Договор аренды

Договор аренды как один из видов гражданско-правовых договоров. История развития и современность: от римского права до российского дореволюционного гражданского права. Правовое регулирование отдельных видов договора аренды. Публичное имущество.

Рубрика Государство и право
Вид курс лекций
Язык русский
Дата добавления 29.07.2008
Размер файла 102,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Иная ситуация в договоре финансовой аренды - здесь все риски переходят от арендодателя (собственника) на арендатора, владеющего и пользующегося имуществом на основе договора лизинга. Такое правило имеет глубокий смысл для договора финансовой аренды. Выше уже отмечалась "финансовая" роль арендодателя в договоре лизинга и, как следствие, гораздо более активная роль арендатора по сравнению с арендатором в договоре классической аренды. Не случайно в некоторых странах арендатор в договоре лизинга именуется экономическим собственником, а арендодатель - юридическим собственником, что убедительно иллюстрирует реальную ситуацию, складывающуюся при лизинге. Именно такому распределению обязанностей вполне соответствует норма о переходе рисков с арендодателя на арендатора, возлагающая на последнего обязанности, которые в обычных условиях несет собственник имущества. Напомним, что стороны договора могут установить иной порядок распределения рисков по своему усмотрению.

Необходимо подчеркнуть, что во Временном положении о лизинге был закреплен иной порядок: в п. 15 установлено, что риск случайной гибели, порчи лизингового имущества несет лизингодатель (в Положении стороны договора лизинга именуются "лизингодатель" и "лизингополучатель"). Эта норма, как и норма ГК РФ, диспозитивна - сторонам предоставлено право решить вопрос иначе, но общее правило - риски несет арендодатель, собственник имущества, на наш взгляд, не отвечает задачам и целям этого вида отношений. В любом случае в соответствии с п. 5 ст. 3 ГК РФ после принятия его второй части действуют нормы ГК РФ, указанное Положение утратило силу.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Положения закрепленные в статье 670 ГК РФ является как бы стержнем трехсторонних (или более) отношений по финансовой аренде (лизингу). Активная роль арендатора в этом договоре, дающая основание сравнивать его с собственником, требует предоставления ему прав по урегулированию вопросов, связанных с имуществом, непосредственно с продавцом. Поскольку арендатор и продавец напрямую не связаны никакими договорными отношениями, решение их взаимоотношений не было простой задачей. Необходимо было разработать или использовать такую структуру, которая делала бы их отношения логичными и обязательными. Столкнувшись с этой проблемой, разработчики международной Конвенции о финансовом лизинге потратили много усилий и времени, рассмотрели большое число предложенных и используемых в разных странах механизмов ее решения. В окончательном тексте Конвенции нашел отражение вариант, использованный и в п. 1 ст.670 ГК РФ. Приравнивание арендатора в отношениях с продавцом к покупателю дает возможность первому обращаться непосредственно к продавцу с претензиями по поводу имущества и одновременно обязывает продавца эти претензии рассматривать. В этой конструкции ответственности, пожалуй, наиболее ярко проявляется своеобразный характер отношений, возникающих из договора лизинга. Попутно отметим, что употребление термина "поставка" в п. 1 ст.670 ГК РФ не совсем корректно, поскольку речь идет о договоре купли-продажи, а не поставки. По смыслу статьи здесь имеется в виду передача имущества, и именно так, видимо, следовало бы толковать этот пункт.

Наряду с предоставлением арендатору прав покупателя необходимо было защитить продавца от возможности предъявления ему одинаковых претензий от арендодателя и арендатора. Для этого в ч. 2 п. 1 ст.670 ГК РФ установлено, что арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу. В соответствии со ст. 326 ГК РФ любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику требование в полном объеме. В п. 3 ст. 326 ГК РФ установлено, что исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Таким образом, исполнение продавцом требования, предъявленного арендатором (или арендодателем), избавляет его от риска возложения на него повторного исполнения аналогичного требования арендодателя (или арендатора). Пункт 2 статьи 670 ГК РФ непосредственно связан со ст. 665 ГК РФ. Уже было отмечено, что в зависимости от того, кто выбирает продавца, решается вопрос об ответственности за выполнение продавцом своих обязательств по договору купли-продажи. В соответствии со схемой, установленной в ст. 665 и ст. 670 ГК РФ, если продавца выбирает арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности за выполнение продавцом своих обязательств; если продавца выбирает арендодатель, он несет ответственность за действия продавца перед арендатором. В этом случае арендатор получает возможность предъявлять требования, связанные с договором купли-продажи, либо продавцу, либо арендодателю, которые выступают как солидарные должники. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает другого (или других) должника от исполнения кредитору.

ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Регулирование договора аренды публичного имущества в

российском законодательстве

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно - денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско - правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения.

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско - правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности.

Происходящие изменения касаются в первую очередь государственной собственности. Несмотря на утрату своего монопольного положения, государство продолжает оставаться крупнейшим собственником. В настоящее время в государственной собственности находятся унитарные предприятия и учреждения, пакеты акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, объекты недвижимости.

В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско - правового, регулирования, остается организация управления публичным имуществом в новых, изменившихся социально - экономических условиях. Наиболее приемлемый способ его использования - договор аренды публичного имущества.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя - государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы.336 Бибиков А.И. Правовые проблемы реализации государственной собственности. Иваново, 1992. С. 98.

6 За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско - правового договора.

В Гражданском кодексе РФ, являющемся основным источником регулирования арендных отношений, договору аренды посвящена отдельная 34-я глава, состоящая из 64 статей. Структура данной главы построена по такому принципу: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия, финансовая аренда).

К сожалению, нельзя утверждать, что с принятием Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на мой взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

Касаясь данного вопроса, напомним, что происходящее в последние годы масштабное и стремительное обновление российского законодательства отличается рядом особенностей. И наиболее значительная - развитие законодательства на двух уровнях: Федерации и ее субъектов. Обращает на себя внимание, что федеральные законы составляют сегодня не более десяти процентов от общего количества нормативных правовых актов. Так, если в 1998 г. было принято 15285 актов федерального законодательства и 52721 актов субъектов Федерации, то в 2004 - 31956 соответственно - и 72187 актов.337 Исаков В.Б. Законодательство субъектов РФ: объем, структура, тенденции развития // Журнал российского права. 2004. N 12. С. 60.

7

Приведенные данные свидетельствуют, что гораздо динамичнее развивается законодательство субъектов Российской Федерации. Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция к перераспределению информационного "законодательного поля": происходит сокращение сферы влияния федерального законодательства при одновременном расширении влияния регионального законотворчества. Данная общая тенденция развития законодательства в полной мере распространяется на акты гражданского законодательства. Исследование показывает, что правовой массив в субъектах Российской Федерации формируется очень быстро, подчас без строгого соблюдения основ классификации правовых актов. Здесь и возникает одна из острейших проблем, когда не в полной мере освоено содержание предметов ведения Федерации и ее субъектов (ст. 71 - 73 Конституции РФ). Их нельзя механически отождествлять с объектами законодательного регулирования. А это нередко случается и порождает "бум законов".338 Исаков В.Б. Законодательство субъектов РФ: объем, структура, тенденции развития // Журнал российского права. 2004. N 12. С. 60.

8

Думается, для уточнения представлений о сфере ведения субъектов Российской Федерации в отношении их государственной собственности и, соответственно, законодательных полномочий, принадлежащих их органам власти, требуется детальный анализ природы возникающих отношений.

В данном случае передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом правоотношения являются, безусловно, гражданско - правовыми отношениями, представляющими собой обязательство из договора аренды. В результате возможности детального правового регулирования этих отношений органами субъектов Федерации будут носить ограниченный характер, ибо гражданско - правовое регулирование находится в сфере ведения Российской Федерации.

Отношения по аренде публичного имущества в субъектах Федерации регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом. К сожалению, на сегодняшний день нет должного научного объяснения всех процессов формирования законодательства в субъектах Федерации. Каждый регион вершит свое законодательство и стремится поменьше информировать федеральный центр и соседей о своем положении. Это объясняется как желанием скрыть собственные недоработки от "посторонних глаз", так и боязнью того, что центр, узнав о фактах противоречия регионального законодательства федеральному, примет меры по отмене коллизионных актов регионального уровня.

В этой связи хотелось бы возразить Ф.Р. Муратшину, полагающему, что законодательство субъектов Российской Федерации - это реальность, и воспринимать его нужно в том виде, в каком оно уже сложилось.339 Муратшин Ф.Р. Законодательство субъектов Федерации - реальность, требующая осмысления // Журнал российского права. 2004. N 9.

