Договор купли-продажи жилого помещения

Во-первых, предметом договора продажи жилого помещения могут быть только те помещения, которые отвечают признаку пригодности для проживания. По данному признаку, как было сказано, были выделены помещения вспомогательного использования в квартире (п.п.3,4 ст.16 ЖК РФ), которые Инструкцией о проведении учета жилищного фонда рассматриваются как подсобные (кухни, холлы, санузлы и т.д.). Следовательно, такие помещения, конструктивно не связанные с жилыми комнатами общим входом не могут, как уже указывалось, быть самостоятельным предметом рассматриваемого договора.

Во-вторых, признак изолированности жилого помещения предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов, конструктивную обособленность. Интерес к данному признаку обусловлен тем, что в существующих квартирах (жилых домах) имеются жилые комнаты, которые непосредственно сообщаются с другими жилыми комнатами и имеют с ними общий выход в подсобные помещения (смежные комнаты). Исходя из этого, требуется ответить на вопрос, может ли одно из этих помещений быть предметом договора продажи жилого помещение и обладает ли оно признаком изолированности?

Действовавший ранее ЖК РСФСР содержал норму, в которой прямо оговаривал признак не изолированности смежных комнат (ст.52, ст.120 ЖК РСФСР). Новый ЖК РФ не воспроизводит данное правило. ЖК РФ лишь закрепляет признак изолированности (п.2 ст.15 ЖК РФ) и функциональное назначение комнаты (предназначенность для непосредственного проживания). Определения изолированности помещения законодательство не содержит. Говорит ли это об изменении позиции законодателя?

Для уяснения содержания понятия изолированности жилого помещения, думается, необходимо обратиться к понятию квартиры. Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из данного определения вытекает, что квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Структурная обособленность в данном случае является характеристикой изолированности квартиры от других расположенных в многоквартирном доме квартир. Если бы квартира имела внутреннее сообщение с другой квартирой, она признавалась бы неизолированной и при технической инвентаризации не учитывалась бы как отдельное помещение. Жилая комната также должна отвечать требованию структурной обособленности и не иметь внутреннего сообщения с другими жилыми комнатами.

Таким образом, жилая комната, которая сообщается с другой жилой комнатой (смежные комнаты), не обладает признаком изолированности и не может быть самостоятельным предметом договора продажи жилого помещения. Однако, чтобы жилая комната в рассматриваемом случае могла стать предметом договора, изолировать или обособить её от другой жилой комнаты будет не достаточно. Иными словами, функциональная составляющая такой комнаты (предназначенность для проживания) будет просто ликвидирована. Для того чтобы сохранить функцию жилой комнаты она должна отвечать еще одному признаку - иметь отдельный выход в помещения общего пользования квартиры.

Для устранения проблему отсутствия в легальном определении комнаты, данном ЖК РФ, необходимых признаков, позволяющих установить, какие именно комнаты в квартире могут быть предметом договора, полагаю необходимым изложить п.4 ст.16 ЖК РФ в следующей редакции: «Комнатой признается структурно обособленная часть индивидуального жилого дома или квартиры, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования квартиры (жилого дома) и предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан».

Необходимо также отметить, что в случае отчуждения смежных комнат, предмет договора продажи жилого помещения должен содержать сведения о передаче покупателю каждой комнаты. В данном случае правило, содержащееся в ст.135 ГК РФ, применить невозможно, так как невозможно установить, какая комната является принадлежностью. Если в предмете договора не будут отражены сведения о передаче покупателю каждой комнаты, то данный договор необходимо признавать незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение сторон о его предмете.

Помимо этого, в связи с принятием ЖК РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. ЖК РФ, устанавливая запрет на самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, предусматривает обязанность собственника такого помещения в разумный срок привести помещение в прежнее состояние (п.3 ст.29 ЖК РФ). Также кодекс говорит о том, что в самовольно переустроенном состоянии жилое помещение может быть оставлено только по решению суда (п.4 ст.29 ЖК РФ). Означает ли это, что данными нормами законодатель ограничил право собственности на переустроенное жилое помещение, в частности правомочие распоряжения таким объектом?

