постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2003 по делу N А15-321/2003-14 Арбитражного суда Республики Дагестан оставить без изменения, а заявления Комитета по управлению имуществом города Махачкалы и Дагестанского филиала федерального государственного унитарного предприятия "Управление ведомственной охраны Министерства транспорта Российской Федерации" - без удовлетворения.

Доказательства права собственности арендодателя на нежилое помещение, сданное в аренду, необходимые для представления в суд:

ь свидетельство о государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) на недвижимое имущество. Согласно ст.2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

ь документальные сведения о собственнике земельного участка, на котором расположено переданное в аренду недвижимое имущество, или документ о правах арендодателя на земельный участок (копия свидетельства о государственной регистрации, копия договора).

1.5.2 Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным объектом недвижимости в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначение данного объекта.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Иных способов передачи права аренды указанная статья не называет. Следовательно, нельзя продать право аренды посредством сделки уступки права аренды. Примером этого является следующий спор.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". (п.16 Информационного письма № 59).

Таким образом, передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

Кроме того, п.2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что все права арендатора осуществляются только с согласия арендодателя. Но не будет противоречить закону, если стороны в договоре аренды предусмотрят так называемое «генеральное соглашение», т.е. соглашение, в силу которого арендатору не нужно будет получать согласие арендодателя в каждом случае, когда арендатор хочет воспользоваться своими правами в соответствии со ст. 615 ГК РФ. Об этом нам говорится в п. 18 Информационного письма № 59.

Данное соглашение может быть оформлено несколькими вариантами.

Во-первых, арендодатель может максимально усилить акцент на возможность неполучения согласия: «Арендодатель имеет право сдачи в субаренду нежилой площади жилого дома по адресу… без получения дополнительного согласия Арендодателя на такую сделку».

Во-вторых, возможно неоднозначно сформулированное условие: «Арендодатель имеет права сдачи в субаренду нежилой площади жилого дома по адресу …». На первый взгляд может показаться, что подобная формулировка - есть дублирование положения пункта 2 ст. 615 ГК РФ. Сомнение развеял Федеральный Арбитражный Суд Московского округа в Постановлении от 23.03.2000 г. № КГ-А40/4017-99, признав описательное условие «генеральным согласием» арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду.

ТОО «Теарт на Солянке» занимает помещение на основании договора субаренды от 19.07.1991 г. №3, заключенного с согласия арендодателя (п.4.2 договора от 07.07.1991 г. №48). Оснований для его выселения не имелось.

Пункт 4.2. договора, в котором суд усмотрел согласие арендодателя на субаренду, звучал следующим образом: «Арендатор имеет право сдачи в субаренду нежилой площади жилого дома №… по улице …. Доходы, полученные от сдачи в субаренду, арендуемых помещений, являются собственностью Арендатора».

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил её предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор аренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма № 59).

1.5.3 Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружение недостатков в процессе эксплуатации.

По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ (п.1 ст. 612) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

К сожалению, названа статья не говорит о необходимости получения согласия арендодателя на реализацию указанных прав арендатора, что порождает частые споры о законности действий арендатора. Одним из примеров является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 20.05.2003 г. № 1577/03. Разрешаемый Президиумом спор имеет практический интерес тем, что отвечает на 2 важных практических вопроса:

1. Какой алгоритм действий арендатора при реализации своих прав, предусмотренных статьёй 612 ГК РФ, признаётся правомерным судебными инстанциями?

2. Нужно ли арендатору получать согласие арендодателя на применение своих прав, предусмотренных п. 1 си. 612 ГК РФ?

Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды от 22.09.2000 N 01-30/230, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв.метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2, на срок до 31.12.2015. При передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, что он и сделал.

Собственник Минимущество РФ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустранимыми недостатками.

Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором. По мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.

При таких обстоятельствах постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Таким образом, алгоритм поведения арендатора при обнаружении недостатков полученного в аренду помещения и реализации своих прав, предусмотренных ст. 612 ГК РФ, можно свести к следующим действиям:

1. Обследование технического состояния арендованных помещений с участием представителя арендодателя и составление акта о выявленных недостатках,

2. Письменное уведомление собственника (арендодателя) о недостатках с приложением акта технического состояния объекта аренды с указанием ориентировочной стоимости ремонта имущества,

3. Направление арендодателю письменного подтверждения выполненных работ (акты к договорам подряда) и копии финансовых документов об оплате,

4. Удержание суммы понесённых арендатором расходов на устранение недостатков помещения из арендной платы.