9 Действительно, в законах, принимаемых субъектами Российской Федерации, порой содержатся интересные и оригинальные законодательные решения. Но не все из них можно признать удачными или соответствующими Конституции РФ и гражданскому законодательству.

Имея в виду рассматриваемую проблему, следует затронуть вопрос о фигуре балансодержателя в арендных отношениях. Эта новая фигура в договоре аренды публичного имущества - балансодержатель - возникла после появления 14 октября 1992 года Указа Президента РФ N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".440 14 октября 1992 года Указа Президента РФ N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" УТРАТИЛ СИЛУ.

0 Согласно данному Указу (п. 3) сдача недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, принадлежащего последним на праве хозяйственного ведения по договору аренды на срок свыше одного года, осуществлялась исключительно соответствующими комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Одновременно действовавший в тот период Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" ни при каких условиях не допускал со стороны собственника распоряжения имуществом, принадлежащим предприятию на праве полного хозяйственного ведения (п. 2 ст. 5 Закона).441 Ведомости РФ. 1992. N 43. Ст. 2429.

1

Поэтому возникала ситуация, когда ни само государственное или муниципальное предприятие, ни орган, управомоченный собственником, не имели возможности распорядиться недвижимым имуществом предприятий путем сдачи его в аренду на срок более одного года.

На практике такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом и самого предприятия (балансодержателя).

Гражданский кодекс РФ четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника имущества. Теперь право распоряжения имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника), принадлежащим государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, принадлежит ему как субъекту хозяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК РФ).

Что касается учреждений, то собственник не наделяется правами по распоряжению закрепленными за ним на праве оперативного управления зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Для того чтобы такое право у собственника возникло, необходимо изъять соответствующее имущество у учреждений. Это допускается в отношении либо излишнего, либо используемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК).

Таким образом, как полагает В.В. Витрянский, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.442 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 538.

2

Однако анализ регионального законодательства свидетельствует об обратном. Фигура балансодержателя продолжает присутствовать в законодательстве многих субъектов Российской Федерации, регулирующем отношения по аренде публичного имущества. Так, Закон Астраханской области "Об управлении государственной собственностью Астраханской области" от 27 ноября 1996 года в ст. 19 возлагает имущественную ответственность за сохранность переданного в аренду государственного имущества области на балансодержателя - юридическое лицо, у которого находится на балансе сдаваемое в аренду имущество.443 Сборник законов Астраханской области // Вестник Астраханского Представительного собрания. 2003. Ст. 19.

3 Аналогичная норма содержится в Законе Ивановской области "Об управлении государственной собственностью Ивановской области" (ст. 16).444 Вестник Законодательного собрания Ивановской области. 2003. N 14.

4

В Оренбургской области такое противоречие отсутствует. Право сдачи в аренду государственного имущества Оренбургской области принадлежит комитету по управлению государственным имуществом и природными ресурсами области в соответствии с Законом Оренбургской области «Об управлении государственной собственностью Оренбургской области».445 Закон Оренбургской Области «Об управлении государственной собственностью Оренбургской области» в ред. Законов Оренбургской области от 04.12.2003 N 710/87-III-ОЗ, от 09.11.2004 N 1532/258-III-ОЗ

5

Возникает вопрос: можно ли считать, что в данном случае законодательство субъектов Федерации вступает в противоречие с федеральным законодательством?

Ответ на него очень важен, так как связан в данном случае с охраной прав арендодателя - собственника - государства. Так, согласно ст. 305 ГК РФ права, предусматриваемые для защиты права собственности и других вещных прав (ст. 301 - 304 ГК), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. Из данной статьи можно заключить, что арендатор приобретает соответствующие права как лицо, владеющее имуществом по иному основанию - договору.

Однако эта статья позволяет сделать вывод и о том, что соответствующие права может также приобрести балансодержатель как сторона, участвующая в договоре. И если законодательство субъектов РФ допускает использование фигуры балансодержателя в договорах аренды публичного имущества, последний, в свою очередь, приобретает соответствующие права, необходимые для защиты имущества, наравне с арендатором. Но тут опять возникает вопрос: каким образом должно происходить регулирование арендных отношений в этом случае и кому в действительности должны принадлежать эти права? Не пострадает ли арендодатель, противостоящий двум равноправным субъектам: арендатору и балансодержателю? Кроме того, гражданское законодательство не содержит ни одной нормы, касающейся прав и обязанностей балансодержателя, его функций и назначения.

