Правове регулювання орендних відносин у законодавстві України

Також у договорі застави можуть міститися й інші умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір про заставу може бути самостійним, тобто відокремленим від договору, за яким виникає забезпечене заставою зобов'язання. Однак умову про заставу може бути включено і до основного договору.

Договір застави вимагає письмової форми, яка може бути простою і нотаріальною.

Коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, договір має бути нотаріально посвідчений на підставі відповідних правоустановчих документів.

Посвідчення застави нерухомого майна відбувається у нотаріальних органах за місцезнаходженням цього майна, договір застави транспортних засобів та космічних об'єктів -- за місцем реєстрації їх.

Законодавством України можуть бути передбачені й інші випадки нотаріального посвідчення застави.

Сторони здійснюють нотаріальне посвідчення застави і тоді, коли це не є обов'язковим, але на цьому наполягає один із контрагентів.

Недодержання нотаріального оформлення тягне за собою недійсність угоди з наслідками, які передбачені ст. 48 ЦК України.

Тобто встановлено, що при недійсності угоди кожна із сторін зобов'язана повернути іншій стороні все отримане за угодою, а коли неможливо повернути отримане в натурі -- відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені Законом.

Проте згідно із ст.47 ЦК, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, а інша сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд має право на вимогу сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. Наступне нотаріальне оформлення не вимагається. Таким чином, заставодавець має право звернутися до суду про визнання угоди дійсною, якщо заставодержатель ухиляється від нотаріального оформлення застави.

Відповідно до ст. 191 ЦК України за договором поруки поручитель зобов'язується перед кредитором іншої особи відповідати за виконання нею свого зобов'язання в повному обсязі або в певній частині.

Порукою може бути забезпечена лише дійсна вимога.

Порука має акцесорний (додатковий) характер: визнання недійсним основного зобов'язання, тягне за собою недійсність і поруки.

Порука завжди вимагає простої письмової форми.

У разі невиконання зобов'язання боржник і поручитель відповідають перед кредитором як солідарні боржники, якщо інше не передбачено договором поруки (ст.192 ЦК). Таким чином, при укладенні договору поруки виникає множинність осіб на боці боржника.

Поручитель відповідає в тому самому обсязі, як і боржник. Тобто він відповідає за основний борг, сплату відсотків, а також за заподіяні збитки та неустойку, якщо інші умови не передбачені договором поруки.

За боржника можуть одночасно поручитися кілька осіб -- поручителів. У цьому разі відповідно до ч.3 ст.192 ЦК такі поручителі між собою є солідарними боржниками перед кредитором.

Якщо у зв'язку з невиконанням основного зобов'язання боржником кредитор звертається до поручителя, який виконає зобов'язання, поручитель за таких умов набуває всіх прав кредитора по цьому зобов'язанню.

Якщо кілька поручителів виконали зобов'язання перед кредитором, то кожен з них має право зворотної вимоги до боржника в розмірі виплаченої цим поручителем суми (ч. 2 ст. 193ЦК).

Підстави припинення поруки:

§ припинення забезпеченого порукою зобов'язання;

§ якщо кредитор протягом трьох місяців з дня настання строку зобов'язання не пред'явить позов до поручителя;

§ у випадках, коли строк виконання зобов'язання не зазначений або визначений моментом вимоги, то за відсутності іншої угоди відповідальність поручителя припиняється після закінчення одного року з дня укладення договору поруки,

§ переведення боргу, припиняє поруку, якщо поручитель не виявив згоди відповідати за нового боржника (ст. 201 ЦК).

Гарантія. За договором гарантії гарант зобов'язується перед кредитором іншої особи відповідати за виконання нею свого зобов'язання в повному обсязі або в частині.

III. Правові наслідки невиконання або неналежного виконання договорів оренди

Для успішного виконання договірних зобов'язань мало знайти вигідного партнера і укласти з ним вигідний договір, але дуже важливо, щоб цей договір був виконаний належним чином. Для цього існують способи виконання зобов'язань, які являються додатковими заходами майнового впливу на винну сторону.