Причём согласие арендодателя на реализацию прав арендатора, предусмотренные п.1 ст. 612 ГК РФ не требуется.

1.5.4 Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со статьёй 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применяется к договорам, заключенным на неопределённый срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

Арендатор может реализовать своё преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерен, если в течение года со дня истечения прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещению убытков, либо только возмещения убытков.

Арбитражная практика показывает, что арендатор может защитить своё право на возобновление договора в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьем лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условия договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (п.4 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике»).

Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является общей практической ошибкой арендатора. Примером этого является следующий спор, разрешённый арбитражным судом.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ (п. 33 Информационного письма № 66).

Таким образом, уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

В тоже время, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лица в аренду. Так если после отказа в заключении нового договора аренды имущество передано не в аренду, а например, в безвозмездное пользование, то возможности перевести на себя права и обязанности у прежнего арендатора не будет (п. 35 Информационного письма № 66).

2 категория. Споры в области изменения и расторжения договора аренды недвижимости.

Практика показывает, что часто изменение и расторжение договора аренды является камнем преткновения для сторон договора. Это связано с тем, что ГК РФ не даёт чёткого алгоритма расторжения именно договора аренды. В связи с этим стороны должны руководствоваться общими положениями ГК РФ об изменении и расторжении договоров.

Предметом доказывания данной категории споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества, является конкретное материально-правовое требование об изменении либо расторжении договора. Практической целью рассмотрения настоящей категории споров является выявление наиболее частых споров, касающихся изменения и расторжения договора аренды недвижимости, изучения наиболее часто встречающихся в практике оснований расторжения договора аренды недвижимости.

2.1 Процедура изменения договора аренды недвижимости.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает 2 возможные процедуры изменения и расторжения любого договора, включая и договор аренды - судебную и внесудебную (статья 450 ГК РФ).

Взаимное соглашение сторон - есть наиболее удобный способ для изменение действующего договора аренды. Но не всегда на практике столкновение интересов сторон может быть урегулировано соглашением между ними. В этом случае, как правило, следует обращение в суд для защиты нарушенного «непримирением» права.

При судебном способе изменения условий договора аренды действуют нормы гражданского законодательства РФ, предусмотренные главой 29.

Так, для обращения в суд, предварительно необходимо получить отказ другой стороны на предложение изменить договор аренды, а при отсутствии такого отказа требование может быть передано в суд по прошествии 30 дней со дня направления его ответчику.

Доказательствами заявления требования об изменении договора аренды являются следующие:

ь документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования разногласий о внесении изменений в заключенный договор с дополнительным согласованием условий договора по сроку действия договора, по размеру арендной платы, по порядку возвращения арендованного имущества и т.д. (переписка сторон, предложения об изменениях с указанием сроков для ответа и исполнения, ответы о согласии с изменениями, отказ от внесения изменений в договор);

ь почтовые квитанции, расписки в получении проекта предложения об изменении договора аренды;

ь письменное предложение о внесении в договор аренды изменения об увеличении об увеличении арендной платы и о проведении совместной государственной регистрации изменений ранее зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества, копии писем и претензий;

ь документы об определении конкретного денежного размера арендной платы за месяц (или иной срок, предусмотренный договором): претензии и иная переписка с арендатором, содержащие ссылку на условие договора о размере арендной платы, определённом в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; расчёт общей суммы ставки арендной платы, если она определена из расчёта за единицу площади помещения; бухгалтерский документы, обосновывающие арендную плату с учётом данных о себестоимости имущества, затрат на его содержание, амортизации, платы за пользование земельным участком, налоговых платежей и рентабельности; сведения со ссылкой на нормативно-правовые акты о ставках платы, установленной за аренду аналогичного государственного или муниципального недвижимого имущества; переписка сторон по согласованию арендной платы;

ь бухгалтерский расчёты новой ставки арендной платы, калькуляция затрат на содержание имущества, экономический расчёты о недостаточности арендной платы, предусмотренной договором для покрытия расходов собственника и для извлечения им дохода от сдачи имущества в пользование арендатору при осуществлении предпринимательской деятельности;

ь документы о продаже арендодателем арендованного имущества новому собственнику;

ь договор о приобретении имущества по сделке, заключенной по результатам торгов, проведённых специализированной организацией по поручению судебного пристава-исполнителя в целях обращения взыскания на имущество организации-должника, протокол торгов, договор купли-продажи, платёжные документы об уплате имущества, акт покупателя и продавца о завершении расчётов и об отсутствии взаимных претензий по исполнению договора;

