Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Виды рисков, возникающих при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень социально-экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и многие другие. Но наибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собой юридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права собственности на приобретенную квартиру и, во-вторых, в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки. Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

- обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;

- функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

* отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи. Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

* обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты).

4. Бунич А. Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь. 1997. №3. - С. 11.

11. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. ред. Г.В. Чебуков. - М.: Нов. Юрист, 1998.

19. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. - М. 1996.

20. Куликов А.Д. Понятия, краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир. 1998. № 9-10.

53. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. 1998. № 3.

1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993г. - М.: Юридическая литература. 1996.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. - М.: ИНФРА М - НОРМА, 1997.

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ. - Ростов-на-Дону. Проф-Пресс, 1996.

8. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 25, ст. 3274.

9. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

10. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. Собрание законодательства РФ, 1998, № 32, ст. 3602.

12. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Российская газета, № 42, 4 марта 1998г.

13. Постановление Правительства РФ “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” от 26.02.98 г. № 248 // Российская газета, 12 марта 1998г.