Особое звучание данный вопрос приобретает в связи с тем, что сделки с жилыми помещениями и переход прав на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.551,558 ГК РФ), а учреждение юстиции может расценить наличие самовольной перепланировки как препятствие для перехода прав и на этом основании отказать в регистрации. Следует заметить, что такая ситуация возможна, поскольку учреждение юстиции обязано проверять законности сделки (п.3 ст.9 и п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации), а на практике объемы такой проверки часто бывают безосновательными.

Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах осуществляется в соответствие с ЖК РФ (ст. 23 Закона о государственной регистрации), то для ответа на заявленный вопрос, прежде всего, необходимо обратиться к нормам данного кодекса, устанавливающим последствия самовольной перепланировки.

Понятия переустройства и перепланировки определены ст.25 ЖК РФ. Под перепланировкой, в частности, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Таким образом, первое последствие, которое возникает вследствие юридического факта - переустройства, это необходимость внесение изменений в технический паспорт. Вопрос о внесении сведений в технический паспорт на практике возникает обычно тогда, когда требуется осуществить отчуждение жилого помещения (перепланированного), а срок действительности технической документации на него истек. До истечения этого срока, при отчуждении самовольно перепланированного жилого помещения, в учреждение юстиции предъявляется действующий технический паспорт, в котором не отражены изменения конфигурации помещения.

Если же собственник жилого помещения столкнулся с ситуацией, когда требуется внести изменения в технический паспорт, а перепланировка жилого помещения произведена им с нарушением установленного порядка, то, в первую очередь, возникает вопрос, могут ли органы, осуществляющие инвентаризацию помещений, отказать в выдаче технического паспорта и тем самым создать препятствие в отчуждении жилого помещения. Согласно п.п. 3,7 Приложения № 3 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи инвентаризационно-технической документации с внесением в нее записей о самовольной постройке. Таким образом, на стадии оформления технического паспорта, в силу прямого указания нормативного акта, препятствия в отчуждении жилого помещения возникнуть не могут.

Пункт 2 ст.29 ЖК РФ предусматривает, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Тем самым действия лица, осуществившего самовольное переустройство, законодательство рассматривает как правонарушение. Однако законодательством не предусмотрена ответственность за самовольное переустройство и перепланировку в виде ограничения правомочия собственника распоряжаться жилым помещением.

Учреждение юстиции не может перепланированное помещение рассматривать в смысле ст.222 ГК РФ как самовольную постройку, поскольку ЖК РФ не приравнивает переустроенное жилое помещение к такой постройке, а сама ст.222 ГК РФ помещена в главе 14, регулирующей основания возникновения, а не прекращения права собственности.

Наконец, оборот жилых помещений при наличии самовольных перепланировок предусмотрен самим ЖК РФ - ведь в противном случае была бы невозможна реализация нормы о принудительной продаже с торгов жилого помещения в качестве санкции за самовольную перепланировку и не приведение такого помещения в прежнее состояние (п.5 ст.29 ЖК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, которое разделяется некоторыми практиками, наличие самовольного переустройства и перепланировки не может ограничивать оборотоспособность жилого помещения и не может являться препятствием для распоряжения данным помещением.

Следует особо затронуть вопрос о договоре купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение. В этой связи заслуживает внимания позиция Е.С. Болтановой, которая считает, что «при продаже доли в праве собственности на жилое помещение вообще не должны применяться правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимости. Предметом договора в данном случае является не недвижимость, а доля в праве собственности. Предметом же договора купли-продажи является недвижимое имущество как конкретный объект материального мира, вещь. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество предметом договора будет доля в праве собственности, надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение не подлежат государственной регистрации, и предъявляемые регистраторами требование об их регистрации является незаконным. В результате раздела недвижимого имущества или выдела части имущества (доли отдельного лица) возникает индивидуальная частная собственность этого лица на недвижимое имущество, которое и может быть предметом договора купли-продажи недвижимости».

Позиция Е.С. Болтановой, по существу, сводится к двум следующим тезисам: 1. Предметом договора продажи недвижимого имущества может быть только недвижимое имущество как объект материального мира. 2. Поскольку доля в праве общей долевой собственности (далее - доля в праве) на недвижимое имущество не относится к имуществу, то при ее отчуждении должны применяться общие положения о договоре купли-продажи.

