Правовое регулирование отчуждения недвижимости

В отношении права собственности статья 12 Кодекса Торгового Мореплавания устанавливает, что суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических лиц; -Российской Федерации, -субъектов Российской Федерации; -муниципальных образований.

Однако в виду особой сложности в эксплуатации и опасности суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации ст. 12 «Кодекс торгового мореплавания» 30 апреля 1999 года N 81-ФЗ.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам. (ст.13 КТМ). Суда могут находиться в любой собственности.

Право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Право собственности на судно, строящееся на территории Российской Федерации, может быть приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации «Кодекс Внутреннего Водного Транспорта», от 7 марта 2003г. ст.15.

Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться только гражданские воздушные суда «Воздушный Кодекс РФ» от 19 марта 1997г. ст. 7..

Все эти объекты подлежат государственной регистрации в различных реестрах, хотя нужно отличать, что 3.6. Акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна является судовым документом и не может удостоверять право собственности юридического или физического лица на воздушное судно Приказ от 12 октября 1995 г. N ДВ-110 «О введении в действие правил государственной регистрации воздушных судов».

3. Анализ судебной и правоприменительной практики по делам о продаже недвижимого имущества

3.1 Проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними

Конституция РФ в ст. 7 провозглашает РФ социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. При этом малообеспеченным, слабозащищенным в социальном смысле категориям населения гарантируется необходимое государственное внимание и поддержка. К таким членам общества относятся несовершеннолетние дети. Именно их права и законные интересы в наибольшей степени ущемляются и нарушаются в силу нестабильной экономической и политической ситуации в государстве.

Применительно к рассматриваемой проблеме конституционные положения детализируются в нормах ГК РФ.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ) См. Приложение №2. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Однако на практике данное положение не всегда соблюдается.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителям несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до перемещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6..

[Согласно Семейному кодексу РФ опекун не в праве без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.]

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключение договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка См. Там же. .

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

· заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

· запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

· копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

· копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

· согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

· копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость См. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998, № 8. С. 62..

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки См. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью ? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, № 7. С. 41..

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений.

Такие решения органов опеки и попечительства вызваны наличием, при подобных сделках, большого риска потери имеющейся жилой площади и существенного нарушения прав несовершеннолетних детей.

Согласие органов опеки при совершении сделок с недвижимостью требуется не всегда. Так например:

- лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ).

- лица, достигшие шестнадцати лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (эмансипация ) (ст. 27 ГК РФ).

Такие лица могут быть самостоятельными сторонами в договоре, т. е. совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением суда.

3.2 Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли - продажи недвижимого имущества

В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.

ь Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский кодекс РФ установил в ст. 273, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости Комментарий к Земельному кодексу РФ / Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов (из книги "Комментарий к земельному законодательству РФ"). М.: Юрайт-Издат, 2002..

Подобного же мнения придерживается и ряд ученых (проф. В.В. Витрянский, проф. Т.Е. Абова, проф. А.Ю. Кабалкин Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. N 1. С. 55 - 59; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. ), считая, что регулирование Гражданского кодекса РФ является более гибким, чем установленное в Земельном кодексе РФ, предоставляя сторонам в договоре возможность самостоятельно урегулировать свои правоотношения.

С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по некоторым вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ь Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику. По ст. 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования соответствующей частью земельного участка: можно сделать вывод, что право постоянного пользования таким земельным участком.

Пленум ВАС РФ не разделяет положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04..

ь Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ содержит специальное регулирование случая перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Указание на учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого из соответствующих субъектов на земельный участок.

Вызывает также вопросы понятие сложившегося порядка использования земельного участка как второго критерия взаимоотношений при осуществлении прав на земельный участок. Из буквального текста нормы следует, что она регулирует только случаи, когда право собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Однако не совсем понятно, каким образом у них мог сложиться порядок пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования земельным участком может сложиться лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную на нем.

Следовательно, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае отказа от узкой трактовки сферы регулирования комментируемой нормы и распространения ее действия на те случаи, когда множественность собственников недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

Следующая практически важная проблема касается вопроса регистрации права на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный участок, то возникает вопрос: на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости См. Приложение №3? Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г., регулирующие соответствующую процедуру И.С. Ахмадгагизов.

ь Согласно ст. 36 ЗК РФ только граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, вправе приобрести эти участки в собственность (приватизировать) или заключить договоры их аренды. Обладатели других прав на здания и строения (арендаторы, пользователи) не могут приобрести такие участки в собственность. Если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.

Режим исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.