Заходи забезпечення виконання господарських зобов'язань регулюються гл. 49 ЦК України, а також спеціальними актами законодавства, присвяченими цьому питанню. ГК України містить лише загальну ст. 199, в якій відсилає до положень ЦК України з питань забезпечення виконання зобов'язань. Діють також відповідні підзаконні нормативні акти і акти судової влади.

Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. При цьому неустойка й завдаток як засоби майнового характеру спонукають до належного виконання зобов'язання, тобто правомірно казати про вплив на боржника через загрозу застосування економічних (штрафних) санкцій у разі неналежного виконання ним зобов'язання, а не про повну забезпеченість інтересів кредитора через функцію відшкодування, притаманну, зокрема, заставі, поруці та гарантії. Пікалов Є., Юрченко А. Договір про встановлення сервітуту // Юридичний журнал. - № 5(11)2003 - с. 65

Відомо досить багато випадків, коли орендарі зловживають своїми правами, а орендодавці перестають одержувати орендні платежі, витрачають велику кількість часу й коштів для їхнього виселення, стягнення неустойки. Окрім цього, почасти порушуються договірні зобов'язання з боку орендодавців, котрі намагаються до закінчення строку оренди позбутися орендарів без належних підстав.

Стосовно орендарів, то складності з ними найчастіше виникають у орендодавців у момент переукладання договору оренди на новий строк. Наприклад, коли сторони не можуть домовитися про нову ціну оренди, через що орендодавець вимушений виселяти орендаря. У цій ситуації орендар часто продовжує користуватися орендованим майном, а орендодавець займається тим, що в законному порядку, тобто через суд, виселяє його. Залежно від судової підвідомчості й опору орендаря вирішення спору й виселення займатиме від кількох місяців до року і більше. До цього моменту правомірним буде лише нарахування неустойки за законом, тобто в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення - ч. 2 ст. 785 ЦК України.

При застосуванні ч. 2 ст. 785 ЦК України треба виходити з того, що суд розглядає справи з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, охоронюваних законом. Згідно із ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Таким чином, перед зверненням до суду необхідно здійснити вимогу сплати неустойки, і лише після невиконання цієї вимоги можна вважати, що право орендодавця порушується орендарем, відтак, він може приступити до його захисту в суді. Однак прийнята в Україні практика користування обмеженою відповідальністю юридичних осіб практично зводить нанівець можливість стягнення зазначеної неустойки.

Виходячи з наведеного, захистити права орендодавця можна, грамотно застосувавши таку новелу чинного ЦК України, як притримання. Виконання зобов'язання (основного) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. Угода щодо забезпечення виконання зобов'язання укладається в письмовій формі.

Частина 1 ст. 594 ЦК України передбачає, що кредитор, котрий правомірно володіє річчю, яка підлягає передачі боржникові або особі, вказаній боржником, у випадку невиконання ним у строк зобов'язання щодо оплати цієї речі або відшкодування кредиторові пов'язаних з нею видатків і інших збитків має право притримати її в себе до виконання боржником зобов'язання.

Таким чином, для застосування притримання необхідно включити в договір оренди відповідні умови про забезпечення зобов'язань. Утримання майна, правильно описане в договорі оренди, дозволить припинити доступ орендаря у відповідні приміщення, звільнити орендовані приміщення всі або частково від майна орендаря, почати їх здавати, здійснювати охорону утримуваного майна орендаря, зокрема, за рахунок орендаря тощо. Це зведе до мінімуму збиток, нанесений орендарем, зокрема, розмір упущеної вигоди.

Щодо орендодавців, то порушення договірних зобов'язань з їхнього боку пов'язані зі спробами до закінчення строку оренди розірвати відповідний договір без належних підстав. Підстави для розірвання договору оренди (за винятком оренди державного й комунального майна) встановлені ГК та ЦК України. Крім цього, додаткові умови розірвання договору оренди можуть передбачатися договором.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Таким чином, у загальному порядку сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, має надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, яка у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у випадку неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. Аналогічні положення містяться і в ст. 651 ЦК України.

