Необходимо отметить, что органы местного самоуправления не могут являться самостоятельной стороной гражданских правоотношений, они не могут быть собственниками муниципального имущества и не вправе действовать от своего имени. Их правовой статус - представительский, подобно статусу акционерного общества, которые также не могут выступать во внешнем обороте от собственного имени. Соответственно, органы местного самоуправления не имеют вещных прав на муниципальную собственность (права хозяйственного ведения, оперативного управления, собственности и др.), они лишь от имени муниципального образования, которому и принадлежат все эти права. [2.7, с.68]

Вопросы, связанные с управлением муниципальной собственностью могут в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, уставами муниципальных образований выноситься на местный референдум. Например, непосредственно населением могут определяться порядок и условия приватизации муниципальной собственности.

Население в соответствии с уставом муниципального образования вправе в порядке реализации народной правотворческой инициативы вносить проекты правовых актов по вопросам управления муниципальным хозяйством.

Население муниципального образования должно получать информацию об управлении и распоряжении муниципальной собственностью. [2.3, с.127 - 129]

В связи с этим, хочется процитировать мнение А.С. Константинова (кандидат исторических наук, доцент кафедры государственного и муниципального управления Поморского государственного университета имени М.В. Ломоносова): "Население муниципальных образований, не говоря о местных сообществах, по существу не имеют никаких прав в части владения, пользования муниципальной собственностью. Местная управленческая элита в лице депутатского корпуса и муниципального чиновничества получила правовую основу для бесконтрольного пользования и распоряжения муниципальным имуществом. Муниципальная собственность из общественного достояния превращается в собственность корпоративной управленческой элиты. Она будет распоряжаться муниципальной собственностью как своей, с учетом своих собственных интересов и интересов отдельных групп и личностей в местных сообществах". [2.2, с.12]

ГК РФ предусматривает деление имущества, находящегося в собственности муниципального образования, на две части. Одна часть закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления (п.3 ст.215, ст.294 ГК РФ). Другая часть (средства местного бюджета, муниципальное имущество, не закрепленные за муниципальными предприятиями и учреждениями) составляет муниципальную казну соответствующего муниципального образования (п.3 ст.215 ГК РФ). [2.5]

Большая часть муниципальной собственности передается другим пользователям на следующих условиях: аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления, передачи в залог.

Аренда - наиболее распространенный способ эксплуатации муниципальной собственности и одновременно наиболее эффективный. Предметом арендных отношений выступают объекты муниципального нежилого фонда (отдельно стоящие здания, сооружения, строения, части зданий и т.д.). Сторонами договора аренды являются арендодатели (местные администрации или комитета по управлению имуществом) и арендаторы (юридические лица, индивидуальные предприниматели). Основаниями для передачи объекта в аренду являются: заключение городской (районной) комиссии по аренде; решение главы муниципального образования; результаты коммерческого конкурса на право аренды (коммерческого инвестиционного конкурса, аукциона на право аренды). Существует несколько способов определения арендаторов: посредством коммерческого конкурса, коммерческого инвестиционного конкурса и аукциона.

Коммерческий конкурс дает возможность приобретателю права аренды участвовать в публичных торгах или закрытом тендере. Победителем становится соискатель, предложивший наивысшую цену приобретения права арены сверх стартовой цены. Коммерческий конкурс предполагает возложение на претендента права аренды дополнительных, заранее определенных конкурсных условий (проведение капитального ремонта помещения, благоустройство прилегающей территории за счет средств арендатора и т.д.).

На коммерческий инвестиционный конкурс выставляются нежилые здания и сооружения с большой степенью износа, а основным конкурсным условием является капитальный ремонт и реконструкция здания.

Аукционы проводятся только на публичных торгах, победителем которых становится участник, предложивший сверх определенной для аукциона стартовой ставки арендной платы.

Доверительное управление - относительно новый институт российского гражданского законодательства, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению передать свое имущество юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий) и физическим лицам в целях более эффективного его использования.

Доверительное управление имуществом как гражданский правовой институт характеризуется рядом признаков:

1) при доверительном управлении не происходит перехода прав собственности от собственника к управляющему;

2) доверительное управление муниципального имущества основано на договоре между учредителем доверительного управления (муниципальное образование в лице администрации или комитета по управлению имуществом) и доверительным управляющим (коммерческие организации или индивидуальные предприниматели);

3) при доверительном управлении управляющий действует исключительно в интересах собственника (муниципального образования). При этом указания собственника-учредителя относительно совершения тех или иных юридических и фактических действий обязательны для управляющего, хотя в целом управляющий самостоятельно формирует политику осуществления доверительного управления;

4) отчуждение имущества во время доверительного управления не допускается;

5) управляющий ежегодно отчитывается о своей деятельности по управлению переданным имуществом с указанием доходов от доверительного управления.

Имущество, передаваемое в доверительное управление, входит в состав муниципальной казны. Оно не должно быть закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями.

Все денежные средства, полученные от использования имущества, переданного в доверительное управление (за вычетом обоснованных расходов), перечисляется в бюджет муниципального образования. [2.5]

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (ст.329 ГК РФ). [1.3] Залог возникает в силу договора. Его сторонами являются залогодатель (местная администрация, комитет по управлению имуществом - при залоге муниципального имущества, составляющего местную казну; муниципальные унитарные предприятия, которым муниципальное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения) и залогодержатель (юридические и физические лица). [2.5]

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество, а также имущественные права (ст.336 ГК РФ). [1.3]

Комитет по управлению имуществом ведет реестр залоговых сделок с муниципальным имуществом. Залогодатель обязан вести книгу записей залогов, в которую должен внести запись о виде, предмете залога, объеме обеспеченного залогом имущества.

Средства, полученные от договора залога, поступают в бюджет муниципального образования.

Право хозяйственного ведения представляет собой еще один режим использования муниципального имущества. Он распространяется на имущество, закрепляемое за муниципальными унитарными предприятиями. Унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом (ст.294 ГК РФ).

Имущество, закрепляемое на праве хозяйственного ведения, может представлять собой оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие материальные ценности, а также здания, сооружения и нежилые помещения. Муниципальное унитарное предприятие не вправе продавать и передавать другим лицам, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять бесплатно во временное пользование или взаймы, отдавать в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, распоряжаться иным способом переданным ему недвижимым имуществом.

Использование объектов муниципальной собственности на праве оперативного управления осуществляется путем их закрепления за муниципальными казенными предприятиями и муниципальными учреждениями. В составе имущества, находящегося у учреждения на праве оперативного управления, может быть два вида имущества: имущество, закрепленное за учреждениями собственником, а также имущество, приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете; доходы, полученные учреждением от деятельности, приносящей доходы, предусмотренной его учредительными документами, и приобретенное за счет этих доходов имущество. Учреждение лишено права распоряжения имуществом первого вида. Имуществом второго вида, если оно имеется, учреждение распоряжается самостоятельно (ст.298 ГК РФ).

Все перечисленные режимы объединяет общая черта: отсутствует переход права собственности. Причем наиболее распространенной является аренда объектов муниципальной собственности, которая обеспечивает увеличение объемов поступлений от арендной платы в бюджет муниципального образования. [2.5]

Свое социальное предназначение местное самоуправление может оправдать, лишь эффективно управляя муниципальным имуществом, формируя и рационально используя местные финансы.

Заключение