Договор аренды и его основные разновидности

В то же время, обязав ответчика возвратить во владение истца нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды № 13-а от 01.06.2005, суд обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) Дополнительное соглашение, которым установлен срок действия договора аренды, заключенного до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», не менее 1 года, подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды; в отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды по истечении срока, на который он был заключен -возобновленным на неопределенный срок.

При наличии между сторонами спора относительно срока действия договора такой спор может быть разрешен судом по иску заинтересованной стороны

Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Суд иск удовлетворил. Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.

Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, т.е. в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

При рассмотрении другого дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, который пришел к выводу о том, что договор аренды между сторонами в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения заключен на срок до 31.12.2007.

Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 и продляло срок действия договора до 31.12.2007, т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от 28.11.2006г. в части его условия о сроке действия договора аренды является незаключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сторон.

Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции в иске отказано.

Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре аренды, актах приема-передачи к нему содержалось следующее описание подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества: нежилое помещение истца, расположенное на 2-ом этаже по адресу ул.Советская, 120, площадью 79,4 кв. м.

Как следовало из материалов дела, названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии поэтажного плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не подписан сторонами и не подшит к договору.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при подписании указанного договора аренды не указали достаточных данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор считается незаключенным, не порождающим взаимных прав и обязанностей.

(по материалам дел № АЗ 1-1210/2007-21 (решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007), №А28-21787/05-489/7 (решение от 15.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006)

В другом случае апелляционный суд применительно к положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального содержания условий договора субаренды и акта приёма-передачи к нему, пришел к выводу, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана (выкопировки) помещений в рассматриваемом случае не признано безусловным основание для признания договора субаренды незаключенным.

2. Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия договора в одностороннем порядке либо не доказано наличие предусмотренных договором оснований для одностороннего изменения арендодателем арендной платы, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии - в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Комитет обратился с иском к предпринимателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы (рассчитанной в договоре в размере амортизационных отчислений), изложив соответствующие пункты договора в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого предприниматель (арендатор) в добровольном порядке отказался.

Исковые требования комитет основывал на статьях 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что постановлениями мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» арендная плата в размере амортизационных отчислений установлена только для движимого имущества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд решение суда оставил без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

В данном случае договором (в редакции последующих дополнительных к нему соглашений) размер арендной платы был установлен в твердой сумме. Направленные в связи с принятием постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» дополнительные соглашения от 2005 и 2006 года об изменении договора в части размера арендной платы арендатор не подписал.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера и условий внесения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с Указом Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации о переоценке основных фондов, а налоги в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Наличие таких оснований истцом не доказано.

Принятие постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» не признано судами обстоятельством, в связи с которым сторона в договоре может требовать его изменения в порядке статьи 451ГКРФ.

В другом случае, апелляционный суд признал незаключенным дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменялся предусмотренный договором размер арендной платы, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть порядок изменения договора в момент его заключения. Данное правило корреспондирует как статье 1 Кодекса, закрепляющей принцип равенства участников гражданских правоотношений, так и статье 614 (пункт 3) Кодекса, предусматривающей, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Спорное соглашение изменяло размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке.

Следовательно, соглашение также подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным и не может быть признано недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иск об изменении условий договора не может быть удовлетворен, если такие изменения относятся к прошлому времени либо действие договора на момент рассмотрения спора было прекращено

Оставляя без изменения решение суда по спору об изменении условий договора, которым в иске было отказано, апелляционный суд принял во внимание следующие обстоятельства.

Истец по делу, обратившийся с иском 16 октября 2006 года, требовал внести изменения по арендной плате за истекший период времени (с 01 февраля 2005 года).

Такое изменение в договор, в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только с согласия другой стороны. Ответчик эти условия не принял.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке, обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении условий договора.

Удовлетворив требования истца о внесении изменений в договор, начиная с 1 февраля 2005 г. суд тем самым бы нарушил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а пункт договора (в измененной редакции) вступил бы в противоречие с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Во втором случае апелляционный суд рассматривал апелляционную жалобу предпринимателя на определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу по его иску к комитету с требованиями об обязании привести условие об оплате по договору аренды в соответствие с решением Совета муниципального образования. Заявленные исковые требования основывались истцом на статьях 450, 614 Гражданскою кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком действия с 30 июня 2003 г. по 28 июня 2004 г., по истечении которого действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.04.06г. ответчик предупредил истца об отказе от договора аренды, воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; данное письмо предприниматель получил 27 апреля 2006г.

Таким образом, на момент предъявления иска по делу действие договора аренды прекратилось; между сторонами отсутствовали договорные отношения.

Истец обратился с иском в арбитражный суд с требованием об обязании ответчика привести условие договора об оплате в соответствие с решением Совета МО.

В соответствии со статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение изменений в договор возможно только в отношении действующего договора.

Поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, отсутствует и предмет спора.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Указанное правило охватывает не только случаи, когда спор неподведомственен арбитражному суду, но и другие, когда дело не может быть рассмотрено в арбитражном суде.

В данном случае дело не может быть рассмотрено, в связи с отсутствием предмета спора (договора).

В третьем случае, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на решение, которым иск признании ответчика арендодателем по конкретному договору аренды был оставлен без удовлетворения, апелляционный суд принял во внимание, что истцом не представлено доказательств наличия законных оснований для признания ответчика арендодателем по спорному договору, а также подтверждающих действительность данного договора.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Однако, заявляя требование о признании ответчика арендодателем по договору аренды, при отсутствии доказательств того, что данный договор действует в настоящее время, истец не доказал свою заинтересованность в исходе дела.

