По принципу приращения все, что создано на земле в силу тесной механической связи следует судьбе главной вещи (superficies solo credit) и принадлежит владельцу земли. Характер оброчного пользования «арендатора» земельным участком не позволяет рассматривать его как владеющего «временным сооружением» от своего имени с сознанием владения. Посредством «арендатора» владеет «временным сооружением» его арендодатель. «Арендатор» же управляет, включая обязанность снести «временное сооружение», но он не владеет им на себя с сознанием права на владение.

3.3 Выводы к главе 3

В соответствии с действующим градостроительным законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

Аренда земли под возведение временного сооружения предоставляется с учетом специфики договора.

Заключение

В последнее время актуальной стала тема аренды земли, находящейся в государственной собственности. Владельцы земли - органы федеральной (региональной) и муниципальной власти диктуют свои условия при изменении договоров аренды и заключении их на новый срок. Это касается и сроков аренды, и арендной платы, и санкций за нарушение условий договора.

Отношения, непосредственно связанные с арендой земельных участков, регулируются статьей 22 Земельного кодекса РФ, которая дословно гласит: «Земельные участки… могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Кроме этого, и в Гражданском кодексе РФ определено, что земельный участок может быть объектом аренды. При этом Земельный кодекс допускает, что условия сдачи в аренду земли могут уточняться ГК РФ и иными законами. Рассмотрим некоторые особенности регулирования арендных отношений.

Один из важнейших вопросов земельных отношений - размер (ставка) арендной платы. Земельный кодекс РФ относит этот вопрос к гражданскому законодательству. При этом в Земельном кодексе сказано, что общие начала определения размера платы за аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, могут устанавливаться Правительством РФ. А Закон РФ «О плате за землю» в ст. 21 конкретизирует это положение: «…соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы…». Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота. / Н.А. Сыроедов. // Государство и право. - 2006. - №8. - С. 24-37.

Субъекты РФ, действуя в рамках своих полномочий, ежегодно определяют размер арендной платы и, в свою очередь, предоставляют органам местного самоуправления полномочия установить различные повышающие коэффициенты к этому размеру.

Например, в соответствии с законодательством Московской области:

- базовый размер арендной платы (Аб) устанавливается законом о бюджете Московской области;

- повышающие коэффициенты для видов деятельности арендаторов и условий использования земельных участков арендаторами (Пкд) и коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

С учетом приведенных выше значений размер арендной платы рассчитывается по формуле, которая может меняться с течением времени или устанавливаться различными властными структурами.

Договор аренды, заключенный на 5 лет и более, имеет ряд особенностей, расширяющих права арендатора.

Например, закон разрешает арендатору передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Примерная форма такого уведомления приведена ниже.

Под передачей прав закон понимает право арендатора:

- предоставлять земельный участок в субаренду и безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.

Хотя арендодатели - государственные, региональные и муниципальные органы власти - нередко пытаются ограничить права арендаторов, суды довольно часто встают на сторону арендаторов, так как любое ограничение права передачи всего земельного участка или его части третьему лицу незаконно.

Еще одна особенность долгосрочного договора аренды земли состоит в том, что расторжение его по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения и только при существенном нарушении арендатором условий договора. Следовательно, арендодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке и обязан четко обосновать свои требования. Арендатор, в свою очередь, может обжаловать такое решение, если посчитает, что его права нарушены.

Важно учитывать также, что любое ограничение (обременение) прав на земельный участок подлежит государственной регистрации. Подача заявления о регистрации в территориальные органы Федеральной регистрационной службы возложена на правообладателя, т. е. на арендатора. Таким образом, долгосрочная аренда (более 5 лет) не только предоставляет арендатору расширенные права, но и налагает дополнительные обязанности.

Гражданским и земельным законодательством РФ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и/или отказа заключить договор на новый срок. Все эти основания связаны либо с грубыми нарушениями условий договора со стороны арендатора, либо с государственной необходимостью. При этом возможность расторжения договора только по желанию арендодателя законом не предусмотрена.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

На федеральном уровне имеется соответствующее положение ст. 34 Земельного кодекса РФ, но оно, как это прямо следует из его названия, регулирует выделение земли гражданам.

Применительно к юридическим лицам специальных подобных правил нет. В этой связи известны даже судебные прецеденты, в которых суды пытались распространить действие ст. 34 Земельного кодекса РФ, устанавливающей определённый в ней порядок местной власти, и на юридических лиц". Однако широкого распространения такой подход не получил.

При правовом оформлении отношений, связанных с возведением или монтажом временных некапитальных сооружений, как показывает имеющаяся судебная практика, очень важным является правовое описание этих сооружений. Будучи правильным, оно сразу же позволит исключить враждебные инициативы чиновников и правоохранителей, которым уже при первом взгляде в документы будет понятно, что далее как минимум предстоит долгое выяснение о каком объекте идёт речь с привлечением экспертов, получением заключений и прочими подобными вопросами, в поле которых предприниматели имеют как правило, большую свободу манёвра.

Аренда земельных участков с расположенными временными сооружениями практически не отличается от общих условий договора аренды земли.

