Прекращение договора социального найма жилого помещения

Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилым помещением не заканчиваются только возложением на наймодателя обязанности по предоставлению другого жилого помещения. С целью более тщательной охраны интересов нанимателя и членов его семьи законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.

Также В.А. Золотарь отмечает, что говоря о регулировании новым жилищным законодательством рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических гарантий их устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого жилого помещения

____________________

[1] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 124-125.

[2] Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР.// Сов. государство и право, 1982,

№ 1. С. 8

[3] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С.125.

.

Например, если по ранее действовавшему законодательству, граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению без предоставления другой жилой площади, то по новому закону - с предоставлением другого жилого помещения. [1]

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и законных интересов.

____________________

[1] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 126.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма . При этом права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договора по их инициативе ничем не ограничены, за исключением единственной обязанности, которая возлагается на выезжающего нанимателя, - это сдача жилого помещения в надлежащем состоянии. (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

Иначе решается вопрос при расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в одностороннем порядке только по четко установленному законом исчерпывающему перечню оснований и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР). При этом, поскольку последствием расторжения договора социального найма является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ (ст. ст. 90 и 95 ЖК). Выселение по иным, кроме специально названных в законе основаниям не допускается.

Порядок выселения зависит от порядка разрешения жилищных споров, поэтому решение о выселении (принудительном выселении) принимается судом, за исключением случаев, установленных законом.

Порядок рассмотрения судом дел о выселении и исполнения судебных решений определяется гражданским процессуальным законодательством. Некоторые специальные правила рассмотрения содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» [1] и в постановлении Пленума Верховного

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994, № 3; 1997, № 1.

Суда СССР от 3 апреля 1987 г № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства». [1]

Таким образом, как было уже отмечено выше, при расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке его последствиями является выселение нанимателя и членов его семьи. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения (ст. ст. 92, 93, 94, 95 ЖК) и без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98 и 99 ЖК). При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст. 91-94 ЖК), а в других случаях оно не обязательно должно быть таковым (ст. ст. 95, 100, 108, ч. 2 ст. 110 ЖК).

Требования, которые установлены законодательством для благоустроенных жилых помещений содержатся в статье 96 ЖК, а для неблагоустроенных жилых помещений - в статье 97 ЖК.

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

2.1 Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР).

Как отмечает И.Б. Марткович, «По существу речь идет о переселении граждан в другое жилое помещение , поскольку занимаемые ими должны быть освобождены по причинам, предусмотренным законом».[1] Но могут быть случаи, например, при капитальном ремонте дома, когда дело касается переселения только на временное жительство с обязательным возвращением отремонтированного жилого помещения. В рассматриваемом же нами случае «граждане безотлагательно получают другое постоянное жилье. Оно должно быть предоставлено гражданам к моменту требования о выселении, а не позже. Обязательства предоставить квартиру в будущем должны признаваться недействительными как противоречащие требованию закона об одновременном с выселением предоставлении другого жилого помещения». [2]

Законом установлен не только судебный порядок выселения, но и ряд обязательных требований, предъявляемых к благоустроенному жилому помещению.

По правилам, установленным статьей 96 ЖК РСФСР, и разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г № 2 (п. 15) [3], предоставляемое благоустроенное жилое помещение должно соответствовать требованиям статей 40 и 41 ЖК РСФСР, то есть указанное помещение предоставлятеся в черте данного населенного пункта, причем в доме капитального типа , с обязательным соблюдением санитарных и технических требований.

Благоустройство его определяется применительно к условиям данного населенного пункта, но с учетом благоустроенности только домов государственного и общественного жилищного фонда.

____________________

[1] Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. М, 1990, С. 268.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч., С. 268-269.

[3] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

«Предоставление помещения не в данном, а в другом населенном пункте, хотя и бы административно подчиненном первому, существенно ущемляет интересы граждан и является нарушением закона.

Крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт. Поэтому при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города. За пределами же черты данного населенного пункта жилые помещения могут быть предоставлены только с согласия переселяемого или если нет возможности предоставить его в том же населенном пункте (например, в случае его ликвидации)».[1]

Помещения предоставляются для постоянного проживания, отсюда следует, что они должны находиться в домах капитального типа. [2]

Недопустимо переселение граждан в помещения, расположенные в домах - бараках, которые считаются временными сооружениями. Не может быть удовлетворен иск о выселении, если выселяемому предлагается жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту и тем более сносу.

