Совершенствование процедур оформления прав собственности граждан и юридических лиц на землю

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

· право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

2) расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации.

Все сведения о земельных участках, их кадастровой стоимости и основных характеристиках содержатся в едином реестре - Государственном Кадастре Земель. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.

Рассмотрев основные аспекты земельных отношений, можно сделать следующие выводы:

1. земельные отношения возникли еще в первобытном строе, где община вела учет земель в своих интересах

2. в советское время все земли находились в государственной собственности: гражданин СССР не имел права оформить земельный участок в собственность и распоряжаться им по своему усмотрению

3. в странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости - в начале на земельные участки, а затем на здания и постройки. В этих странах земельный кадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же цели создана система регистрации прав на недвижимость.

Глава 2. Исследование земельных отношений в РФ

2.1 Анализ деятельности ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Восточно-Сибирский филиал, как предприятия, образованного с целью удовлетворения общественных потребностей в области земельной политики на территории Иркутской области

Полное название -- ГУП «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» -- ВИСХАГИ

Год основания -- 1932

Численность персонала-- 1500 чел.

Основные виды деятельности -- комплекс аэросъемочных работ с помощью аэрофотосистемы RC-30 и цифровой аэрокамеры ADS40; специальные виды съемки (видео-, ИК и т. п.), полный комплекс фотограмметрических работ, включая высокоточное сканирование негативов, построение цифровых моделей рельефа и оригиналов рельефа, изготовление цифровых ортофотопланов; создание цифровой векторной картографической основы различных масштабов и назначения; все виды геодезических работ, включая планово-высотную привязку аэроснимков и определение координат точек земной поверхности с использованием геодезических спутниковых приемников; проведение комплексов работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земельных участков; межевание земель; вычисление площадей земельных участков и составление экспликаций; создание опорных межевых сетей; проектирование ГИС-приложений на базе программных продуктов MicroStation и MapInfo; печать ортофотопланов на фотоплоттере IXIA; государственный мониторинг земель; создание спутниковых систем межевания земель; делимитация границ; оформление и юридическое сопровождение землеустроительных работ

Наличие лицензии по основным видам деятельности -- есть (лицензия Роскартографии РК 10355-К от 19 мая 2003 г. на осуществление картографических работ со сроком действия 5 лет; лицензия Роскартографии РК 10354-Г от 19 мая 2003 г. на осуществление геодезических работ со сроком действия 5 лет; лицензия Минимущества России № 007634 от 27 октября 2003 г. на осуществление оценочных работ со сроком действия 5 лет).

Восточно-Сибирский филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» (ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Восточно-Сибирский филиал) находится в ведомственном подчинении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Зона деятельности филиала: Республика Бурятия, Республика Тыва, Красноярский край, Забайкальский край, Иркутская область.

На территориях зоны деятельности действуют отделы и управления филиала.

Он выполняет широкий круг работ при реализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» и ее подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости» по территории деятельности филиала.

В рамках вышеуказанных программ и коммерческих договоров выполняются:

1. Геодезические работы:

· топографические съемки крупных масштабов;

· развитие (создание) специальных геодезических сетей (ОМС-1; ОМС-2);

· планово-высотная привязка материалов аэрофотосъемки;

2. Аэрофотосъемочные работы:

· съемка местности различных масштабов;

3. Картографические работы:

· создание цифровых ортофотопланов различного масштаба по материалам аэрофото- и космических съемок;

· создание цифровых карт и планов различных масштабов;

· создание специальных карт и планов;

4. Землеустроительные работы:

· межевание земель;

· инвентаризация земель;

· делимитация, восстановление и установление границ субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

· территориальное землеустройство;

· перевод земель из одной категории в другую.

5. Техническая инвентаризация:

· техническая инвентаризация линейных объектов (трубопроводов, ж/д путей, линий электропередач и др.);

· техническая инвентаризация электросетевых комплексов;

· техническая инвентаризация промышленных объектов.

6. Оценочная деятельность:

· кадастровая оценка земель всех категорий;

· актуализация кадастровой оценки земель;

· независимая оценка недвижимости, предприятий, бизнеса ценных бумаг.

