Особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков

Земельный участок как объект договора купли-продажи. Особенности купли-продажи земли под приватизированными предприятиями. Специфика порядка заключения договоров сельскохозяйственного назначения. Социальные отношения и правовые нормы, их регулирующие.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 12.11.2010
Размер файла 53,9 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

- требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

- в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением, о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

- об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение», то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

- требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об участке;

- в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

- в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

- оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В заключение данного параграфа обратим на то, что требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ:

«3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».

3.2 Ответственность за ненадлежащее исполнение по договору купли - продажи земельного участка

Административная ответственность за нарушение земельного законодательства предусмотрена в виде предупреждения или административного штрафа. Предупреждение представляет собой меру административного наказания, выраженную в официальном порицании физического или юридического лица. Предупреждение выносится в письменной форме (ст. 3.4 КоАП). Административный штраф является денежным взысканием, выражается в рублях и устанавливается для граждан в размере, не превышающем 5 тыс. руб., для должностных лиц - 50 тыс. руб., для юридических лиц - 1 млн руб., или может выражаться в денежной величине, кратной: стоимости предмета административного правонарушения на момент окончания или пресечения административного правонарушения; сумме неуплаченных и подлежащих уплате на момент окончания или пресечения административного правонарушения налогов, сборов или таможенных пошлин, либо сумме незаконной валютной операции, либо сумме денежных средств или стоимости внутренних и внешних ценных бумаг, списанных и (или) зачисленных с невыполнением установленного требования о резервировании, либо сумме валютной выручки, не проданной в установленном порядке, либо сумме денежных средств, не зачисленных в установленный срок на счета в уполномоченных банках, либо сумме денежных средств, не возвращенных в установленный срок в РФ, либо сумме денежных средств, стоимости ценных бумаг, иного имущества или оказанных от имени юридического лица, либо сумме неуплаченного административного штрафа.

Административное наказание назначается в пределах, установленных законом, предусматривающим ответственность за данное административное правонарушение, в соответствии с КоАП. При назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие или отягчающие административную ответственность. Если виновно юридическое лицо, то учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение, обстоятельства, смягчающие или отягчающие административную ответственность.

Назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой было назначено наказание. Никто не может нести административную ответственность дважды за одно и то же административное правонарушение (ст. 4.1 КоАП).

По общему правилу постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения. За нарушение законодательства об охране окружающей среды указанный срок составляет один год.

Привлечение виновного к административной ответственности не исключает возможности возложения на него обязанности возместить причиненный ущерб.

Ряд земельных правонарушений гл.7 КоАП признает в качестве административных правонарушений в области охраны собственности. Так, ст.7.1 КоАП предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Уничтожение межевых знаков границ земельных участков, неуведомленные собственником, владельцем или пользователем земельного участка, здания или сооружения, на которых установлены государственные геодезические сети, стационарные пункты наблюдений за состоянием окружающей среды ст.7.2 КоАП рассматривает как административное правонарушение, которое влечет наложение штрафа.

В ст.7.8 КоАП установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка прибрежной защитной полосы водного объекта либо земельного участка водоохраной зоны водного объекта, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Статья 7.9 КоАП предусматривает ответственность за самовольное занятие лесных участков или использование указанных участков для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков.

Самовольная переуступка права пользования землей, лесным участком или водным объектом, а равно самовольный обмен земельного участка, лесного участка или водного объекта являются согласно ст.7.10 КоАП административными правонарушениями. Статья 7.16 КоАП устанавливает административную ответственность за незаконный отвод земельных участков на особо охраняемых землях историко-культурного назначения.

Составы земельных правонарушений предусмотрены в гл.8 КоАП, которой установлены административные правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования.

УК предусматривает уголовную ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст. 170). Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере до 80 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 ч.

Регистрация незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости и занижение размеров платы за землю составляют объективную сторону этого преступления, которая может заключаться в совершении любого из этих действий. Права лица на земельный участок могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу (например, собственнику), не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный кадастр недвижимости будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии.

Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного кадастра недвижимости влекут уголовную ответственность, если такие действия совершены должностным лицом. Должностное лицо должно для этого использовать служебное положение, совершить действия умышленно при наличии корыстной или личной заинтересованности.

Общие положения, касающиеся возмещения вреда, причиненного собственнику земли, землевладельцу, землепользователю или арендатору земельного участка в результате нарушения земельного законодательства, определяются нормами гражданского законодательства.

Гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, а ее меры (гражданско-правовые санкции) носят имущественный характер.