Думается, в данном случае налицо противоречие федерального законодательства и законодательства субъектов Федерации по вопросу регулирования договора аренды публичного имущества. Это противоречие должно быть устранено исключением из законодательства фигуры балансодержателя. В нормальном, цивилизованном рыночном обороте, к которому мы стремимся, не может быть места пережиткам государственно регулируемой экономики в лице балансодержателя. Участники такого оборота - равноправные партнеры, обладающие необходимым набором прав и обязанностей, несущие самостоятельную имущественную ответственность. Фигура балансодержателя не отвечает указанным признакам, а отношения по аренде публичного имущества как цивилистические вполне укладываются в рамки договора аренды с двумя субъектами - арендодателем и арендатором.

В условиях действия Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотревшего конкретные положения, обеспечивающие равноправие субъектов гражданско-правовых отношений, стало возможным последовательное проведение принципа равноправия участников имущественного оборота, в том числе и в деле применения имущественной ответственности.

В отдельных случаях Гражданский кодекс отходит от принципа равной ответственности участников имущественного оборота. Это объясняется необходимостью обеспечения защиты слабой стороны в гражданско-правовых отношениях, более жесткими требованиями к лицу, исполняющему обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности. Так, по договору проката арендатор, допустивший нарушения правил эксплуатации и содержания имущества, что послужило причиной недостатков в арендованном имуществе, возмещает арендодателю лишь стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629).

По договору аренды арендатор получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, на определенное время имущество поступает в распоряжение арендатора. Приобретая имущество, арендатор намеревается использовать его для удовлетворения своих потребностей, извлечения из него прибыли. Более того, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. Поэтому арендатор должен обеспечить надлежащее использование арендованного имущества, в первую очередь его сохранность. Косвенно данное положение подтверждает и ст. 619 ГК РФ, предусматривающая в качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя существенное ухудшение имущества, допущенное арендатором.

Можно сказать, что арендатор на время становится хозяином арендованного имущества. Особенно это касается аренды предприятий. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей другому лицу.

Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества взятого в аренду предприятия, вплоть до его отчуждения, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено, как правильно отмечает Г.С. Шапкина, "необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно - хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства".446 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. М., 1999. С. 24.

6

Предоставление имущества, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта - обязанность арендатора. Он несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и уплатой платежей по страхованию арендованного предприятия и платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ). Таким образом, можно сказать, что косвенно ГК РФ возлагает обязанности по сохранности имущества на арендатора в договоре аренды предприятия.

В договорах аренды публичного имущества это положение еще более важно. Если учитывать особую ценность объектов данного договора, а также специфику арендодателя, имущественная ответственность арендатора приобретает решающее значение. Арендодатель - государство передает принадлежащее ему имущество в аренду для достижения различных целей: получения постоянного фиксированного дохода, целевого использования имущества, окупаемости объекта и возвратности его собственнику в натуральной форме и др. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил (ст. 622 ГК РФ). А так как имущество, подлежащее возврату, находится в распоряжении арендатора, то и сохранность его должна быть связана с обязанностью вернуть имущество по окончании срока аренды.

На мой взгляд, сохранность арендованного имущества должна быть предусмотрена в качестве обязанности арендатора. Данное положение будет, в свою очередь, способствовать как обеспечению интересов арендодателя и арендатора, так и стабильности арендных отношений вообще. В этом случае речь должна будет идти о договорной ответственности, которая на языке Гражданского кодекса определяется следующим образом: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393).

А так как договорная ответственность предполагает два субъекта - кредитора и должника, то вопрос о балансодержателе отпадает сам по себе, поскольку ни должником, ни кредитором последний не является.

Отсюда следует вывод, что положение о балансодержателе подлежит исключению из законодательства субъектов Федерации, во-первых, как противоречащее положениям федерального законодательства, регулирующего арендные отношения, и, во-вторых, как не соответствующее изменившимся условиям современного оборота.

Таким образом, законодательное регулирование отношений аренды публичного имущества должно осуществляться на федеральном уровне. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу нормативной базы для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики.