7.Мониторинг земель:

· мониторинг состояния и использования земель всех категорий и разработка природоохранных мероприятий;

· инженерно-экологические изыскания;

· разработка проектов рекультивации нарушенных земель;

· проектов охраны и использования прибрежных территорий;

· оценка экологического состояния особоохраняемых территорий, санитарных и водоохранных зон.

В рамках выполнения государственных, областных и краевых программ, предприятие участвует в оформлении земель под строительство трубопроводных систем, объектов обустройства месторождений. Основными Заказчиками выступают известные нефтяные и газовые компании: ОАО «Восточно-Сибирская газовая компания», ОАО «Газпром», ОАО Компания «РУСИА Петролеум», НК «Роснефть», ОАО «Тюменьнефтегаз», ОАО «Томсктрансгаз» и др.

При тесном сотрудничестве с проектными институтами предприятие выполняет работы по проведению инженерных изысканий, созданию исходной землеустроительной документации для объектов любой сложности и назначения, подготовке проектов территориального планирования на населенные пункты и межселенную территорию.

Предприятие обладает группой специалистов, работающих в направлении разработки Автоматизированной системы управления имущественным комплексом (АСУИК) предприятия, компании, муниципальных образований различного уровня. Осуществляет адаптацию данных разработок на предприятии, сопровождение и обучение специалистов.

Предприятие имеет современные цветные сканеры для обработки материалов любого формата, плоттеры с высоким разрешением печати, большой парк новейших компьютеров, ноутбуков. Широко использует двух системные (GPS/ГЛОНАСС), двухчастотные геодезические спутниковые приемники Trimble и Leica, электронные тахеометры импортного и отечественного производства Trimble, Topcon, Nikon, Sokkia, УОМЗ. Все оборудование проходит обязательную ежегодную метрологическую проверку. Полевые бригады снабжены спутниковой связью, автотранспортом повышенной проходимости, включая гусеничные плавающие вездеходы, болотоходы.

Одним из наиболее перспективных направлений является целенаправленное использование новых информационных технологий. К ним, в первую очередь относятся автоматизированные системы управления, которые кардинально упрощают сбор, хранение и обработку информации в различных областях деятельности предприятия.

Приоритетным направлением в разработке программных систем является автоматизация работ по управлению имущественным комплексом.

Разработанная в отделе Автоматизированная система управления имущественным комплексом (АСУИК) призвана повысить эффективность управления имущественным комплексом предприятия и минимизировать издержки владения недвижимым имуществом.

Особенностью разработанной системы является применение ГИС-технологий, позволяющих представить хранимые данные об объектах недвижимости на картах различного вида (растровых, цифровых, трехмерных). Все программные разработки отдела проходят официальную регистрацию и освидетельствование в службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам.

· Освоение и внедрение новейших технологий в области технической инвентаризации.

· Автоматизация процесса формирования технических паспортов на объекты любой сложности.

· Обеспечение наглядности создаваемого в результате инвентаризации материала.

· Возможность ведения технического учета объектов капитального строительства за счет проектирования и реализации электронной базы данных (БД).

· Создание трехмерных моделей местности.

Подобная технология обуславливает необходимость представления модели местности и объектов в наиболее доступном виде для различных групп пользователей, поскольку позволяет визуально оценить рельеф выбранного участка и расположение на нем различных объектов.

Достижения отдела в области паспортизации и составления графических планов с использованием современных информационных технологий призваны повысить эффективность труда инвентаризатора, занимающегося техническим учетом недвижимости.

1. Отдел оценки

Виды работ:

Массовая государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ):

· ГКОЗ промышленности и иного специального назначения;

· ГКОЗ населенных пунктов;

· ГКОЗ лесного фонда;

· ГКОЗ особо охраняемых территорий объектов;

· ГКОЗ сельскохозяйственного назначения.

Индивидуальная (рыночная) оценка:

· недвижимого имущества, в том числе земельных участков;

· бизнеса (предприятия);

· машин и оборудования.

Опыт работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий на территории Иркутской области, Республике Саха (Якутия), Забайкальского края, Республике Бурятия, Новгородской области.