Рішенням КСУ у справі щодо офіційного тлумачення положення ч. 2 ст. 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) дається відповідне тлумачення, згідно з яким право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Тобто якщо в сторони є підстави для розірвання договору, вона може звертатися безпосередньо в суд.

У разі якщо спір буде переданий на вирішення до суду, останній буде виходити з наступного. Відповідно до ст. 783 ЦК України орендодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

§ наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

§ наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

§ наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

§ наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Цивільне право України Підручник: У 2 кн. / О.В. Дзера (керівник авт. кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. -- К.: Юрінком Інтер, 2002

У цьому контексті слід зауважити, що можливість застосування на практиці цих умов залежить від змісту договору найму. Так, аби уникнути можливості розірвання договору в зв'язку з користуванням річчю всупереч договору або призначенню речі, в ньому слід передбачити необхідні умови користування річчю та її призначення.

Окрім цього, орендодавець згідно зі ст. 652 ЦК України може ініціювати розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин. Однак таке може бути прямо заборонено договором. Так, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 ст. 652 ЦК України, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У випадку розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Згідно зі ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або тягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Розірвання договорів у судовому порядку почасти пов'язане з вимогами майнового характеру щодо стягнення неустойки (штраф, пеня), відшкодування збитків (як реальних втрат, так і упущеної вигоди) і навіть моральної (немайнової) шкоди. Відшкодування збитків здебільшого передбачає значні фінансові втрати, які почасти перевищують видатки на виконання договору. Водночас, потрібно мати на увазі, що збиток - розширене поняття, яке надає великий простір для юридичного маневру.

Заздалегідь слід прораховувати, зважаючи на особливості конкретних договірних відносин, той варіант розірвання договору, який би був пов'язаний із найменшими втратами для сторін договору при настанні правових наслідків такого розірвання або зведення цих втрат до мінімуму.

Висновки

Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк

Договір оренди прийнято вважати консенсуальним, оплатним, двостороннім, строковим.

«Особи, що беруть участь в договорі, називаються договірними особами, договірними сторонами або контрагентами... Загальні визначення про участь осіб в юридичних операціях піддаються лише не багатьом змінам по відношенню до договорів» .

Стосовно договору оренди, в якому сторони називаються орендодавцем і орендарем, законодавець встановив спеціальну вимогу що пред'являється стороні, виступаючій орендодавцем.

Згідно ст. 761 ЦК України право здачі майна в оренду належить його власникові.

Відносини оренди, встановлені правилами Цивільного кодексу України, регулюються також спеціальним нормативним актом - Законом України "Про оренду державного майна" (1995 р.). Крім того, деякі питання оренди регулюються законами України "Про оренду землі" (1998 р.), "Про підприємства в Україні» (1991 р.), Земельним кодексом України (2002 р.) та іншими законодавчими актами, постановами і декретами Кабінету Міністрів України, рішенням Фонду державного майна України.

Чинне законодавство не передбачає спеціальних правил про порядок укладення договору оренди, що вимагає застосування загальних норм про порядок здійснення операцій і укладання договорів. Певна специфіка, звичайно ж, є але вона виражена в деталях, властивих всякому договірному інституту (наприклад, з питанням про укладення договору оренди зв'язане і питання про істотних умов ).

Договір оренди на термін більше року, а якщо хоч би одній із сторін є юридична особа - незалежно від терміну, повинен бути поміщений в письмовій формі.

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про його предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із нормами ГК (ст. 283) істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди строк, на який укладається договір оренди; орендна плата ; порядок використання амортизаційних відрахувань; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Під способами забезпечення виконання зобов'язань розуміють додаткові забезпечувальні заходи, які мають спеціальний (додатковий) характер і дають можливість досягнути виконання незалежно від того, чи заподіяні кредиторові збитки і чи є у боржника майно, на яке можна звернути стягнення за виконавчими документами.

Відповідно до ст. 178 ЦК до способів забезпечення належать: неустойка; застава; порука; гарантія; завдаток.