Действительно, стоит согласиться с Е.С. Болтановой, что предметом договора продажи недвижимого имущества может быть, только недвижимое имущество как объект материального мира. Доля в праве собственности на недвижимое имущество является отдельным объектом гражданских прав, а именно имущественным правом (ст.130 ГК РФ). Соответственно она может быть только предметом отдельного договора - договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Вообще, купля-продажа доли в праве собственности является отдельным институтом гражданского права, который не выделен законодателем в особенной части ГК РФ, что и создает некоторые правоприменительные проблемы. В целом же, институт доли в праве собственности также плохо разработан и в научно-исследовательской литературе.

Что же касается проблемы правоприменения норм части второй ГК РФ при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, затронутой Е.С. Болтановой, то следует заметить, что они действительно существуют. Но на практике при отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество, речь не идет о невозможности применения параграфа 7 Главы 30 ГК РФ. Проблемы возникают лишь с пределами применения норм, содержащихся в данном параграфе. И в первую очередь, проблема применения данных норм касается определения предмета договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Недвижимое имущество в силу своей специфики является объектом, который имеет реальную возможность быть представленным с помощью средств индивидуализации (например: адрес, кадастровый номер). Как раз это обстоятельство и было учтено законодателем при конструировании нормы, предъявляющей требование к предмету договора продажи недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). В соответствие с этой нормой предмет данного договора должен содержать сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Доля в праве представляет собой умозрительную, идеальную конструкцию, призванную регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи. При поступлении имущества в долевую собственность участник может совершать в дальнейшем сделки только в отношении принадлежащей ему долей в праве, а не с частью данного имущества (в нашем случае с частью жилого помещения), даже если между участниками определен порядок пользования этим имуществом (ст.247 ГК РФ).

Доля в праве не может быть индивидуализирована теми средствами, которые применяются в отношении объектов материального мира. Доля в праве выражается в виде простой дроби (2/3, 5/8), размер которой позволяет определить объем обязательств участника по содержанию имущества находящегося в долевой собственности. Принимая во внимание, что доля в праве собственности устанавливается в отношении недвижимого имущества, то, думается, к предмету договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество возможно применение требования ст.554 ГК РФ в части характеристики передаваемого по договору недвижимого объекта. Судебная практика идет именно в этом направлении.

При отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество применению также подлежат ст.552,553 ГК РФ с учетом размера доли в праве собственности на недвижимое имущество, принадлежащей участнику долевой собственности.

Требование о государственной регистрации договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество законодательством не предусмотрено. Статья 251 ГК РФ содержит правило, согласно которому момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется по правилам п.2 ст.223 ГК РФ - моментом такой регистрации. Здесь, думается, законодатель исходил из того, что поскольку доля в праве собственности определяется в недвижимом имуществе, а к отчуждению, например, жилого помещения, предъявляются требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности (ст.551, п.2 ст.558 ГК РФ), то договор продажи доли в праве собственности также подлежит государственной регистрации. Министерство юстиции РФ при составлении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности жилое помещение (утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 г. № 233), думается, также руководствовалось этой логикой, поскольку пункт 3 этой Инструкции прямо предусматривает необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

К отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение не применима норма п.1 ст.558 ГК РФ, закрепляющая существенное условие договора продажи жилого помещения, поскольку права пользования могут возникнуть только в отношении жилого помещения как вещи, объекта материального мира.

Таким образом, доля в праве собственности на недвижимое имущество является предметом отдельного договора - договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. При регулировании отношений участников гражданского оборота при отчуждении доли в праве собственности подлежат применению нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ, за исключением ст.ст.551, 556-558 ГК РФ.

Как уже указывалось, в договоре продажи жилого помещения как документе должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст.554 ГК РФ). В договоре продажи жилого помещения должны быть указаны:

- вид (название) объекта: жилой дом, квартира, часть квартиры (жилого дома), комната;

- адрес (местоположение) жилого помещения присвоенный органами, осуществляющими технический учет жилищного фонда.