Возмещение убытков - универсальный способ защиты гражданских прав. Он применяется в случаях нарушения прав в обязательственных отношениях и вещных гражданских прав. Согласно ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Порядок возмещения вреда урегулирован в гл. 59 ГК. Так, по общему правилу, содержащемуся в п.1 ст.1064 ГК, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Нормы ГК о возмещении вреда отражены и в земельном законодательстве. Согласно ст.62 ЗК убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть по решению суда принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с комментируемой статьей юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

Специфика земельных отношений, условий причинения вреда и его содержания в случаях нарушения земельного законодательства определяют особенности правового регулирования этих вопросов. Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в порче земель, невозможности ее обработки и использования в определенных целях. Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены.

В заключение сделан следующий вывод. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя. Поэтому на наш взгляд представляется целесообразным увеличить пределы санкций за нарушение правил землепользования.

З.3 Судебная практика в сфере купли-продажи земельного участка

В настоящее время в РФ в судах всех уровней сформировалась обширная судебная практика практически по всем аспектам правоотношений, проистекающих из земельного законодательства.

Сфера земельных правоотношений является одним из наиболее важных аспектов жизни общества, но при этом одним из наиболее спорных. Необходимо отметить, что практика применения Земельного кодекса РФ все еще пребывает в процессе формирования. Многие нормы, регулирующие земельные правоотношения, являются переходными и действуют до завершения тех или иных реформ. К их числу относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом РФ.

По вопросу можно привести несколько примеров совершения сделки с земельным участком:

1. 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га, находящегося в районе д. Александровка Красногорского района Московской области.

10 ноября 2000 г. закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» данный земельный участок был продан К., который продал этот земельный участок по частям: 28 ноября 2000 г. И. - 20000 кв. м, 16 февраля 2001 г. 3. - 9290 кв. м, 21 мая 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Провайс» - 15000 кв. м, 23 октября 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» - 25 810 кв. м. Третьего июля 2003 г. общество с ограниченной ответственностью «Провайс» продало купленный земельный участок П.

30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный договор (контракт № 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м.

Решением Московского областного суда от 13 января 2005 г. указанные договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз», а также договор купли-продажи этого земельного участка от 10 ноября 2000 г. между закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» и К. признаны недействительными.

Прокурор Московской области обратился в суд с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка площадью 25810 кв. м от 23 октября 2001 г. между К. и обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес», регистрации права собственности на указанный земельный участок от 30 октября 2001 г., свидетельства о регистрации права собственности от 30 октября 2001 г.; инвестиционного договора от 30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом "Объединенная строительная компания" (контракт N 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м. и о сносе самовольных построек на данном земельном участке. Заявление обосновано тем, что вступившим в законную силу решением Московского областного суда от 13 января 2005 г., в частности, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. и договор купли-продажи названного земельного участка от 10 ноября 2000 г., аннулирована регистрация права собственности на названный земельный участок. В связи с этим последующие сделки с данным земельным участком также являются недействительными.

Рассмотрев дело, суд удовлетворил заявленные требования. В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» просило отменить решение суда. Кассационная жалоба обоснована тем, что (1) суд вышел за пределы «исковых требований»; (2) в нарушение закона суд не устанавливал круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу; (3) в нарушение ст. 61 ГПК РФ суд освободил процессуального истца от обязанности доказывания юридически значимых обстоятельств по делу, одновременно лишив ответчика возможности доказывания таких обстоятельств; (4) в нарушение ст. 79 ГПК РФ судом было отказано в назначении землеустроительной экспертизы для достоверного определения юридически значимого обстоятельства; (5) права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» является добросовестным приобретателем.

Обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

2. Рассмотрим еще дин пример, в постановлении от 25.11.07 № Ф04-8344/2007 по делу N А27-3441/2007-1 ФАС Западно-Сибирского округа установил, что ООО «Димкас» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному образованию Кемеровского района Кемеровской области, администрации Кемеровского муниципального района Кемеровской области и КУМИ Кемеровского района Кемеровской области об обязании в двухнедельный срок заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 40 000 кв. м с кадастровым номером 42:04:02 13 003:0008 по цене 201 480 руб. Требование заявителя было мотивировано его преимущественным правом на приватизацию земельного участка как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, нарушением срока рассмотрения заявления о его выкупе и обязательным порядком заключения договора купли-продажи для органа местного самоуправления. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку суд сделал вывод о том, что в результате приобретения отдельных объектов недвижимости истец не приобрел право на выкуп всего земельного участка. В постановлении суда апелляционной инстанции, в котором решение суда было оставлено в силе, указывается, что истец вправе приватизировать только земельные участки, необходимые для использования приобретенных объектов недвижимости.

Несмотря на это, ООО "Димкас" в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, удовлетворить иск о понуждении администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа проверил законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя. По мнению ФАС Западно-Сибирского округа, в иске об обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи доли земельного участка отказано правомерно, поскольку спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости истца, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.