Содержание понятия благоустроенности зависит от состояния жилищного фонда в этом населенном пункте, развитие водоснабжения, канализационной системы, теплофикации, газификации, электрификации жилых зданий и отдельных помещений, то есть коммунально-бытовых удобств. «Ограничение этого требования пределами «данного населенного пункта» обусловлено неодинаковым уровнем благоустройства жилых помещений в разных населенных пунктах страны». [3]

Не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, подсобные, вспомогательные помещения нежилого характера (кладовки, антресоли, встроенные шкафы и т.д.), наличие балконов. "Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать среднему уровню бытовых удобств, достигнутому в данном населенном пункте. Определение названных факторов входит в компетенцию суда, рассматривающего иск о выселении. [1]

____________________

[1] Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 86.

[2] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (п. 15) (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3).

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 128

Не требуется, чтобы предоставляемое помещение было одинаковым и равноценным по удобствам с занимаемым. Следовательно, предоставляемое помещение может в каком - либо отношении качественно уступать изымаемому. Поэтому нельзя согласиться с мнением Л. М. Васильченко о том, что при переселении нанимателя в другое жилое помещение он не может быть лишен тех удобств, которые имел в прежней квартире. [2] Во всяком случае выселяемые не вправе требовать таких удобств, которые в данном населенном пункте ещё не получили широкого распространения. Иначе говоря, предоставляемые помещения должны иметь те виды коммунальных удобств, какие имеются в большинстве жилых строений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в данном населенном пункте.

"Но то обстоятельство, что наниматель занимал неблагоустроенное жилое помещение, не может быть основанием для предоставления ему новой квартиры с удобствами, не отвечающими уровню благоустройства данного населенного пункта [3]". [4]

Это условие является важным для защиты жилищных прав граждан, так как требование о предоставлении благоустроенного жилого помещения закон не ставит в зависимость от наличия коммунально-бытовых удобств в том помещении, из которого выселяется наниматель. Поэтому организация, предоставляющая жилое помещение, степень благоустройства которого ниже уровня большинства квартир данного населенного пункта, не может мотивировать это нарушение прав выселяемого ссылкой на то, что он проживает в помещении, не имеющем коммунально-бытовых удобств. Так, один из киевских заводов обратился в суд с иском о выселении гражданина К. с семьей из занимаемого ими жилого помещения в связи с отводом земельного участка под строительство цеха. Ответчик отказался вселиться, мотивируя тем, что предоставляемое ему жилое помещение не благоустроенное.

____________________

[1] Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением другого жилого помещения. // Соц. Законность, 1984. № 2. С. 45

[2] См.: Васильченко Л.М. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М., 1973,

С. 124; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 7. С. 15-16.

[3] п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (БВС РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; БВС РФ, 1994, № 3; 1997, № 1).

[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 88-89.

В нём нет канализации и ванны. Возражая против этого мотива, истец сослался на то, что ответчик проживает в доме, в котором также нет указанных коммунально-бытовых удобств. Народный суд отказал в иске о выселении, мотивируя свое решение тем, что необходимость предоставления другого благоустроенного жилого помещения не может ставиться в зависимость от качества сносимого дома и имеющихся в нем удобств.

В.А. Золотарь и П.Н. Дятлов считают, что "правильность решения суда не вызывает сомнения, поскольку оно опирается на правила статьи 96 ЖК РСФСР". [1]

Решение суда о выселении с предоставлением гражданину другого благоустроенного жилого помещения должно быть конкретным и не может содержать каких-либо условий. В резолютивной части решения суд обязан указать, какое конкретное помещение предоставляется выселяемому с обозначением улицы, номера дома и квартиры, а также фамилий, имен и отчеств всех совершеннолетних лиц, подлежащих выселению (ч.4. ст. 96 ЖК РСФСР). «Судебная практика толкует норму о характере предоставляемого помещения расширительно и исходит из того, что предоставляемое помещение должно отвечать общепринятым критериям жилого помещения и быть не только благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, но и пригодным для проживания выселяемого и членов его семьи. В этом случае суды применяют правила, регулирующие отношения при предоставлении жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий граждан, согласно которым жилые помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР)». [2]