3.2 Особенности сдачи в аренду земельных участков

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ - имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав.

Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками - аренда.

В ГК РФ нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии.

Договор аренды земельных участков - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает, прежде всего, его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК РФ; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК РФ; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК РФ; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК РФ. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК РФ), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК РФ).

Передача в аренду земельных участков согласно ЗК РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22).

Эту норму Земельного кодекса РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. В связи с этим нельзя не согласиться с точкой зрения Н. Краснова, согласно которой "арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей. Это противоречит сущности арендных отношений".447 Законность. 2002. N 8.

7

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под "прочими равными условиями" следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Заключение

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (п. 12 ст. 43).

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга.

В ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы "вынесены за скобки" и объединены в § 1 ("Общие положения об аренде") гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск "пропустить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле - продаже.

Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику.

СПИСОК НОРМАТИВНО - ПРАВОВЫХ АКТОВ, СПЕЦИАЛЬНОЙ И УЧЕБНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

1 НОРМАТИВНО - ПРАВОВЫЕ АКТЫ

Конституция Российской Федерации 1993г.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части перовой и второй (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О. И. Садиков. М.: ИНФРА-М, 2004.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2002.

Водный кодекс РФ от 16.11.1995. в ред. от 29.12.2004г.

Лесной кодекс РФ от 29.12. 1997 в ред от 29.12.2004 с изм. вступившими в силу от 05.01.2005г.

Земельный кодекс РФ 25.10. 2001.

ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10. 98. В ред. от 2004г.

Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 в ред. от 22.08.20074 с изм и доп. вступившими в силу от 01.01.2005

ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте».

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.

Указ Президента РФ «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» от 01.12.2004г.

ФЗ РФ от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих обхединениях»

Закон Оренбургской области «Об управлении государственной собственностью Оренбургской области» в ред. от 09.11.2004г.

Положение «О порядке сдачи в аренду вагонов инвентарного парка железных дорог РФ». Утверждено МПС РФ от 25 марта 1997, № А-354у.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2 СПЕЦИАЛЬНАЯ НАУЧНАЯ И УЧЕБНАЯ ЛИТЕРАТУРА

Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. - М.: «Проспект», 2004.

М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. - М.: «Статус», 2003.

В. В. Витрянский. Договор Аренды и его виды.

Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М., 2003.

Ш. А. Морозова. Договор Аренды, учет и налогообложение.

Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2003.

Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // Российская юстиция № 6 июле 2000, с.63.

«Нежилые помещения как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

«Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.

3 СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.


Подобные документы

  • Понятие договора аренды, его предмет и основные элементы. Содержание и исполнение договора аренды. Характеристика отдельных видов договоров аренды: договор проката, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений. Основные виды договоров аренды.

    курсовая работа [78,4 K], добавлен 17.04.2012

  • Понятие и содержание договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные виды договоров аренды. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет реализовать экономические интересы.

    дипломная работа [64,3 K], добавлен 01.06.2003

  • Правовые основы договора аренды: его стороны, предметы (объекты), сроки и формы заключения. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности договора аренды зданий и сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовой аренды (лизинга).

    курсовая работа [33,6 K], добавлен 24.11.2014

  • Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров. История развития отечественного законодательства об аренде сооружений. Права, обязанности сторон, ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды.

    дипломная работа [87,6 K], добавлен 29.11.2010

  • Характеристика договора аренды по гражданскому праву России. Содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Заключение и расторжение (изменение) договора.

    дипломная работа [56,9 K], добавлен 13.06.2015

  • Понятие договора аренды, его законодательное определение. Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой. Правовое положение субъектов (сторон) договора аренды и объектов аренды. Суть финансовой аренды (лизинга). Специфика видов аренды.

    курсовая работа [55,2 K], добавлен 07.01.2011

  • Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.

    курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011

  • Сдача имущества в аренду. Сущность аренды в гражданско-правовых отношениях. Понятие, предмет, признаки и форма договора аренды. Субаренда. Ответственность за неисполнение договора аренды. Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды.

    контрольная работа [22,1 K], добавлен 18.10.2008

  • Общие положения об аренде. Форма и государственная регистрация договора аренды. Стороны в договоре проката, их права и обязанности. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Понятие, особенности и основные элементы договора лизинга.

    дипломная работа [89,4 K], добавлен 23.12.2008

  • Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.

    дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.