Гражданское право
Исполнение и прекращение обязательств по договору. Понятие и значение гражданско-правового договора. Обязательства по передаче имущества в пользование. Коллективное управление имущественными авторскими и смежными правами. Договор коммерческой концессии.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | книга |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.04.2011 |
| Размер файла | 664,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РСФСР (ст. 7). Законом не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т. п. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).
Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.
Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Сказанное касается только отношений социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случаях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК).
ЖК РСФСР первоначально содержал общее правило, согласно которому при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним в течение шести месяцев. Указанный срок не является пресекательным: предусматривалось, что, если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом (абз. 5 ст. 60 ЖК РСФСР). При этом имелось в виду лишь временное отсутствие, поскольку в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следовательно, право на жилую площадь прекращается со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР). Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь требовалось также установить, что отсутствие было непрерывным - в течение всего 6-месячного срока.
Изложенные положения ЖК РСФСР претерпели значительные изменения в связи с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г., который признал не соответствующими Конституции РФ положение ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР о шестимесячном сроке, на который сохраняется право на жилое помещение при временном отсутствии гражданина, и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалась утрата права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев. Это означает, что названные нормы утратили силу. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением1. Для применения такой меры, как вытекает из постановления Конституционного Суда РФ, должны быть другие основания, предусмотренные законом (например, разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием).
Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев, предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которая сохраняет свою силу, поскольку не упомянута в названном постановлении Конституционного Суда как противоречащая Конституции РФ. К числу таких случаев, в частности, относятся:
? призыв на военную службу;
? временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т п.);
? помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);
? выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
? заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).
При наличии указанных уважительных причин (причем их перечень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть месяцев (ч. 4 ст. 60 ЖК РСФСР).
В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства - брони. Путем бронирования осуществляется наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь1. Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления принимает на себя обязанность не допускать заселения забронированного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-правовое содержание, а броня - это документ административно-правового характера2.
Использование бронирования ограничено: гражданин может требовать выдачи охранного свидетельства (брони) лишь в случаях, установленных законом. К их числу относятся: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности и др. (см. ст. 62 ЖК РСФСР). Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости, поскольку их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.
Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.
С длительным отсутствием нанимателя или членов его семьи, как было показано, связаны определенные юридические последствия. Принципиальное значение имеет положение о том, что сам по себе факт их отсутствия сверх установленных сроков, в том числе и сверх срока действия брони, не влечет утрату права на жилую площадь: это право может быть признано утраченным только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).
8. Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных жильцов
К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).
Нормы ст. 685 ГК распространяются на договор коммерческого найма и в значительной части (п. 1-4) на договор социального найма.
Сторонами договора поднайма являются, с одной стороны, наниматель, занимающий жилое помещение по договору коммерческого или социального найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.
Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.
Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих двух условий (предпосылок): согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади. Названные предпосылки предусмотрены ст. 685 ГК и относятся к обоим видам договора найма.
Наряду с этим в ЖК РСФСР указаны предпосылки заключения договора поднайма применительно к социальному найму. К их числу, кроме рассмотренных предпосылок, отнесены:
1) согласие совместно проживающих с нанимателем членов семьи;
2) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, если вподнаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире;
3) отсутствие в составе семьи нанимателя (и, по смыслу ст. 77 ЖК РСФСР, у других нанимателей в коммунальной квартире) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном перечне. Представляется, что последнее из перечисленных условий следует признать необходимым и при коммерческом найме.
Договор поднайма жилого помещения является реальным, поскольку права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т. е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Это вытекает из п. 1 ст. 685 ГК, согласно которому наймодатель передает жилое помещение поднанимателю.
Договор поднайма относится к числу возмездных договоров. Существенным его условием является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Порядок и сроки внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон.
Поскольку каждая из сторон в договоре поднайма имеет и права и обязанности, рассматриваемый договор относится к двусторонним.
Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения. Условие о сроке, как предусмотрено п. 1 ст. 685 ГК, является обязательным (существенным) для обоих видов договора найма. В связи с этим утратила силу ст. 80 ЖК РСФСР, согласно которой допускалось заключение договора поднайма и без указания срока.
В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным, оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т. п. Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.
Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ст. 80 ЖК РСФСР). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т. п.). Эти положения относятся к договору поднайма, заключенному при социальном найме. Представляется, что они могут применяться по аналогии и при коммерческом найме, поскольку в случае прекращения договора поднайма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.
Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР, в частности если поднаниматель и совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение либо используют его не по назначению, а также если они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме. Представляется, что расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей по указанным основаниям допустимо также и при коммерческом найме.
Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы абз. 1 ст. 89 ЖК РСФСР, относящейся к социальному найму. Но она вполне может быть использована и при коммерческом найме.
Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц - временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т. д. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 680 ГК, которая относится и к коммерческому, и к социальному найму.
Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее - согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т. е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора. Это - безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме.
Предпосылками заключения данного договора и вселения временных жильцов является предварительное уведомление наймодателя и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Согласие наймодателя на вселение временных жильцов ни при коммерческом, ни при социальном найме не предусмотрено. Однако при отсутствии названных предпосылок он вправе запретить проживание временных жильцов, т. е. воспрепятствовать заключению договора.
Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым, не самостоятельным правом. Вместе с тем оно существенно отличается от права поднанимателя. Во-первых, для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя - шесть месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание.
Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласованного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, совместно с ним проживающего (правда, не немедленно, как предусматривалось ст. 81 ЖК РСФСР, а по истечении семи дней со дня предъявления соответствующего требования).
В случае отказа освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. ГК специально не предусмотрел такую меру, но ее применение может быть обосновано правилами, определяющими судебную защиту гражданских прав и способы их защиты (ст. 11 и 12 ГК). Применительно к социальному найму возможна ссылка и на ст. 81 ЖК РСФСР.
§ 3. Договор обмена жилыми помещениями
1. Понятие обмена жилыми помещениями
Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев1.
Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.
Договор обмена жилых помещений - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение (право нанимателя по договору найма, право члена ЖК или ЖСК, право собственности), обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение (или несколько помещений).
Следовательно, при обмене от одних лиц к другим передаются жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения.
Широкое распространение получил взгляд на обмен как на соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями1. Сторонники такой трактовки обмена не учитывают, что в любом соглашении об обмене в первую очередь определяется, какие жилые помещения должны быть переданы одним участником обмена другому его участнику, что характеризует существенное условие договора - его предмет. Может случиться так, что права на обмениваемые жилые помещения подтверждены бесспорными документами, но вскоре выяснится, что одного из помещений в натуре не существует. Сделку можно будет признать недействительной: хотя права и обязанности и были переданы, но отсутствует предмет договора. Кроме того, договор обмена не ограничивается условием о передаче прав по пользованию жилыми помещениями. Предметом обмена могут быть и жилые помещения, принадлежащие одному из участников на праве собственности (ст. 20 Основ федеральной жилищной политики).
Содержание договора обмена составляют условия о передаче его участниками друг другу жилых помещений. Однако это не означает, что договор обмена не связан с передачей прав и обязанностей на жилые помещения. В действительности две указанные стороны обмена неразрывно связаны. Нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него. Равным образом невозможно передать одни права - без передачи жилого помещения. При этом прекращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означает одновременно возникновение соответствующих прав у других участников.
Особой юридической природой отличается обмен жилых помещений, принадлежащих каждому из участников обмена на праве собственности (гражданам или юридическим лицам). На возникающие отношения в этом случае распространяются правила о договоре мены. Однако поскольку предметом такого договора являются жилые помещения (квартира, жилой дом, часть дома), к отношениям сторон должны применяться и некоторые нормы законодательства, определяющие особый правовой режим жилищ. Например, при обмене между собственниками необходимо учитывать правило п. 2 ст. 292 ГК, определяющее права членов семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.
На практике широкое распространение получает оформление обмена жилых помещений их собственниками путем заключения двух договоров купли-продажи (обмен через куплю-продажу). Как правило, такой обмен совершается с использованием услуг риэлтерской фирмы. Обратившемуся в фирму гражданину, желающему продать свою квартиру, фирма находит покупателя, который соглашается ждать, пока фирма не подберет соответствующее жилье первому клиенту.