Также в соответствие с п.1 ст.18 и п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации в договоре должна быть отражена фактическая площадь жилого помещения (по паспорту жилого помещения).

При отчуждении смежных комнат предмет договора также должен содержать сведения о каждой комнате (номер помещений и их площадь согласно паспорту жилого помещения).

При отчуждении жилого дома вместе с земельным участком должны быть указаны:

- местоположение участка, его площадь;

- кадастровый номер участка;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка.

При отчуждении жилого дома с обслуживающими его строениями и сооружениями стороны договора могут в предмете договора не отражать сведения о переходе к покупателю таких строений. В этом случае, хозяйственные постройки рассматриваются как принадлежность главной вещи (жилого дома) и следуют её судьбе. Если стороны договора включили в предмет сведения о переходе хозяйственных построек, то их данные должны соответствовать данным технического паспорта домовладения (вид и площадь объекта).

Подводя итог раздела, необходимо отметить следующие моменты.

В настоящее время собственнику жилого помещения принадлежит право распоряжения не только целым объектом, но и частями жилого помещения с соблюдением требований, предъявляемых к такому помещению (изолированность и пригодность для проживания). Частью жилого помещения является комната в квартире (жилом доме); комната вместе с помещениями вспомогательного использования, если они изолированы от других подсобных помещений; смежные жилые комнаты. Не ограничены права собственника жилого помещения по распоряжению помещением, подвергнутым самовольному переустройству. Ограничены в обороте лишь помещения, отнесенные законодателем к специализированному жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). Вместе с тем, это ограничение не носит абсолютного характера, жилое помещение может быть исключено из состава специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление этим фондом (п.2 ст.92 ЖК РФ).

Квартира как предмет договора продажи жилого помещения всегда выступает как специфический объект права собственности. Покупателю по данному договору переходит, помимо квартиры, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого также входит земельный участок, на котором расположен данный дом (п.1 ст.36 ЖК РФ).

При отчуждении жилого дома в зависимости от того, на каком праве собственнику дома принадлежит земельный участок (права собственности, право постоянного бессрочного пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда) покупателю переходят права на использование земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника. Если собственнику жилого дома земельный участок принадлежит на праве собственности, то в силу действия императивного правила (п.4 ст.35 ЗК РФ) покупателю по договору может перейти только право собственности на этот участок.

Если продавцу земельный участок принадлежит на другом вещном праве (право постоянного пользования, пожизненное наследуемое владение), то покупателю, как лицу, к которому в связи с приобретением жилого дома (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ) перешло право, которое не может ему принадлежать (ст.ст.20,21 ЗК РФ), может приобрести земельный участок в собственность или оформить право пользования путем заключения договора аренды.

Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

2.2 Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Наиболее полный системный анализ данного условия договора купли-продажи жилого помещения приведен в работах А.М Эрделевского.

Во-первых, А.М. Эрделевский считает, что в п. 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст.33 ЖК РФ, п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно приходит к выводу, что перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает понятия вещей (имущества, предмета договора) и прав третьих лиц на это имущество. А.М. Эрделевский же смешивает эти понятия, хотя сделанные им выводы о том, что включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, представляет собой реализацию обязанности продавца предупредить о наличии или отсутствии прав пользования жилым помещением, и волеизъявление покупателя принять жилое помещение с таким обременением, можно признать обоснованными.

В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Для классификации лиц, которые в силу прямого указания закона сохраняют право пользования жилым помещением при его отчуждении, представляется возможным прибегнуть к историческому методу, поскольку позиция законодателя в отношении этих лиц менялась с течением времени.

Так, п.2 ст.292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., содержал правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.ст.53,127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определялся аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Те члены семьи, которые непосредственно отнесены к таковым законом (супруг собственника квартиры, его дети и родители), имели право пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.

С 1 марта 2005 г. круг членов семьи собственника определен в п.1 ст.31 ЖК РФ. Л.Ю. Михеева обращает внимание, что с введением нового правового регулирования данная категория лиц значительно сузилась. По мнению данного автора, установления такого критерия как совместное с собственником жилья ведение хозяйства теперь не является достаточным основанием для признания того или иного лица членом семьи собственника, необходимо устанавливать факт создания данными лицами в последующем семейных отношений. Иными словами, к членам семьи собственника в силу формулировки ст.31 ЖК РФ Л.Ю. Михеева склонна относить только супругов, их родителей и детей.

