К.Н. Анненков считал иначе: «...Нельзя не склониться к признанию за правом залога у нас в том виде, в каком оно представляется по постановлениям собственно наших гражданских законов, скорее характера права личного, чем вещного с некоторыми разве немногими чертами последнего Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898. С. 305.».

Е.В. Васьковский, определяя залог как вещное право, предоставляющее своему обладателю возможность извлечь из телесной вещи ее имущественную ценность, в то же время допускал возможность залога обязательственных прав Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск 2, Вещное право СПб, 1896. С. 180..

Наиболее приемлемой и часто встречающейся в монографиях отечественных правоведов, в частности Черных А.В., является позиция, согласно, которой спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога с признанием вещно-правового и обязательственно-правового характера при приоритетном положении последнего Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 33.. Удачно эта мысль выражена у Медведева Д.А.: «Представляется, что выпячивание одного из элементов залогового права обедняет второе. Залог порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог это способ обеспечивать обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой jura in re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть характеризован как вещный способ обеспечения обязательства Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение, 1992, №5. С.14.».

Таким образом, можно констатировать, что попытки «втиснуть» залоговое право в классификацию вещных и личных прав или иную, построенную на сходных принципах, на основании того, что основными элементами, образующими залог, являются элементы, присущие именно вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в полной мере юридическую природу исследуемого явления. Причиной этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамках уже существующей классификации имущественных правоотношений: залог определялся либо как вещное право, либо как обязательственное.

Иной подход к оценке явления, воспринят действующим российским законодательством. Он заключается в перемене акцента с важнейших составляющих элементов на целевую направленность установление залога, и объединении его по этому признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценке такого шага, следует сказать прежде об особом отношении законодателя к исследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько иное правовое поле названным одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства может являться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение. Однако такой термин все-таки лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «О залоге» способ обеспечения обязательства (ст.1). Ведь обеспечение обязательства это просто надлежащее оформленное согласие принять на себя это обязательство. На самом деле речь должна идти об обеспечении неисполнения обязательства, каковым и является залог. При установлении залога всегда имеется в виду, что это правоотношение сможет быть реализовано в пол ном объеме только при наступлении определенного условия неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства, и, наоборот, при исполнении основного обязательства обращения взыскания на предмете залога не производится. Это означает, что залог призван обеспечивать интересы кредитора именно при неисполнении основного обязательства, а исполнение последнего обеспечивается наличием у обязанной стороны соответствующей воли. Не случайно в дореволюционной литературе наиболее широко употреблялся синонимичный термин обеспечение требования.

Что же касается объединения различных правовых форм в единый правовой институт с использованием в качестве основания подобного объединения их общей цели, то такой шаг вообще представляется весьма спорным. Интересно мнение А.С. Звоницкого, касающееся аналогичного явления: «Несмотря на различие юридических форм, право может объединять разные сделки в один институт по цели. Само собой разумеется, что эти отношения не могли бы быть одинаковы, если бы была различна юридическая природа тех сделок, на которых они основаны. Право не могло бы соединять эти сделки под одну рубрику по их цели, потому что целью их роль не заканчивается, потому что они порождали бы различные последствия, относящиеся к различным юридическим институтам. Объединять только по цели в один институт сделки, совершенные для обеспечения требования на имущество, было бы столь же невозможно, как, например, создавать особый институт из сделок, совершенных в обход кредиторов Звоницкий А.С. Указанное сочинение С. 203-204.».

Именно различие последствий можно увидеть, если сравнить залог с другими способами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством. Здесь как нельзя более уместным является замечание К.П. Победоносцева: «Залог представляет собой привилегию, направленную не против должника, а против других кредиторов Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб, 1896. С. 585.». Иначе говоря, залогу присущи принципы отношения к объекту, характерные для вещного, а не обязательственного права.

Рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать: преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также в абсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоит в установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера, которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного права в отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Именно в таком виде особого преимущественного правоотношения, залог и должен включаться в классификацию имущественных правоотношений.

ипотека кредитование недвижимый имущество

2.3 Залог недвижимости (ипотеки)

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время, как мы уже отмечали выше, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998. С. 104.». В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае него должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего, по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика.

Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправок торгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое для российского законодательства положение о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3 2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется нестабильностью рыночной среды.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершенствования рынка недвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам.

Очевидно, как справедливо пишет адвокат Д.В.Астафьев, что покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менее важно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение данной обязанности Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости. // Право: Теория и Практика. - 2003. - № 12..