Это так называемая субъективная пригодность жилых помещений для вселяемых в них граждан. [3] «На практике рассматриваемый вопрос решается с учетом состояния здоровья и возраста выселяемых, условий их работы, трудностей, испытываемых больным ребенком при посещении школы и других, заслуживающих внимания обстоятельств. При этом суд принимает к сведению действительно уважительные причины, имеющие существенное значение для определенного лица, а не те общие неудобства, с которыми связано изменение местонахождения квартиры (отдаленность от центра, затруднения при пользовании коммунальным транспортом, отсутствие вблизи торговых и медицинских учреждений и т.п. [1]". [2]

____________________

[1] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 129.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[3] См.: Жанайдаров И. Указ. соч. С. 45.

Следующим необходимым условием, которому должно отвечать благоустроенное жилое помещение является требование части 2 статьи 96 ЖК РСФСР, согласно которому гражданам, занимавшим отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира.

«Если же гражданин проживал в коммунальной квартире, ему может быть предоставлена жилая площадь в коммунальной квартире. При этом предоставляемое помещение должно быть тождественным с занимаемым по количеству комнат». [3] В частности, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

«Однако практически требование о количестве предоставляемых комнат не всегда может быть соблюдено, если речь идет о выселении нанимателей из жилых помещений, превышающих норму жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР), если, безусловно, они или кто-либо из членов их семьи не пользуются правом на дополнительную площадь». [4]

При решении вопроса о количестве предоставляемых комнат должно учитываться и правило части 1статьи 41 ЖК РСФСР, которое не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Это правило неприменимо к случаям заселения одной комнаты лицами разного пола, среди которых только один человек старше девяти лет.

К примеру, отдел по учету и распределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданке Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с изменением целевого назначения дома - переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сын старше девяти лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас комнату размером 18 кв. м и в результате выселения её жилищные условия не ухудшаются.

____________________

[1] Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1984, № 11. С. 16

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[4] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 130.

Московским городским судом решение оставлено без изменения. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил допущенную ошибку - отменил решение народного суда и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствии с которым ответчица в случае её выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету и распределению жилой площади отказался от иска и дело было производством прекращено. [1]

Также по размеру предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако не более помещения, полагающегося ему с семьей по норме жилой площади (не более 12 кв. м на человека).

«При выселении из жилого помещения меньшего размера, чем это предусмотрено для предоставления жилых помещений в данном населенном пункте, выселяемому должно быть предоставлено жилое помещение в соответствии с установленным размером (ст. 96 ЖК РСФСР)» [2], то есть по нормам предоставления жилых помещений лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в данном населенном пункте.

Жилищный кодекс также установил, что если наниматель или проживающий с ним член семьи имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР). Если он пользовался дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты, ему также должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты. «Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет право на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.

Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В данном населенном пункте лица, состоящие на учете, обеспечиваются жилой площадью

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1984, № 1. С. 39.

[2] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 131.

из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади. (5*9)». [1]

«При определении размера предоставляемого жилого помещения во внимание принимается только жилая площадь, без учета размера другой полезной площади (подсобных помещений, коридора, кухни, ванны и т.п.), если даже она была переоборудована под жильё, но без соблюдения установленного порядка производства переоборудования». [2]

В постановлении пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснено, что следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п. 15). Так, не допускается заселение одной комнаты лицами, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать с членами своей семьи в одной комнате. Или же подобные обстоятельства могут быть обусловлены условиями труда, быта, обеспечения социальными услугами (например, инвалид вынужден переехать в район, удаленный от поликлиники при отсутствии развитых транспортных коммуникаций); составом семьи; характером сложившихся отношений между выселяемым и иными лицами; сильным психическим воздействием, вызванным особенностями конкретных условий нового места жительства, и т.п. «Так, например, судебной практике известны случаи отказа в иске о выселении по тем основаниям, что В. поселяли в одной квартире с Ч., с которым жена В. ранее находилась в близких отношениях; окна предоставляемой квартиры выходили на кладбище, где похоронена дочь ответчицы и т.д.» [3]

Перечень оснований, по которым допускается выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, приводится в статье 91 ЖК РСФСР и включает в себя следующее:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92 ЖК);

- дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК);

- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 93 ЖК).