Существенное условие договора - данные об объекте аренды, позволяющие определенно его установить. Если их нет, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В свою очередь, в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы. Причем правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, здесь не применяются, а отсутствие указания в договоре размера арендной платы делает его незаключенным. Действие договора аренды не может превышать эксплуатационный срок временного сооружения.

При этом хотелось бы отметить, что аренда земли под возведение временного сооружения не должна быть меньше эксплуатационного срока, чтобы не создавать для арендатора вероятность неоправданных расходов.

Заключение договор аренды земли под возведение временного сооружения осуществляется предусмотренными законом способами.

Расторжение договора аренды земли предоставленной для возведения временного сооружения возможно так же в случае окончания эксплуатационного срока.

На основе проведенного исследования можно сделать следующие рекомендации по дальнейшему правовому регулированию.

1. Необходимо принять на федеральном уровне нормативно-правовой акт, регулирующий механизм аренды участков под возведение временных сооружений.

2. В статью 34 ЗК РФ необходимо внести поправку, которая вносит в круг лиц, обладающих правом.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - №237. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - Ст. 410.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №191 (ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства РФ. ? 03.01.2005. ? №1 (часть 1). ? Ст. 16.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: Закон от 25 октября 2001 г. №136 (в ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства РФ. ? 29.10.2001. ? №44. ? Ст. 4147.

6. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков. / А.Д. Александров. // Юридический мир. - 2002. - №1. - С. 61-64.

7. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: автореф. дис… к.ю.н. / Л.М. Ахметшина. - Казань, 2002. - 25 с.

8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий и сооружений, лизинг. / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. ? 358 с.

9. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права. / С.А. Голосова. // Нотариус. - 2007. - №2. - С. 18-26.

10. Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка. / Д. Добрачев. // Право и экономика. - 2008. - №10. - С. 15-24.

11. Дъяков А.Л. Особенности сдачи в аренду земельных участков в Российской Федерации. / А.Л. Дъяков. // Современное право. - 2007. - №9. - С. 20-26.

12. Евсегнеев В.А. Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве. / В.А. Евсегнеев. // Право и экономика. - 2004. ? №11.? С. 3-9.

13. Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье Бакунина Т.С.

14. Землякова Г.Л. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения. / И.А. Иконицкая. Материалы конференции. // Государство и право. - 2002. ? №9. - С. 76-80.

15. Карапетов А.Г. Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре. / СПС «Консультант Плюс». ? М.: Статут, 2003.

16. Кириллова С.А. Особенности сдачи в аренду земельных участков. / С.А. Кириллова. // Право и экономика. - 2004. - №10. - С. 6-10.

17. Комментарий к Земельному кодексу РФ и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". / Е.Г. Быстров, Б.Д. Клюкин. - M.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2009. - 649 с.

18. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. / М.В. Бархатов. - M.: Юрайт, 2009. - 528 с.

19. Комментарий к Гражданскому кодексу, части второй (постатейный) / A.H. Садиков. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. ? 799 с.

20. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок". / О.И. Крассов. // Экологическое право. - 2004. - №2. - С. 1-8.

21. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. / О.И. Крассов. - М.: Юристъ, 2006. - 202 с.

22. Кыбытов Н.П. Право собственности на землю. Автореф. дис… к.ю.н. / Н.П. Кыбытов - Самара, 2004. - 22 с.

23. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. ? М., 2007. ? С. 129.

24. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости. Практ. пособие. Параграф 1, разд. 1. / О.М. Оглоблина. - М.: Юринформцентр, 2003. - 365 с.

25. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х т. ? Т. 1. / Е.А. Суханов - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 720 с.

26. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х т. ? Т. 2. / Е.А. Суханов - М.: Бек, 1993. ? 704 с.

27. Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота. / Н.А. Сыроедов. // Государство и право. - 2006. - №8. - С. 24-37.

28. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. ? С. 59.

29. Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения аренды земельного участка. / Н.В. Федорова. // Право и экономика. - 2003. - №2. - С. 22-29.

30. Уткин Б.И. Права на землю: проблемы правоприменительной практики. / Б.И. Уткин. - 2004. - 160 с.

31. Обзор практики споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4.

32. Обзор практики споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66. // Вестник ВАС РФ. - 2002. ? №3.

33. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 марта 2002 г. №5152/01 по делу №АЗЗ - 4254. // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №8.

34. Постановление Федерального арбитражного суда Восточносибирского округа от 10.11.2008 №А19-291/08-58-Ф02-5437/08.

35. Постановление Федерального арбитражного суда Северокавказского округа от 06.08.2008 №Ф08-4555/2008.

36. Постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского от 12.09.2007 по делу №А31-6308/2006-18, Северо-Западного от 12.04.2006 по делу №А05-18272/2005-30, Волго-Вятского от 12.09.2007 по делу №А31-6308/2006-18, Московского от 11.09.2007 №КГ-А40/8843-07 округов.

37. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". // СПС Консультант плюс.

38. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. №14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения". // Финансовая Россия. ? 26 ноября - 2 декабря 1998 г. ? №44.

Размещено на Allbest.ru