Гражданское право(госуд. экзамен)

Содержание договора аренды предприятия Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме. Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса1. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК. Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием. Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия. Зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права сторон, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем - обладателем исключительных прав на определенной территории, будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. К договору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем, и т. п. (п. 3 ст. 421, ст 1034 ГК). Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества (см. ст. 623 ГК). В соответствии со ст. 662 ГК арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено

договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. (Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение) Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором. Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия)

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию выпуску продукции, оказанию услуг Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

Заключение и оформление договора аренды предприятия Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы. Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон. В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п 2 ст. 434). При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК).

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии сп 2 ст 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта. Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица. В соответствии со ст 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т. п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

ТЕМА 43

Понятие финансовой аренды (лизинга) В основе простых арендных отнощений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью получения прибыли. В отличие от этого лизинг1 является порождением иной экономической ситуации. Субъект, которому необходимо получить в пользование определенное имущество, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить необходимое ему имущество у выбранного им производителя и передать его ему во временное пользование, оговаривая при этом, что, так как имущество и продавец выбраны им, покупатель не будет нести ответственность за качество купленного имущества и за действия продавца. В такой ситуации для покупателя имущества первостепенное значение приобретают сам акт распоряжения финансовыми средствами как форма инвестирования и его целесообразность по сравнению с иными формами инвестирования. Для будущего пользователя (арендатора) покупаемого имущества, взвалившего на себя груз возможных проблем в отношениях с продавцом, акт оплаты выбранного им имущества представляется финансовой услугой. Термин "лизинг" (от англ, lease - брать и сдавать имущество во временное пользование) связывают с операциями американской телекомпании "Белл Телефон Компани", руководство которой в 1877 г. приняло решение не продавать свои телефонные автоматы, а сдавать в аренду. Здесь отношения по возмездному приобретению имущества в собственность взаимодействуют с отношениями по передаче этого же имущества во временное пользование. Для целостного урегулирования данной системы имущественных отношений необходима взаимосвязь собственно договора лизинга - договора о передаче купленного имущества в пользование, и договора купли-продажи имущества, подлежащего передаче по договору лизинга. В сложных лизинговых операциях, включающих действия субъектов по привлечению финансовых ресурсов, оказанию агентских услуг, обеспечению взаимных гарантий, эта система имущественных отношений еще более усложняется, ибо здесь необходимо использование элементов иных договорных форм: кредитных, агентских и т. п. Поэтому попытки определить юридическую природу лизинга с помощью уже известных правовых институтов аренды, продажи в рассрочку, займа, поручения и т. п. неизбежно приводят к тому, что какая-то часть отношений участников лизинговой сделки остается без должной правовой квалификации, так как содержит признаки, не присущие этим институтам. В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК и тем самым был отнесен к разновидности договора аренды. Поэтому общие нормы о договоре аренды применяются и к договору лизинга, если иное не установлено в § 6 гл. 34 ГК. Отношения, возникающие по поводу финансовой аренды, регулируются также нормами специального Федерального закона "О лизинге" и многочисленными подзаконными нормативными актами. Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. Его регулированию посвящена Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанная в Оттаве 28 мая 1988 г., участницей которой является Россия2. Отнесение российским законодателем договора финансовой аренды (лизинга) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о том, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга. В результате такой адаптации в ГК создана конструкция договора финансовой аренды (лизинга) как разновидности договора аренды. Лизинговые операции рассматриваются государством как действенная форма инвестиций в экономику. Поэтому участникам лизинговых отношений, как правило, предоставляются значительные льготы, в том числе и налоговые Вследствие этого весьма реальны различные злоупотребления в виде попыток использовать термин "лизинг" для прикрытия сходных сделок с целью получения дополнительной прибыли, обусловленной налоговыми льготами. Поэтому законодательные акты, регулирующие лизинговые отношения, закрепляют критерии разграничения действительного лизинга от мнимого. Такая норма имеется, например, в Федеральном законе "О лизинге". В п. 1 ст. 16 этого Закона записано, что договор квалифицируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю Очевидно, что критериев, содержащихся в ст. 16 Федерального закона "О лизинге", явно недостаточно для отграничения действительного лизинга от мнимого. При решении данного вопроса необходимо использовать в системе все обязательные признаки договора лизинга, содержащиеся в ст. 665-670 ГК.