Опыт работы по подготовке сведений необходимых для исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков на территории Иркутской области, Красноярского края, а так же индивидуальная рыночная оценка.

2. Отдел мониторинга земель

Виды работ:

· Строительный и после строительный мониторинг состояния и использования земель всех категорий с отбором проб почвы и их лабораторным анализом, разработка природоохранных мероприятий.

· Инженерно-экологические изыскания для организации и проведения мониторинговых наблюдений за состоянием и использованием земель всех категорий на линейных и площадных объектах.

· Землеустроительные и специальные работы по определению местоположения и картографическому отображению границ водоохранной зоны и прибрежной полосы водного объекта с оценкой экологического состояния территории, инвентаризацией объектов недвижимости и земель, расположенных в водоохранной зоне.

· Создание проектов рекультивации нарушенных земель.

· Мониторинг мелководных заливов и береговой полосы водных объектов с борта специально оборудованного судна и применением материалов ДЗЗ.

· Выбор и организация геоэкологических полигонов.

· Оценка экологического состояния территории на проектируемые объекты и сооружения, ОВОС, ООС.

Мониторинг земель проводится с целью прогноза, оценки состояния и разработки природоохранных мероприятий.

Задачи:

§ оценка экологического состояния и использования земель;

§ выявление процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель;

§ определение количественных и качественных характеристик состояния земель (полевые работы и лабораторные исследования.

2.2 Анализ налогового законодательства в сфере земельных отношений

Одно из основных направлений проводимых Правительством Российской Федерации налоговой реформы -- совершенствование имущественного налогообложения юридических и физических лиц.

Практика применения установленной в 1992 году системы поимущественного налогообложения выявила серьезные проблемы, к которым в первую очередь можно отнести несоответствие правового регулирования имущественных налогов требованиям Налогового кодекса Российской Федерации (далее -- Кодекс), некоторым принятым впоследствии (после 1992 года) законодательным актам Российской Федерации, а также неэффективность этой системы налогообложения (низкий уровень доходов государства, отсутствие стимулов к эффективному использованию имущества, сдерживание развития промышленного производства и т.п.).

Подготовка проектов федеральных законов, касающихся изменения действующего режима поимущественного налогообложения, включена в планы законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации на 2002--2004 гг.

На рассмотрении в Государственной Думе находятся внесенные Правительством Российской Федерации еще два законопроекта -- глава «Налог на наследование или дарение» и глава «Земельный налог» (обе приняты в первом чтении). Предполагается к внесению в Госдуму проект главы «Налог на имущество физических лиц» Кодекса.

В настоящее время наиболее существенным является вопрос реформирования налогообложения земли, что обусловливается целым рядом причин.

Действующий земельный налог введен законом РФ от 11.1.0.1991 № 1738-1 «О плате за землю», в рамках которого за прошедшие годы неоднократно вносились изменения, связанные прежде всего с индексацией налоговых станок (начиная с 1995 года -- постановлениями Правительства Российской Федерации, в дальнейшем -- федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год), изменением долей, в которых уплачиваемые суммы налога зачисляются по уровням бюджетной системы, и уточнением перечня налоговых льгот, предоставляемых на федеральном уровне.

Налог взимается с собственников земли, землевладельцев и землепользователей. В зависимости от характера использования земельные участки разделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения. При этом для разных категорий земель применяются различные средние ставки земельного налога, определяемые органами местного самоуправления или законодательными (представительными). Таким образом, размер земельного налога, уплачиваемый в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год, не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика.

В рамках действующего законодательства наиболее проблемным можно признать вопрос установления объективного порядка налогообложения правообладателей земельных участков, с учетом проводимой индексации ставок земельного налога. Несмотря на то, что ставки налога дифференцированы, учесть различия в местоположении и плодородии земельных участков, даже в пределах одного района или области, не представляется возможным.

Так как при установлении ставок земельного налога не принимается во внимание экономическая оценка земли, реальная стоимость земельных участков, существующая система налогообложения земли характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. В частности, налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного налога к величине земельной ренты) на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей выше, чем на земли городов, поселков и земли промышленности вне населенных пунктов. Налоговое бремя на земли малых городов и поселков выше, чем на земли крупных городов.

