Договор купли-продажи и его разновидности

Договор купли-продажи может предусматривать обязанность продавца передать товар покупателю в согласованном ассортименте.

Ассортимент - это объединение (группировка) однородных товаров, различаемых по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (п.1 ст. 467). Условие об ассортименте не является существенным для договора купли-продажи, коль скоро его отсутствие может быть восполнено при помощи п. 2 ст. 467 ГК. Но в то же время ассортимент является количественным показателем, а количество - часть существенного условия, купли-продажи. Однако законодателя все же нельзя упрекнуть в непоследовательности, ведь ассортимент характеризует не единицу (штуку) товара, а их группу (партию). Поэтому-то для заключения договора купли-продажи достаточно определить лишь общее количество товаров, без их разбивки на отдельные виды.

Нарушение продавцом условия об ассортименте заключается в передаче товаров, полностью или частично не соответствующих согласованному в договоре ассортименту. Передача товаров в ассортименте, который полностью не соответствует договору, дает покупателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же несоответствие ассортимента переданных товаров договору является частичным, т. е. наряду с товарами нужного ассортимента переданы товары, не предусмотренные договором, покупатель вправе отказаться от всех переданных товаров либо принять товары соответствующего ассортимента и отказаться от остальных товаров либо потребовать замены товаров, не соответствующих условию об ассортименте, надлежащими товарами. Все эти действия покупателя могут сопровождаться взысканием с продавца убытков.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи (п.1 ст. 469).

При отсутствии в договоре условия о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей его обычного использования. Решение вопроса о соответствии качества продаваемых товаров условиям договора далеко не всегда очевидно, а в ряде случаев даже требует проведения специальной проверки. Однако ГК не предусматривает общей обязанности покупателя или продавца по проверке качества (исключение составляют договоры поставки и контрактации - п. 2 ст. 513 ГК). Ее могут установить сами стороны в договоре, она может также вытекать из требований государственных стандартов и специальных нормативных актов, регулирующих отдельные виды купли-продажи.

Качество товара всецело связано с гарантийным сроком, под которым понимается период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования.

Гарантийные сроки могут устанавливаться как соглашением сторон договора (а также самим изготовителем товара), так и обязательными для них требованиями нормативных актов. В последнем случае гарантийные сроки носят императивный характер и могут быть изменены договором купли-продажи лишь в сторону их увеличения. Если же гарантийный срок на товар не установлен, то в силу п. 1 ст. 470 ГК РФ товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока. Этот «разумный» срок является своеобразным аналогом гарантийного, поскольку с его течением закон связывает те же последствия, что и с течением гарантийного срока. По общему правилу, гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю. Однако если покупатель не имел возможности использовать купленный товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (в том числе из-за обнаруженных в нем недостатков), течение гарантийного срока продляется. Этот срок не может превышать двух лет со дня передачи товара покупателю. Такой вывод следует из содержания п. 2 ст. 477 ГК.

Для приостановления течения гарантийного срока в этом случае покупатель обязан известить продавца о недостатках товара в соответствии со ст. 483 ГК. При этом гарантийный срок на товар (комплектующее изделие), переданный взамен дефектного товара, как правило, устанавливается той же продолжительности, что и на замененный.

В отношении сложных вещей, т. е. комплектных товаров, гарантия качества распространяется и на все составляющие части товара (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Поэтому гарантийный срок на комплектующие, как правило, считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с ним.

Срок службы товара часто неоправданно смешивают со сроком его годности. Эти понятия, действительно, имеют много общего, поскольку и тот, и другой срок определяет период безопасного использования товара. Но из Закона РФ «О защите прав потребителей» следует ряд практически важных различий этих сроков. Так, срок службы устанавливается в отношении непотребляемых товаров длительного пользования, тогда как срок годности - на товары потребляемые и, как правило, быстропортящиеся (продукты питания, парфюмерия, медикаменты и т. п.).

Срок службы товара начинает течь со дня продажи товара потребителю и лишь при невозможности установить его - со дня изготовления товара. Срок годности течет со дня изготовления товара (ст. 473).