Одновременно из этого вытекает запрет государству и муниципальным образованиям как собственникам соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного права в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Если здание или строение принадлежит нескольким собственникам, то они вправе приобрести земельный участок в долевую собственность или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Характер множественности не определен: может быть долевая - ст. 321 ГК РФ и солидарная - ст. 322 ГК. Возможно также заключение договора аренды с правом выкупа земельного участка, который должен также отвечать требованиям, которые предъявляются к договору купли-продажи земельных участков (должна быть определена цена земельного участка).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

- гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;

- необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;

- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;

- требуется внести изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

"Сегодня, - утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "Закон" (№ 4, 1999, стр. 18) - можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

В первой главе данной дипломной работы были рассмотрены такие понятия, как договор купли - продажи недвижимости и его содержание, понятие самого “недвижимого имущества”. Выделены основные признаки недвижимости. Так же рассмотрены особенности договора купли - продажи недвижимости, относительно других гражданских договоров. На основе примеров показаны проблемы, возникающие при заключении этих договоров. Рассмотрена роль государственной регистрации, момент перехода вещных прав от продавца к покупателю. Освещены требования, существующие по настоящему законодательству РФ, к продавцу и покупателю. Дееспособность, правоспособность, ограниченность права. Ответственность сторон возникающих по договору купли - продажи недвижимости.

Во второй главе были рассмотрены особенности продажи отдельных видов недвижимости , таких как, жилых помещений, земельных участков, предприятия как единого имущественного комплекса и оборот других объектов недвижимости (леса, многолетние насаждения, участки недр и водные объекты).

Третья глава посвящена анализу судебной и правоприменительной практики по делам о продаже недвижимого имущества. Раскрыта проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними и проблема перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли - продажи недвижимого имущества.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Думается, также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

* законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

* отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

* законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

* обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

* определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [Текст] // Российская газета. - 1993. - 25 декабря; Российская газета. - 2004. - 26 марта.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст] //от 1.02.2006г. № 52-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 30.11.1994 г.)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст] //от 1.02.2006г. № 15-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 30.11.1994 г.)

4. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] //от 1.05.2007г. № 137 - ФЗ (Принят 28.09.2001г.).

5. Кодекс торгового мореплавания [Текст] // от 30.04.1999 г. № 81-ФЗ

6. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ [] // 7.03.2001 г. № 24-ФЗ

7. Воздушный кодекс [Текст] // от 19.03.1997 г. № 60-ФЗ

8. Лесной кодекс РФ [Текст] //от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ

9. Федеральный Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса российской федерации" (принят ГД ФС РФ 8.09.2001)

10. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

11. Федеральный Закон от 3 марта 1995 г. № 27-фз. «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «о недрах»

12. Закон РФ «О недрах» от21 февраля 1992 г. № 2395-1.

13. Указ Президента РФ от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"

14. Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"

15. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378. «О мерах по реализации федерального закона «о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»

16. Р. З. Лившиц «К вопросу об источниках права». [Текст]// Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. с.23

17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] //(По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.

18. Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

19. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43; Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов [Текст] //Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). С. 27.

20. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306

21. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа [Текст] // от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).

22. Постановления ФАС Северо-Западного округа [Текст]// от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04;

23. Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.

24. Черных А.В. Залог недвижимости в рос-ском праве. Москва, 1995. С. 57.[Текст].

25. Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости".[] Томск, 2000.

26. ГК РФ. Ст. 130, ч. 2, п. 1.[Текст]

27. Советское гражданское право. Ч. 1 [Текст] / Под ред. В.А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167.

28. Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью [Текст] // Жилищное право. 2005

29. Вестник ВАС РФ. 2002. №9.

30. Садиков ОН «Комментарий к ГКРФ» М 1997 С. 127

31. Копейкин «Опыт защиты прав собственника»[Текст]. Право и собств-ть. -2003 № 2 С. 49.

32. Президиум ВАС. Постановление от 27 апреля 2002г. 1101/01.

33. Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ [Текст] //от 8 октября 2002г.

34. Вестник ВАС 1998г № 9 С. 26.

35. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г

36. СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

37. Садиков «Комментарий к ГК. РФ.» М -1997 С. 129

38. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №

39. См. п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21)[Текст] // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

40. См. п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21)[Текст] // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

41. Витрянский В. «Купля -продажа недвижимости». Консультант плюс.[Текст] // 2003г. С. 15

42. Садиков «Комментарий к ГК РФ» М-1997, Ст.131, ч.1.