Поскольку в существующем виде размер земельного налога не связан с потенциальной доходностью земельного участка, собственники земли не заинтересованы в применении эффективных методов землепользования.

Возникает проблема пополнения доходных источников региональных и местных бюджетов. Предполагается, что после реформирования земельных отношений земельный налог станет одним из важнейших инструментов, формирующих налоговую базу в первую очередь бюджетов местного самоуправления.

Следует отметить и еще одну причину необходимости реформирования земельного налога. Значительная часть норм Закона РФ «О плате за землю», определяющих элементы налогообложения, устарела и требует кардинальной переработки, а отдельные положения вступают в прямое противоречие с Земельным кодексом Российской Федерации.

Прямое федеральное регулирование определения арендной платы за земли установлено следующими положениями:

1) в пункте 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что в случае предоставления земельных участков для целей жилищного строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, принятого до 1 октября 2005 года, а также в случае заключения соглашения с органом местного самоуправления ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

· в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земельного участка;

· в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды земельного участка (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации");

2) в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ указано следующее: в случае, если по истечении трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного, налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. До 2007 года в большинстве муниципалитетов арендная плата за земельные участки определялась исходя из ставок земельного налога и повышающих коэффициентов в зависимости от вида деятельности (табл. 2).

Таблица 2.1

Сводная таблица поступлений от арендной платы за земли в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов

Муниципальное образование (МО)	Общая площадь территории МО, га	Численность населения, тыс. чел.	Арендная плата по годам, млн р.
			2004	2005	2006	2007
			Консолидированный бюджет	Местный бюджет	Консолидиро ванный бюджет	Местный вюджот 685	Консолидиро ванный бюджет	Местный бюджет	Консолидиро ванный бюджет	Местный бюджет
Новосибирск	50 021	1423	509	458	761		1 184	1 080	1 908	1201
Новокузнецк	42 427	570	485	242	460	230	640	323	682	344
Хабаровск	38 650	578	357	178	413	207	555	281	640	320
Красноярск	37 400	917	261	131	342	171	473	237	615	376
Кемерово	29 848	526	371	185	317	159	457	229 .	538	304
Томск	29 289	488	185	93	284	141	489	245	471	262
Омск	57 290	1138	191	96	332	166	343	174	418	217
Иркутск	27 998	594	166	83	240	120	333	183	404	261
Тюмень	67 200	569	201	100	251	126	380	190	397	198
Сургут	34 830	291	432	216	510	255	505	263	387	193
Барнаул	32 201	658	80	40	127	64	187	99	287	146
Братск	42 000	266	87	87,5	225	113	281	141	254	128
Норильск	45 196	214	493	247	569	285	59	39	226	113

Закон Российской Федерации «О плате за землю» был отменен 1 января 2006 года, соответственно, были отменены ставки земельного налога, установленные этим законом.

Арендная плата на основе кадастровой стоимости может определяться двумя способами:

от кадастровой стоимости земельного участка (город Новосибирск);

от удельного вида кадастровой стоимости за 1 квадратный метр (города Иркутск, Кемерово, Екатеринбург).

Отличием первого способа от второго является то, что определение

кадастровой стоимости относится к компетенции Роенедвижимости, которой не была установлена периодичность оценки кадастровой стоимости земельных участков. Более того, определение арендной платы от кадастровой стоимости 1 квадратного метра исключает ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, и позволяет более оперативно реагировать на изменение разрешенного использования земельного участка (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Сводная таблица поступлений от земельных платежей в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов

Муниципальное	Общая площадь	Численность	Земельные платежи по годам, млн р.
образование	территории МО, га	населения, тыс. чел.	2004	2005	2006	2007
Новосибирск	50 021	1 423	956	1 288	1 805	3 874
Новокузнецк	42 427	570	1 115	1 129	1 415	1 383
Омск	57 290	1 138	415	1 101	1 486	1 077
Красноярск	37 400	917	552	752	873	1 058
Иркутск	27 998	594	287	416	515	905
Тюмень	86 130	569	363	418	725	812
Кемерово	29 848	526	733	711	932	800
Хабаровск	38 650	578	456	519	641	764
Томск	29 289	488	358	435	679	624
Братск	42 000	266	265	548	674	576
Барнаул	32 201	658	27S	323	377	487
Сургут	34 830	291	449	530	S42	4?8
Норильск	45 196	214	565	630	166	246

