3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора

За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором аренды. Споры, возникающие при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды, разрешаются в судебном порядке, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, в административном порядке.

Как показывает практика, наиболее распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются споры в связи с расторжением договора. Общие основания расторжения договора приведены в ст. 450 ГК. Согласно этой статье расторжение договора возможно: 1) по соглашению сторон; 2) по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных ГК, законом или договором 3) в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Споры о расторжении договора по требованию одной из сторон (в основном арендодателей) довольно типичны. Понятие «существенное нарушение договора», применительно к аренде расшифровано в статьях 619, 620 ГК, где перечислены конкретные основания, по которым как арендодатель, так и арендатор могут обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК.

В п.2 ст.450 ГК сказано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращению в судебную инстанцию с требованием о досрочном расторжении договора должна предшествовать досудебная процедура урегулирования конфликта. Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Что касается арендатора то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК).

Два других основания расторжения договора, указанных в ст.450 ГК, не требуют судебного вмешательства. Однако сравнительный анализ ст.450 и ст.ст. 619, 620 ГК приводит некоторых ученых к выводу о том, что «в любом случае договор аренды может быть расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора».¹¹ А.А. Иванов: Гражданское Право: Учебник/ под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. ч. 2. Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из судебной практики.

Москомимущество обратилось с иском к АО о выселении из нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался п.3 ст.450 ГК, установив, что в договоре аренды, заключенным между Москомимуществом и АО, содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением правительства Москвы арендуемое помещение было включено в план реконструкции.

Кассационная инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой -- ст.619 ГК, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.

Упомянутая статья предусматривает применение лишь п.2 ст.450 ГК, в соответствии с которым, расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных, в том числе и договором аренды. В данном случае в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако, отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.²² См.: Вестник ВАС РФ 1998 № 7.

Представляется, что приведенное постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, -- иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления иска о выселении арендатора в качестве одновременного требования о расторжении договора? Получается, что ст.619 ГК применительно к договору аренды исключает применение ст.450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Однако анализ текста ст.619 ГК свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п.2 ст.450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК. Что касается п.2 ст.450 ГК, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст.619 ГК. Эта статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать их существенный характер.

В случае расторжения договора аренды по «нереабилитирующим» основаниям, сторона, допустившее нарушение должна возместить ущерб, нанесенный другой стороне от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Кроме того, в ст.612 ГК закреплена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключение

Список используемых источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации 1993 года

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. 11.04.2002 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Информационное письмо от 11 января 2002 г. N 66 Опубликовано: "Вестник ВАС РФ", N 3, 2002

5. Постановление Пленума ВАС РФ и ВС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части I ГК РФ» от 01 июля 1996 г. № 6/8.

6. Постановление Правительства РФ от 24 марта 1998 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда». СЗ РФ № 14 от 06.04.1998 г. ст.1585.

7. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июля 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

8. Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

9. Из практики Федерального Арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды // Вестник ВАС РФ, 1998, № 7.

10. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. М., 1996.

11. Артюхов В. Экономический механизм арендных отношений. М., 1990.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. -- М.: Статут, 1999.

12. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.

13. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. № 9.

14. А.А. Иванов: Гражданское Право: Учебник/ под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. ч. 2.

15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право 1997. № 10.

16. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2001. № 8

Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

17. Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 1997.

Размещено на Allbest.ru