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Ч 2. М., 1997. С. 282.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 90.

[3] Жарков В.М. Охрана жилищных прав граждан при сносе жилых строений. М. 1979.

С. 184.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения также могут быть выселены лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований более подробно.

1. Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома.

Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов "обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов." [1]

В законе определен порядок предоставления жилого помещения гражданам, выселяемым в связи со сносом дома (ст. 92 ЖК РСФСР). Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Предоставляемое жилое помещение должно удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к благоустроенному жилому помещению. В случае отказа граждан поселиться в предоставленном благоустроенном жилом помещении, указанные выше предприятие, учреждение, организация имеют право обратиться в суд с иском о выселении.

Так, супруги С. и Г. проживали в доме, который по решению местной администрации города подлежал сносу. Поскольку С. и Г. отказались переселиться из сносимого дома в предоставленную им однокомнатную квартиру площадью 21,7 кв. м, предприятие предъявило к ним иск о выселении из дома с предоставлением упомянутой однокомнатной квартиры.

Мытищинский городской суд Московской области удовлетворил иск

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда это решение

____________________

[1] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 149.

оставила без изменения.

Президиум Московского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд общей юрисдикции мотивировал решение тем, что выселение супругов С и Г. из сносимого дома в однокомнатную квартиру не ухудшает их жилищные условия, поскольку взамен двух жилых комнат площадью 27,1 кв. м предоставляется отдельная благоустроенная однокомнатная квартира размером 21,7 кв. м, в то время как норма предоставления жилой площади на одного человека в городе составляет 8 кв. м.

О соответствии предоставленного ответчикам жилого помещения установленным норам отмечается и в определении судебной коллегии областного суда. Однако указанные доводы судов противоречат требованиям ст. ст. 38 и 96 ЖК РСФСР.

Поскольку ответчики пользовались в сносимом доме двумя жилыми комнатами площадью 27,1 кв. м (что не оспаривается истцом в исковом заявлении и подтверждается финансово-лицевым счетом), в соответствии со статьей 38 ЖК им должна быть предоставлена другая жилая площадь размером не менее 24 кв. м

Истец же предоставляет ответчикам квартиру площадью 21,7 кв. м, то есть менее предусмотренной законом нормы, что ущемляет их интересы. При этом необходимо учитывать и то, что Г., как видно из дела, страдает профессиональным заболеванием - экземой кистей рук, а С. - язвенной болезнью и другими заболеваниями.

Предоставление им жилой площади меньшего размера, чем это предусмотрено законом, имеет для них существенное значение. [1]

2. Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием жилого дома

(жилого помещения) в нежилой.

Статья 9 ЖК РСФСР предусматривает, что в исключительных случаях допускается перевод жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в нежилые. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с передачей его для государственных, муниципальных или общественных нужд. Необходимость переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных и специализированных служб и т.д. [1]

____________________

[1] Постановление Президиума Московского областного суда (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1984, № 10. С. 12).

«Такой перевод возможен и без специального переоборудования, о котором указано в части 3 статьи 91 и статье 92 ЖК РСФСР (например, при создании в помещении музея-квартиры». [2]

ЖК РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), общественной организацией, которой передается переоборудованный жилой дом (помещение), «а при отсутствии этой организации или невозможности предоставления ею жилого помещения - органом местного самоуправления». [3]

«Предприятие, учреждение, организация, которым отведен земельный участок для государственных, муниципальных или общественных нужд, или которым предназначен жилой дом (жилое помещение), подлежащий переоборудованию в нежилой, обязаны до начала сноса или переоборудования предложить гражданам, подлежащим выселению, конкретное благоустроенное жилое помещение для дальнейшего проживания.

В случае отказа граждан поселиться в предоставленном благоустроенном жилом помещении указанные выше предприятие, учреждение, организация имеют право обратиться в суд с иском о выселении». [4]

При рассмотрении дел о выселении в другое благоустроенное жилое помещение в случаях, когда дом, в котором проживает наниматель, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой (ст. 92 ЖК РСФСР), надлежит проверять, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой (ст. ст. 8, 9 ЖК РСФСР). Это разъяснение было дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (п. 16).