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента осуществления таковой, если иное не установлено законом Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29., в отношении момента возникновения права залога на недвижимое имущество содержал иное правило. Согласно ст. 11 Закона «Об ипотеке» право залога возникало с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло бы позднее - с момента возникновения этого обязательства. Именно с момента возникновения права залога имущество считалось обремененным ипотекой. Государственная же регистрация права залога недвижимости имела в соответствии с п. 6 ст. 20 Закона «Об ипотеке» лишь право подтверждающее значение - с момента осуществления государственной регистрации ипотека считалась возникшей для третьих лиц.

Практическое значение этого правила состоит, например, в том, что только при зарегистрированном праве залога залогодатель, отчудивший обремененное ипотекой имущество, вправе противопоставить требованию его приобретателя об уменьшении покупной цены возражение о том, что поскольку, покупая недвижимое имущество, в силу публичного характера государственной регистрации прав на недвижимость приобретатель не мог не знать о существовании обременения, постольку в момент заключения договора об отчуждении он согласился с тем, что приобретаемое им имущество служит обеспечением требований третьего лиц - залогодержателя.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборота способности - вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

Многие исследователи отмечали редакционные и содержательные погрешности ст. 11 Закона «Об ипотеке» в его новой редакции. В частности, обращалось внимание на изменения, произошедшие в правовом регулировании отношений, связанных с использованием документа, называемого «закладная». Как следовало из предыдущей редакции Закона «Об ипотеке», закладная представляла собой именную ценную бумагу, удостоверявшую права кредитора по основному обязательству и права залогодержателя по договору ипотеки. При этом передача прав по закладной осуществлялась путём совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Основные затруднения, не позволившие закладной стать орудием оборота и одним из инструментов, опосредующих рефинансирование ипотечных операций банков, состояли в том, что закладная в силу ст. 143 ГК РФ не могла быть признана ценной бумагой, так как Закон «Об ипотеке» не является законом о ценных бумагах. Но, даже предположив законность отнесения этого документа к разряду ценных бумаг Законом «Об ипотеке», невозможно было игнорировать тот факт, что никакие особые правила о способе и форме передачи прав по закладной, в частности о совершении на ней передаточной надписи, применяться к закладной в силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», п. 2 ст. 146 ГК РФ не могли. Сделка по передаче прав по закладной должна была бы совершаться в нотариальной форме с последующей государственной регистрацией (п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ). Понятно, что ни о каком особом оборотном инструменте в этом случае не могло быть и речи.

Применение всех новых правил о закладной вообще было бы вряд ли возможно, признай мы даже закладную ценной бумагой - в этом бы не было никакого смысла, поскольку закладная лишена всех свойств обычных ценных бумаг, делающих их особыми инструментами торгового оборота - так, п. 1 ст. 17 Закона «Об ипотеке» в новой редакции лишает документарную ценную бумагу свойства презентационности, а п. 2 ст. 48 Закона закрепляет отказ от свойства публичной достоверности закладной.

Среди разумных новелл в правовом регулировании ипотеки отметим возможность осуществления государственной регистрации ипотеки по заявлению залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» в новой редакции), норму п. 1 ст. 60 Закона «Об ипотеке» в новой редакции, изменяющую общее правило п. 7 ст. 350 ГК РФ об объеме тех требований, удовлетворение которых прекращает процесс обращения взыскания на предмет залога, а также изменения в тексте ст. 77 Закона «Об ипотеке», устранившей нелогичность предыдущей редакции статьи и предусматривающей, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, а вовсе не с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Самым же смелым шагом являются положения новой редакции ст. 78 Закона «Об ипотеке», устранившие последние законодательные препятствия для выселения, не исполняющего своих обязательств залогодателя и членов его семьи из приобретенного на кредитные средства жилого помещения.

5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ. «Российская газета», № 24, 10.02.2004.. Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1. теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2. не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3. расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее - это были только земельные участки, в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

4. предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

5. ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

6. изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему правилу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.

Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее достижение общества.

С позиции закономерностей развития залоговых отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

Нормативно-правовой основой для этого должно стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

1. предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

2. предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

3. стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

4. предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

5. покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

6. стимулирование создания товариществ собственников жилья.

Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994г. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996г. №5. Ст.410.

2. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1983г. - № 26.- Ст. 883; 1988г, № 47, Ст. 1493// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 5. -Ст. 346.

3. Закон РСФСР от 4 июня 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. // «Российская газета».1993г. № 5.

4. Земельный кодекс РФ 2001г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001г. - № 44. - Ст. 4147.

5. Закон Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» № 4218-1от 24 декабря 1992 г. (в редакции Федеральных законов от 12.01.96г. № 9-ФЗ, от 21.04.97г. № 68-ФЗ, от 08.07.99г. № 152-ФЗ). // «Российская газета», 1993г, 23 января, № 15.

6. Закон Российской Федерации «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92г, № 23, ст. 1239.

7. Конституция Российской Федерации.- СПб. 2004г.

8. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99г. № 81-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. 1999г. №18. Ст. 2207.

9. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Свой дом». // «Российская газета» от 24.07.96г. № 138.

10. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996г. № 1010 // «Российская газета» от 04.09.96г. № 168.

11. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000г. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000г, № 3, ст.278.

12. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга» № 36 от 26 декабря 1994г. // Общероссийская справочная правовая система «Законодательство России», 1999г, ноябрь, Выпуск 11 (27).

13. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации Санкт-Петербурга «Об утверждении «Временной инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и инструктивного письма о порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» № 111 от 09 октября 1998г. // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 1998г, 23 декабря, № 12.

14. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». //Собрание законодательства РФ.- 1996г.- № 10.- Ст. 880.

15. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996г, № 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424 «Российская газета» от 4 января 2003г. № 1 (3115).

16. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности». // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996г, № 6, ст. 492; 2001, № 33, ст. 3424; 2003, № 27, ст. 2700.

17. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998г, № 29, ст. 3400; 2002г, № 7, ст. 629; «Российская газета», № 24, 10.02.2004г.

18. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ. // «Российская газета» от 14.02.02г. № 29.

19. Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации». // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002г, № 30, ст. 3028.

20. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003г. №46 (ч. 2). Ст. 4448.

Монографии, учебная литература, комментарии:

1. Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898г.

2. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М., 1996г.

3. Бланк Г.В. Ипотека в России.- СПб. 1881г.

4. Беленков Р. Гражданское право. Части 1 и 2 (конспект лекций). М.: А-Приор, 2007г. - 160с. + 160с.

5. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск 2, Вещное право СПб, 1896г.

6. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие.- М: БЕК, 1995г.

7. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб. 1890г.

8. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание // Экономика строительства. - М., 2000г.

9. Гражданское право. Под редакцией Алексеева С.С. - М.: Проспект, 2009г. - 528 с.

10. Гатин А.М. Гражданское право. М.: Дашков и К, 2009г. - 384 с.

11. Гражданское право. В 4-х томах. Под редакцией Суханова Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2008г. - Том 1 - 720с., Том 2 - 496с., Том 3 - 766с, Том 4 - 720с.

12. Жилищная экономика. /Под редакцией Г. Поляковского. - М.: Дело, 1996г.

13. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998г.

14. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - СПб.- Киев, 1912г.

15. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. - М.: Юрайт-Издат, 2009г. - 223 с.

16. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М., 1999г.

17. Коммерческое право. / Под редакцией В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб. 1997г.

18. Мейер Д. Древнее русское право залога. - Казань, 1855г.

19. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- СПб. Издательство «Юридический центр Пресс», 2003г.

20. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб, 1896г.

21. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под редакцией В.С. Ема. М.: Статут, 1999г.

22. Римское частное право: Учебник. /Под редакцией профессора И.Б.Новицкого и профессора И.С. Перетерского.- М.: Юрист, 1994г.

23. Саватье Р. Обязательственное право. - М., 1981г.

24. Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х. /Под редакцией А.А. Добровольского.- СПб. 1913г.

25. Сипайский В.И. Русское гражданское право. - Киев: Прогресс, 1917г.

26. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994г.

27. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб. Питер, 2001г.

28. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учебное пособие. /Самарская государственная экономическая академия. Самара, 1997г.

29. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995г.

30. Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Дашков и К, 2007г.- 480 с.

31. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Спарк, 1995г. (по изданию 1907г.).

32. Школьник СЛ. Ипотека движимости. - Киев, 1915г.

Научные статьи

1. Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости. // Право: Теория и Практика. - 2003г. - № 12.

2. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики.- 1993г.- № 7.

3. Вишневский А.А. Новый Гражданский кодекс и залоговое право. // Бизнес и банки.- 1995г.- № 27.- с.4-5.

4. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность. // Вопросы экономики.-1995г.-№ 11.-с.135-145.

5. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит. // Деньги и кредит.- 1995г.- № 8.- с.48-51.

6. Завидов Б. Залог - один из способов обеспечения обязательств. // Российская юстиция.- 1995г.- № 8.- с.14-16; № 9.- с.15-18.

7. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России. // Проблемы теории и практики управления. - 2001г.- № 6.

8. Ипотека в России. История. //. Коммерсанть.-1996г.-№ 8.

9. Квернадзе Р.А., Хоменко М.А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах. // Право и политика.- 2001г.-№ 9.

10. Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение. - 1992г. - №5.

11. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003г.-№ 1-2.

12. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. // Коллегия, ТОМ 2, № 10-11, 2002г.

13. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998г. № 8.

14. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. // Деньги и кредит. 1994г. № 8. С. 44-52.

Размещено на Allbest.ru