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям И. Исрафилов, Л.Ю. Михеева относят, в частности, брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. в порядке урегулирования их имущественных отношений. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением право собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом кооператива.

Л.Ю. Михеева справедливо отмечает, что под вселением в качестве члена семьи не может пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в соответствии с Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Вместе с тем, следует отметить, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, суды оценивают данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), как одно из доказательств того, состоялось ли между собственником жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое им жилое помещение и на каких условиях.

Сохранение за членами семьи собственника права пользования жилым помещением при его отчуждении другим лицам составляло основное препятствие для реализации собственником жилого помещения права распоряжения им. Для создания максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования положения Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» в ст.292 ГК РФ внесены изменения, согласно которым члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением при его отчуждении другим лицам лишь в случаях, предусмотренных законом.

В настоящее время таким законом является Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Статья 19 названного федерального закона предусматривает, что действие положений п.3 ст.31 ЖК РФ (также содержащей правило о прекращении права пользования жилым помещением членов семьи собственника при его отчуждении) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Разъясняя положения данной нормы, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г., указал следующее. Применительно к положениям Закона о приватизации жилищного фонда согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст.40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Следует также отменить, что в целях развития рынка жилья изменения претерпели и положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если в соответствии с первоначальной редакцией п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение собственником жилых помещений в таких ситуациях производилось с предварительного согласия органов опеки и попечительства, а несоблюдение данного требования влекло ничтожность договора купли-продажи, то согласно изменениям, внесенным Федеральным законом 15.05.2001 № 54-ФЗ, обязанность получать такое согласие возникала лишь в случае, если при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, затрагиваются права и охраняемые законом интересы данных лиц. С 1 января 2005 г. действует новая редакция названной нормы, в соответствии с которой получать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения необходимо лишь в тех случаях, когда в этом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Вместе с тем, следует с сожалением отметить, что пока произведенные законодателем изменения в процедуре отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не работают на практике. В интервью корреспонденту ИА REGNUM председатель Гильдии риэлтеров Архангельска Д. Мошков посетовал, что государственные регистраторы продолжают требовать от родителей, являющихся собственниками жилья, согласия органов опеки и попечительства на отчуждение помещения.

Представляется, что для того, чтобы соответствующие положения закона стали реально применяться на практике, следует на ведомственном уровне разработать и принять методику координации действий органов опеки и попечительства и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ко второй категории граждан, которые имеют право пользования жилым помещением и сохраняют это право на срок, указанный в договоре, можно отнести нанимателей и постоянно проживающих с ним граждан по договору найма жилого помещения (ст.ст.675, 677 ГК РФ), а также ссудополучателей (ст.700 ГК РФ).

Право пользования жилым помещением у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, ссудополучателей возникают на основании соответствующего договора (найма жилья или безвозмездного пользования соответственно) и носят срочный характер, так как прекращаются с истечением срока действия договора. При этом наниматель жилого помещения вправе по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ), тогда как ссудополучателю такое право законодатель не предоставил.

К третьей группе лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, относятся получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст.586,602 ГК РФ). При этом следует обратить внимание на то обстоятельство, что названная категория лиц наряду с правом пользования жилым помещением (если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрено, что содержание предоставляется за счет данного жилого помещения) также, в обеспечение исполнения рентных обязательств, приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ). Причем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания (ст.ст.586,587 ГК РФ). Также отдельно гражданин, которому в пользование по этому договору предоставлено жилое помещение, может потребовать регистрации права пользования этим помещением (ст.34 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что получатель ренты вправе пользоваться жилым помещением до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

Если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании такого договора, пользуется жилым помещением на условиях, аналогичных установленным для отказополучателей, права которых на жилое помещение будут рассмотрены ниже.

К четвертой категории лиц, которые сохраняют права пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся отказополучатели (абзац 3 п.2 ст.1137 ГК РФ).