Существует еще один способ: определение арендной платы за земельные участки на основании отчета независимого оценщика (например, в Приморском крае). Несмотря на рыночный и прогрессивный аспект этого подхода, считаем невозможным его применение в муниципальных образованиях по следующий причинам:

1) наличие большого количества договоров аренды земельных участков (в крупных муниципальных образованиях - несколько тысяч) делает такой подход затратным и трудоемким;

2) заказ отчетов об оценке арендной платы за земли самим арендатором может поставить под сомнение определенную оценщиком величину арендной платы, что может инициировать многочисленные судебные тяжбы по вопросам соотношения отчетов, подготовленных арендатором и арендодателем;

3) рынок недвижимости в РФ, в том числе земли, недостаточно развит, и из-за недостатка информации возникают определенные трудности при определении оценщиком арендной платы.

На современном уровне развития общества требуется переход к справедливым принципам взимания налогов, основанным на общественных представлениях о ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории Российской Федерации и использовании принятых в мировой практике рыночных подходов к массовой оценке объектов недвижимого имущества, к которым в том числе относятся и земельные участки.

При введении земельного налога представительные органы местного самоуправления в принимаемых нормативных правовых актах (законах) самостоятельно определяют такие элементы налогообложения, как налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога. Кроме того, представительными органами местного самоуправления могут также предусматриваться (помимо перечисленных в Кодексе) дополнительные налоговые льготы.

Другие основные элементы налогообложения - налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговая база и порядок ее определения - устанавливаются непосредственно главой кодекса.

Налогоплательщиками, согласно Кодексу, признаются физические и юридические лица - собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи, определяемые в соответствии с земельным законодательством.

Объектом налогообложения определены земельные участки, расположенные в пределах территории муниципального образования, на которую распространяется действие нормативного правового акта (закона), принятого представительным органом местного самоуправления.

Из состава объектов налогообложения исключены отдельные категории земель. Это, прежде всего земли, изъятые и ограниченные в обороте в соответствии с земельным законодательством; земли, предоставленные в целях обеспечения обороны и безопасности Российской Федерации, и ряд других категорий земель, определенных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проектом главы 32 Кодекса предусматривается принципиально новый подход к налогообложению земельных участков. С учетом положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве налоговой базы по земельному налогу определена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем налоговые ставки предусмотрено устанавливать не в виде фиксированных платежей на единицу площади земельного участка, а в процентах от налоговой базы.

Юридические лица, а также индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности) определяют налоговую базу и уплачивают земельный налог самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, в срок не позднее 1 марта того же года.

За физических лиц налоговую базу и сумму налога определяют налоговые opгaны, на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований.

Для нижеперечисленных категорий физических лиц предусмотрен налоговый вычет -- уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму -- в размере 10 000 руб. в отношении каждого земельного участка. Это герои Советского союза и герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; инвалиды 1 группы; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды Вешкой Отечественной войны и боевых действий; лица, имеющие льготы в соответствии с законами «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и «О социальной защите граждан Российской Федераций, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов и реку Теча»; лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.

Проектом главы 32 Кодекса предусматривается особый порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности. Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности; в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, -- для каждого налогоплательщика в равных долях.

В качестве налогового периода определен календарный год,

В Кодексе устанавливается максимальный размер налоговой ставки: не более 0,3% - для земель сельскохозяйственного производства (отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях), занятых жилым фондом и предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства физическим лицам и их объединениям; не более 1,5% -- и отношении других категорий земель.