«Следует иметь ввиду, что право на получение благоустроенного жилого помещения в этих случаях имеют только постоянные жильцы, включая временно отсутствующих граждан (ст. ст. 60, 62 ЖК РСФСР).

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 149.

[2] Яковлев В. Ф., Седугин П.И. Жилищное законодательство: Комментарий. М., 1991.

С. 267

[3] Маслов В. Ф. Указ. соч. С. 91.

[4] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 268.

К их числу не относятся поднаниматели и временные жильцы». [1]

«Бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, проживающие в этом помещении, при сносе (переоборудовании) дома имеют право на получение для своей семьи отдельного жилого помещения Действующее законодательство не связывает право бывших членов семьи нанимателя на получение другого жилого помещения с тем, был ли заключен с ними самостоятельный договор жилищного найма или нет. [2] При этом может быть предоставлено и неизолированное жилое помещение.

Дело в том, что после распада семьи (например, расторжения брака) и раздельного ведения хозяйства изолированная квартира фактически превращается в коммунальную. Тот факт, что наниматель не произвел раздел квартиры и на него не открыт отдельный лицевой счет, не имеет юридического значения». [3]

Примером может служить дело из практики прокурорского надзора по гражданским делам, когда Саратовское производственное объединение «Нитрон» предъявило в суд иск к С. Тарасову и М. Тарасовой о выселении их с несовершеннолетним ребенком из квартиры. Требование мотивировано тем, что дом, в котором проживают ответчики, в связи с аварийным состоянием подлежит сносу, однако они отказались добровольно переселиться на другую площадь.

Решением Заводского районного суда от 14 октября 1993 г. иск удовлетворен, Тарасовы выселены из занимаемой квартиры. Суд обязал ПО «Нитрон» предоставить Тарасовым комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м , и 12, 9 кв. м в квартире по другому адресу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 10 ноября 1993 г решение суда оставлено без изменения.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ, внесенном в коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ в связи с отсутствием кворума в президиуме Саратовского областного суда, был поставлен вопрос об отмене вынесенных по делу судебных решений по мотиву их необоснованности.

Определением судебной коллегией Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г протест удовлетворен, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

____________________

[1] Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях граждан. М., 1992. С. 39-40.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1978, № 2 С. 1-2.

[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 91.

Из материалов дела следует, что квартира, занимаемая ответчиками, была предоставлена Р. Тарасовой на семью из пяти человек в 1964 году. Согласно ордеру

Р. Тарасова вселилась в квартиру вместе с мужем - В. Тарасовым, дочерью - Г. Тарасовой, и сыном - С. Тарасовым. Впоследствии в квартиру вселилась жена сына - М. Тарасова, а в 1989 году у них родился ребенок. На квартиру был открыт один лицевой счет.

Таким образом, С. и М. Тарасовы проживали в квартире как члены семьи нанимателя.

Позже Р. и В. Тарасовы брак расторгли, а С. и М. Тарасовы стали вести раздельное с ними хозяйство.

В связи с предстоящим сносом дома нанимателю квартиры Р. Тарасовой объединение «Нитрон» предоставило однокомнатную квартиру, В. Тарасову - комнату в квартире, где проживают другие наниматели. Тарасовы Р. и В. добровольно переселились на предоставленную жилую площадь.

С. Тарасову на семью из трех человек предоставлены три комнаты в коммунальной квартире, где проживает ещё одна семья из двух человек.

Тарасовы С. и М. отказались переселиться на предоставленную жилую площадь, требуя предоставления отдельной квартиры.

Согласно статье 91 ЖК РСФСР, граждане выселяются из жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В соответствии со статьей 96 ЖК РСФСР предоставляемое гражданам в связи с выселением жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и 41 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.

Удовлетворяя требованиям истца о выселении Тарасовых С. и М., суд исходил из того, что ответчики не вправе требовать предоставления отдельной квартиры, поскольку проживали с нанимателем квартиры различными семьями, вели раздельное хозяйство и фактически отдельной квартирой не пользовались.

Однако судом не учтены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Согласно статье 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Если же лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Следовательно, ответчики Тарасовы С. и М., хотя и перестали быть членами семьи

Р. Тарасовой, пользовались такими же правами на жилую площадь, какими пользовалась Р. Тарасова.

