Договор аренды: понятие и общие положения

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. К препятствиям можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в этом арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.к. досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства отправки его арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в п. 2 ст. 452 ГК, неясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК.

При процедуре расторжения договора необходимо учитывать то, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, при истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или каких-либо иных условиях арендатор не вправе, поскольку договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие правила принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолже-нию договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

Заключение

Легальное определение договора аренды таково: договор аренды - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

По договору аренды существенным условием является объект аренды. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, места его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.п. Появились новые виды договора аренды, такие как финансовая аренда (лизинг); по-новому зазвучал договор аренды предприятия.

Глоссарий

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации. // Российская газета. - 2001. - № 237. - 25 декабря (в ред. указов Президента РФ № 20 от 9 января 1996 г., № 173 от 10 февраля 1996 г., № 679 от 9 июня 2001 г., № 841 от 25 июля 2003 г., Федеральных конституционных законов № 1-ФКЗ от 25 марта 2004 г., № 6-ФКЗ от 14 октября 2005, № 2-ФКЗ от 12 июля 2006, № 6-ФКЗ от 30 декабря 2006, № 5-ФКЗ от 21 июля 2007, Законов РФ о поправке к Конституции РФ № 6-ФКЗ от 30 декабря 2008 и № 7-ФКЗ от 30 декабря 2008).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля, 2, 25 октября, 4, 29 ноября, 1, 6 декабря 2007 г., 24, 29 апреля, 13 мая, 30 июня, 14, 22, 23 июля, 8 ноября, 25, 30 декабря 2008 г., 9 февраля, 9 апреля, 29 июня, 17 июля 2009 г.).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ; ФЗ от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ; ФЗ от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ; ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ; ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ; ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ; ФЗ от 7 марта 2005 г. № 15-ФЗ; ФЗ от 21 июля 2005 г. № 111-ФЗ; ФЗ от 22 июля 2005 г. № 117-ФЗ; ФЗ от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ; ФЗ от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ; ФЗ от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ; ФЗ от 30 июня 2006 г. № 92-ФЗ; ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ; ФЗ от 27 июля 2006 г. № 154-ФЗ; ФЗ от 16 октября 2006 г. № 160-ФЗ; ФЗ от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ; ФЗ от 4 декабря 2006 г. № 204-ФЗ; ФЗ от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ; ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 260-ФЗ; ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 261-ФЗ; ФЗ от 28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ; ФЗ от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ; ФЗ от 19 июня 2007 г. № 102-ФЗ; ФЗ от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ; ФЗ от 30 октября 2007 г. № 240-ФЗ; ФЗ от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ; ФЗ от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ; ФЗ от 13 мая 2008 г. № 68-ФЗ; ФЗ от 14 июля 2008 г. № 118-ФЗ; ФЗ от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ; ФЗ от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; ФЗ от 25 декабря 2008 г. № 281-ФЗ; ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 311-ФЗ; ФЗ от 14 марта 2009 г. № 32-ФЗ; ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ; ФЗ от 17 июля 2009 г. № 164-ФЗ; ФЗ от 25 декабря 2009 г. № 340-ФЗ; ФЗ от 27 декабря 2009 г. № 343-ФЗ; ФЗ от 27 декабря 2009 г. № 365-ФЗ).

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.).

5. Брагинский М. И. Договорное право: Общие положения: учебное пособие / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - M.: Статут, 2005. - 842 с.

6. Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты: учебное пособие / В. В. Васильева. - M.: ГроссМедиа, 2007. - 200 с. - ISBN: 978-5-373-02897-4.

7. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг: учебное пособие / В. В. Витрянский. - M.: Статут, 2002. - 300 с. - ISBN: 5-569-20483-8.

8. Гражданское право современной России: учебное пособие / Козырь О. М., Маковский А. Л. - М.: Статут, 2008. - 253 с. - ISBN: 978-5-561-36927-6.

9. Гражданское право: учебник для вузов / Под ред. Калпина А. Г. - М.: Юристъ, 2003. - 535 с. - ISBN: 5-519-37504-9.

10. Гражданское право: Учебник для вузов: В 2 томах: Т. 2 / Под ред. Садикова О. Н. - М.: Юридическая фирма Контракт ИД, 2007. - 608 с. - ISBN: 978-5-429-71537-7.

11. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное: учебник для вузов / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 2008. - 848 с. - ISBN: 978-5-561-84259-1.

12. Гражданское право. Том 2: учебное пособие / Под ред. Суханова Е.А.- М.: Волтерс Клувер, 2007. - 496 с. - ISBN: 978-5-671-23870-9.

13. Новицкая Т. Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года: учебное пособие / Т. Е. Новицкая. - M.: Зерцало-М, 2002. - 224 с. - ISBN: 5-691-30751-8.

14. Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. - М.: Юристъ, 1994. - 543 с. - ISBN: 5-917-28904-7.

15. Суханов Е. А. Гражданское право: учебное пособие / Е. А. Суханов. - M.: Статут, 2008. - 588 с. - ISBN: 978-5-527-30851-7.

16. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: Оформление в собственность; Аренда; Наем: Рента, наем, аренда, заем; Купля-продажа, мена, дарение; Присоединение и выкуп комнат и др. Изд. 5-е, перераб., доп.: практическое пособие / Шабалин В. Г., Самохина О. Н., Шамонова Е. А. - М.: Омега-Л, 2008. - 512 с. - ISBN: 978-5-291-36472-4.

17. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 2 / Г. Ф. Шершеневич. - М.: Статут, 2005. - 461 с. - ISBN: 5-804-96307-5.

18. Щенникова Л. В. Вещное право: учебник / Л. В. Щенникова. - М.: Издательство «Юристъ», 2006. - 190 с. - ISBN: 5-222-09172-4.