43. Витрянский В « Пути совершенствования Зак-ва о недвижимости» Хозяйство и право [Текст] //-2003 № 6 С. 9

44. См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16

45. Витрянский «Пути совершенствования законодат-ва о недвижимости»[Тескт]//Хозяйство и право -2003 № 6 С.10

46. Вестник ВАС РФ. 1998.№10

47. Садиков «Комментарий к ГК РФ».[Текст] // М -1997. С. 130.

48. Вестник ВАС РФ -1996, № 9.

49. СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595.

50. См. п. 9 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (далее - Обзор практики).

51. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [Текст] //от 13. ноября 1997. № 21. п. 1.

52. Г.Ф. Шершеневич « Учебник русского гражданского права»[Текст] М. Спарк -1990. С. 98.

53. Козырь «Понятие недвижимого имущества»[Текст] // Закон -1999. № 4

54. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, № 9, с. 47, 61, 72.

55. Садиков «Комментарий к гражданскому кодексу РФ»[Текст] М. 1997. С.133

56. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г.[Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

57. Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.

58. Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" [Текст]// "Российская юстиция", 1999 г. , № 3

59. Вестник ВАС РФ 1996. с. 61. текст

60. Кузьмина И. «Понятие жилого помещения» Конс. плюс. С. .3. -2002г.

61. Инструкция от 6 августа 2001г. № 233 «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». п. 5.

62. Бюллетень ВС РФ. 1998 № 6. Определение СК Верх Суда РФ от 6 февраля 1998.

63. Абрамова М.В. «К вопросу о понятии недвижимого имущества», СПС. Консультант плюс[Текст]//Комментарии и законодательство.

64. Инструкция от 6 августа 2001г. № 233 «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». п. 7.

65. Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.: ИЗП, 1998; Духно Н.А. Экологический правопорядок: понятие структура, управление, способы защиты. М.: МГУ ПС, 2000.

66. См.: Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991 - 1996 гг.[Текст] // Законодательство. 1996. N 2.

67. Протокол № 5 от 22 июня 1993г. «Рекомендации по оказанию помощи гражданам и районным комитетам по зем. ресурсам и землеустройству по осуществлению купли-продажи земельных участков»

68. Протокол № 5 от 22 июня 1993г. «Рекомендации по оказанию помощи гражданам и районным комитетам по зем. ресурсам и землеустройству по осуществлению купли-продажи земельных участков»

69. ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ”, п.7.

70. С изм. и доп., внесенными Указами Президента Р.Ф. от 18 сентября 1996 г. N 1368, от 29 января 1997 г. N 57 и от 16 мая 1997 г. N 485.

71. С изм. и доп., внесенными Указом Президента Российской Федерации от 3 ноября 1999 г. N 1474.

72. Пискунова М. “О делимости недвиж. вещей”, [Текст] Бизнес-адвокат, № 9, 2003

73. ФЗ «О недрах» от 21 февраля 1992г. ст. 1-2.

74. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81. текст

75. Витрянский .В.В. «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» Хозяйство и право-2003 №6 С. 9

76. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г.[Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

77. Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости п. 7 (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21) [Текст]// Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 85 - 86.

78. Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 43 - 44.

79. Информационное письмо През. ВАС от 16 февраля 2001г. №59 п. 16.

80. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. No. 59 "Обзор практики применения федерального закона "О государств. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. п. 16.

81. В.А. Фогель «Жилое помещение как объект права собственности». СПС// Консультант плюс [Текст]//Комментарии и законодательство.С.10

82. Витрянский В.В. «Купля-продажа недвижимости». Хозяйство и право. -2003. -№ 6. С. 5.

83. ст. 12 «Кодекс торгового мореплавания» 30 апреля 1999 года [Текст] N 81-ФЗ

84. ст. 12 «Кодекс торгового мореплавания» 30 апреля 1999 года [Текст] N 81-ФЗ

85. «Кодекс Внутреннего Водного Транспорта», от 7 марта 2003г. ст.15

86. «Воздушный Кодекс РФ» от 19 марта 1997г. ст. 7

87. Приказ от 12 октября 1995 г. N ДВ-110 «О введении в действие правил государственной регистрации воздушных судов» текст

88. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость.[Текст] // Российская юстиция, 1998, N 6.

89. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. [Текст]// Хозяйство и право, 1998, № 8. С. 62.

90. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью [Текст]// Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, № 7. С. 41.

91. Комментарий к Земельному кодексу РФ [Текст]/ Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов (из книги "Комментарий к земельному законодательству РФ"). М.: Юрайт-Издат, 2002.

92. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ [Текст]// Экологическое право. 2003. N 1. С. 55 - 59; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.

93. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04.

94. И.С. Ахмадгагизов Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли - продажи недвижимого имущества [Текст] // 2006 г.