Понятие и содержание договора финансовой аренды (лизинга) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсу-альным, возмездным. Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем. В соответствии с нормой ст. 665 ГК договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели. Поэтому сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие юридические лица, когда коммерческая деятельность разрешена им законом (например, учреждения, в силу п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают субъекты, располагающие большими финансовыми ресурсами или имеющие доступ к таким ресурсам: * лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках; * универсальные лизинговые компании, создаваемые банками; 1. специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования. Деятельность по оказанию лизинговых услуг является лицензируемой (ст. 5, 6 Федерального закона "О лизинге"). Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной (п. 1 ст. 160 ГК). Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 609 ГК). Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет) (п. 2 ст. 7 Федерального закона "О лизинге"). Из легального определения договора финансовой аренды, данного в ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды1. Условие о предмете лизинга отнесено к числу существенных непосредственно законом (п. 3 ст. 607 ГК). Условия о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды должны оцениваться в качестве существенных, как необходимые для договора лизинга в силу его сущности (п. 1 ст. 432 ГК). Одним из главных юридических признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, согласно закону является обязанность арендодателя купить указанный арендатором предмет лизинга у продавца, определенного арендатором (ст. 665 ГК). Вместе с тем в законе указано, что договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (абз. 2 ст. 665 ГК). В связи с этим любое соглашение об аренде, в котором будет отсутствовать условие о продавце имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя квалифицировать как договор лизинга. Необходимость обязательного согласования в договоре лизинга условия о продавце не превращает договор лизинга в трехстороннюю сделку. Как будет показано ниже, стороны в договоре лизинга находятся с продавцом предмета лизинга в различных отношениях, основанных на договоре купли-продажи предмета лизинга, а не на договоре лизинга.

Предпринимательская цель - это квалифицирующий признак договора лизинга. Поэтому если она не оговорена в договоре и арендатор владеет и пользуется имуществом в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то договор лишается специфических лизинговых черт и превращается в простой договор аренды. Договор лизинга всегда регламентирует сложные отношения. В силу этого при его заключении сторонам необходимо согласовать весьма многочисленные и разнообразные условия, такие как: объем правомочий пользователя (арендатора); место и порядок передачи предмета лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем; общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); порядок страхования предмета лизинга и т. д.

Исполнение договора лизинга Исполнение обязательств, вытекающих из договора финансовой аренды, неразрывно связано с договором купли-продажи предмета лизинга. На момент заключения договора арендодатель (лизингодатель) не имеет в собственности предмета лизинга. Предмет лизинга, как и его продавец, выбирается арендатором (лизингополучателем). Арендодатель (лизингодатель) на основе договора купли-продажи приобретает предмет лизинга, выбранный арендатором (лизингополучателем). При этом он обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Указание лица, которому передается в аренду предмет лизинга, чрезвычайно важно, ибо арендатору (лизингополучателю) в силу непосредственного указания закона переходят права требования по договору купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 670 ГК арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем (в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения обязательства продавцом). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество), как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор также не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК). Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда на нем лежит ответственность за выбор продавца. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Конкретные формы использования арендатором (лизингополучателем) перешедших к нему прав покупателя весьма разнообразны. Так, арендатор может потребовать проведения шеф-монтажа сложного оборудования, являющегося предметом лизинга. В течение периода пользования предметом лизинга арендатор (лизингополучатель) может находиться с продавцом в отношениях по сервисному техническому обслуживанию предмета лизинга и т. п. Порядок предоставления предмета лизинга в пользование, права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя по обслуживанию предмета лизинга определены нормами ст. 668-669 ГК и ст. 17 Федерального закона "О лизинге". Предмет договора финансовой аренды передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. С момента передачи предмета лизинга арендатору (лизингополучателю) на него переходит риск случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга, если стороны договора не условились об ином (ст. 669 ГК).

Имущество, являющееся предметом лизинга, должно быть передано лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др). Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком). Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт. Капитальный ремонт имущества, являющегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга. Судьба улучшений предмета лизинга определяется нормами п. 1-6, 9-11 ст. 17 Федерального закона "О лизинге" в полной аналогии с правилами ст. 623 ГК, относящимися к общим положениям о договоре аренды.

Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателя до истечения срока действия договора лизинга при условии выплаты всех лизинговых платежей (п. 1 ст. 19 Федерального закона "О лизинге") или вследствие реализации лизингополучателем права на выкуп (ст. 624 ГК), если иное не предусмотрено договором финансового лизинга. Важную обязанность арендатора (лизингополучателя) составляет осуществление лизинговых платежей. Размер лизинговых платежей согласовывается лизингодателем и лизингополучателем с учетом требований нормы п. 2 ст. 29 Федерального закона "О лизинге" об обязательных составных лизинговых платежей. В лизинговые платежи кроме платы за основные услуги (процентного вознаграждения) включаются: * амортизация имущества за период, охватываемый сроком договора; * инвестиционные затраты (издержки); 1. оплата процентов за кредиты, использованные лизингодателем на приобретение имущества (предмета лизинга); 2. плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором; * налог на добавленную стоимость; 1. страховые взносы за страхование предмета лизинга, если оно осуществлялось лизингодателем, * а также налог на это имущество, уплаченный лизингодателем. Лизингодатель может использовать контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками. Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга. Лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга. Цель и порядок финансового контроля предусматриваются договором лизинга. Лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обязан удовлетворять такие запросы. В случае нарушения лизингополучателем своих обязательств по лизинговым платежам для выяснения причин таких нарушений и их предотвращения лизингодатель имеет право назначать аудиторские проверки финансового состояния лизингополучателя (ст. 38 Федерального закона "О лизинге"). Как видно из всего вышесказанного, лизингодатель не имеет прямой заинтересованности в конкретном имуществе, являющемся предметом лизинга, по общему правилу не отвечает за его недостатки, не несет риск случайной порчи или гибели предмета аренды, как обычный арендодатель, а его главной обязанностью является финансирование покупки предмета лизинга. Именно указанные обстоятельства позволяют говорить о лизинге как финансовой аренде.

Досрочное расторжение договора лизинга возможно по соглашению сторон, а по инициативе одной из сторон - только в случаях, предусмотренных ст. 619-620 ГК. Специальное основание для расторжения договора лизинга по инициативе лизингополучателя предусмотрено п. 2 ст. 668 ГК. Согласно этой норме в случае, когда предмет лизинга не передается арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок), арендатор может потребовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков (если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель). При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обус-ловленного договором лизинга. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. В случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Виды лизинга

Содержание конкретных лизинговых сделок и порядок их реализации во многом определяются видом лизинга. Наиболее часто в литературе говорится о следующих видах лизинга. Финансовый лизинг - вид лизинга, при котором предмет лизинга передается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, установленной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Оперативный лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование. По истечении срока действия договора предмет лизинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга, если в договоре не было оговорено право на его выкуп. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга. Возвратный лизинг - разновидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель. Практике известны и иные виды лизинга. В зависимости от состава участников различают прямой, косвенный и раздельный (групповой) лизинг. Прямой лизинг - это лизинг, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинг. Частным случаем прямого лизинга является возвратный лизинг. Косвенный лизинг - это лизинг, при котором передача имущества происходит через посредника. Раздельный (групповой) лизинг - это лизинг, при котором на стороне арендодателя (лизингодателя) выступают несколько лиц. Классическим примером лизинга с участием многих лиц является лизинговая сделка на 115 млн австралийских долларов по приобретению в пользование двух самолетов "Боинг-747" австралийской национальной авиакомпанией. Сделка была осуществлена следующим образом. Синдикат из девяти японских лизинговых компаний купил два корпуса самолетов "Боинг-747" и передал их по лизингу специально созданной для этой цели английской компании. Эта компания купила роллс-ройсовские двигатели для указанных самолетов и произвела сборку. Самолеты были проданы консорциуму из семи австралийских банков и финансовых компаний, который и представил их в лизинг австралийской авиакомпании. В литературе также выделяют чистый (сухой) и мокрый лизинг. При чистом лизинге (net leasing) обслуживание передаваемого имущества берет на себя лизингополучатель. При мокром лизинге (wet leasing) полное обслуживание передаваемого имущества возлагается на лизингодателя. Особую разновидность лизинга представляет компенсационный лизинг, при котором формой платежа за арендуемое оборудование является продукция, вырабатываемая на этом оборудовании, либо встречная поставка сырья и полуфабрикатов, полученных вне связи с эксплуатацией арендуемого оборудования. В правоприменительных целях различают внутренний лизинг и международный лизинг. Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона "О лизинге" внутренний лизинг - это лизинг, при котором лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик) являются резидентами РФ, а международный лизинг - это лизинг, при котором лизингодатель или лизингополучатель не являются резидентами РФ. В целях развития международного лизинга в нормах п. 3 ст. 34 Федерального закона "О лизинге" установлены льготы его участникам, являющиеся исключениями из общих предписаний валютного законодательства. Согласно указанным нормам ввоз на территорию РФ и вывоз с территории РФ (перемещение через таможенную границу Российской Федерации) предмета лизинга в целях его использования по договору лизинга на срок, превышающий шесть месяцев, а также оплата полной суммы договора лизинга за такой период не являются операциями, связанными с движением капитала. Стороны договора лизинга имеют право предоставлять отсрочку лизинговых платежей на срок не более чем шесть месяцев с момента фактического ввода предмета лизинга в эксплуатацию. Сублизинг - это особый вид отношений, возникающих в связи с предоставлением лизингополучателем прав пользования предметом лизинга третьему лицу. Передача предмета лизинга в сублизинг возможна только с согласия лизингодателя, выраженного в письменной форме. Сублизинг - это разновидность субаренды, поэтому к нему в полной мере относятся предписания п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК.