Основные положения об обмене даны в ст. 28 Основ федеральной жилищной политики. ЖК РСФСР должен применяться, кроме случаев, когда его нормы противоречат законам Российской Федерации. Что касается обмена жилых помещений, то именно в ЖК РСФСР содержатся наиболее важные правила, относящиеся к этому институту.
Некоторое применение в практике находят также (в части, не противоречащей законам Российской Федерации) Инструкция о порядке обмена жилых помещений1, постановление Пленума Верховного суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»2. Ряд важных положений, относящихся к обмену, содержат нормативные акты, принятые субъектами Российской Федерации3.
2. Стороны и предмет договора обмена
Участниками обмена жилых помещений могут быть граждане (физические лица), имеющие в самостоятельном пользовании или в собственности жилое помещение - квартиру, комнату, дом, часть дома и т. п. Временные жильцы, поднаниматели, лица, проживающие в гостиницах и общежитиях, самостоятельного права на жилое помещение не имеют и поэтому участниками обмена занимаемых помещений быть не могут.
Сторонами в договоре обмена жилых помещений могут выступать:
? во-первых, наниматель жилого помещения по договору социального найма либо по договору коммерческого найма с другим таким же нанимателем;
? во-вторых, наниматель жилого помещения по договору социального или коммерческого найма, с одной стороны, и собственник жилого помещения, с другой стороны (ч. 2 ст. 20 Основ федеральной жилищной политики);
? в-третьих, член жилищно-строительного кооператива: он вправе заключить договор обмена с другим членом ЖСК или с нанимателем жилого помещения по договору социального либо коммерческого найма, а также с собственником жилого помещения.
Стороной в договоре обмена жилого помещения выступает только наниматель, собственник, член кооператива. Жилищные права членов семьи и других совместно проживающих с ними лиц охраняются путем признания за ними права дать или не дать свое согласие на обмен, т. е. их отношение к обмену должно учитываться (в порядке, установленном законом). Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, членов кооператива и собственников, т. е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.
В случаях, когда участники обмена пользуются жилыми помещениями по разным юридическим основаниям (наниматель, член кооператива, собственник), к отношениям обмена должны применяться соответствующие нормы, определяющие правовой режим обмениваемых жилых помещений. Например, если гражданин, имеющий на праве собственности квартиру в доме муниципального фонда, желает обменять ее на квартиру, находящуюся в пользовании члена ЖСК, должны соблюдаться правила обмена, содержащиеся в ст. 119 ЖК РСФСР, а также правила, определяющие права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК).
Предметом договора обмена, как правило, может быть только конкретное изолированное жилое помещение (квартира, комната, дом), находящиеся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности гражданина. Жилые помещения, являющиеся предметом обмена, могут быть расположены как в одном, так и в разных населенных пунктах.
В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля жилой площади. Согласно ст. 70 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название родственного или внутрисемейного. Правило о родственном обмене распространяется на нанимателей по договору социального найма. Представляется, что такой обмен вполне возможен и с участием нанимателя по договору коммерческого найма при условии получения согласия наймодателя и внесения соответствующих изменений в договор.
3. Заключение и оформление договора обмена
Главной предпосылкой заключения данного договора является получение согласия лиц, на права и интересы которых обмен может оказать существенное влияние. Так, если предметом обмена является жилое помещение, занимаемое по договору найма, то наниматель может заключить договор обмена лишь при условии получения согласия всех совершеннолетних членов семьи (если речь идет о договоре социального найма) либо лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, - при коммерческом найме1. Требуется согласие и временно отсутствующих граждан, если за ними сохраняется право на данное жилое помещение. Можно отметить, что ЖК РСФСР предусматривает «письменное согласие» (ст. 67), а Основы федеральной жилищной политики слово «письменное» не употребляют. Следовательно, согласно действующему закону согласие на обмен может быть выражено и в устной форме, что никак нельзя признать удачным решением вопроса, поскольку с согласием связаны весьма важные юридические последствия. Действующее в г. Москве Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений предусматривает не только письменную форму согласия, но и обязательное его нотариальное удостоверение.
Отказ члена семьи дать согласие на обмен (при социальном найме) может быть оспорен в судебном порядке. В подобных случаях любой член семьи вправе требовать решения суда о принудительном обмене занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом истец должен представить суду варианты обмена, которые были отвергнуты другими членами семьи. Рассматривая такие дела, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК РСФСР). При наличии решения суда о принудительном обмене договор обмена оформляется, несмотря на возражение лиц, отказавшихся дать согласие на обмен, т. е. вопреки их воле.