Такий перелік є вичерпним, інші механізми, формально до способів забезпечення не належать.

ЦК України передбачається, що виконання зобов'язання може забезпечуватися не тільки тими способами, які прямо передбачені ЦК, іншими правовими актами, а й тими, які встановили сторони в самому договорі.

В сучасній юридичній літературі до таких додаткових способів забезпечення виконання зобов'язання відносять способи, передбачені законом, але не названі у відповідній главі ЦК України. До таких способів, зокрема, належать: правила про зустрічне виконання зобов'язань, положення про субсидіарну відповідальність учасників повного товариства, а також повних товаришів у командитному товаристві за зобов'язаннями товариства при недостатності його майна; власника за зобов'язаннями належного йому підприємства або установи; права кредитора, який виконав угоду, у разі ухилення іншої сторони від її нотаріального посвідчення вимагати по суду визнання її дійсною; право кредитора вимагати реєстрації угоди у разі ухилення іншої сторони від її реєстрації; про відповідальність, що її поряд з боржником несуть треті особи, на яких покладено виконання зобов'язання, та деякі інші

Література

1. Конституція України. -- К.: Юрінком, 2007.

2. Господарський кодекс України від 16.01.2003 р.

3. Цивільний кодекс України. К.: Знання, 2004

4. Цивільний процесуальний кодекс України.( Із змінами і доповненнями, внесеними до 21 червня 2001 року N 2540-III, ОВУ, 2001 р., N 25 ст. 1149)

5. Закон України „Про оренду землі” від 02.10.2003 р. №1211-IV

6. Багинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный). - М.: «Статут», 2003. - с.

7. Галіахметов І. Підприємство як майновий комплекс в системі об'єктів цивільних прав //Матеріали III Міжнародної науково-практичної конференції “Динаміка наукових досліджень '2004”. - Том 5. Право. - Дніпропетровськ: Наука і освіта, 2004. - 76 с. - С. 14-17.

8. Господарське право: Практикум.//За заг. ред. В.С. Щербини. - К.Юрінком, 2001

9. Дзера О.В., Кузнєцова Н.С., Луць В.В. Зобов`язальне право: теорія і практика. Київ: Юрінком Інтер, 2004, 912 с.

10. Ковамов О. Рудченко О. Регулювання орендних відносин в Україні та ефективність функціонування орендних підприємств.-Економіка України .- 2002.-№4

11. .Кучерявий О. Кучерява Н. Методичні питання розвитку орендних відносин //Економіка України.- 2002.-№4

12. Луць В.В. Окремі види договірних зобов'язань.-Л.-2001.

13. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України // за ред. Дзери О.В., Кузнєцової К.С., Луця В.В. - К.: Юрінком Інтер, 2005. - Т. 1 - с. 673-683.

14. Панченко М.І. Цивільне право України: Навч. посіб-- К.: Знання, 2005. -- 583 с

15. Пікалов Є., Юрченко А. Договір про встановлення сервітуту // Юридичний журнал. - № 5(11)2003 - с. 63.

16. Правознавство.. За ред. В.В. Копєйчикова, А.М. Колодій Київ: Юрінком Інтер, 2004, 752 с.

17. Снісаренко А. Лізинг. Світовий досвід та проблеми правового регулювання в Україні // Право України.-2002.-№3.

18. Цивільне право України Підручник: У 2 кн. / О.В. Дзера (керівник авт. кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. -- К.: Юрінком Інтер, 2002. Кн. 2. -- 640 с.

19. Цивільне право України: Навч. посібник / Ю.В. Білоусов, С.В. Лозінська, С.Д. Русу та ін.. - За ред. Р.О. Стефанчука. - К.: Прецедент, 2005. - 448

20. Цивільно-правові засоби захисту права власності в Україні. - К.Юрінком, 2001.

21. Шевченко Я.М. Проблеми вдосконалення приватного регулювання права приватної власності. - К.: Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2002. - с. 30-31.

22. Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. - 3-є вид., перероб. і доп. - К.: Юрінком Інтер, 2002.- 392с.

Размещено на Allbest.ru