(Ст.310 ГК РФ) по смыслу корреспондирует с п. З ст.450 ГК РФ, за исключением того, что (ст.310 ГК РФ) конкретизирует правоотношения: предпринимательские, т.е. только в этих обязательствах допускается односторонний отказ от исполнения договора.

Обычно такое одностороннее отступление от обязательств допускается при нарушении одной из сторон своих обязанностей по договору: удержание вещи кредитором при задержке должником встречного обязательства и возможности отказа от него (п.2 ст.328 ГК РФ); удержание вещи кредитором в случае ее неоплаты со стороны должника (ст.359 ГК РФ); в случаях существенных нарушений (нарушения) одной из сторон договора его условий (ст.451 ГК РФ); в случаях права подрядчика на удержание результата работ, оборудования при неуплате заказчиком установленных сумм (ст. 712 ГК РФ).Зачастую и сам закон указывает на возможность одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств, даже если контрагент надлежащим образом исполнил свое обязательство. Правило об одностороннем отказе в выполнении обязательств действует и по договору подряда (ст.717 ГК РФ).

Сущность процедуры досудебного урегулирования споров, прежде всего состоит из того, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Причем, иск в суд может быть заявлен только при наступлении одного из двух следующих событий:

получение отказа одной из сторон на предложение другой изменить или расторгнуть договор;

неполучение одной из сторон ответа от другой в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии последнего - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ).

Существенным обстоятельством в вопросе об изменении договора является момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, причем, "момент" этот определяется в зависимости от того, как происходит изменение или расторжение договора: по соглашению сторон или по решению суда.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора). Во втором случае, т.е. при расторжении или изменении условий договора в судебном порядке, -- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. З ст.453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5 ст.453 ГК РФ).

Рассмотрим более детально вопрос об изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. (Статья 451 ГК РФ), регулирующая правоотношения по изменению и расторжению договоров в связи с существенным изменением обстоятельств, является новой в гражданском законодательстве России. В его статьях имеются только четыре основания, позволяющие прекратить действие обязательства:

за невозможностью исполнения (ст. 416);

на основании акта государственного органа (ст.417);

в связи со смертью гражданина (ст.418);

в связи с ликвидацией юридического лица (ст.419).

В отличие от (ст.450 ГК РФ), относящей к основанию расторжения (изменения) договора существенное нарушение договорных обязательств одной из сторон, (ст.451 ГК РФ) таким основанием считает "существенное изменение обстоятельств".

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1 ст.451 ГК РФ).

Само по себе существенное изменение обстоятельств не может и не служит основанием для изменения договора, если договором предусмотрено иное или это вытекает из его существа. Например, если стороны заключили договор поставки на длительный срок и оговорили в нем, что указанные в договоре цены являются твердыми и не подлежат изменению, то следует считать, что каждый участник договора принял на себя риск возможного понижения или повышения цены. Правила (статьи 451 ГК РФ) не могут быть применимы ко всем гражданским правоотношениям в целом. Иначе говоря, к отдельным правоотношениям не применимы нормы ст.451 ГК РФ о расторжении договора (его изменения) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение и расторжение договора, так же, как и его заключение, подчиняются определенным правилам. Прежде всего, действия по изменению или расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Следовательно, к ним применяются общие правила о совершении сделок, в частности, правила о форме совершения сделок. Наряду с этим к изменению и расторжению договоров применяются и специальные правила, относящиеся к форме их совершения. В соответствии с (п. 1 ст. 452 ГК) соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Так договор строительного подряда заключается в письменный форме, следовательно, его изменение или расторжение должны быть совершены в письменной форме. По своей юридической природе действия сторон по изменению или расторжению договора являются не только сделкой, но и договором, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное либо на изменение, либо на прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров.

Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Заинтересованная сторона обязана направить другой стороне предложение об изменении или расторжении договора. Другая сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе или в договоре, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок, направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

либо извещение о согласии с предложением;

либо извещение об отказе от предложения;

либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях.