Применение принудительного обмена при коммерческом найме недопустимо, поскольку это означало бы необоснованное ограничение прав собственника жилого помещения - наймодателя.
В некоторых случаях, указанных в законе, предпосылкой заключения договора обмена является согласие собственника жилого помещения, в котором проживает желающий обменять его наниматель. При этом отказ собственника-гражданина дать такое согласие оспариванию не подлежит, но отказ собственника - юридического лица может быть оспорен в судебном порядке1.
Согласие наймодателя требуется также при обмене жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления наймодателям - предприятиям, учреждениям, организациям (так называемая ведомственная жилплощадь). Отказ наймодателя дать согласие на обмен в данном случае может быть обжалован в судебном порядке (ст. 69 ЖК РСФСР).
Для обмена жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договору социального найма, согласия наймодателя на обмен не предусмотрено (кроме случаев найма ведомственной жилой площади).
Предпосылкой обмена квартиры членом кооператива, если им еще не выплачен паевой взнос, является помимо согласия проживающих с ним членов семьи прием в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение (ст. 119 ЖК РСФСР). Отказ кооператива принять в свой состав такое лицо может быть оспорен в судебном порядке.
Оформление обмена зависит от правового положения субъектов договора и обмениваемых помещений.
Наиболее распространенной является ситуация, когда гражданин в результате обмена вселяется в жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного фонда. В этом случае ему в соответствующем органе местной администрации выдается обменный ордер. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордера (а если все участники вселяются в жилые помещения в домах указанных фондов - обменный ордер получает каждый из них). Отказ в выдаче обменного ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК РСФСР).
Аналогичным образом оформляется договор обмена, если стороной является член кооператива, не выплативший паевой взнос.
Юридическое значение обменного ордера заключается в следующем. Во-первых, с получением ордера связано вступление в силу соглашения об обмене. Во-вторых, обменный ордер является основанием для занятия полученного по обмену жилого помещения. Фактический переезд участника обмена при отсутствии ордера не порождает для него права на жилую площадь в помещении, занятом подобным образом. В-третьих, у лица, получившего обменный ордер, возникает обязанность переехать в предусмотренные договором обмена и указанное в ордере жилое помещение1. Неисполнение этой обязанности одним из участников обмена дает право другому участнику требовать его принудительного переселения в судебном порядке. Наряду с этим возможно и взыскание с него убытков как санкции за неисполнение договорного обязательства.
В несколько иной форме оформляется обмен жилых помещений, когда одним из его участников выступает собственник жилого помещения, а другим - наниматель по договору социального либо коммерческого найма. В таком случае собственник должен занять жилое помещение нанимателя и его место в договоре найма. Юридическим основанием для совершения этих действий и будет выданный ему обменный ордер. Бывший наниматель должен будет при этом переоформить на свое имя документы о праве собственности на полученное им на основании обмена жилое помещение. В выдаваемом ему обменном ордере указывается статус приобретенного им жилого помещения (право собственности).
По сложившейся в г. Москве практике при оформлении «обмена через куплю-продажу» (когда его участниками выступают собственник и наниматель) обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации «договора отчуждения» жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего к нанимателю на основании заключенного договора «отчуждения» (под которым понимается купля-продажа). Бывшему собственнику выдается при этом обменный ордер на жилое помещение, которое ранее занимал наниматель1.
4. Условия действительности обмена
Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, указаны в ст. 73 ЖК РСФСР. К их числу, в частности, относятся случаи:
? если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
? если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
? если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или перепланировкой жилых помещений;
? если помещение является служебным или находится в общежитии;
? если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Некоторые из перечисленных в ЖК РСФСР условий, когда обмен не допускается, утратили свое значение. Например, практически не применяется правило о недопущении обмена, если он носит корыстный характер («обмен с доплатой»). Утратила силу норма о недопущении обмена жилых помещений в ведомственных домах, принадлежащих предприятиям, учреждениям, организациям важнейших отраслей народного хозяйства, указанных в особых списках. Наряду с этим при установлении других условий, когда обмен не допускается, Основы федеральной жилищной политики запрещают использование «административных ограничений» (абз. 3 ст. 20).