Принимая во внимание принцип свободы гражданско-правового договора, а также возражения ответчика против перевода на него прав и обязанностей арендодателя по договору, отсутствие предусмотренных законом оснований для такого перевода, с учетом избранного истцом способа защиты, требование истца удовлетворению не подлежит.

Затраты арендатора по ремонту арендованного имущества могут быть зачтены в счет арендной платы, если это не противоречит условиям договора аренды о способе исполнения обязательства по внесению арендной платы, соответствует установленному законом либо договором распределению обязанностей сторон арендных отношений по содержанию и ремонту имущества, а также при наличии доказательств несения арендатором соответствующих расходов

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по охранно-арендному договору, договорной пени, а также о расторжении охранно-арендного договора и обязании возвратить арендованные помещения.

Суд, рассмотрев дела с участием департамента культурного наследия, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, иск удовлетворил в полном объеме, установив, что в нарушение требований статей 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской

Федерации ответчик не производил в полном объеме внесение арендной платы в спорный период.

Ответчик в апелляционной жалобе оспаривал обоснованность решения суда, ввиду наличия достигнутого с Департаментом культурного наследия соглашения о зачете стоимости выполненных ответчиком в арендуемых помещениях ремонтных работ в счет арендной платы по охранно-арендному договору.

Апелляционный суд доводы заявителя отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт невнесения арендной платы по охранно-арендному договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, документально подтвержден.

Условиями спорного охранно-арендного договора установлена только денежная форма внесения арендных платежей (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств достижения между сторонами соглашения о зачете каких-либо расходов арендатора по ремонту арендуемых помещений (с учетом установленного в договоре распределения обязанностей сторон по содержанию и ремонту объекта аренды).

Кроме того, заявитель, обязанный в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывать обоснованность своих возражений, достаточных доказательств о несении ответчиком каких-либо расходов на ремонт объекта аренды не представил.

В другом случае, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора помещения), апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В договоре аренды стороны определили, что капитальный ремонт арендуемого помещения может производиться арендатором на условиях, предусмотренных в дополнительном соглашении между арендодателем и арендатором.

Дополнительное соглашение по данному условию сторонами не заключалось.

Довод заявителя о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего условия проведения капитального ремонта, путем обмена документами, судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание, поскольку обмен документами не может быть расценен как внесение изменений в договор, так как не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о расторжении договора лизинга не подлежит удовлетворению, если к моменту рассмотрения дела устранены нарушения, послужившие основанием для обращения с иском в суд.

Лизингодатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингополучателю о расторжении договора лизинга в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора

Решением суда первой инстанции Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2007 г. по делу № А60-28037/2007-С2. в удовлетворении исковых требований отказано на основании следующего.

Основанием для обращения с иском в суд послужило существенное нарушение лизингополучателем договора лизинга, выразившееся в неисполнении обязательства по внесению лизинговых платежей. По пояснениям истца, указанное нарушение устранено ответчиком в полном объеме только после обращения с иском в суд.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34, применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах.

Положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку нарушения, послужившие основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора лизинга, на момент рассмотрения спора устранены ответчиком, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований Аналогичный вывод изложен в решении Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2007 г. по делу А60-28036/2007-С2, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2008 г. № 17АП-675/2008-ГК.

Суд апелляционной инстанции Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2008 г. № 17АП-658/2008-ГК. признал данный вывод суда первой инстанции правомерным.

Передача предмета финансовой аренды лизингополучателю с нарушением порядка, предусмотренного договором лизинга, является ненадлежащим исполнением арендодателем лизингового обязательства и может служить основанием для расторжения договора лизинга по требованию лизингополучателя

Лизингодатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингополучателю о взыскании лизинговых платежей по договору финансовой аренды.

Лизингополучатель предъявил встречный иск к лизингодателю о расторжении договора финансовой аренды, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче имущества в аренду. По утверждению лизингополучателя, передача и приемка имущества в порядке, предусмотренном условиями договора, не осуществлялась.

Решением суда первой инстанции Решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 марта 2007г.по делу №А60-33828/2006-С2 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст.450, п.2 ст. 668 ГК РФ. Суд пришел к выводу, что оборудование фактически было поставлено продавцом и лизингополучателем принято.

Суд апелляционной инстанции Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2007 г. № 17АП- 3160/2007-ГК решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении первоначального иска отказал, встречный иск удовлетворил, принимая во внимание следующее.

По условиям договора лизинга продавец предмета лизинга определен лизингодателем.

В соответствии с договором поставки, заключенным между лизингодателем и продавцом, последний обязался осуществить в адрес покупателя или указанного им лица поставку и монтаж оборудования в согласованной комплектности. Местом поставки указано местонахождение лизингополучателя.

Договором лизинга предусмотрено, что передача имущества в лизинг оформляется актом приемки-передачи, который подтверждает комплектность поставки объекта лизинга и его соответствие технико-экономическим показателям. Акт приемки-передачи подписывается уполномоченными представителями лизингодателя и лизингополучателя. С момента подписания акта право владения и пользования объектом лизинга переходит к лизингополучателю.

Истцом не представлено доказательств передачи объекта аренды. В материалах дела отсутствует акт приемки-передачи объекта лизинга, составление и подписание которого предусмотрено договором лизинга.

Согласно ст. 668 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поскольку продавец предмета лизинга определен лизингодателем, последний в силу ст. 665 ГК РФ несет ответственность за выбор продавца.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал вывод о нарушении лизингодателем обязательства по передаче предмета лизинга и наличии у лизингополучателя права на расторжение договора в соответствии с п. 2 ст.668 ГК РФ.

Суды кассационной и надзорной инстанций Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 сентября 2007 г. № Ф09-7807/07-С5, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 января 2008 г. № 17860/07. признали обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Размещено на Allbest.ru