Принятие решений о конкретных размерах налоговых ставок, в том числе по отдельным категориям земель и категориям налогоплательщиков, как уже отмечалось, отнесено к компетенции представительных органов местного. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, что земельный налог является местным, перечень налоговых льгот, установленных главой Кодекса, является ограниченным и распространяется лишь на узкий круг земельных участков:

1. предоставленных организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации для непосредственного выполнения возложенных на них функций;

2. принадлежащих религиозным организациям, отведенных для основания и содержания культовых зданий и сооружений;

3. непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения и (пли) мобилизационными мощностями, законсервированными и (или) не используемыми в производстве: всеми видами мобилизационных запасов (резервов) и другим имуществом мобилизационного назначения, отнесенным к создаваемым по решениям органов государственной власти страховым запасам: испытательными полигонами, снаряжательными базами, аэродромами, объектами единой системы организации воздушного движения, отнесенными в соответствии с законодательством к объектам особого назначения.

Следует еще раз подчеркнуть, что право на установление дополнительных налоговых льгот также отнесено к компетенции представительных органов власти местного самоуправления.

В проекте главы 32 Кодекса также предусматривается право представительных органов муниципальных образований устанавливать уплаты в течение налогового периода не более двух авансовых платежей по налогу для физических лиц (сделав исключение для отдельных категорий). Чтобы обеспечить администрирование земельного налога, в Кодексе прописаны нормы об обязанности органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения.

Формы представления сведений будут утверждаться федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере налогов и сборов.

2.3 Анализ основных причин низкой собираемости земельного налога

С принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в стране была кардинально изменена система налогообложения земли.

Принципиальным в новой системе налогообложения земли является определение в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земельных участков, а не их площади. Учитывая, что при наличии рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость рассчитывается от рыночной, с точки зрения развития рынка земли и недвижимости это положение является более прогрессивным.

Основная задача, которая ставилась при решении о переходе на кадастровую оценку, и на реализацию которого были затрачены большие бюджетные средства, заключается в увеличении доходов местных бюджетов земельного налога. Однако, несмотря на сокращение большого числа льготников и установление максимальных налоговых ставок, ожидаемого роста не произошло. В большинстве населенных пунктов, в частности в Иркутской области, произошло снижение поступлений от земельного налога. Исключениями являются города Иркутск и Новосибирск, в которых поступления от земельного налога по сравнению с 2006 годом увеличились в 2,8 и 3,1 раза соответственно, причем в поступлениях за 2007 год учитывались только 3 авансовых платежа, или 3/4 годовых начислений по земельному налогу (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Сводная таблица поступлений от земельного налога в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов.

Муниципальное образование (МО)	Общая площадь территории МО, га	Численность населения, тыс. чел.	Земельный налог по годам, млн. руб.
			2004	2005	2006	2007
Новосибирск	50 021	1 423	447	528	621	1 966
Новокузнецк	42 427	570	630	669	775	701
Омск	57 290	1 138	223	769	1143	659
Иркутск	27 998	594	121	177	183	501
Тюмень	86 130	569	162	166	345	415
Братск	42 000	266	178	323	393	322
Барнаул	32 201	658	195	195	190	200
Томск	29 289	488	173	152	189	153
Хабаровск	38 650	578	99	105	86	124
Красноярск	37 400	917	290	410	400	444
Норильск	45 196	214	72	61	107	20

Одной из основных проблем низкой собираемости земельного налога некоторые специалисты считают отсутствие надлежаще оформленных прав на земельные участки в соответствии с существующим законодательством, а именно постановку земельных участков на кадастровый учет и наличие права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

В городе Иркутске количество неоформленных земельных участков физическими лицами под индивидуальными жилыми домами составляет около 20 тысяч, в среднем налог с каждого земельного участка равен 600 рублям.

Следовательно, общая сумма земельного налога с этих земельных участков составит 12 миллионов рублей, или 2 процента (12/600) от годовой суммы поступлений по земельному налогу.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири и Дальнего Востока, об установлении земельного налога показал, что в большинстве муниципальных образованиях установлены максимальные процентные ставки к кадастровой стоимости, за исключением земель, занятых жилищным фондом, огородничеством и т. д. Во многих муниципальных образованиях пониженные процентные ставки (в 10-15 раз) установлены для земель, занятых гаражными кооперативами и кооперативами овощехранилищ, в связи с тем, что эти виды деятельности имеют социальный характер. Что касается прочих земельных участков, то следует учитывать потери бюджетов муниципальных образований от установления пониженных ставок.

