожной сделки ». Установил, что предприятие вправе с согласия собственника сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество.

Проанализировав данный пример из судебной практики, и основываясь на статье 663 Гражданского кодекса Российской Федерации стало очевидным, что при заключении любого договора аренды, в данном случае предприятия, важно обращать внимание на все условия договора, а также произвести государственную регистрацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сделаем вывод по данному подпункту. В процессе составления и заключения договора аренды предприятия необходимо соблюдать форму договора установленную законодательством и произвести его государственную регистрацию. В противном случае данный договор подлежит расторжению и признанию его недействительным. Также, в договоре указываются и другие существенные условия несоблюдение которых может привести к изменения договора.

Подведем итог по второй главе, и уясним что предприятия - это имущественный комплекс, при сдаче которого в аренду следует в полной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью, в противном случае заключенная сделка подвергнется признанию недействительной, изменению или вовсе будет расторгнута. Также при соблюдении договора аренды предприятий со стороны арендодателя и арендатора можно избежать непоправимых последствий связанных с изменением или расторжение договора.

Заключение

Исходя из поставленной во введении цели и задач, в заключение написания настоящей выпускной квалификационной работы, можно сделать определенные выводы и тем самым подвести работу к логическому завершению.

Аренда - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

В целом как имущественный комплекс предприятия признаются недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий.

По договору аренды предприятий арендодатель должен передать (предоставить) арендатору за согласованную сторонами договора плату во временное владение и пользование здания, сооружения, земельные участки, оборудование и другие входящие в состав предприятий, сдаваемого в аренду, основные средства. Из определения следует, что в соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору предприятие как имущественный комплекс во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется принять предприятия, своевременно вносить арендные платежи, а по окончании срока действия договора возвратить предприятие арендодателю.

Существенными условиями договора являются, цена договора, срок, на который предприятие передается в аренду. Также некоторые авторы к существенным условиям относят юридический адрес предприятий.

Содержание аренды предприятий заключается в том, что лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арендодателя в получении арендной платы, а для арендатора - в осуществлении такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по арендной плате и получить доход.

Договор аренды предприятий заключается только в письменной форме, причем он должен быть в обязательном порядке подвержен государственной регистрации, иначе он будет признан недействительным.

Заключив договор аренды предприятий, стороны обязуются соблюдать все его условия, от которых зависит существование данного договора. При не соблюдении данных условий договор может быть изменен, расторжен или признан недействительным.

В ходе исследования нами материалов судебной практики, мы пришли к выводу о том, что все решения, которые выносил суд на основании статей 165, 614, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по нашему мнению были вполне справедливыми и обоснованными. Суд принимал решения беспристрастно и руководствуясь лишь законом. Это хорошо прослеживается на примерах решений судов по иску арендодателя к арендатору о взывании задолженности по арендным платежам, дело по иску частного предпринимателя об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды сроком на 10 лет, а также материал судебной практики по иску арендодателя о разрешении вопроса двойного налогообложения, дело о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, иск о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за несвоевременное освобождение арендуемого помещения, пеней за просрочку платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исходя из анализа всей проделанной работы, можно выделить ряд проблем, сложившихся в сфере аренды предприятий.

Аренда предприятий связана с множеством социальных проблем, в том числе как мы уже рассматривали с работниками данных предприятий.

Еще одна проблема связана с действующим законодательством, так как в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору дополнительных необходимых документов.

Государственная регистрация права на возникшее в процессе предпринимательской деятельности предприятий, необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Регистрация прав на предприятие до сделки с ним есть лишь основание для записи о включении определенного объекта недвижимости в состав предприятия. В отношении прав на объекты первичная регистрация прав на предприятия есть фикция, применение которой во многом обусловлено возможностью получить подтверждение прав без внесения соответствующей платы за государственную регистрацию. В то же время в случае регистрации прав на предприятия, в состав которых не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки.

В связи в вышеизложенными проблемами, хочется предложить пути их решения:

-Запретить на законодательном уровне арендатору предприятий ухудшать положение работников арендуемого предприятия. Этого можно добиться путем прописания такой нормы в Трудовом кодексе Российской Федерации, а так же путем предписания различным проверяющим органам, через пол года после заключения договора аренды предприятий, проводить сравнительный анализ состояния заработной платы работников, до и после перехода предприятия.

- Привести гражданское законодательство в сфере отношений аренды предприятия в соответствие с положениями, касающимися продажи предприятия, путем внесения в статьи, действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие аренду предприятия, поправок, либо ссылок на статьи регулирующие продажу предприятия.

- Целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.