В настоящее время положения, регулирующие правоотношения, связанные с предоставлением права пользования жилым помещением по завещательному отказу, содержатся как в ГК РФ (ст.ст.1137,1138), так и в ЖК РФ (ст.33).

Согласно п.1 ст.1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Предметом завещательного отказа может быть, среди прочего, передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью.

Вместе с тем, обязанности наследника предоставить отказополучателю право пользования жилыми помещением корреспондирует право отказополучателя на получение такого завещательного отказа (п.4 ст.1137 ГК РФ). Такое право может быть реализовано отказополучателем в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит другим лицам, за исключением случаев подназначения в завещании другого отказополучателя.

Право пользования жилым помещением, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, может не возникнуть в случае применения к отказополучателю в соответствии с п.5 ст.1117 ГК РФ правил о недостойных наследниках.

Таким образом, право отказополучателя пользоваться жилым помещением возникает из следующего юридического состава: установление наследодателем в завещании завещательного отказа, смерти наследодателя и открытия наследства, выражение отказополучателем волеизъявления на получение завещательного отказа. Представляется, что такое волеизъявление может выражаться, в числе прочего, в фактическом вселении отказополучателя в жилое помещение, правопользование которым установлено завещательным отказом, а также в заключении с наследником соглашения об условиях пользования жилым помещением.

Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.

По общему правилу отказополучатель обладает равными с наследником правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением (п.2 ст.33 ЖК РФ). Вместе с тем положения ЖК РФ допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам, а также иной порядок пользования помещением.

Право пользования жилым помещением (его частью) предоставляется на период жизни отказополучателя или на иной срок (п.2 ст.1137 ГК РФ). Если завещательный отказ установлен на определенный срок, по его истечении право отказополучателя пользоваться жилым помещением прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина не возникло на ином законном основании. Следует согласиться с мнением В.Н. Литовкина о том, что таким основанием относится, в частности, «членство в семье собственника», например, когда отказополучатель вступает в брак с наследником или усыновляется им.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п.2 ст.1137 ГК РФ). Следует не согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста о том, что данное правило не распространяется на отказополучателей в силу отсутствия в ЖК РФ прямого указания на сохранение за отказополучателем права пользования жилым помещением при его отчуждении. Так, п.1 ст.7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм в жилищном законодательстве отсылает к соответствующим нормам гражданского закона, в связи с чем отсутствие в ЖК РФ нормы о сохранении за отказополучателем право пользования жилым помещением при его отчуждении позволяет в данном случае применить положения п.2 ст.1137 ГК РФ. Аналогичной позиции придерживаются также П.В. Крашенинников и И.Е. Манылов, Е.С. Таратышкина.

Пункт 3 ст.33 ЖК РФ предоставляет отказополучателю право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Данная норма служит дополнительной гарантией прав отказополучателя на пользование жилым помещением.

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить следующее. Во-первых, в соответствии с действующим законодательством, права пользования жилым помещением сохраняют:

1. Члены семьи собственника в случаях, прямо предусмотренных законом (например, Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

2. Наниматели и постоянно проживающие с ним граждане по договору найма на предусмотренный в этом договоре срок (ст.ст.675,677 ГК РФ) и ссудополучатели по договору безвозмездного пользования, на предусмотренный в этом договоре срок (ст.700 ГК РФ).

3. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (если содержание предоставляется за счет жилого помещения) (ст.ст.586,602 ГК РФ), до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

4. Отказополучатели - пожизненно, если иной срок не установлен завещательным отказом и по истечении этого срока эти лица не приобрели право пользования жилым помещением по иным основаниям (п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, требование закона об обязательном включении в текст договора продажи перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, необходимо рассматривать не как особое самостоятельное условие договора продажи жилого помещения, а выражение согласия покупателя принять от продавца жилое помещение, обремененное правами третьих лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

2.3. Цена договора купли-продажи жилого помещения

Условие о цене, сформулированное в ст.555 ГК РФ, является общим для всех договоров продажи недвижимости. Каких либо изъятий из общих правил применительно к договору продажи жилого помещения ГК РФ не содержит. Соответственно, возможно рассмотреть данный вопрос в контексте договора продажи недвижимости.