ТЕМА 44

Договор найма жилого помещения и другие жилищные обязательства. Жилищные отношения и их правовое регулирование. Понятие жилищных отношений. Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями1. Поэтому любое обращение к проблеме, связанной с жилищем, неизбежно будет иметь в качестве исходной категорию "жилищная потребность". Жилищная потребность означает нужду в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта. Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения формируется в зависимости от материальных условий жизни общества, от уровня его культурного развития, природных условий и других факторов. Это представление постоянно изменяется и совершенствуется. Исторический опыт свидетельствует, что никогда еще жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается только определенной части населения - малообеспеченных, бедных, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. Для богатых, обеспеченных людей жилищного вопроса в этом смысле никогда, ни в одном обществе не существовало. Для них вопрос заключается в ином - в стремлении иметь еще более роскошные квартиры, коттеджи, дворцы по сравнению с теми, которыми они владеют. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для разбогатевшей прослойки общества; у основной части населения "жилищный вопрос" остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. Одной из причин этого, наряду с другими, является и то, что постоянно возрастают требования людей к жилищу. В свое время в нашей стране человек всегда был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в многонаселенной квартире или места в общежитии, теперь же идеалом большинства людей является приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома.

Право граждан РФ на жилище. Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ст. 23). Во-вторых, конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: "Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище". В ч. 3 этой статьи предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан. Указанные обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственно-правовой, конституционный характер1. Следовательно, право на жилище следует рассматривать как институт конституционного права, но не как институт гражданского или жилищного права. Право на жилище можно определить как провозглашенное Конституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности Приобретение жилища в собственность - главная форма удовлетворения жилищной потребности в условиях рыночной экономики. В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы федеральной жилищной политики)2 провозглашается, что граждане имеют право приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (ч. 1 ст. 19). Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего, это жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК возникает "на вновь создаваемое недвижимое имущество". Если оно (в частности, жилище) подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Государство стимулирует строительство жилья за счет собственных средств населения и привлечения иных внебюджетных источников. К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (п. 1 абз. 1 ст. 19 Основ федеральной жилищной политики). Первоначально в правовых актах, принятых в 1990-1991 гг., предусматривалась приватизация жилья в форме его выкупа, т. е. на условиях полной или частичной оплаты. Право на приватизацию признается только за гражданами, занимающими на основе договора найма жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов. Правовые нормы о приватизации не распространяются на другие отношения, связанные с возникновением у гражданина права собственности на занимаемое им жилое помещение, в частности на возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившею жилое помещение у колхоза. Закон "О приватизации жилищною фонда в Российской Федерации" установил основные принципы приватизации жилищного фонда: добровольность, бесплатность, однораювость. Нередки случаи, когда по соглашению между членами семьи жилое помещение передается в собственность не всем совместно проживающим членам семьи, а лишь указанным в документах, которыми оформляется приватизация. В такса ситуации принцип одноразовое(tm) распространяется только на тех членов семьи, па имя которых оформлено право собственности; другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилою помещения-. Передача жилья в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, который заключает местная администрация, предприятие или учреждение с гражданиномполучающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает у гражданина с момента регистрации договора. Изложенное позволяет сделать вывод приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно,