В первом случае договор считается соответственно измененным или расторгнутым в момент получения извещения о согласии стороной, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора. Во втором случае, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, который и разрешит возникший спор. В третьем случае сторона, сделавшая предложение об изменении договора, может согласиться с предложением контрагента. В такой ситуации договор считается измененным на условиях, предложенных контрагентом. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласится со встречным предложением контракта, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации условия, подлежащие изменению, будут определяться решением суда.

В п. 2 ст. 452 ГК, особо подчеркивается, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок.

Вместе с тем следует иметь в виду, что нельзя расторгнуть или изменить уже исполненный договор. Дело в том, что договор, так же, как и основанное на нем обязательство, прекращаются вследствие их надлежащего исполнения (ст. 408 ГК). Поэтому нельзя расторгнуть или изменить то, чего к моменту изменения или расторжения уже не существует

В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор. Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора. Однако иное правило может вытекать из содержания соглашения или характера изменения договора. При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, но на основании акта приемки- передачи, подрядчик передает заказчику объект по состоянию на день расторжения договора, в соответствии с понесенными расходами. Если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК).

При определении общих условий заключения, изменения и расторжения договора строительного подряда, следует руководствоваться общими нормами ГК РФ, т.к. спорных вопросов при выявлении условий нет.

Заключение

Итак, мною были рассмотрены основные особенности договора строительного подряда - важнейшего инструмента рынка строительных услуг, регулирующего отношения между двумя совершенно различными субъектами - заказчиком и подрядчиком. Выделим наиболее важные положения.

Как уже говорилось ранее, договор строительного подряда имеет много общих черт с другими видами договорной деятельности. Это его сходство и с договором купли-продажи, и дарения и особенно трудовым договором (контрактом). Именно поэтому определение данного договора как совершенно самостоятельного гражданско-правового института имеет такое важное значение. Согласно п.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и юридические лица, однако на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект (инвесторы). В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

Сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико- экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.

В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической документации.

Документация и смета подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Однако нередки случаи, когда в ходе строительства выявляются неучтенные в технической документации работы и в связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. Заказчик должен прямо выразить свое согласие на это. Если заказчик в течение десяти дней или в иной установленный законом или договором срок не ответит на сообщение подрядчика, последний обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Заказчик обладает правом осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов, причем это право иногда превращается в его обязанность.

При обнаружении в построенном подрядчиком объекте недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат работ по его прямому назначению, наступает ответственность за ненадлежащее качество работ.

В заключение хочется отметить также особенности сдачи - приемки строительного объекта, как заключительной стадии строительства (реконструкции). Договор строительного подряда может предусматривать как сдачу - приемку объекта в целом, так и сдачу-приемку его по частям (этапам, очередям). Если объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.д. На заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа работ, по общему правилу, переходит риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Сдача-приемка объекта строительства оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами, а также представителями уполномоченных государственных органов. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность в порядке и на условиях, установленных законом и договором. При этом виды ответственности ГК не установлены и поэтому могут применяться финансовые, административные и др. меры.

Однако, возникает и другая ситуация, когда по каким-либо причинам невозможно осуществить строительство до конца, то появляется вопрос о праве собственности на объект незавершенный строительством. Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете, на мой взгляд, по этому поводу вывод сводится к следующему: если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1) Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М: Статут, 1999. С. 183.

2) Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С.

3) Ведомости РФ. 1993. №2. Ст. 58

4) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 8. С. 11-12.

5) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 46-47.

6) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1. с. 86.

7) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 7. С. 39.

8) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3. с. 37.

9) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 9. с. 41

10) Козырь А.М.. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.// М.: Международный центр финансово - экономического развития, 1998. с. 278.

11) Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура"; Редакция журнала "Хозяйство и право", 1995. С. 241; Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78.

12) Нормирование и стандартизация в строительстве. 1997. № 4.

13) Садиков О.Н Комментарий к ГК РФ ч.1.// М.: Юринформцентр, 1996.

14) Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ. ч. 2 // М.:Юринформцентр, 1996 - С.315

15) Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части первой (постатейный). Изд. 2.// М.: Юринформцентр, 2002. С. 522

16) Гражданское право под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.; ПРОСПЕКТ. 1997. С.328

17) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Фонд "Правовая культура"; Редакция журнала "Хозяйство и право", 1999. С. 403

18) Строительство. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и
технические условия. М.: Экспертиза. 1996г. С. 59.

19) Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. №6. с. 2-5.

20) Толковый словарь русского языка // Под ред. Д.Н. Ушакова. Т.1 ., 1935г. С. 1311, Т. 4. 1939. С. 562. M.

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ

1) "ГК РФ (часть 1)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ// "СЗ РФ".- 1994. № 32, ст. 3301; 2003. № 52 (1 ч.). ст. 5034.

2) " ГК РФ (часть 2)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ// "СЗ РФ".- 1996, № 5. ст. 410; 2003. № 52 (1 ч.), ст. 5034; 2003. № 46 (ч. 1). ст. 4434.

3) "Градостроительный Кодекс Российской Федерации" от 07.05.1998 № 73-ФЗ// "СЗ РФ".- № 19.1998. ст. 2069; 2003. N 2. ст. 167.

4) "Земельный Кодекс Российской Федерации " от 25.10.2001 № 136-ФЗ // "СЗ РФ".- 2001. № 44. ст. 4147.

5) Федеральный Закон РФ от 17.12.1992г. "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства".// Ведомости РФ.- 1993. №2. Ст. 58

6) Федеральный Закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе"// "СЗ РФ".- 1995. № 48. ст. 4556.

7) Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "СЗ РФ".- 1997. № 30. ст. 3594.

8) Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ ("Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "СЗ РФ".- 1998. № 29. ст. 3400.

9) Федеральный Закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" // "СЗ РФ".- 1999, № 9, ст. 1096.

10) Федеральный Закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации "// "СЗ РФ".- 1999. № 28, ст. 3493.

11) Федеральный Закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"// "СЗ РФ".-2001. № 33 (ч. 1), ст. 3430; 2003. № 11. ст. 956

12) Закон РСФСР от 19.12.1991 № 2060-1) "Об охране окружающей природной среды"// "Ведомости СНД и ВС РФ".- 1992. № 10. ст. 457.

13) Постановление Правительства РФ от 14.08.1993 № 812 "Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации"// "Собрание актов Президента и Правительства РФ".- 1993. № 34. ст. 3189.

14) Постановление Правительства РФ от 27.12.1997 № 1636 "О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий конструкций и технологий для применения в строительстве "//: "СЗ РФ".- 1998. № 1. ст. 138.

15) Постановление Правительства РФ от 06.11.1998 № 1303 «Об утверждении Положения о декларировании безопасности гидротехнических сооружений»// "СЗ РФ".- 1998. № 46. Ст. 5698.

16) Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 27 июля 1993 г. № 729 "Об утверждении Положения о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства"// Собрание актов РФ.- 1993. № 32. Ст. 3014.

17)Постановление Правительства РФ от 27.12.2000 № 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации"//"СЗ РФ".- 2001.№1 (ч.2) ст. 135.

18) Постановление Госкомстата РФ от 24.09.1993 № 185 "Об утверждении инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству"// не опубликовано.

19) Распоряжение Госкомимущества РФ № 660-р, Госстроя РФ № 18-7 от 13.04.1993 "Об утверждении положения о подрядных торгах в Российской Федерации"//"Российские вести".- 1993. № 90. "Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ".- 1993.№ 8.

20) Постановление Совмина СССР от 26.12.1986. №1550 «об утверждении правил о договоре подряда на капитальное строительство» // Свод законов СССР Т. 6. С.26.

21) Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда. Информационное письмо Пленума ВАС от 24 января 2000 г. № 51 // Вестник ВАС РФ.- 2000. № 3.