В этой связи вывод суда о том, что ответчики, как ведущие раздельное хозяйство, фактически уже не пользовались отдельной квартирой, нельзя признать верным. [1]

3. Предоставление жилого помещения в связи с угрозой обвала дома.

Как известно, жилые дома (жилые помещения) под влиянием времени, природных условий и в результате их использования могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Выселение из домов (жилых помещений), грозящих обвалом, в силу необходимости принятия неотложных мер по предотвращению несчастных случаев производится в административном порядке (ч.2 ст. 90 ЖК РСФСР).

Этот порядок, как более оперативный по сравнению с судебным, установлен в целях предотвращения несчастных случаев.

«Угроза дома (жилого помещения) обвалом понятие более узкое, чем непригодность дома (жилого помещения) для проживания, о которой говорится в статье 8 ЖК РСФСР и которая является основанием для сноса дома или переоборудования его в нежилой. Она представляет частный случай непригодности дома (жилого помещения) для проживания, который выделен в специальную правовую норму в связи с повышенной опасностью для проживания в нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселению в другие дома (помещения)». [2]

Прежде, чем дать разрешение на выселение, прокурор должен выяснить: действительно ли дом или помещение, в котором проживает наниматель, угрожает обвалом; предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное жилое помещение?

Дом (жилое помещение) признается непригодным для дальнейшего использования и опасным для жизни и имущества проживающих в нем лиц решением исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состоянием жилых домов, находящихся на подведомственной им территории.

____________________

[1] «Законность», 1995, № 2. С. 62-63.

[2] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 269.

«В заключение комиссии должно содержаться категорическое решение о том, что дом или отдельное жилое помещение, в котором проживает наниматель, грозит обвалом и нужны экстренные меры для его освобождения. Без соблюдения этих условий прокурор не может дать санкцию на выселение в административном порядке». [1]

«Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю (вместе с членами его семьи) по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответсвтвующей государственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом». [2]

Как было отмечено выше, выселение из домов (жилых помещений), грозящих обвалом, производится в административном порядке с санкции прокурора. Тогда почему же мы рассматриваем данный вопрос в главе «Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке?» Дело в том, что это правило закреплено в части 2 статьи 90 ЖК РСФСР. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года [3] практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения статьи 90 ЖК РСФСР, признан не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору «лишает заинтересованную сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит … Конституции РФ».

____________________

[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 92.

[2] Седугин П.И. Указ. соч. С. 149.

[3] См.: Вестник Конституционного суда РФ, 1994, № 1. С. 4 - 10.

Конституционный Суд отметил, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст.90 ЖК РСФСР). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. [1] В связи с этим в данном постановлении Конституционного Суда РФ идет речь о необходимости внесения соответствующих изменений в статью 90 ЖК, так как возможность административного выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, исключена. [2]

4. Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных городков.

Жилищный кодекс предусмотрел следующее основание выселения из военных городков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого жилого помещения. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим закрытых административно-территориальных образований определяются в Законе РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» [3] от 14 июля 1992 года. Согласно статье 1 данного Закона закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан

Статья 7 Закона предусматривает последствия ограничения по условиям режима дальнейшего проживания граждан, утративших трудовую (служебную) связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое помещение и иные формы обеспечения жильем)

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 147.

[2] Жгунова А. «Выселение из жилых помещений»// Законность, 1994, № 4. С. 19.

[3] Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992, № 53.

Ст. 1915.

.На случаи выселения граждан из жилых помещений, которые хотя и принадлежат военным организациям, но расположены не в военных городках, правила статьи 94 ЖК не распространяются.

Основанием для выселения граждан из жилых помещений в военных городках является прекращение их связи с Вооруженными Силами РФ. Для военнослужащих и совместно проживающих с ними лиц - это увольнение в отставку или в запас.