Основными проблемами собираемости земельного налога в городе Иркутске являются:

1) отсутствие финансирования (в полном объеме) из федерального бюджета федеральных учреждений. На 1 октября 2007 года задолженность федеральных учреждений по земельному налогу составляет около 90 миллионов рублей, или 15 процентов (90 / 600) от годовой суммы поступлений по земельному налогу в городе Иркутске;

сложности переходного периода, связанного с введением новой системы налогообложения на основании кадастровой оценки земельных участков, проводимой Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Иркутской области;

взаимодействие органов местного самоуправления с территориальными налоговыми органами в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 12 августа 2004 года № 410 (проблема заключается в том, что налоговые инспекции не предоставляют органам местного самоуправления сведения о начислении, поступлении и задолженности по земельному налогу в отношении каждого земельного участка).

сложность, долговременность, дороговизна процедуры оформления земельных участков в собственность.

Кроме того, следует заметить, что отсутствие полной информации о начислении земельного налога затрудняет формирование информационного ресурса о расположенных на территории муниципального образования налогооблагаемых земельных участков и не позволяет органу местного самоуправления - администрации города Иркутска надлежащим образом проводить работу по формированию доходной части бюджета города.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) города Иркутска были получены сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра (Управление Роснедвижимости по Иркутской области), и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная регистрационная служба по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу).

КУМИ города Иркутска разработано программное обеспечение, позволяющее производить исчисление земельного налога по каждому земельному участку поквартально и в целом по календарному году. Этот программный продукт не обеспечивает взаимодействия всех структур по земельным отношениям и работает в автономном режиме.

Одним из вариантов увеличения сборов от земельного налога могло бы стать создание единой информационной базы земельных участков и их собственников, что должно быть закреплено на федеральном уровне совместными законодательными актами, принятыми Роснедвижимостью, Федеральной регистрационной службой, Федеральной налоговой службой и органами местного самоуправления. Единая информационная база позволит своевременно выявлять неточности а оценочных описях, неплательщиков земельного налога либо плательщиков, оплативших земельный налог не в полном объеме.

В случае создания единой информационной базы отпадет необходимость в предоставлении сведений о задолжниках по земельному налогу из налоговых инспекций в органы местного самоуправления, о кадастровой стоимости вновь образованных участков либо об изменениях площадей и разрешенного использования существующих участков - в органы местного самоуправления и налоговые инспекции.

Полагается, что на федеральном уровне необходимо закрепить обязанность по уплате земельного налога за земельные участки, на которые оформлена собственность Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По состоянию на 1 сентября 2007 года в городе Иркутске зарегистрировано право собственности Российской федерации на земельные участки общей площадью 1 005 гектаров (4 процента от общей площади города). Часть земельных участков, которая предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), облагается земельным налогом. Остальные земельные участки Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области сдаются в аренду, при этом 100 процентов арендной платы поступает в федеральный бюджет. Однако в бюджет города Иркутска средства за пользование земельными участками ни в форме земельного налога, ни в форме аренды не поступают.

Приведу пример. С 1 января 2007 года земельный налог на участок, предоставленный открытому акционерному обществу (ОАО) «Иркутскэнерго» для эксплуатации существующего сооружения - Иркутского гидроузла, не уплачивается. В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок ОАО * Иркутскэнерго» с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по (Иркутской области заключен договор аренда 82,6 гектара площади. Потери по земельному налогу от этого земельного участка составляют 12,7 миллиона рублей. Более существенны потери в городе Братске: во втором квартале 2006 года было зарегистрировано право федеральной собственности на 3 земельных участка Братского лесоперерабатывающего комбината, годовая арендная плата за которые составляла более 120 миллионов рублей. С момента регистрации права собственности Российской Федерации 100 процентов арендной платы поступает в бюджет Российской Федерации.

Решение названных проблем и внесение изменений в федеральное законодательство позволят существенно увеличить бюджеты муниципальных образований от поступлений по земельному налогу.