По основаниям, предусмотренным законом, договор обмена может быть признан недействительным по решению суда. К числу таких оснований относится нарушение участниками обмена требований, предусмотренных ЖК РСФСР, а также (поскольку обмен представляет собой сделку) общих положений гражданского законодательства о недействительности сделок. Так, в практике нередки случаи признания договора обмена недействительным как совершенного под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК).
Участники договора обмена, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т. е. подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных и виновных действий одной из сторон, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т. п.). В данном случае последствия признания сделки обмена недействительной определяются ст. 74 ЖК РСФСР. Следовательно, нормы ГК, определяющие последствия недействительности сделок, могут применяться лишь по аналогии. Например, ЖК РСФСР не предусматривает такое последствие недействительности договора обмена, как взыскание полученного по обмену жилого помещения в доход Российской Федерации.
§ 4. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
1. Понятие и условия изменения договора жилищного найма
В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального), в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 85-88 ЖК РСФСР). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме.
Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК РСФСР). Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.
2. Отдельные случаи изменения договора социального жилищного найма
Раздел жилых помещений - наиболее распространенный случай изменения договора социального найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.
При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты - для одной части семьи и одна комната - для выделившегося члена семьи. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением. Например, наниматель имел льготу, а выделившийся член семьи ее не имеет и поэтому должен будет оплачивать проживание по полной ставке.
Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:
1) это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним,
2) на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих),
3) должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением
При выделе не изолированного помещения (например, смежной комнаты, части комнаты) раздел не повлечет юридических последствий. Раздел может быть признан невозможным и в случае, если заключение отдельного договора на выделенное помещение повлечет нарушение санитарных и технических требований (например, на помещение в малогабаритной квартире, предназначенной для посемейного заселения).
При разделе жилого помещения должно учитываться право на дополнительную жилую площадь. Если один из членов семьи, имеющий право пользования дополнительной жилой площадью, фактически пользовался отдельной изолированной комнатой в квартире, а другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу1.
Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел служебных жилых помещений.
Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел.
Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке (ст. 87 ЖК РСФСР).
Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых помещений.
Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.
Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.
Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение придается согласию наймодателя. На это указывается в ч. 2 ст. 678 ГК, согласно которой наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Если все указанные предпосылки для осуществления переустройства и реконструкции жилого помещения имеются, но кто-то препятствует проведению соответствующих работ, спор разрешается судом. Самовольно произведенные нанимателем переустройство и реконструкция влекут для него обязанность за свой счет привести помещение в прежнее состояние.
К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.
Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель присоединяет к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения (абз. 1 ст. 46 ЖК РСФСР), либо изолированное жилое помещение (абз. 2 ст. 46 ЖК РСФСР; абз. 1 ст. 16 Основ федеральной жилищной политики).
Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой. Например, достаточно часты случаи передачи жилых домов из государственного фонда (ведомственных домов) в муниципальный фонд, т. е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Представляется, что в данном случае не изменяются условия заключенного договора. Однако меняется один из субъектов - наймодатель. Им становится новый собственник, и, несмотря на неизменность условий договора, наниматель неизбежно почувствует действие новых порядков и обычаев в исполнении наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.
Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях - на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.
Рассмотренные случаи изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется не столь детально.
Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме - по требованию совершеннолетних членов семьи - ст. 88 ЖК РСФСР). По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. «Согласие» наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем - с другой. Но если между «совместно проживающими лицами» не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом.
Согласно ч. 2 ст. 678 ГК наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Эта норма распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672).
Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
Следует иметь в виду, что по соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона. Например, стороны во всяком случае обязаны учитывать, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма этого помещения (ст. 675 ГК).
3. Расторжение договора найма жилого помещения
Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» неразрывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жилого помещения».
Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.
Закон предусматривает для обязательства найма жилого помещения особые основания его прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК (ст. 407-419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).
К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора.
Расторжение договора можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.
Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.
Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения.
Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение найма не возникало.
Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т. п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК). Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи (абз. 1 ст. 88 ЖК РСФСР), а при коммерческом найме - один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами (п. 2 ст. 686 ГК).