ь письменное предложение о внесении в договор аренды изменений о наименовании арендодателя, об увеличении арендной платы и о возложении на арендодателя обязанности производить за своё счёт текущий ремонт арендованного имущества;

ь документы о расходах на текущий ремонт или улучшение недвижимого имущества, строительные сметы, калькуляции, накладные, переписка с арендатором; расчёт расходов по проведению текущего ремонта;

ь справки статистических служб, нескольких специализированных организаций, независимых оценщиков, риэлтерских организаций об увеличении средних ставок арендной платы;

ь постановление органа местного самоуправления или государственного органа по управлению имуществом об увеличении ставок арендной платы за пользование аналогичным помещением.

2.2 Процедуры расторжения договора аренды недвижимости.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена частью 1 статьи 450 ГК РФ (соглашение сторон) и частью 3 статьи 450 (односторонний отказ от исполнения договора).

«В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным».

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (пункт 27 Информационного письма №66).

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

Таким образом, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В тоже время, стороны договора аренды могут предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора). Связанно это с тем, что формулировка п. 3 статьи 450 ГК РФ, в которой нет запрета на такой отказ, позволяет сторонам так поступить. Однако стороны договора крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости.

Пункт 2 статьи 610 ГК также предусматривает сторонами односторонний отказ от исполнения договора.

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Таким образом, ГК РФ предусматривает 4 варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

- подписать соглашение о расторжении договора аренды,

- предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора,

- предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований,

- заключить договор на неопределенный срок.

На практике необходимо подтвердить момент расторжении договора при внесудебной процедуре его расторжения документально. В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку. Судебная практика поддержала так же вариант телеграммы.

Общество, являющееся собственником помещений общей площадью 713,5 кв. м в здании, расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, корпус 360, предоставило его в пользование банку согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2002 N 2. По истечении этого срока договор считается возобновленным согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Телеграммой от 16.07.2002 общество уведомило банк о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (N А40-241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование помещением в период с августа 2002-го по январь 2003 года включительно.

По настоящему спору истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое определено как доход, полученный ответчиком посредством экономии арендной платы за пользование помещением в период с 16.10.2002 по 21.10.2003. При этом расчет суммы иска произведен истцом исходя из среднерыночных ставок арендной платы и без учета сумм, взысканных по ранее рассмотренному делу (N А40-241/03-77-2).

Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.

Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. (Постановление ПВАС от 29.06.2004 г. № 3771/04).

Практика показывает, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.

Судебная процедура расторжения договора аренды.

Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда по поводу того достаточно ли для расторжения договора аренды недвижимости соблюдения этого правила, определил следующее: указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из сказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из 3 этапов:

1 этап - предупредить письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3ст. 619 ГК),

2 этап - предложить изменить или расторгнуть договор аренды (п. 2 ст. 452 ГК),

3 этап - потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):

- после получения отказа о расторжении договора,

- в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

Факт получения предупреждения арендатором - необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в пункте 30 Информационного письма № 66.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Так же необходимо отметить, что если нарушенные обязательства к моменту рассмотрения дела судом исполнены ответчиком, в связи с чем права истца считаются восстановленными, а основания для расторжения договора - отпадают.

Рассмотрим этот довод на примере (Постановление Федерального Арбитражного Суда Московской области от 06.04.2004 г. № КГ-А40/2122-04).

Между Агентством (арендодатель), Поликлиникой и ООО «Медикал технолоджи фарм компани» (арендатор) заключен договор от 27.06.2002 г. на аренду федерального недвижимого имущества общей площадью 60,2 кв.м. со сроком действия до 01.06.2003 г. Указанное имущество передано ответчику по акту от 05.07.2002 г. Дополнительным соглашением от 27.06.2002 г. к договору срок его действия продлён до 31.12.2006 г.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно условий договора, арендатор обязан вносить арендную плату в установленный договором срок.

Предъявляя иск, истец ссылался на то, что в нарушение условий договора, норм статьи 614 ГК РФ и принятых обязательств ООО «Медикал технолоджи фарм компани» не производило оплату арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в заявленном размере. Претензия Агентства от 07.07.2003 г. № 30-14/3053 об исполнении ответчиком договорных обязательств по оплате арендной платы либо расторжении договора осталась без ответа, что послужило основанием для обращения в суд.