Помимо предмета в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.

Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов.

Так, распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. № 15/1-РМ утверждена «Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома». На территории муниципального образования «Город Архангельск» действует распоряжение мэра г. Архангельска от 31.10.1997 г. № 634р «О продаже жилых помещений в собственность граждан», согласно которому цена жилого помещения в коммунальных квартирах домов муниципального жилищного фонда, предложенного для приобретения в собственность гражданам, определяется в соответствии с п.2 ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» путем проведения независимыми оценщиками рыночной оценки этого имущества.

Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.

Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Цена в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Следует заметить, иностранная валюта является объектом, ограниченным в обороте на территории Российской Федерации (ст.129 ГК РФ). Расчеты в иностранной валюте на территории Российской Федерации носят характер исключения из общего запрета и допускаются только по основаниям и в режиме, разрешенным Банком России.

В отношении сделок с недвижимым имуществом Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» не предусматривает возможности использования иностранной валюты в качестве средства платежа, что говорит о действии общего правила запрета на валютные операции (согласно п.1 ст.9 этого Закона).

В случае, если договор продажи недвижимости предусматривает продажу в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

В данном параграфе можно также рассмотреть вопрос об изменении цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.

По соглашению сторон в добровольном порядке изменение цены возможно как до, так и после исполнения обязательства по оплате недвижимости. Так, согласно ст.557 ГК РФ, которая корреспондирует к ст.475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о её качестве (недостатки не были оговорены продавцом), покупатель, в том числе, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Также покупатель вправе требовать изменение цены в случае неисполнения обязанности продавца передать недвижимость по договору свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять с этими правами (ст.460 ГК РФ). Причем эти требования покупатель должен первоначально предъявить продавцу, а, получив отказ, вправе требовать изменения цены в судебном порядке (п.2 ст.452 ГК РФ).

Продавец недвижимости не может требовать изменения цены после её установления в договоре и исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости. Такой вывод подтверждается судебной практикой. В рассмотренном деле продавец требовал изменения цены в связи с переоценкой основных фондов уже после исполнения покупателем обязанности по оплате и передаче имущества продавцом. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны исполнили обязательства надлежащим образом, они прекратились (ст.408 ГК РФ), и соответственно у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены.

В любом случае, если цена изменяется в добровольном порядке, соглашение о её изменении подлежит совершению в письменной форме (ст.452 ГК РФ) и государственной регистрации. Требование государственной регистрации такого соглашения основано на позиции судов, поскольку, по их мнению «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».

3. Государственная регистрация договора и перехода права собственности

После введения в действия части первой ГК РФ и принятия на его основе Закона о государственной регистрации, роль института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании отношений между участниками сделок по отчуждению недвижимого имущества на территории РФ значительно возросла. По сравнению с ранее действовавшим гражданским законодательством, когда исключительно моментом государственной регистрации договора продажи (мены, дарения) жилого дома связывался момент возникновения права собственности на жилой дом (ст.ст.135,239,255,257 ГК РСФСР), ГК РФ увеличивает правовую нагрузку на институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество (регистрации подлежат договоры, права на недвижимость, обременения). Прежде всего, это связано с тем, что объекты недвижимости (земля, леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) стали полноценными объектами экономического рынка. И последствия включения в оборот этих объектов, обладающих повышенной экономической ценностью, потребовали от государства больше внимание уделить правовому механизму, обеспечивающему защиту участников сделок с недвижимым имуществом.

Функция защиты интересов участников сделок с недвижимым имуществом этого института проявляется в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Прежде всего, их деятельность связана с проверкой законности сделки (ст.13 Закона о государственной регистрации), которая достигается путем анализа волеизъявления участников сделки в соответствие с требованиями действующего законодательства, то есть, достигнуто ли соглашение по всем существенным условиям договора, не нарушаются ли права третьих лиц этой сделкой и т.д. В случае, если сделкой нарушаются права третьих лиц (например, решением суда наложен арест на недвижимое имущество), то тогда орган, осуществляющий регистрацию, вынужден отказать в государственной регистрации прав (ст.20 Закона о государственной регистрации).