Предоставление гражданам жилого помещения и пользование по договору социального найма

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (субъекта Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы за коммунальные услуги, указанные выше, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в установленном федеральным законом порядке. Информация об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть доведена наймодателем (управляющей организацией) до сведения нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (а также собственников жилых помещений) не позднее, чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. - 2005.

Неисполнение нанимателем обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг является достаточным основанием для расторжения договора социального найма. Следует учитывать, что члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и так же, как и наниматель, обязаны нести расходы по оплате жилья и коммунальных услуг.¹

Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членов его семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние.

Использование жилого помещения в соответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Указанная статья закрепляет право граждан на использование жилого помещения, в котором они проживают на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. - 2005.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.

Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - 704 с..

Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен, может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется. Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего. Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - 704 с.

Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенного пункта Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. - М: Изд.Тихомирова М.Ю., 2005 - с.47.

Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения на совсем, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения (т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. - 2005.

Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи. Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - с.160 Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Тем не менее во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства. Тем более в Типовом договоре социального найма в п. к ч.II говорится о том, что наниматель обязан при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Таким образом, Наймодатель сможет своевременно проверить как качество оставленного жилья, так и выполнение всех обязанностей нанимателя.

При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.

Договор социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ).

Заключение

В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с договором социального найма, его заключением, изменением и расторжением.

В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий основные элементы договора социального найма жилого помещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договора социального найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся сторон социального найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя из результатов выполненной работы:

1.1.Договор социального найма жилого помещения является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Или другими словами одна из сторон - государство или муниципалитет. Т.о. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.

1.2.Права и обязанности нанимателя и наймодателя - основные условия договора социального найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.

2.1.а) Из главы нового ЖК РФ о социальном найме жилого помещения изъято положение о возможности изменения договора социального найма жилья по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Поэтому мы рекомендуем дополнение в ст.82 ЖК РФ пунктом 3 следующего содержания: « Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.»

б) Согласно ч.4 ст. 69 ЖК РФ определяет круг граждан, так называемых бывших членов семьи, которые несут самостоятельную ответственность по договору социального найма. Т.о., бывшие члены семьи нанимателя имеют права и обязанности, тем более право на изменение договора социального найма с определением круга его обязанностей. Поэтому мы рекомендуем дополнить ст.82 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих ими обязательств».

2.2. Бывшие члены семьи нанимателя, вынужденные проживать с нанимателем имеют право давать согласие на случай расторжения договора социального найма. Поэтому рекомендуется изменение в ч.2 ст.83 ЖК РФ с «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма» на «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе граждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.»

Данные предложения, на наш взгляд, должны привнести точность и порядок в изученные нами законы, тем самым защитить обе стороны жилищных правоотношений, касающихся договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с новым жилищным законодательством жилье по договорам социального найма теперь будет жильем для малоимущих и наиболее социально незащищенных слоев населения, а также - как можно заключить из законодательства - для различных категорий государственных служащих (например, такое жилье по федеральным законам предоставляется судьям, работникам прокуратуры, милиции и др.).

Плата за такое жилье уже сейчас меньше, чем за собственное жилье (поскольку в него не входят платежи на капитальный ремонт), а в дальнейшем, видимо, они должны разниться еще больше.

Заметим, что до 1 января 2010 года возможна расприватизация жилья - передача жилых помещений из собственности граждан в муниципальный или государственный жилой фонд и тем самым смена статуса гражданина с собственника жилья - на нанимателя

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Рос.газ. - 1993. - 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.Ч.1: федер. закон от 30.11.1994 №14 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32 - Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.Ч.2: федер. закон от 26.01.1996 №14 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №5 - Ст.410.

4. Семейный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.1995 № 223 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №1 Ст.16

5. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №188 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 2005. - №1 Ст.14.

6. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №189 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 2005. - №1 - Ст.15

7. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: Постановлением Правительства РФ от 4.09.2003 г. № 552// Собр. законодательства РФ.- 2003. - №37. - Ст. 3586

8. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315// Собр. законодательства РФ. - 2005. - №22. - Ст.2126

9. Арестов, К.Объединенный социальный наем/К.Арестов//Домашний адвокат. - 2005. - №9 с.18

10. Адрианов,И.И Жилищное законодательство. Практические вопросы/ И.И.Адрианов. - М.: Юридическая литература, 1988. - 384 с.

11. Айман, Т.О. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие / Т.О Айман. - М.:ИНФРА-М, 2002.- 142 с.

12. Ансон,В. Договорное право./Под ред. О.Н.Садикова, в пер. с англ. - М.: Юридическая литература, 1984. - 308 с.

13. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: о передаче имущества/ М.И.Брагинский. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

14. Гетман, Е.С. Наем жилого помещения./Е.С.Гетман//ЭЖ-Юрист. 2006. - №7 с.25

15. Гражданское право: учебник.Т.1./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ООО «ТК Велби», 2002. - 776 с.

16. Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. - 736 с.

17. Гражданско-правовые договоры/ Под ред. М.Ю.Тихомиров. - 2 изд. пополн. и переработ. - М.: Тихомиров М.Ю., 2004. -278 с.

18. Гришаев,С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследования): учеб.-практ. пособие. / С.П. Гришаев. - М.:БЕК, 2000. - 272 с.

19. Грудицына, Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения./Л.Ю.Грудицына// Адвокат. - 2005. - №11 с. 15

20. Грудицына, Л.Ю.Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов./Л.Ю.Грудицына// Адвокат. - 2006.-№1 с.20

21. Еремичев,И.А. Жилищное право: схемы и комментарии/ И.А.Еремичев, Э.Л.Страунинг. - М.: Юриспруденция, 2002.- 208 с.

22. Кабалкин,А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций/ А.Ю.Кабалкин. - М.: Юридическая литература, 2002. - 224 с.

23. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ М.Ю.Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 473 с.

24. Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2004. - 171 с.

25. Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - 704 с.

26. Кудашкин, А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма?/А.В.Кудашкин//Право в вооруженных силах. - 2005. - №10 с.16

27. Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. - 2005.

28. Опарина, Л.О. Жилищное право: учеб. пос./ Л.О.Опарина. - Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. - 110 с.

29. Опарина, Л.О. Реформирование договорных отношений в жилищной сфере/ Л.О.Опарина. - Сыкт.: КРАГСиУ, 2000. - 58 с.

30. Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения/Д.Потяркин// Российская юстиция. - 1998. - №1 с.35

31. Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения/Д.Потяркин// Российская юстиция. - 1998. - №2 с.35

32. Седугин, П.И. Жилищное право: учебник для вузов / П.И. Седугин.- - М.: Норма, 1999.- 320 с.

33. Семина, Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003.-№ 3-4 с. 16-17

34. Сосипатрова,Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - №4 с.13

35. Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. - М: Изд.Тихомирова М.Ю., 2005 - 80 с.

36. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие/ Ю.К.Толстой. - М.: Пост-Фактум, 1996. - 128 с.

37. Шлеин,Н. Под крышей дома своего/Н.Шлеин// Юридическая газета. - 1996. - №27 с.3

38. П.В.Крашенинников. Жилищное право.//издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации/ "Статут", 2005.