Срок годности всегда определяется единицами времени (периодом, датой), а срок службы товара может исчисляться и другими единицами измерения (например, километрами при определении срока службы автомашины).

Срок службы устанавливается изготовителем товара самостоятельно, даже в тех случаях, когда его определение является обязанностью изготовителя. Срок годности определяется нормативными актами и не может быть изменен ни изготовителем, ни сторонами договора купли-продажи.

В пределах срока годности товара продавец или изготовитель отвечает за любые его недостатки (с учетом положений ст. 475 и 476 ГК), тогда как их ответственность в пределах срока службы (но после истечения гарантийного срока) ограничена существенными недостатками, возникшими по их вине.

Наконец, продажа товара по истечении установленного срока годности прямо запрещается п. 5 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей», а в отношении продажи товаров с истекшим сроком службы такой запрет не предусмотрен.

Таким образом, срок службы товара можно определить как установленный изготовителем потребляемого товара период, в течение которого потребителю обеспечена возможность безопасного использования товара до назначению. Срок годности - это установленный нормативным актом период, по истечении которого потребляемый товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Последствия нарушения условия о качестве товара регулируются ст. 475 - 477 ГК и зависят от таких факторов, как наличие или отсутствие гарантии качества, характер и сроки обнаружения недостатков товара.

По общему правилу, продавец отвечает только за недостатки товара, которые возникли до момента его передачи покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст. 476). Но распределение между сторонами бремени доказывания этого факта тесно связано с наличием, гарантии качества на товар. В отсутствие гарантии качества покупатель обязан доказывать, что недостатки возникли еще до момента передачи ему товара (или по причинам, возникшим до этого момента). Если же на товар установлена гарантия качества, ситуация прямо противоположна. Для освобождения от ответственности продавец вынужден доказывать, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю (вследствие нарушения покупателем правил использования или хранения товара, действий третьих лиц либо непреодолимой силы).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласился с существованием таких обременении.

Условие о передаче вещи, свободной от прав на нее третьих лиц, является обычным условием договора купли-продажи и регулируется ст. 460-462 ГК. Положения этих статей носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон, о чем, в частности, говорит п. 2 ст. 461 ГК.

Данное условие считается нарушенным, если продаваемый товар обременен правами третьих лиц (вещными или обязательственными) либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. Наличие таких обременении, само по себе уже неприятное для покупателя, может привести даже к изъятию у него вещи в пользу третьих лиц по решению суда, т. е. к эвикции. Обременения могут существовать в отношении не только вещи, но и ее отдельных составных частей (комплектующих), принадлежностей, а также сопутствующих документов.

Последствия указанных нарушений различаются в зависимости от характера обременении вещи. Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения цены товара, обремененного правами третьих лиц. Указанное требование подлежит удовлетворению, если только продавец не докажет, что покупатель сам знал или должен был знать о существовании этих прав. Когда же обременения товара заключаются не в наличии субъективных прав, а лишь в притязаниях (претензиях) третьих лиц, пока еще не признанных судом, требование покупателя удовлетворяется, если продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно таких притязаниях.

В случае предъявления иска об изъятии товара продавец по требованию покупателя обязан вступить в дело на стороне последнего (в качестве третьего лица без самостоятельных требований). Уклонение от исполнения этой обязанности лишает продавца права доказывать неправильность ведения дела покупателем (ч. 3 ст.462). Поэтому в случае проигрыша дела покупателем продавец останется безоружным перед лицом соответствующего регрессного иска. Если же покупатель не привлек продавца к участию в деле, последний может освободиться от ответственности, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя

Продавец обязан передать покупателю товар соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен.

Комплектность товара - это наличие в нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей и т. п.), т.е. совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так, комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, винчестера, дисплея, клавиатуры и т. п.

В отличие от принадлежностей, составляющие комплектный товар вещи необходимы для непосредственного использования товара по назначению и обычно конструктивно связаны друг с другом. Можно усмотреть некие параллели между комплектностью и ассортиментом. Однако ассортимент предполагает разбивку товаров по видам внутри одного рода, а комплектность - это наличие разнородных вещей, используемых сообща, в качестве составных частей, элементов единого целого.

