Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут и по нормам о договоре дарения при безвозмездной передаче имущества под предоставление содержания. В соответствии с п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе расторгнуть договор, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения. Поскольку в настоящее время, получатель рискует жизнью (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности), представляется, что необходимо было и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое основание расторжения договора независимо от способа приобретения - за плату или без таковой.

Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.

Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:

- утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;

- "существенного нарушения" плательщиком ренты своих обязательств (ст.605 ГК РФ). (В случаях разрешения споров в судебном порядке это положение вызывает множество споров и возражений сторон).

Обычно под "существенным нарушением договора" понимают систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора. Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми. Однако вполне возможна ситуация, когда у получателя ренты вдруг появится дальний родственник, претендующий на его квартиру. Это может в корне изменить взгляд получателя ренты на добросовестность исполнения обязательств плательщика ренты. При этом личные конфликты грозят перерасти в правовые (насколько предоставляемые услуги соответствуют содержанию договора). Под сомнение может быть поставлена и действительность самого договора.

В случае возникновения судебного спора между сторонами до вынесения решения судом проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.

Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:

- претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;

- чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплательщик;

- показания свидетелей;

- другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.

Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на "обремененное" рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п.2 ст.586 ГК РФ). Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст.399 ГК РФ). Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Глобальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе Российской Федерации в 90-е годы XX столетия, вызвали потребность в применении гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое значение имеет институт пожизненного содержания с иждивением. В советское время данный гражданско-правовой институт был представлен как разновидность договора купли-продажи и практически не обеспечивал решение указанной проблемы.

Теперь данная сфера правоотношений урегулирована. Сейчас в судебной практике в данной сфере возникают сопоры совершенно другого характера связанные с невыполнением сторонами обязательств по исполнению договора.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор пожизненного содержания является разновидностью договора ренты. Его легальное определение дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в нормы, регламентирующие его содержание, целесообразно внести некоторые изменения.

В частности, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Необходимо было бы и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое же основание расторжения договора как и при расторжении договора дарения независимо от способа приобретения - за плату или без таковой, т.к. плательщик ренты является заинтересованной стороной в скорейшей смерти получателя ренты и быстрейшим прекращением обязанности выплачивать ренту.

В последние годы договор пожизненного содержания с иждивением стал наиболее востребованной разновидностью договора ренты. Нельзя недооценивать значимость договора пожизненного содержания с иждивением, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. Данный договор позволяет решить проблемы социального обеспечения пожилых людей и инвалидов, в силу возраста и здоровья не имеющих возможность получать доход ни от трудовой, ни от предпринимательской деятельности. Несмотря на то, что в теории вопрос о правоотношениях по пожизненному содержанию с иждивением всегда представлял интерес, до сих пор нет монографических исследований, посвященных их комплексному анализу. В гражданском законодательстве, регулирующем данный договор, много пробелов и противоречий, что усложняет его практическое применение и дает широкие возможности для злоупотреблений.

Надежная защита прав всех участников договорных отношений - это признак системы права развитого демократического государства. В основном гражданское законодательство Российской Федерации отвечает этим требованиям.

Список использованных источников и литературы

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт Издат; Право и закон, 2003. - С 247

2. АлексееваЕ.П. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением // Нотариальный вестник. 2002.№2

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В, Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000.

4. В.С.Ем Договор ренты // Законодательство.1999. №5

5. Суханов Г.П. Гражданское право.Т.2. М.,2002.

6. Победоносцев К. Курс гражданского права. Часть 3. Договоры и обязательства. СПб.,1890.

7. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением (глава 33)//

8. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, /Под ред. О.М. Козырь, Л.А. Маковского, С.А. Хохлова. М.1996 г.

9. Цыбуленко З.Рента и пожизненное содержание с иждивением //Российская юстиция .1997.№ 6, 7.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный)/под ред. Садикова О.Н, - М., Юридическая фирма КОНТРАКТ.1996. - 800 с.

11. Гражданское право // под ред. Архипова К.А., T.2 - СПб.: Зерцало, 2006, с.180

12. Гражданское право, в 3-х ч. Ч.2 // под ред. Сергеева А.П., Толстова Ю.К. - М.: Проспект, 2006

13. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями - М.: Статут, 2006

14. Справочно-правовая система ГАРАНТ-WWW http://garant.park.ru