В заключении данной главы отметим, что в целом проблема понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков стоит достаточно остро во всех регионах Российской Федерации.

Заключение

В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Таким образом, Основной закон РФ закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли, законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом.

Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.

1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.

2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.

3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.

4. Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом.

5. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду.

6. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка.

7. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя.

Из всего вышенаписанного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями.

Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно.

Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.

2. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

3. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное // Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. С.47.

4. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное (под ред. М.Ю. Тихомирова). // М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009.

5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007. С. 47. (http://www.urkniga.ru).

6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.

7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2008. (http://www.urkniga.ru).

8. Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии (Ю. Волочай. // «Российский юридический журнал», № 1,- 2009.

9. ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

10. Шевчук Д. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональный выпуск», № 42, октябрь 2009.

11. ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.

12. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. М.: Норма: ИНФРА-М, 2010.

13. ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре». // СЗ РФ, 2006, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279.

14. ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». // СЗ, 2007, № 7, ст. 834; № 18, ст. 2117; № 21.

15. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М.Ю. Тихомирова). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.

16. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. // Система ГАРАНТ,- 2006.

17. Насколько непрост земельный вопрос (К.О. Борисова. // «Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1-2, январь-апрель 2008.

18. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. // Гарант 2010.

19. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12. С. 21.

20. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2009.

21. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.

22. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.1997. № 30. Ст. 3594.

23. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 75.

24. Карпова Е.В. Новеллы земельного законодательства. // «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», № 4, февраль 2007.

25. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. // Система ГАРАНТ, 2010.

26. Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». // СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369.

27. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. - Система ГАРАНТ, 2010.

28. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 08.05.2009 № 93-ФЗ.). // Российская газета. 2009. 17 мая.

29. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер, 2007.

30. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). / 2-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург: «Институт частного права», 2010.

31. Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения (О. Симонова, «Право и экономика», № 9, сентябрь 2009.

32. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Н.В. Андреева, «Главбух», Отраслевое приложение. // «Учет в сельском хозяйстве», № 4, IV квартал 2002.

33. Правовая определенность как системное качество российского законодательства М. Пресняков, «Журнал российского права», № 5,- 2009.

34. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997, с. 103.

35. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - Система ГАРАНТ,- 2006.

36. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 7 января 2002г. №1. Ст.1.

37. Уголовный кодекс РФ. Федеральный закон от 27.05.1998 № 77-ФЗ. М.: Проспект 2003.

38. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ( в ред. от 13 мая 2008 ) // Российская газета. 1994. 8 декабря; Российская газета. 2008. 16 мая.

39. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. - Норма: ИНФРА-М,- 2010.

40. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. / 2-е изд., перераб. // Норма: ИНФРА-М,- 2010.

41. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ,- 2009.

42. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие "Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики". // Система ГАРАНТ,- 2008.

43. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. - Система ГАРАНТ,- 2009.

44. Споры, связанные с земельными правоотношениями (Д.С. Липатов, «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», № 3-4, май-август 2009).


Подобные документы

  • Понятие земельного участка, нормативно–правовое регулирование договора их купли–продажи. Предмет, цена и государственная регистрация договора, права и ответственность сторон. Суть договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

    дипломная работа [75,4 K], добавлен 10.06.2011

  • Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.

    реферат [30,9 K], добавлен 27.11.2014

  • Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.

    дипломная работа [142,6 K], добавлен 01.08.2012

  • Формирование института собственности на землю в Российской Федерации. Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок. Учет земельных участков в России. Форма, цена договора купли-продажи земельных участков, его стороны и их права и обязанности.

    дипломная работа [164,3 K], добавлен 25.07.2011

  • Понятие, элементы договора купли-продажи. Классификация договоров купли-продажи. Характеристика некоторых видов договоров купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, купли-продажи предприятий.

    дипломная работа [109,7 K], добавлен 01.12.2014

  • Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Государственная регистрация сделок с землей. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения.

    дипломная работа [128,0 K], добавлен 25.03.2013

  • Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.

    курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014

  • Изучение особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие, основные виды и форма сделок. Оборотоспособность земельных участков. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.

    курсовая работа [41,4 K], добавлен 16.11.2014

  • Ретроспективный анализ института права собственности как основной предпосылки оборота земельных участков. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земли. Государственный кадастровый учет и регистрация перехода права собственности.

    дипломная работа [102,0 K], добавлен 03.08.2012

  • Понятие и основное содержание договора купли-продажи, порядок его составления и оформления, права и обязанности сторон, предъявляемые требования на сегодня. Правила и особенности заключения данного договора в случае купли-продажи земельных участков.

    презентация [375,1 K], добавлен 17.01.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.