Условие о комплектности товара в большинстве случаев определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (государственные, отраслевые стандарты, технические условия и др.), реже - перечислением всех составных элементов товара. Если комплектность товара не установлена в договоре тем или другим способом, она определяется обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст. 478).

Последствия передачи товара с нарушением комплектности существенно отличаются от нарушения условия об ассортименте. Так, покупатель некомплектного товара вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. И только если требование о доукомплектовании товара не выполнено, покупатель приобретает дополнительные права: потребовать замены некомплектного товара либо расторжения договора. Таким образом, объем нрав покупателя некомплектного товара уже, чем в случае нарушения условия об ассортименте.

В отличие от комплектности товаров, комплект - это достаточно произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Типичный пример комплекта товаров - набор продуктов, приобретаемых в магазине. По желанию покупателя такой набор может включать самые разные сочетания вещей.

Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами договора по их желанию, поскольку никакими нормативными актами невозможно предусмотреть обязательных требований к составу комплекта. Основным требованием, предъявляемым к передаче комплекта, является одновременность вручения всех вещей, входящих в него.

Нарушение условия о комплекте (т. е. передача не всех товаров, входящих в комплект) обычно не мешает покупателю пользоваться уже переданными товарами, поскольку их качество не страдает от такого нарушения. Поэтому выглядит достаточно странным правило п. 3 ст. 480 ГК, которое приравнивает последствия этого нарушения к нарушению условия о комплектности товара. В результате этого ущемляются права покупателя комплекта товаров. Ведь если бы он приобретал товары не в комплекте, а порознь, неисполнение договора в отношении одного из товаров сразу же давало бы покупателю права, предусмотренные п. 1 и 2 ст. 463 ГК.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) в упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Если договором не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки (п. 1.2 ст. 481).

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих предусмотренным законодательством обязательным требованиям, независимо от содержания договора (п.3 ст. 481).

Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец управомочен на взыскание с покупателя убытков. Возможность понуждение покупателя к исполнению обязательства в натуре, т. е. к принудительному принятию товара, урегулирована ст. 396 ГК РФ. Так, если покупатель принял некоторые (часть) из предложенных ему товаров, его можно понудить принять и остальные. В случае полного отказе от принятия всех товаров продавец может рассчитывать лишь на взыскание с покупателя убытков.

3. Разновидности договора купли-продажи

3.1 Розничная купля-продажа

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

По договору розничной купли-продажи покупатель приобретает такой товар, который пригоден для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Данный договор является публичным договором (статья 426 ГК РФ). Последнее означает, что предложение от продавца обращено не к конкретным лицам, а к любому лицу, которое согласится заключить договор на предложенных в оферте условиях. Как следствие, в случае уклонения продавца от заключения договора розничной купли-продажи, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом продавец, необоснованно уклонявшийся от заключения договора розничной купли-продажи, обязан возместить покупателю понесенные убытки.

В этой связи, договор розничной купли-продажи, как правило, выступает в качестве договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

В качестве продавца по договору розничной купли-продажи может выступать субъект хозяйствования, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу. Покупателем может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо. Чаще всего покупателем является физическое лицо. Возможность участия юридических лиц в данном договоре в ряде случаев ограничена.

Как и договор купли-продажи в целом, договор розничной купли-продажи является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Однако розничная купля-продажа имеет ряд специфических черт.

Так, на стороне продавца всегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель. Покупателем может быть любой субъект гражданского права.

Особый характер розничной купли-продажи абсолютно исключает возможность участия в этой сделке государства, так как оно не является ни предпринимателем, ни потребителем.

В то же время, поскольку наиболее часто покупателем является гражданин, вступающий в отношения для удовлетворения своих личных бытовых нужд, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным § 2 гл. 30, применяются Закон РФ «О защите прав потребителей» и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним. В связи с этим в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» подчеркивается, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Отношения между гражданами при купле-продаже товаров для личных бытовых нужд не регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Существенным условием договора розничной купли-продажи как разновидности купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, если определены наименование и количество товара. Остальные условия розничной купли-продажи: качество, ассортимент, цена определяются по правилам купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для розничной купли-продажи.

Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные. Продаваться в порядке розничной торговли могут и существующие, и будущие вещи.

Предметом договора розничной купли-продажи могут быть только вещи, используемые для личного, семейного, домашнего (т.е. бытового) или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности.

Предложение товара продавцом, осуществляющим предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, в его рекламе, каталогах, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой, если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи (п.1 ст. 494).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель (ст. 428) договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара (ст. 493).

Данная норма вызывает ряд вопросов как в отношении формы рассматриваемого договора так и порядка его заключения. Обоснованно замечают, что оплата товара и достижение соглашения между сторонами - это не одно и тоже. «Иногда оплата следует за соглашением сторон (товар отобран, а затем оплачен), иногда - предшествует ему. Последний случай имеет место, когда покупатель, определив для себя нужный товар, оплачивает его в кассу. В момент оплаты магазин ( в лице кассира) может и не знать, какой товар и в каком количестве намерен приобрести покупатель, назвавший общую сумму покупки». На этом основании делают вывод о наличии в ст. 493 ГК РФ особой юридической фикции: оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон. Однако особенность заключения договора розничной купли-продажи состоит в том, что условие о цене товара заранее определяется продавцом и не подлежит согласованию с покупателем. В процессе заключения договора определяется лишь его предмет. Покупаемый товар, его количество определяются покупателем на основе предложения, сделанного продавцом. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Таким образом, договор розничной купли-продажи следует считать заключенным с момента сообщения покупателем продавцу о покупке предложенного к продаже товара устно, а также путем совершения конклюдентных действий.

Оформление кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, не следует рассматривать как оформление договора в письменной форме. Данные документы подтверждают лишь факт исполнения покупателем обязательства по оплате товара.

Наличие у покупателя указанных в ст. 493 ГК РФ документов подтверждает заключение договора розничной купли-продажи. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждении факта заключения договора и его условий.

К существенным условиям, наряду с наименованием и количеством, необходимо отнести и цену товара. Это следует из п.2 ст.492 ГК РФ. Поскольку данный договор признается договором присоединения, п. 1 ст. 500 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, объявленной продавцом. Цена товара, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех покупателей (ст. 426 ГК РФ), поэтому покупатель не может непосредственно участвовать в ее определении.

Срок розничной купли-продажи, по общему правилу, является обычным условием, становясь существенным только по отношению лишь к договору купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа.

Отсутствие в договоре условия о сроке восполняется с помощью диспозитивных норм подзаконных актов, регулирующих отдельные разновидности розничной купли-продажи, и общих норм ГК

Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека и т. п.). Однако оплата товара и достижение соглашения между сторонами -- это не одно и то же. Иногда оплата следует за соглашением сторон (товар отобран, а затем оплачен), иногда -- предшествует ему. Последний случай имеет место, когда покупатель, определив для себя нужный товар, оплачивает его в кассу.

Договор розничной купли-продажи будет, по общему правилу, считаться заключенным именно с момента оплаты товара.

Форма договора розничной купли-продажи должна подчиняться общим правилам ст. 159--161 ГК: в устной форме могут заключаться сделки, исполняемые в момент совершения (таково большинство договоров розничной купли-продажи), и сделки между гражданами на сумму менее десяти минимальных размеров оплаты труда. Все остальные сделки должны облекаться в письменную форму, несоблюдение которой, по общему правилу, лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания.

Оферентом, как правило, здесь выступает продавец, а сама оферта в большинстве случаев-- публичная.

Содержание договора розничной купли-продажи. Обязанности продавца в договоре розничной купли-продажи состоят в передаче покупателю товара: а) в определенном месте; б) со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в) в согласованном количестве и ассортименте; г) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен; д) установленного качества; е) свободным от прав третьих лиц; ж) в надлежащей упаковке и (или) таре.

Продавец обязан доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не определено -- в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями (п. 1 ст. 499 ГК). Момент исполнения договора с условием доставки товара, по общему правилу, определяется датой вручения товара покупателю.