Глоссарий

№	Понятие	Определение
1	Аренда	( от лат. arrendare - отдавать в наем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату
2	Арендодатель	собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду
3	Арендатор	лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату
4	Арендная плата	арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества
5	Возврат имущества арендодателю	при прекращении договора аренды , арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором
6	Выкуп арендованного имущества	арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются
7	Государственная регистрация сделок	сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
8	Договор аренды предприятия	соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату
9	Неотделимые улучшения	это то, без чего раньше арендованное имущество не существовало и пользовалось по назначению , это нечто новое, дополнительное
10	Объединения арендаторов	арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы ,консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить их них согласно принятым уставам
11	Пользование арендованным имуществом	арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то а соответствии с назначением имущества
12	Предмет договора аренды предприятия	предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности
13	Предприятие	предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности
14	Преимущественное право арендатора	арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок
15	Состав предприятия	в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельность , инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права, если иное не предусмотренного законом или договором
16	Реконструкция здания	комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания
17	Форма договора аренды предприятия	договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также подлежит обязательной государственной регистрации
18	Удостоверение состава арендуемого предприятия	полная инвентаризация предприятия (имущественного комплекса)
19	Улучшение арендованного предприятия	под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их прекращение
20	Унитарное предприятие	унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия
21	Юридические недостатки	обременение продаваемого товара правами третьих лиц

Список использованных источников

Нормативно - правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.11.1993 // СЗ РФ. - 2008. - №7 (С изм. и доп. на 30.12.2008.), Ст. 1113

2. Федеральный Конституционный Закон Российской Федерации «Об уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» от 26.02.1997. №1 - ФКЗ // СЗ РФ. - 2008. - № 40 (С изм. и доп. на 10.06.2008), Ст.442

3. Арбитражный Процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002. №95 - ФЗ // СЗ РФ. - 2008. - №22. (С изм. и доп. на 03.12.2008), Ст.332

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.11.2004. №190-ФЗ // СЗ РФ. - 2008. - №11 (С изм. и доп. на 30.12.2008), Ст.63

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.10.1994. №51 - ФЗ // СЗ РФ. - 2009. - №118 (С изм. и доп. на 09.02.2009.), Ст. 453

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996. № 14-ФЗ// СЗ РФ. -2009. -№111 (С изм. и доп. на 09.04.2009), Ст.1109

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 3) от 26.11.2001. №146-ФЗ // СЗ РФ. -2008. -№73 (С изм. и доп. на 30.06.2008), Ст.1224

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 4) от 18.12.2006. №230-ФЗ// СЗ РФ. -2008. -№178 ( С изм. и доп. на 08.11.2008), Ст.1551

9. Гражданский Процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002. №138 - ФЗ // СЗ РФ. - 2009. - №230 (С изм. и доп. на 05.04.2009), Ст.446

15. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001. №136 - ФЗ // СЗ РФ. - 2009. - №257. (С изм. и доп. на 07.05. 2009.), Ст.103

16. Кодекс об Административных Правонарушениях Российской Федерации от 20.12.2001. - №41 - ФЗ // СЗ РФ. - 2008. -№54 (С изм. и доп. на 07.05.2009), Ст.3212

17. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ // СЗ РФ. -2009. -№66 (С изм. и доп. на 07.05.2009), Ст.424

18. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994. № 52-ФЗ // СЗ РФ. - 2008. - №45 (С изм. и доп. на 30.12.2008), Ст.1251

19. Федеральный закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ // СЗ РФ. -2008. -№25 (С изм. и доп. на 21.03.2008), Ст.2963

20. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. -2008. -№112 (С изм. и доп. на 23.07.2008), Ст.2224

22. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СЗ РФ. -2008. -№67 (С изм. и доп. на 13.05.2008), Ст.6412

23. Федеральный закон Российской Федерации «Об аудиторской деятельности» от 07.08.2001 №119-ФЗ // СЗ РФ. -2007. -№45 (С изм. и доп. на 03.11.2007), Ст.1128

24. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» 21.12.2001 №178-ФЗ //СЗ РФ. - 2008. - №112 ( С изм. и доп. на 05.08.2008), Ст.2791

25. Федеральный закон Российской Федерации «О несостоятельности «банкротстве» от 26.10.2002 №127-ФЗ // СЗ РФ. - 2007. - №67 (С изм. и доп. на 01.02.2007),Ст.2165

26. Постановление Правительства Российской Федерации « Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 №219 // СЗ РФ. - 2006. -№30 (С измен. и доп. на 22.11.2006), Ст.3093

Научная и обзорная литература

27. Бакулин, М.В., Разновидности форм предприятий. - М.: Нова, 2006 - 480с.

28. Балабанов, И.Т., Операции с недвижимостью в России. - М.: Юристъ, 2006. - 192с.

29. Болтанова, Е.С.. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов на Дону: Феникс, 2006. - 320с.

30. Витрянский, В.В, Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, - 2008, № 6. - С.20-36.

31. Витрянский, В.В., Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. -М.: Статут, 2008.-300с.

32. Владимирская, А.С., Аренда жилых и нежилых помещений. - М.: -2007.-218с.

33. Гиванков, А.Д., Договоры для малых предприятий. - М.: Приор, 2007 - 112с.

34. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости:учеб.-3-е изд. перераб. и доп.-М.: ТК Велби, Проспект, 2004.-848с.

35. Государственная регистрация недвижимости: Выпуск 2. Государственная и муниципальная собственность: правовые акты, комментарии, рекомендации. В 2-х томах. - Барнаул: Пикет, 2002. - 312с.