"Причем причины и основания, по которым между гражданами и Вооруженными Силами прекратилась связь, значения не имеют для решения вопроса о выселении, то есть граждане, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, могут быть выселены из жилых помещений в военных городках независимо от того, имеется ли в этом вина гражданина или нет (в связи ли с нарушением воинской дисциплины, болезнью гражданина или переходом его на пенсию, сокращением штата и т.д.)". [1]

Так С., как сверхсрочнику военной службы, была предоставлена жилая площадь в доме, расположенном на территории воинской части. По приказу командования С. был уволен в запас. По иску воинской части суд вынес решение о выселении С. с занимаемой площади на том основании, что он уволен в запас за нарушение дисциплины. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР отменила решение суда и разъяснила, что на основании статьи 62 Основ гражданского законодательства (ныне - статья 94 ЖК РСФСР) не может быть выселено без предоставления другого благоустроенного жилого помещения лицо, получившее жилую площадь в связи не с трудовыми отношениями, а с прохождением военной службы. [2]

Если в семье лица, прекратившего связь с Вооруженными Силами РФ, имеются другие проживающие с ним лица, состоящие в связи (служебной или трудовой) с военной организацией, занимающей военный городок, это лицо не может быть выселено.

В случае перевода военнослужащего на другое место службы и отказа бывших членов его семьи освободить жилое помещение в военном городке (например, в связи с расторжением брака бывший супруг военнослужащего, выбывшего на другое место службы, отказывается освободить занимаемое помещение) эти лица могут быть также выселены, как не имеющие связи с Вооруженными Силами РФ, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 270-271.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1965, № 5. С. 3.

В случае отказа граждан, прекративших связь с Вооруженными Силами РФ, освободить жилое помещение в военном городке и получить другое благоустроенное жилое помещение, военная организация вправе предъявить в суде иск о их выселении.

«Если лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, проживали в военных городках в служебном жилом помещении или в общежитии, то они выселяются не на основании статьи 94 ЖК РСФСР, а в соответствии со статьей 107 либо статьей 110 ЖК РСФСР с учетом льгот, предоставленных определенным гражданам статьей 108 ЖК РСФСР (если они имеют льготы, то жилое помещение предоставляется также за пределами военного городка) ». [1]

5. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи - когда при проведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а в постоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

«Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два случая.

В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83 ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.» [2]

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение) или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 271.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272.

Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое помещение.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

«При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений, которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».[1]

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272-273.

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади), также как и уменьшение его.

Вопрос о существенном увеличении жилого помещения достаточно ясен, поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, что речь идет об образовании излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством субъекта Российской Федерации норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии права на неё), в результате чего образуются ее излишки (п.26).

Однако представляется необходимым иметь в виду и требования статьи 41 ЖК РСФСР об учете заслуживающих внимания обстоятельств. В частности, если образовавшиеся излишки жилой площади позволяют исключить имевшее место проживание в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов, то вряд ли при этом положении следует считать, что значительное увеличение жилого помещения лишает нанимателя права на его возврат.

Что касается существенного уменьшения жилого помещения, то вопрос решается просто, если наниматель требует возврата ему прежнего жилища, несмотря на его уменьшение. Сложнее обстоит дело, когда наниматель требует предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения на основании существенного уменьшения ранее занимаемого, а наймодатель считает, что такого основания нет. Отсюда необходимость определить признаки существенного уменьшения жилого помещения. «В судебной практике утвердилась позиция, что существенным уменьшением жилого помещения признается такое сокращение размера жилой площади или числа комнат, в результате которого наниматель и члены его семьи, обеспеченные ранее жилой площадью по действующим нормам (с учетом права на дополнительную площадь) и количеством комнат, позволяющим лицам разного пола, кроме супругов, не проживать в одной комнате, при возвращении им переустроенного помещения не будут обеспечены таким же образом. Однако уменьшение общего размера или числа комнат за счет излишков жилой площади, если это серьезно не ухудшает жилищные условия проживающих, не дает основания считать, что помещение существенно уменьшилось». [1]

Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и двумя детьми.

В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м. Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя предоставления в постоянное пользование жилой площади на семь человек с учетом того, что у них фактически образовалось две семьи.

Исполком Майкопского городского совета народных депутатов, не согласившись с этим требованием, обратился в суд с иском о выселении их на время капитального ремонта жилого дома в предоставленную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Адыгейской автономной области (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда Адыгейской автономной области) иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, сославшись, в частности, на следующее.

Удовлетворяя иск исполкома, суд исходил из требований статьи 82 ЖК РСФСР, согласно которой при производстве капитального ремонта дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение, а в случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.