Приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве

При этом форма определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральными органами исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до установления формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Правительством РФ..

Правительство РФ Постановлением от 24.11.2005 N 698 утвердило форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 28 ноября 2005 г.

Но и после вступления в силу Постановления Правительства РФ N 698 в большинстве регионов РФ ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не производился.

В Постановлении Правительства РФ N 698 (п. 2) содержалось предписание Министерству регионального развития РФ (Минрегиону России) по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство и инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Большинство региональных органов исполнительной власти сочли, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.

В юридической литературе встречается мнение, что, поскольку Градостроительный кодекс РФ не предусматривает необходимость утверждения инструкций о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было необходимо по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ.

2.2 Права и обязанности застройщика

Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь необходимо отметить новый порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы, установленный Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Такие обязанности, как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, предусматриваются законодателем для обеспечения интересов дольщиков долевого строительства в целях защиты последних от недобросовестных застройщиков. Однако перечень сведений, включенных в проектную декларацию, согласно Закону N 214-ФЗ достаточно расширен, несмотря на существование такого правового института, как коммерческая тайна.

Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому назначению (ст. 18 Закона N 214-ФЗ) может стать декларируемой нормой, поскольку при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий). В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.

Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое дано в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:

1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в определенный срок не обеспечивает участникам долевого строительства гарантию исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объекта долевого строительства в соответствии с оговоренной в договоре площадью.

При существующей обязанности застройщика обеспечить исполнение обязательств по договору залогом можно прийти к выводу, что к обязанностям, исполнение которых обеспечивается залогом, не относится его основное обязательство по передаче объекта долевого строительства определенной площади участнику долевого строительства.

Таким образом, необходимо вменить в обязанность застройщика возврат излишне переданных участниками долевого строительства денежных средств, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а следовательно, и оплаченной к моменту ее передачи.

Права застройщика определены законодателем как 1) привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости и 2) осуществление рекламы этих объектов.

При этом в целях привлечения средств граждан застройщик вправе выпускать "облигации особого вида" - жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений (п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Данные сертификаты будут выпускаться и размещаться в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Указанное обстоятельство еще более усилило финансовый (а не только гражданско-правовой) характер долевого строительства.

2.3 Дольщики по договору долевого участия в строительстве

Данный нормативно-правовой акт согласно п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (далее - участники долевого строительства)".

Следовательно, участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица. Однако текст конкретных норм Закона указывает на отношения с участием только граждан в качестве участников долевого строительства.

Права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительств.

Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве определены Законом N 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006).

Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, закрепленного в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:

а) оплатить обусловленную договором цену;

б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме того, анализ некоторых положений Закона N 214-ФЗ показал, что договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор положения Закона N 214-ФЗ не распространяются.

К правам участника долевого строительства можно отнести:

- участие в разработке положений договора участия в долевом строительстве. Это право вытекает из общих положений о договоре ст. 421 ГК РФ;

- внесение предложений о достижении соглашения относительно определенных условий в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ;

- если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Данная норма Закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является "непригодным для предусмотренного договором использования".

Представляется также важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки "в разумный срок".

Существенное нарушение требования к качеству объекта долевого строительства.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, т.е. не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.

В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению, установленных абз. 2, 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", не только к застройщику, но и к подрядчику.

В качестве аналогии служит ст. 18 того же Закона, в которой для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.

Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители.

Важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество и тем самым подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме.

Предъявление требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к застройщику, но и к подрядчику может привести к усложнению отношений как участников долевого строительства с застройщиком, так и застройщика с подрядными организациями.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве как способ охраны прав участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Утверждена Инструкция Приказ Минюст России от 09.06.2005 N 82. об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

Важность обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве трудно переоценить.

Главное преимущество состоит в том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.

Установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами, также имеет большое значение. Ведь при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке.

И наконец, доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006).

В соответствии со ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав..." на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

На государственную регистрацию застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, также представляются:

- заявления застройщика и участника долевого строительства;

- договор участия в долевом строительстве (по количеству сторон сделки плюс один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию, либо копия, заверенная нотариально или всеми участниками договора);

- подлинник кадастрового плана земельного участка и его копия. После государственной регистрации прав подлинник кадастрового плана земельного участка должен быть возвращен правообладателю;

- документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка (подлинник и копия, заверенная нотариально или государственными органами, их выдававшими);

- распорядительный документ органов исполнительной власти, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство) - два экземпляра;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества, и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:

- копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдавшими, с предъявлением подлинников;

- выписку из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенную налоговым органом (ИФНС);

- документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор залога права аренды земельного участка от имени юридического лица, а именно:

выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией;

копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией;

- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется копия нотариально удостоверенной доверенности на заключение договора залога права аренды земли с предъявлением подлинника;

- копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника;

- подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица на совершение действий по регистрации договора участия в долевом строительстве (предъявляется), и копию данной доверенности (сдается);

- физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.

3. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях Часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ. .

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. (часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. (часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. (часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. (часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. (часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. (часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается. (часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Заключение

Все большее развитие получает рынок строящихся объектов недвижимости, когда инвестор передает застройщику денежные средства до начала или в процессе строительства объекта.

В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число компаний, которые посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства потенциальных инвесторов для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки.

Схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и инвестору, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй - привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства и (или) получения дохода.

Список литературы

1. Инструкция об особенностях государственной регистрации Договоров участия в долевом строительстве, прав, Ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

2. Приказ от 9 июня 2005 г. N 82 об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

3. Защита прав долевых инвесторов В.М. Дикусар.

4. Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании Е.В. Дударева.

5. Президиум высшего арбитражного суда российской федерации информационное письмо от 28 января 2005 г. N 90.

6. Федеральный закон о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

7. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.