36. Грибанов, А.Д, Понятие предприятия в российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2008. - № 5. - С.12-17.

37. Григорьев, В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2006.-224с.

38. Гришаев, С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование):Учебно-практическое пособие. - М.: БЕК, 2007.-272с.

39. Жариков, Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. -М.: Бек, 2007-265с.

40. Завидов, Б.Д., Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: учебное пособие. -М.: Издательско-торговая корпорация Дашкови К, 2006 - 180с.

41. Завьялов, А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости, 2008. - № 4 (5). - С. 56-57.

42. Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью - М.: Приор, 2007.-160с.

43. Киндеева, Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. - М.: Ось-89, - 2007.- 480с.

44. Кирсанов, А.Р., Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. - М.: Ось-89, 2007.- 400с.

45. Кирсанов, А.Р., Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: учебное пособие. - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2005.- 230с.

46. Куликов, А., Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учебно-практическое пособие. - М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю, 2008.- 19с.

47. Козырь, О.М., Куликов, А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учебно-практическое пособие. - М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2008. - 340с.

48. Корнийчук, Г.А., Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии. - М.: Издательство Альфа-Пресс, 2005.-160с.

49. Курноскина, О.Г., Сделки с недвижимостью.-2-е изд., перераб. И доп.-М.: ЗАО Юстицинформ, 2006.- 224с.

50. Кущенко, В.В. , Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. -М.: Норма, 2007.- 368с.

51. Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М.: 2007.- 278с.

52. Подзоров, С.А., Сделки с недвижимостью. - М.: Экзамен, 2008.- 288с.

53. Порваткин, Г.М., Михайлов, К.А., Правовое регулирование аренды недвижимого имущества. - М.: Финансовая газета, 2008.-С.48

54. Пискунова, М.Г., Практические аспекты государственной регистрации ипотеки // Правовое регулирование рынка недвижимости. М.: Юристъ, 2008. - № 2-3 (3-4). - С. 61-62.

55. Сергеев, А.П., Толстой Ю.П., Гражданское право. том 2.Учебник. Издание четвертое переработанное и дополненное. - М.: ООО ТК Велби, 2005.-848с.

56. Сергеев, И.В., Веретенникова И.И. Экономика (организаций) предприятий:учеб.3-е изд., перераб., доп.-М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2007.-560с.

57. Скворцов, Ю.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. -М.: Бизнес-школа Интел-Синтез, 2008.-208с.

58. Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004.-223с.

59. Суханов, Е.А. Гражданское право: В 4т. Том 3:Обязательственное право: учеб. для студентов вузов. 3-е изд. Перераб. И доп.-М.: Волтерс-Клувер, 2005.-800с.

60. Утка, В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право, 2007 . №2. С. 75.

Материалы судебной практики.

61. Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу « О взыскании задолженности по арендным платежам» от 29.05.2008 // БФАС РФ. - 2008. -№45. С.3-4

62. Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу « Об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет» от 06.10.2006 // БФАС РФ. -2006. -№26. С.1-3

63. Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу «О разрешении вопроса двойного налогообложения» от 03.03.2006 // БФАС РФ.-2006. -№63. -С.2-4

64. Постановлении Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу «О признании недействительным договора аренды нежилого помещения» и « О применении последствий недействительности ничтожной сделки » от 16.05.2007 //БФАС РФ. -2007. -№41.C.4-7

65. Постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу «О взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за несвоевременное освобождение арендуемого помещения, пеней за просрочку платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами» от 10.10.2002 // БФАС РФ. -2002. -№51.C.3-5

Приложение А. Понятие и элементы, входящие в договор аренды предприятий

Приложение Б. Договор аренды предприятия

г. Барнаул "14"апреля 2009г.

ООО «Инвест плюс», именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице Генерального директора Устинова Ивана Петровича, действующего на основании Устава на, с одной стороны, и ООО «Альфа» именуемая в дальнейшем "Арендатор", в лице Директора Николаева Максима Григорьевича действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

1.2 В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в Приложениях NN ____, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:

- земельный участок;

- здания;

- сооружения;

- оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

- запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступку его права требования и перевод на него долгов, относящихся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей, производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.3 Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие (вид деятельности) __________________, не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4 Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду <*>.

1.5 Настоящий договор заключается на срок _____________________.

1.6 Размер арендной платы составляет: ____ (__________________).

1.7 Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: _________________________________________________________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 Арендодатель обязуется:

а) за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;

б) передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в п. 1.2 настоящего договора, в следующий срок (сроки): ________________ по передаточному акту.

2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

2.3 Арендатор обязуется:

- своевременно вносить арендную плату;

- в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;

- нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;

- подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;

- возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных ст. ст. 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

- продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);

- вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ним.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор составлен в ______ экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ________________________________________________

Арендатор: ___________________________________________________

Арендодатель: Арендатор:

_________________________ ________________________

Приложение В. Содержание договора аренды предприятий

Приложение Г. Порядок проведения государственной регистрации аренды предприятий

Размещено на Allbest.ru