Правовые нормы, регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации

При общей долевой или совместной собственности на вышеперечисленные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный внатуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

По общему правилу залог сельхозугодий запрещен, однако, есть три исключения. Во-первых, могут быть заложены сельхозугодья несельскохозяйственных организаций, принадлежащие им на праве собственности.

Во-вторых, могут быть заложены по договору об ипотеке садовые, огородные земельные участки и приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств граждан.

Сельскохозяйственной организацией признается коммерческая организация, более 50% дохода которой из хозяйственной деятельности по производству сельхозпродукции.

Крестьянское (фермерское) хозяйство с правовой точки зрения представляет собой в настоящее время особую форму предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя - главы такого хозяйства. Остальные (кроме главы) участники крестьянского (фермерского) хозяйства рассматриваются как наемные работники. В состав земель крестьянского (фермерского) хозяйства входят:

1) земельный надел, принадлежащий главе хозяйства на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;

2) земельные наделы членов хозяйства, принадлежащие им на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;

3) земельные участки, принадлежащие вышеперечисленным лицам на праве постоянного пользования;

4) арендованные или взятые в безвозмездное срочное пользование у иных лиц и органов земельные участки.

При установлении ипотеки на находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение - земельный участок под таким объектом обременяется ипотекой согласно ст. 69 Закону «Об ипотеке (залога недвижимости)». Однако это является исключением из правил.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

3.2 Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) ФЗ РФ «Об ипотеке»..

Если имеет место общая долевая или совместная собственность на земельные участки, указанные выше, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке.

Вот перечень видов земельных участков, ипотека которых запрещена (ст. 336 ГК РФ). В указанный перечень входят:

а)земельные участки, находящиеся в государственной (федеральной или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности;

б)земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций (хозяйственных обществ и товариществ, а равно сельскохозяйственных кооперативов);

в)земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;

г)полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Обременённая ипотекой недвижимость должна оставаться во владении и пользовании у залогодателя. Залогодатель лишается лишь права распоряжения соответствующим недвижимым имуществом (продавать, дарить, менять и др.) без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона «Об ипотеке»), да и то, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Впрочем, залогодатель вправе, по общему правилу, предоставлять заложенное имущество в пользование третьим лицам с соблюдением условий о сроке пользования и назначении использования соответствующего имущества.

Норма о запрете передачи предмета ипотеки является императивной, а все сделки, заключенные между залогодателем и залогодержателем, содержащие условия об ином, - ничтожны в части таких условий в соответствии со ст. 168ГКРФ.

Существует общее правило, согласно которому залог (ипотека), возникающий непосредственно на основании федерального закона или в установленном таким законом порядке, регулируется общими нормами о договорном залоге (ипотеке), поскольку федеральным законом не предусмотрено иное. Возникновение залога недвижимости в силу закона предусмотрено, помимо ст. 77 Закона «Об ипотеке», в частности, п. 1 ст. 587 ГК РФ.

Пункт 3 статьи 1 Закона «Об ипотеке» вслед за п. 2 ст. 334 ГК РФ подтверждает применительно к ипотеке известную юридическую презумпции приоритета специальных норм над общими. При отсутствии специальных норм об ипотеке применению подлежат общие нормы ст. 334 - 358 ГК РФ о залоге.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.

В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.

После изучения законодательства об ипотеке появилось предложение. Оно связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной невозврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.

По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать - это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.

Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты.

Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.

Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны коммунистов. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.

Так же был обнаружен пробел в законодательстве - согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но можно сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.

Однако участникам гражданского оборота лучше исходить из того, что законодательство, которое существует на данный момент, серьезных изменений не претерпит. А поэтому при планировании и осуществлении своей деятельности в области ипотеки необходимо развивать исходя из того, что законодательство, существующее на данный момент - это надолго.

СПИСОК НОРМАТИВНХ АКТОВ И ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ от 12.12.1993г.

2. Гражданский кодекс РФ. от 26.11.2001г.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г.

5. Земельный кодекс РФ от 30.10.2001г.

6. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.1995г.№ 70-ФЗ.

7.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.

9. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г.

10. Закон РФ «О государственной пошлине».

11. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.

12. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии Аграрной реформы в России» от 27.10.1998 г. № 1767.

13. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.

14. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.

15. «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622

16.Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.

17. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.

Размещено на Allbest.ru