В исключение из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ч. 1 ст. 89 ЖК РСФСР). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя часто выражается при этом в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется.
Однако наниматель по договору коммерческого найма, решивший расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Для коммерческих отношений это имеет существенное значение: наймодатель в течение указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.
Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту и др.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т. е. без применения к нему мер принуждения. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает.
Но если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, приходится применять к нему такую меру, как расторжение договора и выселение в судебном порядке. При этом закон предусматривает ряд мер, призванных гарантировать жилищные права и интересы нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма.
Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне обязательства найма жилого помещения1. Это обнаруживается в том, что ему предоставлены дополнительные права, а для его контрагента - наймодателя установлены четкие границы осуществления своих прав и предусмотрены меры контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).
Первый принцип, который лежит в основе правовых норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, можно назвать принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил выражение в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Согласно ст. 10 ЖК РСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Закон содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения. Для домов государственного и муниципального фондов основания выселения предусмотрены ст. 62,83,91,94,95,98-100 ЖК РСФСР. Особо оговариваются случаи выселения из служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК РСФСР) и общежитии (ст. 110 ЖК РСФСР). Никакими подзаконными актами этот перечень не может быть расширен.
Второй принцип, который имеет основополагающее значение в регулировании отношений, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, заключается в следующем: договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Это означает, что наймодатель даже в самых, казалось бы, бесспорных случаях не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законом выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законе условия расторжения договора по данному основанию.
Подобные документы
Правовая природа договора коммерческой концессии в современной России. Права и обязанности сторон договора коммерческой концессии, его содержание. Понятие коммерческой субконцессии. Ограничения прав сторон по договору, его исполнение и прекращение.
курсовая работа [56,9 K], добавлен 08.11.2013Понятие договора коммерческой концессии, франчайзинга и их правовая природа. Права и обязанности сторон договора коммерческой концессии. Исполнение, изменение и прекращение договора. Выдача и оформление лицензий. Регистрация и уплата пошлин и сборов.
курсовая работа [29,4 K], добавлен 02.11.2008Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости, земельных участков. Содержание и исполнение обязательства, возникающего из договора поручения. Понятие договора коммерческой концессии. Форма и регистрация договора коммерческой концессии.
контрольная работа [47,1 K], добавлен 07.12.2008Понятие, развитие законодательного регулирования франчайзинга и договора коммерческой концессии в Российской Федерации. Соотношение франчайзинга и договора коммерческой концессии. Определение правового статуса субъектов договора коммерческой концессии.
дипломная работа [117,1 K], добавлен 20.04.2018Сущность, цели и задачи коммерческой концессии. Формы и виды коммерческой концессии. Понятие и элементы договора коммерческой концессии. Право на результаты интеллектуальной деятельности. Форма и регистрация договора, права и обязанности сторон.
курсовая работа [34,2 K], добавлен 24.10.2013Понятие договора коммерческой концессии. Правовая природа договора коммерческой концессии в России. Права, обязанности сторон договора коммерческой концессии. Особенности договора, включающие консенсуальный, возмездный, двустороннее обязывающий характер.
курсовая работа [36,0 K], добавлен 05.12.2010История происхождения и правовая природа коммерческой концессии (франчайзинга). Понятие и цель коммерческой концессии – расширения правообладателем рынка сбыта товаров, работ и услуг. Место договора франчайзинга в системе гражданско-правовых договоров.
дипломная работа [70,8 K], добавлен 18.10.2011Изучение правовой характеристики договора коммерческой концессии. Определение места договора коммерческой концессии в системе гражданско-правовых договоров. Ознакомление с особенностями государственной регистрации договора коммерческой концессии.
дипломная работа [77,9 K], добавлен 07.10.2017Сущность и структура договора коммерческой концессии. Виды исключительных прав, которые могут передаваться по договору коммерческой концессии. Права и обязанности сторон договора. Перечень ограничений, которые стороны могут предусмотреть в своем договоре.
курсовая работа [42,4 K], добавлен 25.12.2012Понятие и предмет договора коммерческой концессии, его формы, порядок заключения, изменения и прекращения. Содержание договора коммерческой концессии, его основные пункты, требования к составлению, права и обязанности правообладателя и пользователя.
курсовая работа [32,9 K], добавлен 15.06.2011