Широко распространенным основанием приобретения права собственности на жилище является внесение полной суммы паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК). Подтверждением факта внесения полной суммы паевого взноса является справка, выдаваемая правлением соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива, на основании которой выдается свидетельство о собственности на квартиру. Специальным случаем приобретения права собственности на жилое помещение является истечение срока приобретательной давности (ст. 234 ГК). Для оформления права собственности требуется, чтобы суд установил факт истечения срока приобретательной давности и признал гражданина собственником жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации признанного за лицом права собственности. Таковы основные положения о приобретении жилья в собственность как форме удовлетворения жилищной потребности. Необходимо указать на удовлетворение жилищной потребности путем заключения договора найма жилого помещения. Этот договор и его виды - договоры социального и коммерческого найма - рассматриваются в последующих параграфах данной главы. Среди гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности сохраняет определенное место получение гражданами в пользование помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Необходимым условием получения жилого помещения в этих домах является членство в кооперативе. Одной из гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан является предоставление жилья отдельным категориям граждан в пожизненное бесплатное пользование. В частности, право на бесплатную жилую площадь с отоплением и освещением имеют педагогические работники образовательных учреждений в сельской местности или в поселках городского типа, в том числе и перешедшие на пенсию.

В настоящее время к числу важнейших законов, содержащих нормы о регулировании жилищных отношений, относятся ГК, Основы федеральной жилищной политики, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Нормы жилищного законодательства содержатся в ряде указов Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, в актах министерств и ведомств РСФСР и Российской Федерации, органов власти и управления субъектов Федерации, а также в некоторых актах Союза ССР, не противоречащих Конституции РФ и законодательным актам РФ, принятым после 12 июня 1990 г. Особое место среди актов жилищного законодательства занимают постановления Конституционного суда РФ. В некоторых из них отдельные нормы жилищного законодательства признаны не соответствующими Конституции РФ (например, ч 1 ст. 60 ЖК РСФСР и п 8 ч 2 этой статьи). Следовательно, они считаются утратившими силу Тем самым Конституционный суд РФ оказывает влияние на состав жилищного законодательства. Руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, а также Пленума Верховного Суда СССР по вопросам применения норм жилищного законодательства, по господствующему мнению, не относятся к числу источников права. Однако они оказывают большое влияние на правоприменительную практику, содействуют единообразному пониманию правовых норм. Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению Российской Федерации (п. "о" ст 71), а жилищное - к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п "к" ч 1 ст 72). При этом разделения компетенции в данной области между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации специально не предусмотрено Но содержание ГК позволяет сделать вывод, что наиболее важная часть жилищных отношений регулируется федеральным гражданским законодательством (ср гл 18 и 35 ГК) Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с распоряжением жилыми помещениями путем совершения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания, аренды, завещания и др. Жилищным законодательством как федерального уровня, так и субъектов Российской Федерации регулируются отношения, связанные с возникновением и осуществлением права пользования жилыми помещениями и прекращением этого права, определяются требования к жилым помещениям и г д Можно сказать, что к жилищному законодательству относятся все нормы законов и иных правовых актов, связанные с регулированием жилищных отношений, за исключением тех, которые законом прямо отнесены к гражданскому законодательству либо соответствуют признакам предмета гражданско-правового регулирования (например, упомянутые выше правила о порядке и условиях совершения сделок по распоряжению жильем) "В чистом виде" акты жилищного законодательства практически не существуют Многие законы и иные нормативные акты "с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства"1 Таким образом, характеризуя понятие жилищного законодательства, правильнее говорить не только о законах и иных правовых актах жилищного законодательства, но также о нормах этого законодательства, содержащихся в законах и иных правовых актах гражданского законодательства

Жилищные фонды

В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие "жилищный фонд" в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых домов и жилых помещений в других строениях (ст 4 ЖК РСФСР). Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т п. Понятие "жилищные фонды" можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима. Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространное определение жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, который выделяет частный, государственный, муниципальный и наряду с этим общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому следует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики 1992 г., явно устарела. Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и в зависимости от форм использования жилых помещений2. Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку, считая, что "следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений". В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный. Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома; квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок: квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и г. д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом). К частному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям. Не входят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам - государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, поскольку они согласно ст. 294, 296 ГК не являются собственниками. В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации или отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений. В законодательстве широко употребляется понятие "ведомственный жилищный фонд". Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их работников. Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т. е. их "ведомственный фонд") Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей населения данного административно-территориального образования и принадлежащих ему предприятий и учреждений. В зависимости от форм использования жилых помещений в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды. Фонд социального использования впервые был предусмотрен в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст 672) К названному фонду относятся жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального использования местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями. Часть жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по договору коммерческого найма и по договору аренды. За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного и общественного жилищных фондов, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. абз. 2 ст. 14 Основ федеральной жилищной политики). Отсюда следует, что указанные граждане должны рассматриваться как субъекты договора социального найма, хотя они в свое время заключали обычный договор найма жилого помещения.