При рассмотрении вопроса о правовом регулировании предоставления в аренду государственных и муниципальных земель одним из пунктов, требующих дополнительного обсуждения, является порядок выработки условия договора, касающегося размера арендной платы. В тех случаях, когда предметом договора аренды является имущество, находящееся в собственности юридических и физических лиц, порядок определения размера арендной платы достаточно очевиден. В таких ситуациях в соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей свободу договора, условие о размере арендной платы вносится в договор контрагентами - арендатором и арендодателем, которые выдвигают предложения относительно размера арендной платы исходя из своих собственных экономических интересов.

В настоящее время существуют как минимум два нормативных правовых документа, не принятых на федеральном уровне, которые должны регулировать установление Порядка определения арендной платы за земельные участки. В статье 22 ЗК РФ указано, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Соответствующий нормативный акт не принят.

В пункте 3 статьи 65 ЗК РФ предусматривается, что уполномоченные органы должны руководствоваться утвержденным порядком определения размера арендной платы. По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ, такой порядок устанавливается органами того уровня, в чьей собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования) находится передаваемый в аренду земельный участок, а именно:

· за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации (такой нормативный акт не принят);

· за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации (соответствующий нормативный акт не принят в некоторых регионах и, по сути, является декларативным);

· за муниципальные земли - органами местного самоуправления.

В качестве исключения из этого правила можно рассматривать норму пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в котором говорится, что вне зависимости от того, в чьей собственности находятся участки, право аренды на которые возникает в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков.

На современном этапе развития земельных отношений в РФ было бы логичным наличие определенных пропорций между земельным налогом и арендной платой. (рис. 2.1)

Рис. 2.1 Поступления по земельным платежам в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, в 2007 году (млн.р).

При анализе нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири и Дальнего Востока, были выявлены порядки определения арендной платы за земли, в которых арендная плата устанавливалась на уровне ставок земельного налога.

Такие подходы являются недопустимыми, несмотря на относительную простоту администрирования арендных платежей, и приводят к существенному занижению доходов как местных, так и региональных бюджетов.

Для сравнения е городе Иркутске при определении арендной платы максимальная процентная ставка к кадастровой стоимости почти в 70 раз превосходит ставку земельного налога (для временных сооружений).

В основу Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, была заложена дифференциация земельных участков на 16 видов функционального использования земель для целей проведения государственной кадастровой оценки земель поселений (по аналогии с земельным налогом) и использован Типовой перечень, разработанный с использованием Системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом Государственного земельного комитета от 22 ноября 1999 года № 84.

Следует отметить, что Система классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра была разработана в целях развития работ по созданию единой системы государственного земельного кадастра РФ (рис.2.2).



Рис. 2.2 Поступления от земельных платежей в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, в 2004-2007 г.г. (млн р.)

Несколькими городами Российской Федерации при разработке Порядка определения арендной платы за земли за основу был взят общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). Необходимо отметить, что при использовании ОКВЭД возникают сложности, если необходимо определить арендную плату за земельные участки, на которых не подразумеваются экономическая деятельность и получение дохода от их использования. К таким видам деятельности относятся благоустройство, некоммерческие парковки, лесопарки, скверы и т. д. Вместе с тем указанные виды разрешенного использования земельных участков применяются в деятельности землепользователей, не могут быть заменены другими «синонимами» разрешенного использования земельных участков применяются в деятельности землепользователей, не могут быть заменены другими «синонимами» разрешенного использования и применяются практически во всех порядках определения арендной платы в других городах страны.

При переходе на арендную плату от кадастровой стоимости необходимо выполнить определенные условия, в частности, при расчете арендной платы на текущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается. При определении арендной платы учитывается ряд повышающих и понижающих коэффициентов, например за превышение трехлетнего срока жилищного строительства.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Изменена сама методика определения кадастровой стоимости земель, введены 16 видов функционального использования земель (вместо 14 существовавших ранее). В связи с этим во многих муниципальных образованиях на 2008 год будут утверждены «обновленные» результаты кадастровой оценки земель, что отразится на арендной плате за земельные участки. Таким образом, на уровне муниципалитета необходимо создать комиссию, в которую будут входить представители всех участвующих в этом процессе структур и заниматься рассмотрением результатов проведения актуализации государственной кадастровой оценки.