Наряду с указанными возможностями, товары могут продаваться и непосредственно на дому у покупателей.

Товар должен передаваться покупателю со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

Важная обязанность продавца -- предоставление покупателю необходимой и достоверной информации о товаре (ст. 495 ГК). Эта обязанность существует еще до момента заключения соответствующего договора и вытекает из публичного характера розничной купли-продажи.

По общему правилу, покупатель до заключения договора может осмотреть товар и (или) потребовать проверки его свойств, что также охватывается обязанностью продавца информировать покупателя о товаре.

Основные особенности ответственности по договору розничной купли-продажи можно усмотреть в том, что: а) нарушение имущественных прав потребителя в договоре розничной купли-продажи дает право требовать компенсации морального вреда; б) ответственность за нарушение прав потребителя по Закону РФ «О защите прав потребителей» может быть возложена не только на продавца, но и на изготовителя товара; в) возмещение убытков и уплата неустойки за нарушение обязательства по договору розничной купли-продажи не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре; г) покупатель по договору розничной купли-продажи обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества.

О договорах ущемляющих права потребителей действует разъяснение ГКАП (Государственный Комитет Российской Федерации по Антимонопольной политике):

«Некоторые организации разрабатывают стандартные формы договоров купли-продажи (договор присоединения), в которые включают условия, ущемляющие прав потребителей. Так, в частности, договор, заключаемый фирмой "ЦЕПТЕР", предусматривает "пожизненную гарантию" на посуду со знаком "ZEPTER Cr/Ni 18/10". Однако такое условие договора не раскрывает содержания понятия "пожизненная гарантия", которое в значительной мере является абстрактным и требует дополнительной конкретизации в тексте договора.

Договор устанавливает обязанность фирмы в случае обнаружения изъянов в материале, функциональных или фабричных погрешностей устранить погрешности либо, если это невозможно, заменить товар на аналогичный. Данное положение противоречит Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Кодекс об административных правонарушениях" от 09.01.96 г. (далее - Закон). В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору предъявить любое из перечисленных в данном пункте требований (о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; о соразмерном уменьшении покупной цены; о замене на товар аналогичной или другой марки; о расторжении договора). Таким образом, рассматриваемый пункт договора ограничивает права потребителей по сравнению с Законом. На основании п. 1 ст. 16 Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В договоре указано, что фирма не несет ответственности за все интерпретации презентанта, т.е. устные обещания и заявления лица, представляющего фирму, сделанные при заключении договора не порождают прав и обязанностей. Обещания и заявления презентанта следует считать информацией о фирме, товаре и за ненадлежащую информацию фирма должна нести ответственность в соответствии со статьей 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

При передаче заказанной посуды фирма не предоставляет покупателям инструкцию по эксплуатации этого товара, имеющего особые свойства, и следовательно, требующего особых знаний и умений при его использовании. Это нарушает положение ст. 10 Закона, устанавливающей обязанность продавца предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, в том числе сведения об основных потребительских свойствах товара, правилах и условиях его эффективного и безопасного использования. Ст. 12 названного Закона предусмотрена ответственность продавца за ненадлежащую информацию о товаре: если предоставление недостаточно полной информации о товаре повлекло невозможность его использования по назначению, потребитель вправе потребовать предоставления ему в разумно короткий срок надлежащей информации. Если информация в оговоренный срок не будет предоставлена, потребитель вправе расторгнуть договор, потребовать полного возмещения убытков».

Данный пример, несмотря на то, что имел место еще в конце 90-х годов и до сих пор сохранил актуальность, т.к., например, «пожизненная гарантия» зачастую выставляется продавцом как «преимущество» купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что признание недействительными отдельных условий соглашения не влечет, по общему правилу, недействительности сделки.

Следует сказать, что действующее законодательство о розничной купле-продаже, направлено на защиту прав «слабой стороны» в данных правоотношения - покупателя (гражданина). Любая часть договора купли-продажи, ущемляющая права покупателя, может быть признана недействительной, что не влечет недействительности всей сделки.

3.2 Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК РФ.

