Договор купли-продажи недвижимости

Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно сосредоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимости или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК). М.И.Брагинский, В.В.Витрянский «Договорное право».М.,2007,стр.229.

Порядок государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не является предметом исследования в данной работе. Можно отметить лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости к их числу относится договор продажи помещений ) влечет безусловную недействительность сделки.

Например, О.М. Козырь пишет : «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации.» Такая сделка считается ничтожной, а, значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165)» Козырь О.М. «Гражданское право».М.,2007,стр.215..

В данном случае мы имеем дело с неточным научным толкованием положений, содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, -требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения : жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры- не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8, которое содержит следующее разъяснение : «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости » (п.14) Вестник ВАС РФ.1998.№10.С.18..

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно- судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости .

Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной регистрации, давая информацию о правах на объекты недвижимого имущества и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц- участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе Козырь. «Гражданское право».М.,2007,стр..215..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях становления в России рыночной экономики нормативно-правовое регулирование оборота недвижимости характеризовалось несоответствием между некоторыми нормативными актами, да и большинство из них принимались с опозданием, как, например, Земельный кодекс РФ.

Примерно с 2000 г. стали активно публиковаться монографии по проблемам правового регулирования оборота недвижимости, включая различные учебники или учебные пособия. По-прежнему возникает много вопросов, связанных с обеспечением прав участников договоров купли-продажи, обмена, дарения и прочих операций с недвижимостью. Часто в научной литературе поднимаются вопросы о правовом механизме защиты граждан от посягательств на их права при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества и о создании возможностей для контроля подготовки и осуществления сделки с недвижимым имуществом для каждого из участников сделки. В данном случае стимулом к совершению правонарушений является сама возможность незаконного получения крупных сумм, эквивалентных стоимости объекта недвижимости - предмета сделки.

Как в специальной литературе, так и в газетных публикациях на темы мошенничества при совершении сделок с недвижимостью высказываются противоположные мнения по поводу роли агентства недвижимости в отдельно взятой сделке. Именно поэтому исследование порядка заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости частными лицами, отдельными предпринимателями и специальными фирмами в настоящее время по-прежнему представляет как научный, так и практический интерес. Житкова Е.Л. «Заключение договора купли-продажи недвижимости»// «Гражданин и право».2007 г.№12.С.15. Особенно актуальным остается совершенствование правоприменительной практики в отношениях между участниками рынка недвижимости.

Таким образом, купля-продажа недвижимости- это довольно распространенный договор гражданского оборота. Особое значение этого вида договора в современном праве обусловлено большей гибкостью, широтой сферы его применения. Основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи недвижимости являются: возмездность, бесповоротная смена собственника и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Гражданский кодекс РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 06.12.2007)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008).

2. Комментарий ГК РФ, части второй (постатейный)/ Под ред.О.Н.Садикова.М.,2008.

3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. N 2950/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 2.

4. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 г. N С-13/ОП-206 "О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации" // Вестник ВАС РФ. 1993. N 9.

5. СЗ РФ.1998.№31.

6. Вестник ВАС РФ.1998.№1.

7. Вестник ВАС РФ.1998.№10.

8. М.И.Брагинский, В.В.Витрянский «Договорное право».М.,2007.

9. Ем «Договор продажи недвижимости»// «Законодательство».2005 г.№10.

10. Житкова Е.Л. «Заключение договора купли-продажи недвижимости»// «Гражданин и право».2007 г.№12.

11. Козырь О.М. «Гражданское право».М.,2007.

12. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М., 2000.

13. «Гражданское право».Часть вторая. Обязательственное право.Курс лекций/Под ред. О.Н.Садикова.М.,2008.

14. «Гражданское право»/под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.М.,2007г

15. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. М., 2007.