Методы оценки имущества в европейских странах и США

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Содержание
• Введение
• 1. Международные стандарты оценки
• 2. Стандарты оценки в США
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Профессиональные нормы оценки -- это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине .

В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствие МСО.

1. Международные стандарты оценки

Цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО 2001 включает в себя так же 7 методологических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а так же учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки. оценка имущество стандарт американский

Национальные стандарты оценки отражают:

1. Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности

2. Национальные политические и общественные цели

3. Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей

2. Стандарты оценки в США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в др. странах (Канада и Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций - спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:

Обеспечивает финансовую поддержку деятельности

Назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков

В данное время совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие совет попечителей проводит публичное заседание.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичное совещание каждый месяц. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по разным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводится на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертификационными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверки отчета по оценке или предоставлении консультативных услуг

Способы, которыми проводится оценка, ревизия или консультативные услуги

Стандарты 1-2 регулируют процесс оценки и составление отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценки и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4-5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке ля целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарт 7-8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9-10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность, и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности независимости суждения и этического поведения.

Оценка недвижимости в США -- поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки. На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки. Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее. Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика. Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлтерские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.

Заключение

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Рассмотренные в данном реферате стандарты оценки европейских стран и США во многом основаны на стандартах МСО. Однако они скорректированы с учетом национальных и этических особенностей каждой из стран.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов.

Список использованной литературы

1. Учебник: «Оценка стоимости недвижимости» Авторы: С.В. Грибовский., Е.Н. Иванова., Д.С. Львов., О.Е. Медведева. 2012 год

2. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова - СПб: ЭМ-НиТ, 2011 - 238 с.

3. Учебник «Оценка объектов недвижимости» Автор / Составитель: Комаров.

4. http://developerov.net/articles/оценка-недвижимости-опыт-сша

5. http://mega-e.su/info/stroitelstvo-i-remont/otsenka-nedvizhimosti-v-ssha-/

Размещено на Allbest.ru