Суд, разбирая спор, установил, что к моменту принятия решения по данному делу ООО «Медикал технолоджи фарм компани» выплатило задолженность и неустойку в заявленном истцом размере, тем самым устранив допущенные нарушения договорных обязательств.

Принимая во внимание, что обстоятельства, послужившие основанием для предъявления иска, устранены, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нём выводов.

На указанные судебные акты истцом была подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. Агентство считает, что невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, ответчик недобросовестно выполняет свои обязательства по договору, что является безусловным основанием дял досрочного расторжения договора аренды. Истец указывает, что из-за ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора федеральный бюджет понёс убытки, указанное нарушение существенно нарушает права Агентства и Поликлиники.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указывает, что оплатил требуемую сумму задолженности и неустойки и основания для досрочного расторжения договора отпали. Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной иснтанции не находит оснований для отмены вынесенных судебных актов в связи со следующим:

Довод Агентства о том, что невнесение ответчиком арендной платы является существенным нарушением условий догвора и является безусловным основанием для расторжения оговора и выселения ООО «Медикал технолоджи фарм компани» из занимаемых помещений, подлежит отклонению, как неподтвержденный доказательствами.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела не подтверждается и судом не установлено, что несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей повлекло для истца какой-либо ущерб.

Ссылка истца на причинение убытков федеральному бюджету на заявленную сумму иска также не подтверждена соответствующими доказательствами. Кроме того, задолженность и неустойка выплачены ответчиком.

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения и постановления не имеется. Нормы материального и процессуального права применены правильно.

Доказательствами принятия мер к досрочному расторжению договора аренды или прекращению договора аренды будут служить:

ь претензия с предупреждением о необходимости погашения задолженности по арендной плате, с предложением досрочно расторгнуть договор и возвратить арендованное имущество. Доказательства её вручения арендатору (расписка в получении, уведомление о вручении заказного письма);

ь копия претензии, направленной арендатору, с предупреждением об истечении срока действия договора аренды и об отказе от заключения договора аренды на новый срок; доказательства направления (вручения) претензии; ответ арендатора;

ь документы о досрочном расторжении договора аренды по соглашению сторон или по решению суда (переписка сторон, оформление одним документом изменения к договору, подписанные сторонами, решение арбитражного суда о расторжении договора).

2.3 Основания расторжения договора аренды недвижимости.

В ГК РФ основаниями расторжения договора аренды посвящено 2 статьи:

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Указанные статьи относятся к срочным договорам аренды. Касательно договора аренды, заключенного на неопределённый срок действует правило, изложенное в пункте 2 ст. 610 ГК РФ:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Интересен случай, когда при расторжении договора аренды недвижимости, заключенного на неопределённый срок, имеется несколько вариантов его расторжения. Например, перед арендодателем встал выбор:

1) использовать право отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, с предупреждением стороны за 3 месяца согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ,

2) использовать предусмотренное договором основание расторжения - длительное невнесение арендной платы.

Обратимся к арбитражной практике:

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены (пункт 27 Информационного письма №66).

Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределённый срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьёй 619 ГК РФ.

Кроме того, одно из оснований статьи 619 ГК РФ предусматривает расторжение, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату. В тоже время, согласно пункту 26 Информационного письма № 66 в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, и это основание не является изменением пункта 3 ч.1 ст. 619, так как является иным основанием расторжения, предусмотренным сторонами.

Одной из существенных особенностей досрочного расторжения договора является возможность его расторжения по основанию, не предусмотренным ни Гражданским кодексом, ни договором, но которое по мнению одной из сторон является существенным нарушением договора аренды. Так например, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Так указанно в п. 28 Информационного письма № 66. Суд указал, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3 категория. Судебные споры, связанные с применением федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации договора аренды недвижимости.

Предметом доказывания в данной категории спорных дел являются те обстоятельств, которые обосновывают требования сторон спорного дела о соблюдении необходимости совершения или воздержания от факта государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В силу статьи 651 ГК РФ заключенный на срок не менее года договор аренды здания или нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации под угрозой признания договора незаключенным. Государственная регистрации договора аренды необходима для подтверждения вещно-правового обременения прав арендодателя соответствующего здания или помещения с тем, чтобы зарегистрированные ограничения были известным иным участникам гражданского оборота.

По данному вопросу Конституционный суд РФ вынес определение от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Ребау АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Извлечение. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 2). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).