§ строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

§ проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

§ применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;

§ эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;

§ других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов в области градостроительства определяется в соответствии с Гражданским кодексом.

Что касается публичных сервитутов, то согласно ст. 64 Градостроительного кодекса они могут устанавливаться в отношении объектов недвижимости в градостроительстве нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

В Федеральном законе от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3609) закреплено, что на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации (ст. 13).

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963) определил, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия указанного Федерального закона. Новые сервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом (п. 5 ст. 8).

Следует отметить, хотя Гражданский кодекс не регулирует установления частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения, или праве постоянного (бессрочного) пользования, или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности), однако у соседей может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. В этом случае также возможно установление земельного сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора - прав владения и пользования земельным участком.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (владельцем, пользователем) соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Можно предположить, что прекращение частного сервитута должно производиться таким же образом (о прекращении сервитутов см. комментарий к ст. 48).

Как и другие вещные права, сервитут следует за вещью. Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода к другому лицу прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом. Причем это правило применимо как к частным земельным сервитутам, так и к публичным. Например, передача земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование не является основанием для прекращения или изменения сервитута, установленного в интересах третьих лиц. В силу ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора аренды земельного участка обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, и в частности о наличии сервитута. Если арендодатель не выполнил этой обязанности, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением причиненных ему убытков.

При заключении договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ) земельным участком ссудодатель - лицо, передающее участок, обязано предупредить ссудополучателя - лицо, которому передается участок, обо всех правах третьих лиц на эту вещь, в том числе и о наличии обременения земельного участка сервитутом. Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

В случаях если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, а условия пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением, не определены договором продажи, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка (ст. 553 ГК РФ).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками (пожизненными владельцами, постоянными пользователями) земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Частный земельный сервитут, как и другие вещные права на землю, согласно ст. 216 ГК РФ защищается от его нарушения любым лицом в установленном гражданским законодательством порядке; обладатель сервитута имеет право и на защиту его против собственника участка (ст. 305 ГК РФ).

В пункте 3 ст. 23 ЗК РФ перечислены интересы государства, местного самоуправления и местного населения, для обеспечения которых могут быть установлены публичные сервитуты, т.е. фактически виды публичных сервитутов. Это проход или проезд через земельный участок; использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведение дренажных работ на земельном участке; забор воды и водопой; прогон скота через земельный участок и т.д.

Содержащийся в этой статье перечень видов публичных сервитутов носит исчерпывающий характер, однако, по всей видимости, при необходимости органы государственной власти, органы местного самоуправления могут установить публичный сервитут для обеспечения каких-то иных государственных, муниципальных, общественных нужд.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Постоянный сервитут - это сервитут, установленный без определенного заранее срока. Срочный сервитут устанавливается на определенный срок или на время проведения некоторого рода работ. Таковым является, например, названное в п. 2 комментируемой статьи временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник в силу п. 7 ст. 23 ЗК РФ вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут.

Собственник обремененного частным сервитутом земельного участка также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату (п. 6 ст. 23 ЗК РФ и п. 5 ст. 274 ГК РФ). Причем в отличие от публичных сервитутов здесь нет специального условия о наличии существенных затруднений в использовании земельного участка как необходимого для возможности требовать плату.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Фиксация сведений о наличии сервитутов на земельном участке имеет существенное значение для осуществления собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их законных интересов. Эти сведения важны и в случае совершения гражданско-правовых сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится. Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.

Глава 4. Защита вещных прав

Под гражданско-правовой защитой права собственности и других вещных прав понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов их обладателей. Указанные средства неоднородны по своей юридической природе и подразделяются на несколько относительно самостоятельных групп.

Прежде всего необходимо выделить вещно-правовые средства защиты права собственности, характеризующиеся тем, что они направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, не связаны с какими-либо конкретными обязательствами и имеют целью либо восстановить владение, пользование и распоряжение собственника принадлежащей ему вещью, либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий.

Вторую группу гражданско-правовых средств защиты права собственности образуют обязательственно-правовые средства. К ним относятся, например, иск о возмещении причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, иск о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д.

Третью группу гражданско-правовых средств защиты права собственности составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных институтов гражданского права. Таковы, например, правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки (ст. 43, 46 ГК), о защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной (ст.167-180 ГК), об ответственности залогодержателя (ст. 344 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32.

Наконец, в особую, четвертую группу следует выделить те гражданско-правовые средства, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе. К ним, в частности, относятся гарантии, установленные государством на случай обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация).

Обязательная выплата стоимости имущества предусматривается законом также при его изъятии в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (реквизиция); при изъятии у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК); при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-283 ГК) и в некоторых других случаях.

Заключение

Подводя итог всему выше сказанному можно отметить что субъективное право собственности - это возможность управомоченному лицу определять поведение, дозволенное законом, в рамках осуществления полного хозяйственного господства над собственным имущество, не нарушая при этом действующего законодательства и прав третьих лиц. Вместе с тем в отношениях собственности тесно переплетаются две стороны: благо обладающего имуществом и получателя доходов от его использования и бремя несения расходов и издержек и риска. ст.210 ГК РФ подчиняет необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, ст. 211 ГК РФ- риск случайной гибели и порчи при отсутствии чьей-либо вины.

В свою очередь, важнейшее свойство ограниченных вещных прав - производность, зависимость от права собственности как от основного вещного права, а самого права собственности - эластичность и способность возвращаться к первоначальному положению.

Конечно, в небольшом объеме работы трудно полностью осветить такую глубокую и обширную тему как вещные права, однако была предпринята попытка раскрыть суть базовых положений о каждом из них.

Используя положительный опыт не только России, но и других развитых стран, учитывая веяния времени и нужды общества, правовая наука и в дальнейшем будет ставить и решать все новые вопросы совершенствования правовой системы нашего государства.

Литература