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признается и современной судебной практикой.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности1 на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора). Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности1. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК РФ закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (п. 2 п. 1 ст. 556 ГК), например, после оплаты и тому подобное.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, в случае одностороннего отказа спор может быть разрешен в судебном порядке.

3.3 Договор поставки и контрактации, поставка для государственных нужд

Действующим законодательством договор поставки отнесен к разновидностям купли-продажи и этот факт, отдельные исследователи, называют необоснованным, «поскольку единственное, что объединяет поставку и куплю-продажу, - это их правовая цель, т.е. направленность на передачу права собственности или иного производного вещного права на условиях возмездности и безвозвратности. Все остальные признаки принципиально отличают поставку от купли-продажи, а структура возникающих правоотношений не укладывается в структуру взаимодействия по купле-продаже». Разберемся, в сущности, и особенностях договора поставки.

В соответствии с действующим законодательством договор поставки - гражданско-правовой договор, по которому поставщик, т.е. продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст.506 ГК РФ). В качестве продавца (поставщика) в договоре поставки выступает предприниматель. Это может быть коммерческая организация либо гражданин - индивидуальный предприниматель. Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные для продажи.

В качестве покупателя может выступать любой субъект хозяйственной деятельности (в том числе гражданин - предприниматель), которому данные товары для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним потреблением. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.). (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки"). В том случае, если указанные товары приобретаются у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже (§ 2 главы 30 ГК РФ). Таким образом, данный признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью. Впрочем, субъектом договора поставки может быть и некоммерческая организация, если такого рода деятельность разрешена их учредителями и осуществляется в рамках их целевой правоспособности.

Кроме того, участником договора поставки может быть получатель (ст. 509 ГК РФ). Последний не является стороной по договору, хотя на него могут быть возложены определенные обязанности, прежде всего, обязанность принять товар, а иногда и произвести оплату (ст. 516 ГК РФ).

Специфическими чертами обладает и объект поставки. Им является товар, понимаемый в широком смысле как материальный объект, продукт труда, обладающий потребительской стоимостью и изготовленный для реализации на рынке. Объектами поставки чаще всего выступают партии однородных товаров, оптовые партии и т.п. Разумеется, один и тот же товар может быть объектом и договора поставки, и договора купли-продажи. Но объектом купли-продажи может быть любая вещь, а при поставке она должна быть пригодной к использованию в предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора поставки - предмет договора, т.е. наименование товара, его ассортимент и комплектность (ст.454-491 ГК РФ). Анализ материалов судебной практики позволяют сделать вывод о не включении в число существенных условий «количество передаваемого товара», так как Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 5 июня 2001 г. №9938/00 указал, что условие о количестве подлежащего передаче товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения:

«Открытое акционерное общество "Ефремовский хлебозавод" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к предпринимателю А.И.Мамеевой о взыскании долга за поставленную продукцию и пеней за просрочку ее оплаты.

Решением от 24.08.2000 исковое требование удовлетворено в части взыскания долга. Во взыскании пеней отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2000 решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Рязанской области.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 24.02.2000 на поставку кондитерских изделий, заключенным между ОАО "Ефремовский хлебозавод" (поставщик) и предпринимателем А.И.Мамеевой (покупатель), поставщик отгрузил в адрес покупателя печенье по товарной накладной от 28.03.2000 N 01577.

Полученную продукцию покупатель оплатил частично, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Отказывая во взыскании пеней, первая и апелляционная инстанции суда пришли к выводу о невозможности согласно названному договору определения количества подлежащего передаче товара, поэтому в силу пункта 2 статьи 465 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается незаключенным.

Данный вывод суда неправомерен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 465 названного Кодекса условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Такой порядок определен сторонами в пункте 2 договора от 24.02.2000, которым предусмотрено согласование количества и ассортимента поставляемой продукции по телефону.

По утверждению поставщика, стороны руководствовались указанным пунктом договора и в соответствии с ним определяли количество и ассортимент поставляемой продукции.

Это обстоятельство не было предметом рассмотрения и оценки арбитражного суда.

Поскольку судебные акты приняты без всестороннего исследования всех обстоятельств дела, они подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение».